房地产基本制度与政策精讲班第18讲课件讲义

1、房地产基本制度与政策精讲班第18讲课件讲义（环球职业教育在线） 房地产基本制度与政策精讲班第18讲讲义 第二节房地产登记制度 第二节 房地产登记制度 一、房地产登记的种类 在我国现行的登记体制下，房地产登记包括土地登记和房屋登记。 (一)土地登记 根据国土资源部颁布的土地登记办法，土地登记分为： 1土地总登记 土地总登记是指，在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。土地总登记应当发布通告。对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主管部门予以公告。公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。 2土地初始登记 土

2、地初始登记是指，土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当提供建设项目竣工验收报告。依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料

3、，申请出让国有建设用地使用权初始登记。 依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地资产。处置批准文件和其他相关证明材料，申请授权经营国有建设用地使用权初始登记。 农民集体土地所有权人应当持集体土地所有权证明材料，申请集体土地所有权初

4、始登记。依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件和相关合同，申请集体建设用地使用权初始登记。依法使用本集体土地进行农业生产的，当事人应当持农用地使用合同，申请集体农用地使用权初始登记。 依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定

5、的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。 在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供

6、役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。 3土地变更登记 土地变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。申请土地变更登记的情形有：国有建设用地使用权转让；因处分抵押财产而取得土地使用权；因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，土地权利人姓名或名称、地址发生变化；土地的用途发生变更。 4土地注销登记 土地注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。申请土地注销登记的情形有：依法收回的国有土地的；依法征收的农民集体土地的；因人

7、民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭的；当事人未办理注销登记的；因自然灾害等原因造成土地权利消灭的；非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的。已经登记的土地抵押权、地役权终止。当事人未按国土资源部土地登记办法的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。 土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地

8、登记簿上注明，并经公告后废止。 5土地其他登记 土地其他登记是指上述土地登记类型以外的，更正登记、异议登记、预告登记和查封登记等土地登记。 例题：可能直接引发国有土地使用权注销登记的情形主要包括( )。（2006年土地管理基础与法规试题） a单位因撤销而停止使用原划拨的国有土地 b国有土地闲置连续达两年以上 c土地他项权利终止 d国有土地使用权出让期满而未获准续期 e国有土地使用权租赁期满而未获准续期 答案：abde 解析：基础考核点。土地他项权利终止，不是直接引发国有土地使用权注销登记的情形。 (二)房屋登记 根据房屋登记办法，房屋登记包括： 1、房屋所有权登记 房屋所有权登记是指，房屋登记

9、机构根据申请人的申请，将房屋所有权或所有权变动等事项，在登记簿上予以记载的行为。房屋所有权登记分为：房屋所有权初始登记、房屋所有权变更登记、房屋所有权转移登记、房屋所有权注销登记。 房屋初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除等。房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。房屋所有

10、权注销登记是指，因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。 例题：下列情形中，应当办理房屋转移登记的有( )。（2004年试题） a部分房屋拆除 b法人名称改变 c划拨房屋 d继承房屋 e分割房屋 答案：cde 解析：房屋登记办法已将“房屋转移登记”改变为“房屋所有权转移登记”。 房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。 2房屋抵押权登记 房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。房屋抵押权登记分为：一般抵押登记和最高额抵押登记。一般抵押登

11、记包括：房屋抵押权设立登记、房屋抵押权变更登记、房屋抵押权转移登记、房屋抵押权注销登记。最高额抵押登记包括：房屋最高额抵押权设立登记、房屋最高额抵押权变更登记、房屋最高额抵押权转移登记、房屋最高额抵押权注销登记和房屋最高额抵押权确定登记。 3地役权登记 地役权登记是指，房屋登记机构根据当事人申请，依法将地役权设立、转移、变动等有关事项在需役地和供役地登记簿上予以记载的行为。 4房屋预告登记 房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法将申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。 5房屋其他登记 其他登记是指，上述房屋登记类型以外的，更正登记、异议登

12、记、撤销登记、查封登记等房屋登记。 例题：因房屋灭失情形，导致丧失房屋所有权，应申请( )登记。 a房屋转移登记 b房屋初始登记 c房屋抵押权登记 d房屋所有权注销登记 答案：d 解析：房屋所有权注销登记是指，因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。 二、房地产登记的体制 二、房地产登记的体制 我国现行的不动产登记体制是房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门分别登记。 房屋与所占用的土地是密不可分，房地产登记应当一并完成。虽然，物权法也规定对不动产实现统一登记制度，但统一登记涉及行政管理体制改革，需要有一个过程。长期以来我国将登记作为行政机关行使行政管理的

