惠州市水口中心区控制性详细规划(调整)

1、惠州市水口中心区控制性详细规划(调整)前 言原惠州市水口中心区控制性详细规划于2005年1月17日由惠州市政府批准。在批准后一年多时间内，水口撤镇成立街道，融入惠城快速发展进程，水口中心地区已经成为惠城东部开发热点地区，其中，“合生国际新城”、五星级“皇冠假日酒店”已经开工建设，远东、汤普房地产等企业的建设项目已经入驻该地区，开发活动已经超出原惠州市水口中心区控制性详细规划3平方公里编制范围，因此，为了规范、有序地控制和引导水口中心地区的城市建设，推进水口中心地区城市发展，依据惠州人民政府关于同意调整惠州市水口中心区控制性详细规划的批复（惠府函2006158号），对原惠州市水口中心区控制性详细

2、规划进行调整，规划范围由原来3平方公里向东扩展至5平方公里。第一章 总则第一条 为了加强惠州市水口中心区的建设规划管理，保证城市规划的实施，促进城市建设的有序发展，制定本规划。第二条 规划依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法3、惠州市城市规划标准与准则（2007）4、惠州市城市总体规划 (2004-2020)（报批稿）5、规划范围内的现状资料以及相关政策法规第三条 规划原则1、坚持区域协调原则。2、以人为本、可持续发展原则。3、注重近、远期相结合，保持各个发展阶段的完整性，同时根据不同配套设施的用地要求，提供弹性的用地及完善的公共配套设施。4、城市建设中充分考虑整体、分期开发等

3、问题。5、合理地经营滨水区土地及空间资源，并实现价值最大化和最优化。6、创造良好的车行与步行条件，提供清晰的导向系统和充足的公共停车设施，提高滨水区的交通可达性。7、将公园、绿地、广场、步行系统等公共空间与开放的建筑空间有机结合，共同构成富有活力的滨水开放空间。 第四条 规划区范围水口中心区位于水口街道西南部。规划区北起味皇路和清塘湖，南至鹿江沥，西自洛塘干渠，东止四环路；总规划面积为510.1公顷。第五条 本规划是惠州市水口中心区用地建设和开发管理的法定指导性规划文件，凡在规划区范围内的一切建设和土地利用活动必须遵循本规划。第六条 本规划文本下列条文中带下划线的部分为本规划确定的强制性内容，

4、其余为指导性内容。第七条 本规划经惠州市人民政府批准之日起开始实施，2005年1月17日批准原惠州市水口中心区控制性详细规划从批准之日同时废止，其解释权属惠州市规划建设局。第二章 发展目标和功能定位第八条 规划目标1、强化分区级中心职能，高标准建设行政、文化、体育和商贸中心，适应分区长远发展要求。2、建设配套设施齐全、环境优美、安全舒适的生活居住区。3、形成公共的、亲水的、可达性好、功能复合的滨水社区，惠州市滨水地区规划建设的典范。4、建设环境良好、技术先进的一类工业区。第九条 功能定位水口街道的行政、文化体育和商贸中心，环境优美的滨水综合区。第十条 规划规模本规划区用地面积510.1公顷。人

5、口规模控制在12万人以内。第三章 地块划分及编码第十一条 地块划分本规划地块划分按两级划分，一级是指依据城市干道和自然界线，将规划范围内用地划分成10街坊，。二级是指在街坊内部，根据用地性质和功能再划分的地块，规划区内共划分82个地块。第十二条 地块编码地块编码相应采用两级编码方法，由街坊代码-地块代码组成，以“01-05”为例，“01”为规划范围内街坊代码，“05”为街坊中地块代码。第十三条 地块红线面积计算地块红线面积以城市规划行政主管部门正式划定用地范围的面积为准。第四章 建设用地性质控制第十四条 规划区土地主要用途依据本规划区的功能定位，确定主要的土地用途为：居住及配套用地、工业用地、

6、商业用地、行政办公用地以及公共绿地。各地块土地使用性质详见规划控制图则。第十五条 用地分类规划区土地使用性质和分类代码采用惠州市城市规划标准与准则,用地划分至中类或者小类。规划区内各类性质用地的开发建设应按图则所确定的要求进行。第十六条 土地使用兼容性规定地块控制指标一览表中用地性质为本次规划确定的“土地使用性质”；土地使用兼容性中所列用地性质为同一大类的其它中类用地性质，须经规划行政主管部门批准方可变更的土地使用性质，若为跨大类的其它用地性质，须经市规划委员会批准方可进行；未列土地兼容性的用地原则上不得更改用地性质。第五章 建设用地使用强度控制第十七条 本规划区总建筑面积应控制在645万平方

