福安康颐养中心项目建设可行性研究报告

1、目 录第一章 项目概述11.1项目名称及项目承担单位情况11.2可行性研究报告编制的依据和研究范围21.3主要技术经济指标5第二章 项目建设背景及必要性62.1项目提出的背景62.2项目建设的必要性7第三章 市场分析预测及营销方案93.1社会福利事业市场化发展前景93.2营销方案13第四章 项目建设地点及建设条件154.1项目建设地点154.2建设条件15第五章 项目建设目标175.1项目建设的指导思想175.2项目建设目标17第六章 建设内容及公用工程186.1建设内容186.2公用工程21第七章 环境保护及安全卫生247.1中心环境保护247.2安全卫生25第八章 中心组织机构、定员及运作

2、机制288.1中心组织机构框架图288.2中心定员编制计划298.3运作机制简介29第九章 项目实施进度319.1项目建设期319.2项目实施进度计划31第十章 工程的组织管理3310.1 工程的组织管理3310.2 招投标33第十一章 投资估算及资金筹措3511.1投资估算3511.2资金筹措36第十二章 经济效益分析及评价3712.1 主营业务收入3712.2 成本费用估计3712.3 盈利综合评价38第十三章 研究结论40第一章 项目概述1.1项目名称及项目承担单位情况1.1.1项目名称：玉溪市福安康颐养中心1.1.2项目承担单位名称：玉溪市汇海房地产开发有限公司1.1.3项目承担单位通

3、讯地址：联系人：联系电话2789687通讯地址：玉溪市红塔区玉兴路汇溪大厦703室1.1.4项目承担单位简介：玉溪汇海房地产开发有限公司是专业从事房地产开发、经营、管理，以及物业管理、装饰装修等业务的企业，公司成立于2007年，年轻且充满活力，注册资本三百万元，目前已经成功投资开发了多处市场以及住宅，包括目前正在建设的尚品高层建筑“磊山大厦”，对于房地产开发等方面经验丰富。公司自成立以来，一直秉承“塑物为美，树仁成林，以人为本，回报社会”的经营理念。在社会各界的支持下，经营发展取得了好成绩，拓宽了市场渠道，步入了多元化发展时期，公司事业蒸蒸日上。为回报社会，致力于开

4、发优质房产，现倾力打造一流老年人颐养中心。项目宗旨：以建立和谐社会为目标，结合市政府建设生态城市的指导思想，大力发展社会福利事业；以管理价格、齐备功能提供社会所需求的全方位优质服务。项目理念：以人为本，无微不致；温馨和谐，功能完备。项目经营方针：1、 夕阳无限好，永留人间美；2、 承接美德，忠于职守，热爱工作，强化交流；3、 注重关爱、创意和环境。完善医疗保健功能，建立和谐老年社区，健全颐养居住设施，消除老年“孤独”，创建美好社会；4、 制定合理通畅的管理制度和工作流程；5、 注重国情，引领潮流，健康向上，不懈追求；6、 同心协力，融入社会，全面发展。1.1.4项目建设地点：项目选址方案：方案

5、一：聂耳文化广场州大河北岸，占地202.6亩方案二：州大河北岸代井村以南，占地202.6亩1.2可行性研究报告编制的依据和研究范围1.2.1可行性研究报告编制的依据（1）国务院民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见民发2005170号（2）全国老年办发200546号关于加强老年人有待工作的意见（3）玉溪市红塔区人民政府“十一五”发展计划纲要1.2.2可行性报告研究范围根据国家发展与改革委员会对项目可行性研究报告的有关内容和要求，依据有关统计资料，结合项目的实际情况，全方位、多层次地对项目建设的背景、项目建设的必要性、建设地点、建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理、投资结算和资

6、金筹措、效益分析等方面进行研究和论述，为项目的决策提供依据。1.2.3研究结论（1）玉溪市福安康颐养中心项目建设，符合国家大力发展社会公益事业的政策导向，顺应“赡养老人”传统美德与现代社会高节奏、高效率时代精神的要求，符合国家倡导“老有所养、老有所学、老有所乐、老有所为”的老龄工作指导思想。（2）玉溪市红塔区作为玉溪市政治、经济、文化、科教中心，完善社会福利事业，特别是建立老年人颐养天年的场所，建立健全社会服务体系，立足老年福利事业发展史各级政府部门工作的重点。玉溪市福安康颐养中心项目的建设，对完善玉溪社会福利事业，积极探索新形势下社会福利市场化和完善社会化服务功能等方面具有重要的现实意义。（