13、一种职权，将房屋与土地实行分部门管理的体制，将登记机构与行政机关的设置与职能挂钩，导致我国房地产登记中，一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地部门和房地产部门分别进行。个别地方由于将房地产和土地统一在一个部门管理，实现了房地产的统一登记。本节以下内容重点介绍房屋登记的制度政策。 三、房屋登记的范围 物权法、城市房地产管理法，特别是城乡规划法的颁布实施，对完善和建立城乡统筹管理体制，实行城乡一体化的房屋登记创造了积极的条件。依据物权法、城市房地产管理法和村庄和集镇规划建设管理条例等法律、行政法规制定的房屋登记办法的适用范围，既包括国有土地上的房屋，也包括集体土地上的房屋。同时，房屋登记办法还

14、规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，也可以参照房屋登记的规定和程序，由房屋登记机构依法登记。 例题：房屋登记办法的适用范围，包括( )。 a包括国有土地上的房屋，也包括集体土地上的房屋 b包括国有土地上的房屋，但不包括集体土地上的房屋 c不包括国有土地上的房屋，但包括集体土地上的房屋 d既不包括国有土地上的房屋，也不包括集体土地上的房屋 答案：a 解析：房屋登记办法的适用范围，包括国有土地上的房屋，也包括集体土地上的房屋。 四、房屋登记机构 城市房地产管理法规定：“由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。国务院1994年关于深化城镇住房制度改革

15、的决定中规定：“职工购买住房，都要到房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书”。2000年，国务院法制办对原建设部关于请求解释中房产管理部门的函的复函中明确了核发房屋所有权证书的部门，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门。房屋登记办法规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。依据上述法律、法规的规定，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关，其他部门登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力

16、，不受国家法律的保护。 五、房屋登记的基本要求 (一)以共同申请为原则，以单方申请为例外 申请房屋登记原则上由有关当事人双方共同申请，但特殊情形下，也可以单方申请。房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请的情形有：因合法建造房屋取得房屋权利；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；因继承、受遗赠取得房屋权利；房屋登记办法所列变更登记情形之一；房屋灭失；权利人放弃房屋权利；法律、法规规定的其他情形。 对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记。建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务

17、用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。 (二)以查验申请资料为主，实施必要的实地查看 房屋登记办法对不同类型的房屋登记申请人要提供的材料做出了具体的规定。房屋登记机构在申请人提交申请材料时应当查验登记材料是否齐全、是否符合法定形式，并要根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。 在做好材料查验、事项询问的基础上，依据物权法的要求，房屋登记办法还规定，房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、

18、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记，房屋登记机构应当实地对拟登记的房屋进行实地查看。 (三)按房屋基本单元进行登记 房屋按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。房屋登记办法规定：国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 六、房屋登记的程序 办理房屋登记，要经过申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等程序。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行

19、公告。 (一)申请 房屋登记是依当事人的申请而进行的。申请人可以是自然人，也可以是法人或其他组织。申请人为自然人的，应具备完全民事行为能力，即一般为年满18周岁智力正常的成年人。未成年人和其他限制行为能力人(如精神病人)由其监护人代为申请。监护人代为申请时，还应当提交证明其监护身份的证明材料。监护人处分未成年人房屋时，还应当提供处分是为了未成年人利益的书面保证。申请人为自然人的，其申请登记使用的姓名，应当与其身份证件上的姓名一致。申请人为法人或其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请登记。申请人也可以委托代理人申请房屋登记。委托代理的，代理人应当提交委托书和证明其委托身份的证明。境外

20、申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。对共有房屋，由共有人共同申请登记。但共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请。 申请房屋登记时，申请人应当按照房屋登记办法的要求，向房屋登记机构提交申请材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对提交的申请登记证明材料的真实性、有效性和合法性承担责任。 (二)受理 受理是房屋登记机构查验申请人提交的有关证件，如其手续完备，则房屋登记机构接受申请人申请的行为。受理时，房屋登记机构工作人员应当根据法律、法规以及有关政策规定，查阅申请人提交的证明文件，并就

21、与登记有关的事项询问申请人，对询问结果应进行记录并要求申请人签字确认。对提交登记文件齐备、来源清楚的，房屋登记机构应当受理登记申请，并出具书面凭证。对手续不全或权属来源尚不能表述清楚的，房屋登记机构不受理登记申请，并应告知申请人不予受理的原因以及一次性书面告知申请人需要补齐的文件。 (三)审核 审核是房屋登记机构对受理的申请登记事项进行审查核实，作出准予登记或者不予登记决定的行为。主要是审核查阅登记簿、申请人提交的各种证件，核实房屋现状、权属来源等。权属审核一般要经过初审、复审和终审。初审是对申请人提交的证件、证明以及墙界情况、房屋状况等进行核实。复审要依据初审中已确定的事实，按照法律法规及有

