地汇投资SOHO东海广场价值投资计划书

1、soho东海广场价值投资计划书上海地汇投资管理有限公司2009年12月melive tm商业地产价值投资计划（value investment planning for commercial real estate）melivem市场（marketing）e企业（enterprise）l位置（location）i投资回报（investment return）v内在价值（value）e执行建议（excute）melive为上海地汇投资管理有限公司之专用商业地产价值投资分析方法，未经上海地汇投资管理有限公司许可，任何机构或个人不得擅自作为商业用途使用。 tm

2、tm 为上海地汇投资有限公司之注册商标，受国家知识产权之保护。本报告观点独立，不受任何人为因素影响，严格按照公司规范进行客观分析，代表本公司对投资标的之理解，并作为本公司之投资决策依据及公司客户投资建议。本建议不对任何投资结果负责。投资标的物l 名称：上海soho东海广场l 投资类型： 物业 股票/股权 债券 实物 租赁权/使用权l 项目概况：soho东海广场地处上海南京西路中央商务区中心位置，项目高217米，是上海摩天大厦之一，更是上海南京西路的地标性建筑。总建筑面积为80510平米，其中写字楼面积为67829平米，目前入驻的企业95%以上均为国外知名公司；1-2层为商业，建筑面积为3842

3、平米。soho东海广场坐落在上海南京西路中央商务区的中心地带。南京西路商圈是具有商业传统，商业规划一流的独特区位。多家五星级酒店和高端购物中心聚集于此，两条地铁线及延安高架桥近在咫尺，与上海商城、恒隆广场、上海嘉里中心步行之遥。l 位置：上海市南京西路1486号l 当前价格：均价6万元/平方米l 购置条件：整层购买，标准层面积：高区（38-57层）建筑面积：1237.74平方米/层； 中区（23-37层）建筑面积：1451.7平方米/层； 低区楼层：3-22层。 标准层平面图l 历史状况：公开资料显示，东海广场在其“烂尾”的10年间已经被数次转手，其最早的东家为长江计算机集团，之后被上海安联投

4、资发展公司接手，2003年10月，开开集团以7.38亿元的巨资接下东海广场，此后，该项目又由静安土地开发控股总公司接手，2005年，东海广场被上海市静安区土地开发控股总公司对外公开转让，浙江绿城集团以13亿元的价格夺标；一年后，摩根士丹利以19.6亿元的价格接手东海广场，其时，该项目的成交单价（即使不算待建部分的成本）也已升至1.5万元。2009年8月，soho中国以24.5亿从大摩手中整体收购东海广场，经改装后于11月散售。l 预备作为投资目标之理由：1、本区域属于上海市繁华商业地段，作为投资性产品，未来具有较高之升值潜力；2、发展商soho中国对其商业模式成功复制到上海充满信心,即吸引全国

5、高端客户投资城市中心的商业物业，并进行统一推广，统一招租，统一管理使这些商业物业的价值最大化。东海广场外观图【执行概要】1、地汇投资经过测算，估计此物业（标准层）的内在价值为9180万元，目前购买折价率为95%。2、按目前之租金水平，若长期持有，该项目投资回报较低，总投资回报率为7.2%，irr=4%，低于期望值，因此建议作短线投资。3、通过市场分析，我们认为该物业未来具有较大的升值潜力，因而考虑在适当的时机转让。1 市场分析（marketing）2 企业分析（enterprise）3 位置分析（location）4 标的物内在价值评估（internality value evaluating

6、）5 投资回报分析（investment return）6 执行建议（excute）1、市场分析（marketing）受上半年整体市场回暖的刺激，从今年第三季度起，上海甲级写字楼市场出现回暖迹象，租赁需求有所回升，租金下跌速度开始放缓。据相关机构第三季度房地产市场报告，第三季度上海甲级办公楼平均租金为6.1元/平方米/天，环比下降了3.6%，但降速已经放缓。与此同时，租赁需求有明显的增长，净吸纳量接近14万平方米，与今年前两季度净吸纳量几乎为零形成鲜明对比。从空置率来看，由于陆家嘴三季度空置率都有明显下降，带动该区域整体空置率较二季度下降2个百分点。对比住宅市场价格的节节攀升，目前上海部分区域

7、的写字楼与住宅售价倒挂明显，个别写字楼项目甚至传出打折消息。价格的 洼地，重启办公物业投资潮。 尽管住宅市场已出现强劲反弹，但写字楼复苏为时尚早。上海市由于众多利好因素的影响，如两个中心国际金融中心和国际航运中心的建设、大浦东、大虹桥建设及迪斯尼落户等因素的刺激，整体经济形势的好转将带动企业对写字楼需求的增长，而目前上海写字楼开发并不多，因而写字楼供不应求的局面即将形成。基本判断：由于商住价格倒挂以及未来上海对写字楼的需求，写字楼市场投资的时机成熟。在未来整体经济好转的前提下，本物业预期具有较大的升值空间。2 企业分析（enterprise）soho中国有限公司成立于1995年，由soho中国

8、董事长潘石屹和soho中国总裁张欣联手创建。soho中国是中国房地产行业领袖，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们创新的设计理念转化成引领潮流的物业。在公司“创造cbd繁华”理念的指引下，soho中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑。soho中国在北京已经完成和正在建设的项目有：“soho现代城”、“建外soho”、“soho尚都”、“朝外soho”、“光华路soho”、“光华路sohoii”、“soho北京公馆”、“中关村soho”、“三里屯soho”、“