7、米以内。当实际开发建设的总量超过规划总量，会对本片区的交通、配套设施等带来影响时，应对本规划进行必要的检讨。第十八条 建设用地使用强度规定1、规划区各街坊、地块的建筑密度、容积率、绿地率应符合地块控制指标一览表的规定。2、混合用地中如有居住建筑，其住宅建筑净密度要符合国家有关标准和惠州市城市规划标准与准则中的有关规定和要求。3、地面以上建筑面积指标为上限，地块内开发建设时不得超过规划中规定的指标。4、绿地率和公共绿地面积是衡量环境质量的重要指标，主要根据国家有关规范和地块的不同使用功能确定。规划地块中规定的绿地率和公共绿地面积为最低值，只能提高，不能降低，以保证应有的环境质量。5、可根据实际情

8、况，依据惠州市城市规划有关规定，制定公益性空间开发强度的奖励与补偿规定。（1）在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，建筑基地为社会公众提供开放面积的，可适当增加建筑面积等。（2）建筑基地经指定须配合留设公共天桥或地下通道，该使用的空间部分，可准予不计入建筑面积。（3）超高层建筑物设置供公共使用的观景楼层或平台，该观景楼层或平台可不计入建筑面积。第六章 道路交通规划第十九条 规划区道路红线宽度应按图则中确定的数值进行控制。 第二十条 道规划区内设置两处立体交叉路口。（1）环镇路和四环路交叉路口按四路口全互通立交路口控制。（2）机场路与四环路交叉路口按上跨式立交控制，其中，四环路部分车行道上跨

9、机场路。第二十一条 三环路、清湖路、环镇路、机场路以及水口大道等主干道之间的交叉口采用渠化加信号灯控制，并进行拓宽段处理；部分支路和主干道相交时，其交叉口限制车辆左行，详见规划控制图。第二十二条 交叉口设计应保证行车安全，满足视距要求；为保证安全人行横道线和停车线宜明显区别于其它铺砌图案；具体设计按道路设计有关规范执行。第二十三条 规划区主要出入口控制详见规划控制图则。第二十四条 道路红线内用地为道路和道路绿化专用，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建和新建均不得占用道路用地。第二十五条 规划区机动车停车以地下停车场（库）为主。地上停车场（库）主要规划设置在公园出入口和居住区公共服务中

10、心内。配建停车场(库)的停车位设置应符合规划中的规定，具体配建停车位的数量，可根据实际建设规模进行调整，计算标准执行表1的规定。但02-04、02-02和02-06地块考虑商业中心停车需求和土地权属实际情况，需适当增加配建停车位的数量。表1 配建停车场（库）标准表序号用地代号类别单位一般标准1r独立式住宅车位/100m2建筑面积1.0普通单元住宅车位/100m2建筑面积1.0经济适用房、单身公寓车位/100m2建筑面积0.52m厂房车位/100m2建筑面积0.63c2商业、餐饮、娱乐设施车位/100m2建筑面积1.0宾馆车位/ 客房0.34c1行政办公用房车位/100m2建筑面积1.05g1公

11、园车位/公顷游览面积 4.0156c5医院车位/100m2建筑面积0.67c6、r22中学 校车车位/100学生0.6小学 、幼儿园0.8第二十六条 配建停车场应就近设置，距主体建筑出入口的距离不宜超过50米。配建地下停车场的出入口及坡道应控制在建筑物首层平面范围内。第二十七条 规划确定的城市道路交叉口，沿路缘线转角切点位置向主干道方向延伸100米范围，向次干道方向延伸60米范围，向支路延伸30米范围及立交路口向连接方向延伸20米范围内，严禁开设机动车左转方向出入口；右转出入口的位置距交叉口距交叉口路缘线转角切点必须大于20米。第二十八条 机动停车场出入口距离人行天桥、地下通道及匝道入口应大于

12、50米，距离交叉口应大于80米。第二十九条 有大量人流、车流集散的公共建筑，其主要出入口面向城市主、次干道时，应妥善处理出入口与配建停车场的位置。第三十条 规划区内的所有公共开放空间应为所有人提供安全舒适的通道，为残疾人提供无障碍通道。第三十一条 规划片区中的公交站点等公共交通设施依据相关专项规划并结合本规划执行。第七章 绿地及公共开放空间设计第三十二条 总体构想本规划区城市空间环境应强调整体性和序列感，注重各个功能空间的整体和谐以及景观结构的有机构成。第三十三条 公共绿地和生态绿地在开发建设过程中不得侵占。第三十四条 规划确定的各项公园、广场、街道、绿带和步行景观廊道等公共开放空间，其数量和