7、3）项目规划、设计建设目标是建成云南省乃至西南地区规范化、标准化，集庭园式、花园式、养老、保健、医疗、健身、休闲等多功能为一体的社会养老服务业的典范，项目始终坚持“以人为本”的理念，为玉溪社会福利事业的完善和发展提供强有力的支持，带动老年福利事业向标准化、规范化、市场化、一体化方向发展，降低政府社会管理成本，加快老年福利事业发展步伐。（4）项目建设单位通过多年经营发展，具有较强的资金实力和融资能力，有着丰富的商业管理经验。经营发展理念超前，商业信用良好，对项目实施措施保障到位。（5）根据市场分析，项目性质是公益性社会福利事业，与其它行业比较而言，虽利润较薄，投资回收期较长，但老年事业既是一项新

8、型的社会事业，也是一种大有可为的新兴产业，在政府领导和大力扶持下，市场潜力将最大化释放，庞大的客户需求群体将为社会稳定作出巨大贡献，稳定的客户可为企业维持正常经营奠定基础。（6）建议主管部门对可行性研究报告尽快进行论证审批，以便使项目尽早开展下阶段工作。（7）鉴于项目社会公益的特殊性和玉溪处于空白的实际，建议政府在规划选址、土地政策等方面给予支持。1.3主要技术经济指标序 号项 目 名 称单 位数 量备 注1土地利用亩20251.1总占地面积平方米1350951.2建筑面积平方米775671.3其他设施配套面积平方米175671.4建筑占地利用率%23.3%2劳动定员人1302.1年工作日日2

9、.2日工作班次班3项目总投资万元142003.1建设投资万元10200其中：固定资产投资万元10200无形资产投资万元4000递延资产投资万元预备费万元4流动资金万元5005年营业收入万元1180.85.1年营业税及附加税万元5.2营业费用万元5405.3管理费用万元304.15.4财务费用万元249.66利税6.1年利润总额万元27.086.2年所得税万元6.3年利税总额万元27.087经济效益指标7.1评价投资利润率7.2平均投资利税率%0.287.3财务内部收益率%2.807.4投资回收期年18第二章 项目建设背景及必要性2.1项目提出的背景2.1.1玉溪市老年社会福利事业发展现状从建国

10、初期到20世纪90年代中期，玉溪市养老机构基本只是建立了农村、社区较为简单的养老院，设施单一，环境简陋，管理粗放，经费匮乏，其功能仅仅满足孤寡老人基本养老的生活需求。从2001年起，玉溪市的民间资本开始涉足养老服务行业。此后，红塔区、元江县、易门县先后办起了一批养老院和老年公寓。目前，全市有民办性质的养老机构5个，床位200余张，有100多人入住。但是，现有的养老结构仍然存在规模较小，场地狭窄，设施缺乏，管理单一，紧紧起到一个单纯托老的作用。随着人民生活水平的提高和玉溪“生态城市”建设步伐的加快，老年人期待更多的是山水浑然天成，花溪河秀、茂林修竹、亭台水榭、环境优美的修养生息乐园；期待提供思想

11、交流、休闲娱乐、健体养心的一个场所，同时，现代中青年肩负着养老、抚小、工作等多重压力和矛盾，80%以上的都希望社会能提供一个和谐、温馨和功能齐全、设施完备、服务优良的平台。2.1.2玉溪市人口结构现状玉溪市于1995年进入了人口老年型社会，截至2005年底，全市60岁以上的老年人有27.4万，这相当于江川县的人口。到2015年，全市的老年人将达38万，占全市人口比重的17%，到2040年，我市进入老龄化高峰期，届时，老年人人口比重将达到28%。另外，随着空巢老年家庭数量的增多，家庭关爱不能及时到位，大部分空巢老年人缺乏精神寄托，希望社会关爱。高质量、高标准、规范化、一体化的养老结构在现代文明社

12、会的劲头亟需应运而生。2.1.3玉溪市经济基础背景玉溪市隶属1区8县，国土面积1.5万平方公里，人口208.6万人，少数民族人口占31.76%。玉溪是云南省较为发达的地区之一，有亚洲最大的卷烟企业红塔集团。2005年全市生产总值368.4亿元，比上年增长7.6%，固定资产投资105亿元，比上年增长28.2%，农民人均纯收入3314元，比上年增长5.1%，全市固定资产投资67.09亿元，同比增长30.6%，社会消费品零售总额34.34亿元，同比增长16%，地方财政收入24.07亿元，同比增长4.2%。2.2项目建设的必要性（1）是玉溪市社会福利事业发展的需要随着老龄化社会步伐的加快，老年社会事业

13、备受关注。老年服务业是社会福利不可分割的重要部分，建设“玉溪市福安康颐养中心”项目是广大来年人多年所盼，是社会文明和进步的客观要求；是“上为国分忧，下为民解愁”政府相关职能部门工作的具体体现，也是玉溪社会福利事业发展的需要。（2）是人民日益增长大精神文化需要让老年人度过一个健康、充实、欢乐的晚年，不仅在较大程度上解除家庭后顾之忧，为其家庭成员全力投入到本职工作创造有利条件，而且也是一个城市甚至是整个社会文明进步的体现，从而为丰富老年人生活，促进精神文明建设、创建平安和谐社会发挥积极作用。（3）是玉溪经济社会发展的需要玉溪市经过几年的快速发展，经济和社会各项事业取得长足进步，但总体上讲，社会福利