9、前门大街”、“朝阳门soho i”、“朝阳门soho ii”、“银河soho”（原“朝阳门soho iii”）。同时，soho中国在北京长城脚下和海南博鳌分别开发建设了全球知名前卫建筑项目“长城脚下的公社”和“博鳌蓝色海岸”。2009年8月18日，soho中国宣布收购soho东海广场。此项目收购的完成，标志着soho中国将业务拓展到上海的城市中心繁华地段。9月3日，soho中国通过招拍挂获得北京望京地区b29地块。该项目的建筑高度可达200米。soho中国将和全世界最好的建筑设计师合作，将该项目打造成为从机场进入北京市区的第一个地标建筑。soho中国所开发的项目取得了巨大的商业成功，连续多年蝉

10、联北京销售冠军。soho中国的成功源自公司在城市中心最繁华的地段，为注重生活品味的人群提供了创新、高品质的居住、工作和消费的空间以及时尚的生活方式。截至2008年年底，soho中国共完成开发总建筑面积约175万平方米。目前在建项目的总建筑面积约175万平方米。soho中国在北京cbd开发商业项目的总建筑面积位居所有开发商之首。soho中国一直是一个负责任的企业公民，自2003年起，soho中国连续多年成为中国房地产行业纳税前10名企业；soho中国秉承“推动社会物质发展的同时，推动精神的进步与成长”的理念，于2005年成立了公益慈善机构“北京搜候中国城市文化基金会”（简称“soho中国基金会”

11、），旨在通过提高教育水平以改善一些地区的贫困现状。 到目前为止，soho中国基金会各项捐款总额已经接近5000万元人民币，包括为“5.12汶川地震”救灾和灾后恢复重建捐款的2200万元人民币， 其中很大比例的善款正用于教育设施的兴建和恢复。待添加的隐藏文字内容2上述关于soho中国的文字介绍，出自soho东海广场官方网站。基本判断：soho中国在cbd写字楼开发上具有成熟的经验，企业实力雄厚，而且给投资者留下一定的发展空间，因此在对企业的判断上应充满信心。3 位置分析（location）从城市区位来讲，南京西路已形成包括上海商城、嘉里中心、中欣广场、梅陇镇、恒隆广场、中信泰富等高档写字楼、酒店

12、、零售商业聚集的商务区，是上海市最繁华的商业地段之一。地段价值评估我司对该项目地段进行评估，综合得分为84分，说明该地段在上海属于一级商业地段。地段评分项目权数(%)打分得分连接成本道路系统3902.7交通5904.5雇员中心2801.6零售店2801.6消费者基础5854.25劳工团体1800.8供应商3601.8原料1300.3公用事业2901.8市政服务2801.6教育设施1600.6娱乐设施1850.85健康服务1700.7文化设施1750.75邻近设施3902.7竞争性用途2501连接成本小计3527.55模式/趋势土地使用4803.2交通3902.7规章2701.4历史事件1900

13、.9成长性5904.5模式小计1512.7需求/供给人口1900.9就业3852.55收入6955.7工资4853.4房地产价格5804房产价值6804.8销售量3902.7税制3702.1增长趋势6905.4最高最优使用5954.75竞争性用途3852.55潜在需求5904.5需求/供给小计5043.35地段总计10083.6地点分析通过对地点的分析，可知作为本投资标的十分适合写字楼物业经营。地点评分项目权数打分得分可接近性路边围栏8806.40 街边3802.40 街角设置4853.40 中央分隔带1010010.00 小计2522.20 土地要素尺寸2901.80 临街空地2501.00

14、 土壤11001.00 公用设施2801.60 构造1900.90 排水2801.60 土地形状2901.80 供水设施1800.80 阴沟1800.80 道路系统2801.60 地点便利设施1700.70 审美1800.80 地势21002.00 应急措施1800.80 消防通道2951.90 深度1900.90 工程需要1900.90 小计2520.90 法规要素建筑法规限制2901.80 所需的许可31003.00 小计54.80 建筑物特性建筑物吸引力0.51000.50 房龄0.3900.27 房体状况0.31000.30 房屋类型0.31000.30 尺寸0.3800.24 舒适0

15、.5950.48 可见性1900.90 服务0.2800.16 结构0.2800.16 泊位0.5900.45 楼层通道0.2800.16 楼层高度0.5900.45 装卸台及高度0.31000.30 效率0.2900.18 经营时间0.1700.07 位置0.5900.45 安全0.1980.10 小计165.46 承租人质量31003.00 规模21002.00 承租人类型2961.92 缴租能力3902.70 租期2601.20 流动情况2901.80 小计1412.62 成本购置5954.75 改善5904.50 承租4903.60 经营6905.40 小计2018.25 地点评分总计

16、10084.23 4 标的物内在价值评估（internality value evaluating）按照巴菲特价值投资理念，通过租金收益推算该项物业之内在价值。假设：购置一个标准层物业，按单价6万元/平方米计算，需投资8712万元。租金按12元/天平方米计，每年递增5%计算15年内总收益，由此推导该物业之内在价值。资本化率r=贷款比例x利率+首付比例x期望收益率=60%x6%+40% x20%=11.6%，取11%按上表计算结果，本物业之内在价值为9180万元，目前折价率为95%，购买价格并不占优势 。5 投资回报分析（investment return）总租金乘数=价格/租金=60000/360=137180，说明物业定价还是比较合理的。年投资回报率=租金/投资总额=12*360/60000=7.2%；根据测算结果，irr=4%，小于11%的贴现率，无法满足投资期望值。此项投资需要24年才能收回投资。（计算过程详见下表：现金流量表）