御景弯蓝贝斯洗浴中心可行性计划书

1、卓雅咨询策划有服姓司ZhuoyB Nanagenient: Consulting Coj Ltd项目可行性报告编撰人：卓雅咨询顾问团编撰时间：2012年7月18日卓雅咨询策划有服姓司ZhuoyB Nanagenient: Consulting Coj Ltd第一章总论1、1项目概况本报告所陈述的对象为御景弯蓝贝斯洗浴中心，以下简称本项目。本项目位于阿克苏市新城中心多浪河畔， 距离火车站4公里左右，距离 阿克苏机场18公里左右。本项目紧邻多浪河公园和新型城市商业区，周边多为 新兴的高档住宅区及公务员小区，其余并无成熟的商业区。本项目根据地点条件和周围商业氛围， 应定位为高端水韵文化洗浴馆，不适

2、于建设阿克苏通常的水疗概念会所。1、2可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作 的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。第二章市场调研及前景预测2、1阿克苏水疗随着市场经济的高速发展，人们的生活水平不断提高，国内的洗浴行业得到 了长足的发展，已经完全摆脱了传统的“澡堂子”的模式，由过去的洗浴仅仅是 为了缓解疲劳、清洁身体的单一洗浴目的，进而发展成不仅是清洁身体，而是放 松精神、愉悦身心的休闲的目的。酒店式洗浴成为成功人士边洗浴边工作、 洽谈 业务、广泛社交

3、的重要场所。带之而来的是规范化、专业化、多功能及洗浴休闲为一体的综合性的娱乐场 所给洗浴行业带来了激烈的市场竞争。让人们在洗浴中处在一种清新高雅的氛围 中，并逐渐融入在现代化的社会的思想观念里， 形成特有的洗浴文化，也打造了 特色的洗浴行业。目前阿克苏市场的水疗都是以复制或者是模仿的形式在发展和开发，缺少新颖性和独特性。大部份水疗注重在消费群体的数量上，而缺乏在功能上、人性化 和现代商务接轨的快捷服务开发。在成功人士这块的自主空间更是被忽略。一般 水疗的配备都只是洗，按摩，吃。没有给多功能的补进。在最近三年来，阿克苏的经济发展速度加快，也加快了阿克苏和东部城市接 轨的步伐，在这样的环境和经济条

4、件下。人们会对更加独立化，功能化，信息化, 休闲办公的场所和环境增加更大的需求。2、2消费者特征2、2、1消费人群消费者以政府官员、企业家及商务人士为主，以男士为主，同时个人消费及 家庭消费不断上升。2、2、2消费形式以公务（商务）消费为主，主要体现为请客、聚会、商务洽谈、约会、休闲、 放松等。2、2、3消费频率桑拿常客基本上都形成了消费习惯，消费频率高的达一周一次，消费频率低 的也会到一月一次。2、2、4消费周期以一周为一个周期的话，从周一到周四消费者不断上升，周四达到顶点、五 六日连续跌落。2、2、5消费心理桑拿洗浴场所的特色就是休闲、舒适而消费人群的经济实力较高， 因此，消 费者更看重的

5、是经营项目、规模、舒适度；很多人会打车甚至开车前往休闲娱乐 场所聚集区寻觅此类场所休闲；因此，大型的单体桑拿生意火爆，而小型会所类 经营的桑拿项目却日渐冷淡。2、2、6消费季节一般来讲，冬季、春季是桑拿业的旺季，而夏季、秋季是桑拿业的淡季。2、3本项目前景预测卓雅咨询顾问团对评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。因此在以下的部分报告中会用先天不足后天补的观点证明 本项目的前景是乐观的。但在本项目产生前景前，必须高度重视几个问题。（1）功能配套完善和本项目要达到的品质；（2）做好本项目的决心；（3）本项目的独特性在哪里，吸引消费点在哪里；（4）公司现有人员和基础对