14、事业相对滞后于经济发展，多年来，政府承担经济社会各项事业建设的任务较为繁重，压力巨大，从而导致投入不足。因此，引导和利用民间资本投入，探索社会福利事业市场化运作，解决社会福利问题，是当前政府探索的重要课题。玉溪市福安康颐养中心项目的建设正是探索福利事业社会化的排头兵。（4）是玉溪生态城市建设的需要老年社会服务业是生态城市建设的重要内容。项目是一个老年人颐养中心，环境的规划和建设布局是以“花溪秀河、茂林修竹、亭台水榭、假山奇石、山水浑然天成”为主题，项目建成可为旅游小镇建设形成强力互补，充实文化内涵，环境相得益彰。旅游小镇的建设又可为项目提供强有力的外部环境支持，使碧玉清溪发挥环境效应，也是生态

15、城市建设的根本目的。第三章 市场分析预测及营销方案3.1社会福利事业市场化发展前景老年社会服务事业市社会福利事业的一部分，它的存在和发展是社会文明进程中的有益产物。截至2005年12月底，玉溪市共有60岁以上老人27.4万人，占全市人口总数的13%；70-79岁之间的老人9.2万人，占全市人口总数的4.4%；80-89岁之间的老人2.5万人。站全市人口总数的1.2%；90-99岁之间的老人2163人，100岁以上的老人22位。红塔区共有60岁以上老人5.1万人，占全区人口总数的12.87%；70-79岁之间的老人2.3万人，占全区人口总数的5.86%；80-89岁之间的老人5731万人；90-

16、99岁之间的老人434人，100岁以上的老人2位。据统计，玉溪市老龄化比例以每年3.3%的增长率递增。以上数据显示，开办养老机构有着庞大的客源，为项目建设运营奠定了坚实的市场基础，加之市、区两级人民政府部门大力鼓励民办非盈利福利事业，在税收上给予全免税政策优惠，为项目收益提供了政策基础和保证。玉溪是适宜人类居住的地区之一，曾有版纳、昆明、元江、易门等离退休人员电话询问是否有较好的老年公寓。因此，我们投资的老年颐养中心本着以“以人为本、服务完善、环境优美、设施齐全”的建设原则，将展示较好的社会效应和环境效益。据此，我们对玉溪现有的两个老年福利中心作了相关调查： （1） 夕阳红托老院：占地约200

17、0平方米，共有两幢简易的两层楼房，有床位100个，现入住老人、幼儿共计60人。夕阳红托老院总体情况不理想，居住环境、卫生条件差，设备设施简陋，服务人员不到位内设三人间和单人间、食堂，基本上没有任何娱乐设施和休闲、康体设备，连基本的电视都没有，仅设有床铺，院子很小，基本就是一个过道，老人可以说没有活动场所，但因为收费标准较低，入住率为60%左右；（2） 星光公寓：占地约1700平方米，总体环境良好，设有单间、双人间和三人间，约40个床铺，现已全部住满，如需入住，需排队预约。星光公寓基础设施较夕阳红好，但娱乐设施和健身房也较简单，仅有一把按摩椅和一个脚底按摩器，娱乐设施仅有一个麻将室，院子较小，老

18、人活动范围小，但因为居住环境还算不错，因此选择入住的人员标准上比夕阳红更高些，等待入住的人也较多，星光公寓的缺陷是床位少、面积小。据调查，老人希望环境好，有配套的健身设备、娱乐设施。对社会各阶层调查情况：各阶层人士对兴办老年公寓表示赞同，认为是一种社会趋势、一件大好事。特别是在职员工认为老年公寓式未来老人的归宿，在40岁左右的人群中，大多数人认为未来的养老靠子女的可能性不大，选择入住条件较好的老年人公寓的人数较多。从费用上来说，行政事业单位离退休干部对费用600-700元/人/月左右可以承受，企业单位退休工人在500元/人/月左右可以接受。2005年玉溪市老年公寓入住人数示意图未入住老龄人口2

19、6.48万人已解决200余人入住问题3.2营销方案一、高起点、高标准、功能全精心建设颐养中心颐养中心是提供老年人个性化的居住条件和人性化的服务内容，其住宅形式一般要包括居家式住宅、酒店式公寓及医院式的养老病房，同时颐养中心兴建在城市周边，功能设置还需提供多种生活必备设施和娱乐健身配套设施，人性化的家政服务、医疗服务、娱乐服务。将老年人教育、医疗、康复、娱乐、体育等服务内容都寓于其中。因此，福安康颐养中心牢固树立“以人为本、服务第一、满足需求、共享生活”的经营理念，让老年人“进得来、留得住、有所乐、有所学、有所养、有所为”，使之能安心快乐颐养天年。现代老人需求更多的是精神文化，追求的是安静祥和、

