房地产项目投资分析报告(20201230043045)

1、房地产项目投资分析报告 、说明: 1、假设对该项目的开发建设期为 3年。 2、报告中有关成本的明细换算参考余坤房产并做稍微变动。 项目面积参数表 表1 项目总占地（m2） 总建筑面积（m2） 沿街商业建筑（m2） 住宅面积（m2） 配套设施面积（m2） 地下停车场（m2） 二、项目开发成本和开发费用的估算: 本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费, 基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费 等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各 项费用详见以下列表: （一）土地费用 表2 序号 项目 单价（元/m2） 备注 1 土地使用权出让金 34

2、55.6 元/m2 2 3 （二）前期开发费用估算表 序号 项目 金额（万元） 取费标准（元/m2） 1 规划、设计、可研费 47.00 1.1 规划费 20.00 1.2 设计费 25.00 1.3 可研费 2.00 2 水文、地质勘察费 3.50 2.1 测绘费 1.50 2.2 勘探费 2.00 3 策划费 合计 （三）建安工程费用 序号 建安项目 单方造价（元/m2） 总造价（万元） 1 沿街商业建筑土建 2 民用建筑 3 地下车库 4 水电设备 5 内部装修 6 合计 （四）基础设施费 序号 项目 单方造价（元/m2） 总造价（万元） 基础设施（含道路、绿化、 配电房、化粪池、室外管

3、网） 130 （五）开发期规费估算表 序号 项目 金额（万元） 估算说明（元/m2） 1 固定资产投资方向调节税 5% 2 配套费 80 3 质检费 3 4 建筑管理费 1.2 5 卫评费 1.4 6 环评费 1.2 7 墙改基金 12 8 绿化费 0.1 9 白蚁防治费 2.3 10 土地使用费 4 11 再就业基金 10 12 教育专项基金 10 13 编标费 2 14 招标费 1 15 规划许可工本费 0.5 16 土地证工本费 0.5 17 施工许可证 0.5 合计 （六）不可预见费 表7 序号 项目 金额（万元） 说明 1 土地费 2 建安工程费 3 前期工程费 （一）+（二）+（三

4、）+（四）*3% 4 基础设施费 总计 （七）管理销售费用 表8 序号 项目 金额（万元） 估算说明（元/m2） 1 广告 2 售楼处 3 售楼许可 6 监理费 7 物业管理基金 8 公用设施维修基金 9 管理费 合计 第一期 3598 第二期 10894 （1）不含财务费用的总投资的估算（单位为万元） 根据前面表格条件： 土地成本 土地开发成 本 建安成本 前期工程费 管理费用 不可预见费 其他费用 开发期税费 基础设施配 套 建筑面积 销售单价（万元） 工程项目1 工程项目2 销售面积：105954 销售收入：70260 销售费用 所以不含财务费用的总投资为： （2）确定各年银行贷款数额（

5、单位：万元） 第一年投资： 28540.2 其中：自有资金： 22000（其中， 21699用于土地出让金， 301 万元用于其他） 银行贷款： 6540.2 第二年投资： 9012 （全部来自于银行贷款） 第三年投资： 8836.5 （全部来自于销售收入） （3）详列财务费用估算过程 在计算之前，分析一下本项目的计算期。建设期 3 年，本项目分两期建设，从第 2 年开始 计；还款期 2年，从销售期第 2 年开始计，销售期为 4年 建设期利息 第一年计息： 261.61 第二年计息 381.41 建设期利息合计为 643.02 前两年本金和利息和为： 16195 8097.6 其中：本金为 7

6、776.1 ，利息为 321.5 其中：本金为 7776.1 ，利息为 969.3 不含财务费用的总投资 +财务费用： 47679.5 开发费用： 5940.8 （其中财务费用 1290.8 ） 还款期利息（等本偿还并支付利息） 第 2、 3 年还本： 8097.6 第 2 年年末：还本付息： 第 3 年付息： 647.81 第 3 年年末还本付息为 8745.4 项目总投资的估算 其中，开发成本： 41738.7 三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金， 是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金 5-10。 * 万元作为启动资金，需贷

7、款 * 万元，总投资 * 万元，将项目投 资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表 投资计划与资金筹措 表10 序号 项目 合计（万元） 前 中 后 1 开发投资 2 资金筹措 2.1 自有资金 2.2 借贷资金 2.3 预售资金再投入 四、项目销收入的测算 本项目以*市同类*房可比案例，参照*市房地产物业平均价格 水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层 商铺连卖，其中1-2层，建议售价*元/m2,三层建议售价*元/m2, （均价*元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表11 项目 面积（m2） 建议单位平均售价（元/m2） 销售收入（万元） 沿街

8、商铺 住宅 停车场个车位 合计 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利， 营销也同时取得成功, 房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出 租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的 出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营 销时必须给予足够的重视。 五、项目投资收益分析: 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投 资分析利润率的分析计算如下: （一）销售税金及附加估算 表12 序号 类别 计算依据 金额（万元） 1 营业税 销售总收入*5.68% 2 教育费附加 营业税额*11% 3 城建税 4 印花税 销售总收入*0.0

9、5% 5 交易管理税 销售总收入*0.5% 合计 （二）土地增值税计算表 表13 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 销售收入 2 扣除项目金额 以下4项和 2.1 开发费用 2.2 开发成本 2.3 销售税及附加 2.4 其他 开发成本*20% 3 增值额 (1)-(2) 4 增值率 (3)/(2) 5 增值税率 (4)50% 6 土地增值税 增值额X30% （二）损益表 表14 序号 项目 计算 金额（万元） 1 销售收入 2 总成本费用 3 销售税金及附加 4 土地增值税 5 利润总额 (1) - (2) - (3) - (4) 6 所得税 (5)*33% 7 税后利润 (5) -

10、(6) 8 公积金 (7)*10% （四）全部投资的投资利润率=利润总额/投资总额*100%= 自有资金的投资利润率=利润总额/自有资金总额*100%= 六、不确定因素分析: 有重点地加强对投资风险的防范和控制，保证项目的决策成功是 开发商所追求的目标。房地产项目不确定因素较多,本案主要从成本、 收入、单价等几个方面，运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确 定因素的分析，详见下表: （一）盈亏平衡分析 表15 序号 项目 面积 成本 收入 平衡点销售面积 经营安全率（） 1 沿街商业建筑 2 住宅 3 地下停车场 说明：从敏感性分析表中看出，当销售单价提高 5%寸, 投资利润率增长*%, * X *%=* 万元, 当投资成本降低5%是,投资利润率提高 *%，即 * X *%=* 万元, 可见销售单价与投资额在本案中对投资 效益的影响还是较为明显的。在本项目实施过程中，控制成 本和制定适宜的价格策略较为关键。 七、结论与建议 ： 1、 本项目是 * ，按本项目的测算 依据和方法、