6、本项目的配合和重视点；（5）采用现代企业管理的统一性、执行力、标准化流程。第三章 项目定位3、1主题定位畅想水韵文化。以水韵文化为主题，从主题上和城区的其他桑拿会所分开（独特点之一）。3、2功能定位建立在本项目所处地段，周边环境，和项目本身建筑机构局限的基础上。 在 经营服务功能方面要做到：空间量化，功能面积小而精致，尽量避免大面积而不 产生效益；个人空间人性化、满足各方面的客人，空间独立而不乏味；商务信息 化、满足客户在消费的过程中办公需求； 服务多元化、满足客户在消费的过程中 产生的需求，让接待消费客户不出场所就能解决业务，会议，招待等需求。整个 项目定位在中上、偏高端消费，集住宿、洗浴、

7、按摩、商超、健身、商务洽谈、 小型会议等。整体映像要达到高端，方便，快捷，高贵，休闲中办公，享受中消 费。做成高端商务办公型、接待型，休闲型消费。3、3市场定位整个项目定位在中上、偏高端消费，整体映像要达到高端，方便，快捷，高 贵，休闲中办公，享受中消费。做成高端商务办公型、接待型，休闲型消费3、4价格定位价格定位取决于场所达到的效果，功能配备，和软服务；初步预计在50 200 元每人的门槛费，根据场所成型后和配备方案来做最后的论证定价。定价的整体思路为以价格作为直接的广告吸引点和拉开和城区浴场的距离，形成以价格提高品质，以品质提高档次，以档次来体现独特点的广告效应和口碑 宣传。定价分级为高门

8、槛，场内低消费或者低门槛高消费的两体系。3、5管理定位管理基建于打造品牌服务，构建高品质服务团队，管理和团队以客人需求为 中心和化解消费矛盾的思路来定位， 本着以经营无小事，成败取决于细节的心态 和思维做主导。董事会为最高决策领导机构，现场总经办为最高执行机构。整体以总经理对 董事会负责的总经理责任制为主导，以扁平式管理框架为机制。严格执行后现代企业的制式化管理，采用标准化流程作业。第四章经营预测4、1人员配置。4、1、1 管理团队:总经理一名（负责全面工作，经营策略的制定，对全场经营成果负责，对董 事会负责）运营总监一名（对总经理负责，负责现场的运营工作，对服务质量，人员整 体素质、技师技术

9、部的技术和服务，定时监督检查，并对不足和达不到经营标准 的人和事进行整改。减少经营中的矛盾和突发事件的处理以及呈报）行政总监一名（对总经理负责，对外联系以及各关系的处理，现场后勤工作 的跟进，人员的补充和培训、制定管理章程等）财务总监一名（对董事会负责向总经理汇报，负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作）值班经理两名（对运营总监负责，负责 24小时对经营现场进行监督跟进, 执行和落实会议要点，对突发事件的处理和呈报）行政总厨一名（对行政总监负责。负责厨房的全面工作、并制定厨房管理章 程、开发好厨房产品）各部门主管（男宾、女宾、休闲部、餐区、客房、后勤、技师部、保健部、 安保部、人事部、销售

10、部、工程部等。分别对运营总监和行政总监负责，对日常工作进行管理，总结，分配和带领好员工）4、1、2 员工队伍销售部：营销代表4名（对销售主管负责，对现场客人进行引导消费。对 外营销宣传，客户维护，各种信息收集整理建档）总台：接待员、咨客、收银员、录单后勤：保洁员、采购员、办公室人员工程部：弱电工、电脑系统管理员，水电工男、女服务员：男宾部、女宾部、休闲部、餐区、客房等员工安保部：泊车员、安保员厨房：大厨、切配、打荷、面点、凉菜、洗检技师部：理疗师保健部：擦背师、足疗师、保健师修脚采耳师人事部：招聘专员、文员、培训专员注：以上人员构架属正常正常配置人员，具体人数以后期的人员编制和薪酬 申报为具体