20、舒适优雅的环境。福安康颐养中心精心选址，配套旅游小镇建设，设计上力求人与自然和谐，把中心环境建设融入更多玉溪独特、传统的民间文化和现代文明，使之具备一定的旅游观光功能，增强吸引力，扩大福安康颐养中心整体宣传。二、营销策略老年人颐养中心项目，营销策略需针对社会观念现状、现代老年人特点制定恰当的营销方案。（1） 宣传策略扩大宣传，找准选创切入点。针对“送老年人到养老院是子女不孝的表现”的社会陈旧观念，中心依托各级民政部门，利用媒体、会议、活动等形式进行广泛宣传，并结合实际有针对性地入户做工作，依靠全社会的力量着力改变现有社会的陈旧观念，为项目建成营运奠定坚实的社会基础。（2） 价格策略结合现有离退

21、休人员工资水平、社会老年人收入水平和生活水平，初步拟定以下价格标准：居家式住宅：800-1100元/人/月（含房租、伙食费）酒店式公寓：700-800元/人/月(含房租、伙食费)医院式的养老病房：600-700元/人/月（含房租、伙食费，不含医药费、护理费）凡入住颐养中心的老年人文体娱乐健身设施免费开放。（3） 吸引力策略为使项目建成后发挥应有的社会效益，真正体现出社会主义的优越性，中心选址除交通便捷、硬件设施建设体现云南一流外，针对老年人的特点，中心还将设置：于是中心医院、市医保中心合作开展老年人心理咨询、常规医疗、慢性病康复等具有特色的医疗服务，让老年人足不出户，就能享受到星级医疗服务。中

22、心倡导健康、积极向上的精神，与政府协作，利用中心文体设施、生活设施，每年组织开展1至2次全市老年人文体比赛、烹饪比赛；与教育机构合作创办老年大学。再则，中心为更好地为老年人服务，利用当地资源和全国资源进行对接整合，向社会提供异地互动观光旅游养老（候鸟式养老），通过动静结合的新模式，实现各养老院之间客户资源的互动共享，利用教育资源开展养老助教，让老年人感受到福安康颐养中心是人生的天堂。（4） 管理策略为更好地体现人文精神、倡导以人为本的理念，中心拟定以下管理措施： 管理理念：“心理护理亲情化、精神护理多样化、康复护理大众化、生活护理家庭化” 管理模式：以机制创“新”、服务创“优”、管理创“严”，

23、形成一套独特的颐养中心管理模式。 管理制度：福安康颐养中心为争创云南一流的社会福利机构，并借鉴国内外先进的管理经验，以倡导平等、民主为宗旨，实现人性化的管理目标。第四章 项目建设地点及建设条件4.1项目建设地点本项目拟建于州大河沿岸以北，面积202.6亩。项目选址地地理位置优势突出，紧靠聂耳文化广场，距中心城区2公里、省会昆明88公里、昆玉高速九龙池站口3公里，交通便利，周围环境较好，空气质量达到国家二级标准，沟渠排污通畅，项目实施地通讯设施完善。4.2建设条件（1）项目的政策支持国务院民政部民发2005170号关于支持社会力量兴办社会福利结构的意见、全国老年办发200546号关于加强老年人优

24、待工作的意见等纲领性文件，各级政府按照国务院“坚持老龄事业与国民经济和社会发展相适应，促进老龄事业健康发展；坚持党政领导和社会参与相结合，推动老龄事业全面开展；坚持家庭养老和社会养老相结合，以家庭养老为主，社会养老为辅，建立和完善老年社会服务体系；坚持道德规范与法律约束相结合，广泛开展敬老、爱老、助老道德教育，加强老龄工作法制建设；坚持关心老年人生活与加强思想政治工作相结合，使广大老年人的物质生活不断改善，精神生活更加丰富；坚持统筹规划与分类指导相结合，因地制宜开展老龄工作，发展老龄事业”为指导思想，对项目建设提供强有力的政策支持和指导，给项目建设带来了历史性的发展机遇。（2） 项目单位商业经

25、营丰富项目单位商业经营理念超前，资金实力雄厚，人类资源稳定，聚集了一批商业管理精英和销售精英。公司建立了现代企业管理制度，为项目建设提供了强有力的保证。（3） 公用配套设施条件完备项目实施地基础设施完善，水利电力资源丰富（主要靠城区主管网供给）通信具有国际、国内长途idd和gsm数字移动，全球通ip电话，传真、国际互联网等。河滨公园、聂耳文化广场的建设，为项目实施提供了极大的交通便利和环境支持。（4） 项目实施地气候条件优越玉溪市红塔区地处滇中，位于东经10217至10241，北纬2408至2432之间，气候属于中亚热带半湿润冷冬高原季风气候，干湿季节明显。具有“冬无严寒，夏无酷暑”的特点，年