13、面积原则上只能增加，不得减少。第三十五条 规划确定的各项公园、广场、街道、绿带和步行景观廊道等公共开放空间的设计（包含使用性质、绿化覆盖率、种植种类与数量等），应符合公园设计规范和惠州市城市规划标准与准则的要求。第三十六条 商业内街两侧建筑底层应开辟连续的骑楼，骑楼净高不应小于4米，宽度不应小于3.5米。第三十七条 各地块在满足图则中绿地率指标外，还应尽量增加绿化面积，并充分利用条件增加垂直绿化和屋顶绿化。第八章 建筑物控制第三十八条 地块控制本规划地块控制采用综合控制指标体系。控制指标分为强制性和指导性两类。各地块的用地性质、建筑密度、容积率、绿地率、建筑限高、配套公共设施、交通出入口方位、

14、建筑退后红线距离等强制性指标必须符合图则及附表中规定的指标要求。各地块的居住人口、建筑环境空间等指导性指标可参照执行。第三十九条 建筑间距控制任何建筑间距必须满足国家有关日照、通风、消防、卫生、防灾、工程管线埋设和建筑设计规范以及惠州市城市规划标准与准则的要求。第四十条 建筑物退让控制规划区内建筑物退让距离是参照惠州市城市规划标准与准则以及结合规划意图制定。规划区内任何建设必须满足图则规定的要求。第四十一条 建筑体量控制建筑物高度、面宽宜符合城市景观规划和城市设计要求。规划区内建筑高度和面宽应遵守图则和相关条文的规定要求。第四十二条 建筑物其它方面控制建筑物的朝向、色彩、屋顶形式、广告牌的设置

15、等方面应符合地块图则和相关条文的规定。第九章 配套设施规划第四十三条 规划区内公共配套设施应符合上层次规划要求，并与实际用地规模、规划人口容量和居住人口分布情况相对应。第四十四条 公共设施的项目、数量、用地或建筑面积不得少于本规划的规定。详见表2和表3的规定。并应与土地开发同步规划、同步建设和同时投入使用，如有变更，必须申报城市规划行政主管部门批准。第四十五条 配套设施项目的设定和规模应符合地块图则的规定。第四十六条 环境卫生设施的设置必须符合以下规定：（1）重要地段的公共厕所的设置应符合规划中规定的位置。（2）公共厕所应以独立式为主，如设置独立式公共厕所有困难可设置附设式公共厕所。第四十七条

16、 居住区级配套设施的设置应符合以下规定：（1）配套服务设施中社区健康服务中心、文化活动站、居委会、警务室的设置，应按规划中确定的地块位置布置，可不单独占地，附设在其它建筑内或统一兴建。（2）邮政所可结合建筑设计，附设在建筑中，建筑面积不得低于规划确定的最低指标。第四十八条 消火栓沿道路布置，间距不应超过120米，道路路幅宽度超过40米时，应在道路两侧设置，其它道路上单侧布置。表2 公共设施规划一览表序号设施类别项目名称数 量所在地块编号面积(公顷)备注1教育设施普通高中17月9日4398036班九年一贯制学校37月2日4507754班9月6日3517954班10月1日4094454班小学14月

17、3日2845448班幼儿园1201-05，02-07，03-04，03-07，04-01，04-02，05-01， 06-11，07-08，09-01，09-07，10-052医疗卫生设施综合医院110月7日22446200床门诊部18月1日5571社区健康服务中心1401-05，02-08，03-04，03-07，04-01，04-04，05-02，05-07，06-11，07-03，09-01，09-02，10-02，10-06 3文化娱乐设施文化体育活动中心12月1日居住区文化活动中心105-04，05-07小区级文化活动室1401-05，02-08，03-04，03-07，04-01，

18、04-04，05-02，06-11，07-03，09-01，09-02，10-02，10-064体育设施体育文化活动中心12月1日6商业设施肉菜市场503-03，04-04，07-03，08-03，09-037行政管理和社区服务设施居委会1401-05，02-08，03-04，03-07，04-01，04-04，05-02，05-06，06-11，07-03，09-01，09-02，10-02，10-06社区警务室1401-05，02-08，03-04，03-07，04-01，04-04，05-02，05-07，06-11，07-03，09-01，09-02，10-02，10-068道路交通设