22、关政策规定，并充分利用房屋登记机构现存的各项资料及测绘图件，反复核对，以确保权属审核的准确性。终审是最后的审查，经终审批准后，该项登记审核工作成立。房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。 (四)记载于登记簿 经审核后，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿： (1)申请人与依法提交的材料记载的主体一致； (2)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致； (3)申请登记的内容与有关材料证明事实一致； (4)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突； (5)不存在房

23、屋登记办法规定的不予登记的情形。不予登记的情形包括：违法建筑申请登记的；申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；房屋被依法查封期间，权利人申请登记的； 法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。对不予登记，房屋登记机构应当书面告知申请人不予登记的原因。 依照法律规定，房屋登记机构将申请登记的事项记载于不动产登记簿起，所登记事项发生效力。 房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。 (五)

24、发证 向权利人发放权属证书是登记程序的最后一项，是房屋登记机构在做出准予登记的决定后，向申请人发放房屋权属证书(含登记证明)的行为。房屋权属证书包括房屋所有权证书、房屋他项权利证书。房屋权属证书由国务院建设主管部门统一制定式样、统一监制、统一编号规则。 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书发放，一般采取在房屋登记机构受理登记后，填发领证通知单或寄发统一领证通知书的办法，告知申请人在规定时间携带收件收据、身份证件以及应缴纳的各项费用到指定地点领取。发证时，应当请申请人自己检查一下证书上所载明的各登记事项是否准确。发证完毕后，将收回的收件收据及全部登记

25、文件及时整理，装入资料袋，及时办理移交手续，交由产籍部门管理。 房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。公告是对可能存在异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权的行为。如：初始登记中一些原始依据不充分的、一些年代久远的房屋申请转移登记的。通过公告征询异议有利于房屋登记机构及时发现问题。公告并不是房屋登记的必经程序，是否有必要公告，由房屋登记机构根据情况确定。 七、房屋登记的时限 自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日；集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日

26、；抵押权、地役权登记，10个工作日；预告登记、更正登记，10个工作日；异议登记，1个工作日。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。 公告时间不计入上述规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。 八、房屋登记的其他规定 八、房屋登记的其他规定 (一)关于最高额抵押登记 以房屋设定最高额抵押的，应当申请最高额抵押权设立登记。对最高额抵押权设立前已存在债权转入最高额抵押担保的债权范围，申请登记的，申请人还应当提交已存在债权的合同或其他登记原因证明材料、抵押人与抵押权人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。对符合规定条件的最高额

27、抵押权设立登记，房屋登记机构应当将抵押当事人、债务人的名称(姓名)、登记时间、最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。 最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移的，转让人和受让人应当持登记申请书、申请人的身份证明、他项权利证书、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料、最高额抵押权发生转移的证明材料等申请最高额抵押权转移登记。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，按照规定办理抵押权转移登记。

28、对符合规定条件的最高额抵押权确定登记，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权已经确定的事实记载于房屋登记簿。当事人协议确定或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书确定了债权数额的，房屋登记机构可以依照当事人一方的申请将债权数额确定的事实记载于房屋登记簿。 (二)关于房屋预告登记 当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让(抵押)或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记

29、机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。预告登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放预告登记证明。 例题：预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起 ( )个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。 a三 b六 c九 d十 答案：a 解析：预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。 (三)关于房屋更正登记和异议登记 权利人、利害

30、关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。房屋登记簿记载确有错误的，房屋登记机构应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。 房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记

31、期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。 异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请

32、人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。 (四)关于基于判决、仲裁的登记 因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿中记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书，办理相应的登记。 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机

33、构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。 (五)关于在建工程抵押登记 以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。在建工程抵押权登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放在建工程抵押登记证明。 (六)关于房改售房登记 为保证住房制度改革的顺利实施，保障产权人的合法权益，规范房改中公有住房出售后的权属登记及发

34、证工作，房改售房登记发证应按以下规定进行： (1)职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给房屋所有权证；产别为“私产”，注记：“房改出售的成本价房，总价款：元”。 (2)职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，也发给房屋所有权证，产别为“私产(部分产权)”，注记： “房改出售的标准价房，总价款：元，售房单位，产权比例为(个人)；(单位)。” (3)以成本价或标准价购买的住房，产权来源为“房改售房”。 (4)数人出资购房并要求核发房屋共有权证明，经登记核实后，分别给权利人核发房屋所有权证，并注明“共有”字样，在证中注明其他共有人，根据投资比例，注记每人所占份额。 (5)对于集资建房、合作建房、单位补贴房、解困房等，原则上应以建房时所订立的协议(或合同