26、平均气温一般在16左右，最冷（1月）平均气温8.5，最热（7月）平均气温20.8，年平均气温22.7，最低气温10.9，使最适宜人类居住的环境之一。第五章 项目建设目标5.1项目建设的指导思想项目建设按照国务院“坚持老龄事业与国民经济和社会发展相适应，促进老龄事业健康发展；坚持党政领导和社会参与相结合，推动老龄工作全面开展；坚持家庭养老和社会养老相结合，以家庭养老为主，社会养老为辅，建立和完善老年社会服务体系；坚持道德规范和法律约束相结合，广泛开展敬老、爱老、助老道德教育，加强老龄工作法制建设；坚持关心老年人生活与加强思想政治工作相结合，使广大老年人的物质生活不断改善，精神生活更加丰富；坚持统

27、筹规划与分类指导相结合，因地制宜开展老龄工作，发展老龄事业”为指导思想。建设一个起点高、标准高、规模适中、功能齐全的养老福利机构。强化生态城市配套功能，提升城市文化品位，加快城市化进程。5.2项目建设目标通过项目建设，形成一个老年人颐养天年、畅谈人生、共享生活的乐园。项目建成后，可辐射一区八县，解决部分老年人的精神和生活需求，达到“上为国分忧、下为民解愁”的目标。项目分两期建设：一期建设规模达到600人的接待能力；二期建设规模达到1200人的接待能力。第六章 建设内容及公用工程6.1 建设内容项目以居家式住宅、酒店式公寓及医院式的养老病房为主，同时设置老年人文体协会、烹饪协会，建设必备的体育场

28、所、娱乐休闲场所、康复医疗场所。建设设置上，力求功能完善，环境建设上力求山水浑然天成、人与自然和谐、庭园式的养老机构。6.1.2 建设及配套实施工程项目项目总占地面积202.6亩，建筑面积77567平方米，各功能分区建筑面积祥见“建筑面积一览表”建筑面积一览表项 目单 位数 据备 注总用地面积平方米135095202.6亩总建筑面积平方米77567住宿建筑面积平方米60000公建建筑面积平方米9000建筑占地面积平方米38784总床数床1200每间按两床计容积率0.57建筑密度%23.2绿化率%42.5水体面积平方米99706.1.3 项目建设方案（1）场地位置及环境项目建设场地位于玉溪市红塔

29、区聂耳文化广场州大河以北范围。（2）地形建筑场地为规则矩形地块，建筑面积77567平方米，地块呈东西方向，地形平坦。（3）地形自然条件场地地面标高1635米，相对高差1米。水文地质：场区内地下水位深0.5-1.2米（稳定水位深度）、地下水为潜水型，靠大气降水补给，水位变幅受季节性自然降雨影响。现状区域内地下水对建筑混泥土无腐蚀性。地震烈度：根据国家建设部建抗（1993）1号关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知，玉溪地区地震设防烈度为8度。本工程按抗震8度的相关规定设防。工程地质：建设场地未发现不良地质现象，场地较为平坦，稳定性较好，适应工程建筑。下一步将对场地地质情况执行全

30、面勘察。 建设场地工程地质评价遵循规范：a、岩土工程勘察规范（gb50021-94）；b、建筑地基基础设计规范（gbj7-89）；c、建筑抗震设计规范（gbj11-89）；d、建筑桩基技术规范（jbj94-94）；6.1.4 建筑工程方案6.1.41工程项目设计需求（1）主建筑外部设计布局参照玉溪民间民居特色和现代建筑风格，结合玉溪城市规划布局要求，充分利用现有土地资源，节约土地，合理布局。要求具有温馨、舒适的居住建筑风格，还将融入传统民俗文化、现代玉溪城市文化，与聂耳文化广场、河滨公园等周边环境协调，与城市特色一致、与生态立市为本。充分展示企业文化，魅力玉溪文化。基础公用工程，合理到位。（2

31、）内部设计布局要求颐养中心功能分为六成秉承“以人为本、分类管理、便利服务”的宗旨，符合服务流程和功能的需要，并且保持与外部建筑协调。（3）基建采用框架砖混结构，装潢采用铝塑板及外墙涂料。内部装饰尽量采用防火、防潮的建筑材料。6.1.4.2重要工程建设项目项目依据地形，合理平面布局，力求功能分区合理有序，设施结构功能完善。项目主要建筑工程建设项目如下表：名称面积（平方米）层数康复区50001（局部2层）休养区380001（局部2层）颐养区120001（局部2层）特护区50001（局部2层）休闲、健身区85001（局部2层）综合服务区906736.1.5 主要经济技术指标总用地面积：202.6亩（