19、施社会公共停车场505-04，06-01，07-07，09-05，10-04加油加气站203-05，05-05公交首末站205-05，07-06注：1.地块号下未划线表示该设施必须独立占地建设，地块号下划线的表示该设施非独立占地建设；2.居委会、小区级文化活动室、社区健康服务中心、社区警务室可以合建。表3 市政设施规划一览表序号设施类别项目名称数 量所在地块编号备注1市政公用设施邮政支局18月2日邮政所402-09，03-04，07-03，09-04天然气高中压调压站18月4日液化石油气瓶装气供气站26月2日10月10日2环卫设施公厕102-05，05-09，06-06，07-03，09-01

20、，10-11垃圾收集点802-05，04-04，05-01,05-09，06-06，07-03，10-05，10-11垃圾转运站33月6日10月8日10月10日注：1.地块号下未划线表示该设施必须独立占地建设，地块号下划线的表示该设施非独立占地建设； 2.垃圾收集点与公共厕所视具体情况可以设置在一起。附录：附录a：名词解释1街坊：指被城市道路与自然山体、河流所围合的城市用地。2地块：指被街坊内街坊路和不同用地性质界线所划分出的城市用地。3建筑容积率：一定用地范围内，总建筑面积与总用地面积的比值。 容积率=总建筑面积/总用地面积4建筑密度：一定用地范围内，建筑基底总面积与总用地面积的比率。 建筑

21、密度=地块建筑基地面积/地块用地面积（%）5用地红线：按规定的审批权限批准，由城市规划行政主管部门核定的建设项目的土地使用界线。6道路红线：由城市规划确定的城市道路用地横断面宽度的边界线。7绿地率：规划区范围内各类绿地（包括公共绿地、宅旁绿地、专用绿地）的总和占规划区用地的比率（%）。8适建性：指建设项目性质与图则规定的地块或街坊土地使用相符合或相矛盾的程度。附录b：本细则用词说明为便于在执行本细则条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：1表示很严格，非这样不可的；正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。2表示严格，在正常情况下均应这样做的；正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不

22、行”。3表示允许稍有选择，在条件许可时应首先这样做的；正面词采用“宜”或“可”，反面词采用“不宜”。4条文中指定应按其它有关标准、规范对待的，写法为“应该执行”或“应符合的规定”。附表：表1：规划综合用地汇总表用地类别面积占总用的比例（）规划总用地面积510.1100城市建设用地484.8295.04其他非城市建设用地25.284.96其中水域25.284.96表2：规划建设用地平衡表序号用地代码用地名称面积（ha）占城市建设用地比例（%）1r居住用地238.3849.17其中r1一类居住用地65.2413.45r2二类居住用地154.6431.9r4四类居住用地18.53.822c公共设施用

23、地72.2114.89其中c1行政办公用地4.490.93c2商业金融用地36.297.49c3文化娱乐用地5.921.22c4体育用地6.521.34c5医疗卫生用地2.90.6c6教育科研设计用地16.093.323m工业用地42.388.74其中m1一类工业用地42.388.744s道路广场用地80.4216.59其中s1道路用地78.4716.19s3社会停车场库用地1.950.45t对外交通用地20.41其中t2长途客运站用地20.416u市政公用设施用地3.420.7其中u1供应设施用地0.520.11u2交通设施用地1.380.28u3邮电设施用地0.740.15u4环境卫生设施

24、用地0.780.167g绿地46.019.49其中g1公共绿地44.79.22g2生产防护绿地1.320.27城市建设用地484.82100表3：地块控制一览表附表一：地块控制一览表地块编号土地使用性质代码土地使用性质土地使用规划用地面积(平方米)计算用地面积(平方米)地面以上总建筑面积(平方米)绿地控制公共服务设施用地市政服务设施用地备注兼容性绿地率(%)公共绿地面积(平方米)01-01c11市属行政办公用地-56052.8550182.084014635-水口街道办01-02g1公共绿地-67720.8153950.64-70-01-03r1一类居住用地住宅、商业9362.418540.4

25、468324510901-04r4四类居住用地住宅、商业57093.9454388.57870223592801-05r4四类居住用地住宅、商业99801.6388627.16141803351536会所、6班幼儿园02-01c4/c3体育用地/文化娱乐用地-155868.24134486.542689740-体育文化中心02-02c2/r2商业金融业用地/二类居住用地住宅、商业98488.6891369.96339339354873已审批，原审批车位1155个02-03c21商业用地写字楼、商业56694.3650696.9512674230-02-04c25旅馆业用地酒店、写字楼54031

26、.0854031.0813507830-酒店02-05g1公共绿地-11597.7611597.76-70-公厕、垃圾收集点02-06c2/r2商业金融业用地/二类居住用地住宅、商业72585.0972585.09181463352981商业建筑面积不大于30%02-07r2二类居住用地住宅、商业65261.4361252.171365923535936班幼儿园已审批，原审批车位952个02-08r2二类居住用地住宅、商业32985.5226013.4157230351526会所02-09r2二类居住用地住宅、商业39432.0237392.2293500352194邮政所03-01c2商业用

27、地商业、写字楼28282.4820504.615536230-03-02g1公共绿地-24943.9515535.67-70-03-03c2/r2商业金融业用地/二类居住用地住宅、商业56815.0746620.52125875352498肉菜市场03-04r2二类居住用地住宅、商业250759.82223870.75447742351059418班幼儿园、会所邮政所03-05u2交通设施用地-10946.798294.66-30-加油加气站03-06u4环境卫生设施用地-3542.433542.43-35-垃圾转运站03-07r1一类居住用地住宅、商业181944.41172319.9113

28、78564021756班幼儿园、会所03-08g2生产防护绿地-14203.6310824.04-100-04-01r1一类居住用地住宅、商业352421.06301711.752413694046409班幼儿园、会所04-02r2二类居住用地住宅、商业322789.3294312.448829373516103包括东侧2.04万平方米集中公共绿地18班幼儿园04-03c6教育科研用地-33695.1528453.821707240-48班小学04-04r22居住区公共服务设施用地-38263.9634880.784930835-会所、肉菜市场垃圾收集点05-01r1/r2一类居住用地/二类居

29、住用地住宅、商业202998.82182055.482184673544739班幼儿园垃圾收集点05-02r1/r2一类居住用地/二类居住用地住宅、商业98456.5988853.15222133353588会所05-03u2交通设施用地-8360.816261.51-加油加气站05-04s3社会停车场库用地-9761.354970-社会公共停车场05-05u2交通设施用地-4211.683321.72-公交首末站05-06r1/r2一类居住用地/二类居住用地住宅、商业69576.4462798.8975359351530会所05-07r1/r2一类居住用地/二类居住用地住宅、商业51902.

30、1443977.4752773351030居住区级文化中心05-08g1公共绿地-25000.7322956.28-70-05-09g1公共绿地-28956.4727870.98-70-公厕、垃圾收集点06-01s3社会停车场库用地-4232.052917.13-社会公共停车场06-02u1市政公用设施用地-1424.381098.66-液化气石油气瓶装气供气站06-03g1公共绿地-2908.042908.04-70-06-04c27村民自留工商用地-11476.7310277.491849930-06-05c27村民自留工商用地-10229.657116.191280930-06-06g1

31、公共绿地-27182.3927182.39-70-公厕、垃圾收集点06-07r4四类居住用地住宅、商业65375.4257086.87856303591206-08c27村民自留工商用地-23402.1721583.223885030-06-09g1公共绿地-14469.0214469.02-70-06-10c2/r2商业金融业用地/二类居住用地住宅、商业31027.9128848.2572121351346商业建筑面积不大于30%06-11c2/r2商业金融业用地/二类居住用地住宅、商业57227.6953861.51134654352514会所、6班幼儿园商业建筑面积不大于30%07-01

32、c2/r2商业金融业用地/二类居住用地住宅、商业138573121807.22267976355409商业建筑面积不大于30%07-02c6教育科研用地-47752.6845076.872704640-54班九年一贯制学校07-03c21商业金融业用地商业、写字楼17403.1215693.813923535-会所、肉菜市场邮政所、公厕、垃圾收集点07-04g1公共绿地-28944.1421514.05-70-07-05c2/r2商业金融业用地/二类居住用地住宅、商业173366.85153917.13338618356471会所、肉菜市场商业建筑面积不大于30%07-06u2交通设施用地-3

33、700.473127.57-公交首末站07-07s3社会停车场库用地-6939.535763.38-社会公共停车场07-08r22居住区公共服务设施用地-7050.817050.81493635-18班幼儿园07-09c6教育科研用地-46422.8943944.733955040-36班普通高中07-10g1公共绿地-27560.720638. 71-70-08-01c5医疗设施用地-8112.956568.711182440-门诊部08-02u3邮政设施用地-9152.37421.1-邮政支局08-03c21商业金融业用地商业、写字楼19160.6615543.663885935-肉菜市场08-04u1供应设施用地-6062.084916.8-天然气中高压调压站08-05m1一类工业用地工业宿舍166759.53166759.5330016730-08-06m1一类工业用地工业宿舍243540.72181864.9532735730-08-07m1一类工业用地工业宿舍63927.2760402.2710872430-09-01c2/r2商业金融业用地/二类居