32、135095平方米）总建筑面积：77567平方米水体面积：9970平方米容积率：0.57绿化率：42.5%建筑密度：23.3%6.2公用工程6.2.1给排水（1）概述本项目总建筑面积77567平方米，主体建筑檐高约12米，按照建筑设计防火规范（1997年版），建筑设室内、外消防系统，并设一般生活给排水系统。（2）依据提供建筑总平面图一份（3）范围承担室内外给排水及消防。（4）水源以市政水管的自来水为水源，从市城给水上引入两根dn100给水管，在建筑物周围连接形成环状。 生活用水量项目生活用水主要为管理工作人员、入住老年人生活用水、清洁、场地冲洗及室内外绿化用水，各项用水量拟按下列表要求：序号用

33、水类别规模用水标准用水时间最高日用水量(立方米/)1生活1350人/班0.05/人1067.52清洁60000.01/次2603室外绿化574150.002/次受季节、植被品种影响115合计242.5 排水采用雨污分流制，污水经化粪池处理后排入城市下水道，雨水汇集后排入城市雨水管。部分生活用水通过过滤处理后作清洁、绿化用水，采用清污分流制。管材a、 给水管采用pex塑料给水管、热熔接口；b、 消防管采用热镀钢管，丝扣连接；c、 排水管采用upvc管，粘接、室外埋地管dn150采用承插铸铁管，dn150采用钢筋混凝土管。6.2.2 供电主要为生活用电，电源为城区北苑主网，项目匹配生活用电所需的变

34、压器及配电柜室，设计供电能力变压器200kv.(1) 供电方式要求采用双回路电源供电（一回路为主供电源、二回路为备用电源），1台变压器为单母结线分段运行，低压出线为220v（pe）放射式供电。(2) 线路敷设 低压出线为yl-1kv交联阻燃电缆沿电缆桥架设，由配电箱柜因触电照明线穿阻燃pvc管沿网敷设。 按规范在出入口，专道设置疏散、标志应急灯具。6.2.3 消音、减震项目噪音主要是人为的话语、乐器发音。对周边环境不会造成干扰，故不须采取措施。第七章 环境保护及安全卫生7.1中心环境保护7.1.1采用标准（1）污水综合排放标准（gb8978-1996）（2）城市区域环境噪声标准（gb3096-

35、1993）（3）环境空气质量标准（gb3095-1996）（4）中华人民共和国工业“三废”排放实施标准（gbj4-1973）7.1.2项目污染分析本项目的污染及污染物主要有：（1） 噪声：人为的话语、乐器发音。（2） 生活污水：主要为日常生活用水、餐饮厨房等带动、植物油的废水。（3） 固体废弃物主要为生活垃圾和医学垃圾。（4） 厨房烟气。7.1.3污染源的处理（1）项目噪音主要是人为的话语、乐器发音。对周边环境不会造成干扰，故不须采取措施。（2）厨房排气采用油烟排架排气过滤罩，过滤罩带有除油管，去除厨房排气中的大部分油污，采用交架排气筒排放（高出屋面3米），以减少城市大气污染。（3）一般生活污

36、水合流采取内循环处理作清洁、绿化用水或排入城市下水道，餐饮废水经隔油池处理后也排入城市下水道，雨水汇集后集中排入城市雨水管。（4）对固体废弃物采用分类投递、定点储存、集中堆放，派专人负责及时定期清运。同时，严格推行“5s”制，要求工作组做到及时清理，及时整顿。使中心全体员工树立良好的卫生工作习惯。7.1.4生态环境影响评价本项目属社会福利服务行业项目，虽不属于生态建设项目，但通过合理布局及绿化设计、草地等灯光工程，有利于美化城市环境，提高城市规划的协调性。7.2安全卫生7.2.1消防7.2.1.1工程概况颐养中心总建筑面积77567平方米，建筑框架结构、砖混结构，围护装潢材料主要为铝塑板、外墙

37、涂料。四周设环绕的消防通道，颐养中心在建设时各建、构筑物之间，按防火规范要求，保持一定的安全距离，宽按6米考虑，各界区之间以道路隔开，平时可作为车辆进出通道，发生意外火灾时，可保证消防车到达中心任何位置。中心设低压制消防系统与给水管网合并，按规范设置地上式消火栓。中心水体湖面景观，特殊情况下可作消防水池防火之用。同时，在康复区、休养区、颐养区、特护区、健身区、综合服务区、办公区等显要位置，配置一定数量的干粉灭火器，防止火灾发生。7.2.1.2建筑消防（1）耐火等级：民用建筑一、二级中心为框架砖混结构建筑。建筑外墙采用200规格厚空心砖，内隔墙为120规格厚空心砖，双面抹灰，均为非燃烧体，耐火极

38、限均大于4.00小时。室内木装饰均作防火处理，其余选用非燃烧材料或者阻燃材料。（2）给排水消防按建筑设计防火规范（1997年版），本建筑设室内外消火栓消防系统。其实外消防用水量为30l/s,室内消防用水量为15l/s，火灾延时两小时。根据建筑专业提供的条件图，需设dn65单口室内消火栓16个，sq100地上式消火栓接合器4套，在建筑物周围应设dn100室外消火栓10个。本工程室外消防用水取自市政给水管网，由市政给水干管引入两根dn150进水管，并在建筑物四周形成环状，室外消火栓直接与室外环管相连。室内消防用水火灾直接由室外给水管供给，室内消防管网与给水干管连接，管上设置止回阀。建筑物防雷设施安

39、装，按防雷规范及静电接地的要求执行，防止雷击、触电事故发生。（3）其他安全防范本项目属于老年人服务结构，在设备的安装、使用及维护过程中，力求科学、合理、规范、定时。同时，楼道、走廊设置无障碍通道、防滑设施，加强个人防护，严格管理，以杜绝意外伤亡事故的发生。第八章 中心组织机构、定员及运作机制81中心组织机构框架图主要设置为中心重要服务部门的框架式管理组织机构。各（部门）还可以根据自身情况，设置下属部门。 康复室康复中心医疗室护理室副主任健身室活动中心娱乐室文化室办公室董事会主任行政部物业人事会计财务部出纳餐饮服务部保洁副主任清洗采供8.2中心定员编制计划部 门职务岗位主要职责管理定员下属编制备

40、 注董事会主任全面负责中心管理工作3属下所有员工主要为主任、副主任编制财务部财务部经理协助所以财务工作、负责所有财务工作2行政部行政部经理负责办公室日常工作、物业、人事管理工作222含保安15人服务部服务部经理负责餐饮、保洁、清洗日常管理工作345采供部部门经理全面负责中心所需日常物资采购管理26康复护理部门经理负责康复室、医疗室、护理室的日常工作338护理人员随规模扩大增加活动中心部门经理负责健身室、娱乐室、文化室的日常管理工作13合 计16114累计1308.3运作机制简介8.3.1人员编制整个项目人员定员编制为130人。全面推行现代企业管理制度，采取董事会下属的中心主任负责制，中心主任对

41、董事会股东负责，各部门经理对中心主任负责，所属员工对部门经理负责，将决策层和执行层严格区分，采用层层聘用制方法。8.3.2人员的配置，关系到整个企业的发展。在合理设置岗位的同时，注重对人才的引进，严格按照“以岗定人、任人唯贤”的用人机制，面向社会公开招聘主要管理人员。加强对员工的岗位技能、观念心态、服务理念等培训及培养工作。8.3.3 对主要管理人员实行年薪制，部门及下属员工实行绩效考核，充分调动员工的积极性，体现“多劳多得”的分配原则。要求所有从业人员，从自身岗位做起，从小事做起，注重学习，形成“高效、团结、务实、关爱”的企业文化内涵氛围。8.3.4所有员工必须签订劳动合同，并享受国家规定的

42、相关养老、医疗、保险等福利待遇。第九章 项目实施进度9.1项目建设期9.1.1中心建设本项目建设期十八个月，控制时间2009年12月至2011年5月，其中2010年5月完成筹备及规划和建设设计，2011年3月完成人员配置等其他工作，2011年4月完成主体工程建设，2011年5月完成竣工验收并试营业。9.1.2建设期前期时间分配（1）可行性研究和初步设计的编制审批时间需2个月。（2）初步设计、审批2个月。（3）施工图设计、招标3个月。（4）基础设施建设6个月。（5）主体工程完工11个月。（6）设备采购和安装1个月。（7）人员配置3个月。（8）竣工验收试营业2个月。以上各建设阶段可根据情况有所交叉

43、，具体实施进度见计划表。9.2项目实施进度计划祥见项目实施进度计划表项 目 实 施 计 划 进 度 表时间项目09年2010年2011年1212345678910111212345完成可行性研究并上报前期工作建设场址四通一平工程方案设计及施工招标管理、操作人员进行筛选培训主体工程收尾试运营正式营业第十章 工程的组织管理10.1 工程的组织管理（1）本项目严格按基建程序进行申报、审批，控制好建设规模，合理安排资金，积极、充分、扎实地抓好前期各项准备工作。（2）遵循国家财政部、建设部关于资金管理暂行办法和基本建设投资管理的要求，项目建立严格的财务、工程监理制度。（3）为确保项目建设的工期、质量和效

44、益。公司实行主要负责人，全面负责实施和管理项目的项目法人责任制，并成立人员精干的职能部门，处理日常工作事务。（4）主要设备、土建工程及所需物资，均按照国家有关招标法律法规进行公开招标。（5）项目资金实行专立帐户、专人管理，采用报账制支列，由项目工程承担单位提出资金预算，报董事会审定，按资金支出进度报账，并委托有关部门对资金实行监管。（6）严格按规定实行工程建设项目监理制，严把工期、质量、资金关。（7）严格工程建设项目竣工验收制度和工程项目质量终身负责制。10.2 招投标根据中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令，设计、勘察、施工、监理及设备采购等各个建设环节，均需按国家有关招标法规进行招投标

45、，择优选定承建方。（1） 招标范围工程项目的设计规划、施工、监理、主要维修设备、其他相关配套服务功能设备、车辆、办公用品等均全部实行招投标。（2） 招标组织形式采用内部或者委托招标（3） 招标方式采用公开招标。第十一章 投资估算及资金筹措11.1投资估算11.1.1估算范围（1）工程费：包括建筑安装工程、设备购置及附属工程。（2）其他费用：与本项目直接有关的无形及递延资产。（3）预备费：即基本预备费及涨价预备费。11.1.2 估算依据（1）投资估算按玉溪市现行工程造价及目前的物价水平进行分析，以全国统一建筑工程基础定额（土建工程）云南省预算基价和云南省建筑安装工程综合费用定额为依据。建筑工程按

46、玉溪市近期同类建筑工程造价估算。（2）建筑工程费用指拆迁费用、场地修整、主体建筑、场馆等工程建设费用。单价按玉溪类似工程的费用计取。（3）设备及安装工程费用包括相关多功能服务项目设置、设备及材料的购置和安装费用。（4）公用工程及辅助工程的建设费用、设备及安装费用不再单列。（5）勘察设计费及工程建设监理费，依国家规定和本项目行业特点，费率按下限计取。勘察设计费为第一、第二项费用的4.5%。（6）建设单位管理费按固定资产投资的5%计。（7）预备费费率按第一、二、三项费用和的5%计。（8）本项目固定资产投资方调节税为零。11.1.3 估算结果本项目总投资14200万元，其中固定资产投资10200万元

47、，无形及递延资产4000万元。11.2 资金筹措（1） 项目总投资估算14200万元，其中：自筹10200万元。银行贷款4000万元。（2） 流动资金由投资方自筹。第十二章 经济效益分析及评价12.1 主营业务收入我中心是一个高起点、高标准、功能齐全的颐养中心，综合各酒店公寓、居家式的私人住宅和医院式的养老病房的收费标准，平均按每人800元/月标准收费，第一期入住后住宿及伙食科实现收入576万元，第二期建成完工后收入预计可达1152万元。考虑到有部分特别护理的特殊老人，我中心计划60人的床位，护理标准每人400元/月，可收费28.8万元。12.2 成本费用估算（1） 我中心投资该项社会福利事业

48、，可为政府解决100多人的就业问题，劳动定员计划第一期需安置90人，第二期40人，共安置130人；（2） 固定资产计提折旧，按国家政策20年计提，预计净残值率5%，第一期完成固定资产投资3607.5万元（65%），按第一期营运承受能力，年折旧率2%计提年折旧6.54万元，全部工程完工适当延长折旧年限，按年综合折旧率3.6%计提189.81万元；（3） 无形资产（土地）3550万元按国家规定的使用年限70年平均摊销，年摊销50.71万元；（4） 资金费用估计我中心预计投资14200万元，自筹资金10200万元，银行解决贷款4000万元，计划第一期贷款2000万元，第二期增加2000万元，产权式公

49、寓约3万平方米，可回收资金4650万元。工程完工投入运营后，利用折旧和土地摊销240.52万元，加上实现的部分利润，每年可回收约250万元，随着借款余额及利息的减少，可以加大还款力度。（5）由于社会福利事业国家给与予税收政策扶持，该项目涉及税收因素对收益的影响；12.3 盈利综合评价我中心本着回馈社会，造福百姓，为政府分忧，实行微利保本经营，第一期投入营运预计亏损6.09万元，由于土地摊销和固定资产的折旧119.25万元，还可回收投资113.16万元，全部工程完工使用后预计微利27.08万元，随着经营管理的加强，增收节支，以及经营方式的多样化，经济效益还能合理增加，我们认为该项目完全可行。投资收益测算见图表：玉溪市福安康颐养中心收益测算（单位：万元）标 准/规 模一期600人二期1200人备 注住宿伙食费800元/月（人均）5761152特护费28.828.8400元60人/月收入合计604.81180.8减：人员工资（100元/月）108156餐饮支出144288200元/人、月水电费4896800元/人、年设备设施维修1020绿化维护费21.8433.6第一期65%（3.64万元）第二期增加30%（1.68万平方），均价6元/平方米办公费510其他3060其他