11、数据。有的岗位以实际需求增减。4、2 费用估计：此项费用估计以月为时间单位。由于在做此报告时，顾问团成员没有参与本 项目前期的规划工作，因此此项只列出估算框架，不做具体数据记录。每年固定成本万（场地租金）折旧（按投资总额为万元，按租赁年限折旧）财务（贷款和资金利息）税收（营业收入的15%左右、具体按申报结果）工资（员工和管理人员费用）能耗（水、电等费用）低耗（次性用品、易耗品等）洗涤（床上用品，布草类的清洗）维修（维修的配件及专业维修的费用）营销（广告宣传，政策返利，业务开支，活动经费等）培训（员工和管理人员的学习培训）保险（员工及管理人员的社会保险和酒店自身的各项保险）其他（办公用品，职能部

12、门杂费等不可预计的费用）一月总费用约万元注：以上费用根据水疗实际配置计算。4、3经营分析：定位为中上偏高档商务型水疗。洗浴、客房住宿、商务会议接待等需另做说明和分析。经营分析和费用估计 两项可计算出利润比，资金回收比。因前期没有参与项目的考证和投资规划， 不 做具体效益数据。以上预测根据水疗发展情况、本项目管理经营成熟和项目周边环境的提高， 还有一定上升空间。第五章营销策略5、1宣传主题概念（1）引领新型的水疗文化；（2）和其它场所不一样的消费点和服务点；（3）接近于会员私人会所的服务配置；（4）主张在品质上的享受和追求;（5）开业一鼓作气炒红。5、2买点整合（1）在场所的功能上做宣传，适合办

13、公，接待，宴请等；（2）水韵文化主题，以洗浴、商超、住宿一体化的休闲场所;（3）服务品质的突破，配备个性化的服务和私人空间；5、3优惠措施（1）开业酬宾优惠，（根据后期的定价来出优惠政策）针对前期炒作提高知 名度；（2）消费返利，（针对到场客人，增加客人的回头率，达到聚集人气保口碑 的效果）；（3）会员卡的优惠；（4）项目绑定消费和项目赠送；（5）特定促销期消费，额外优惠等；5、4分阶段控制的公关效果（1）到场消费后销售代表的不定期回访；（2）公司现有关系客户的跟踪和引导消费；（3）销售代表对自然客到公司会员的发展和引导;（4）对一定的客户要求出示会员资格才能入场等,5、5外发式宣传策略（1）

14、在未开业时期的炒作和现场的广告字样;（2）范围区域内广告体的投放；（3）路标示，道路广告，增加影响力；(4) 电视媒体和城区写字楼广告;5、6销售进度目标(1) 会员卡在开业时的预售(达到未开业先预定)；(2) 公司现有社会关系和客户群体到场率；(3) 开业到场嘉宾要基本发展为稳定会员；(4) 开业的前两个月以抄场，超人气为目的，不盈利；(5) 开业两个月后到6个月前为调整阶段，保持不亏本，(6) 开业6个月后不亏本，赢点在一万左右一天，争取往上提升;(7) 做成品牌效应,争取做成品牌形象店。第六章结论通过对周边环境和类似水疗的初步调查，经过仔细研究卓雅咨询策划有限公 司顾问团队一致认为该项目

15、有市场大环境的支撑， 在预测经营章节也有相对的不 利因素：a周边环境将影响水疗的外部氛围；b目前道路条件不是很理想;c项目 的本身建筑局限等。这三个不利因素是可弥补的(在报告内容中也说明)。错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签 错误！未定义书签综合而言：本项目具有相当可观的发展前景。0企业基本情况0.1企业概况0.2企业组织机构0.3清洁生产审核范围0.4清洁生产审核背景.0.5企业的环境保护状况卓雅咨询策划有服姓司ZhuoyB piBnagenient: Consulting Coj Ljbd0.6清洁生产审核工作简述错误！未定义书签0.7

16、企业第一轮清洁生产审核回顾 错误！未定义书签第一章 筹划与组织错误！未定义书签。1.1取得领导支持错误！未定义书签1.2完善清洁生产工作小组 错误！未定义书签1.3制定审核工作计划 错误！未定义书签1.4开展宣传教育 错误！未定义书签第二章预评估错误！未定义书签。2.1企业现状调研与现场考察错误！未定义书签2.2能源分析错误！未定义书签2.3产污排污分析与评价错误！未定义书签2.4确定审核重点 错误！未定义书签2.5设置清洁生产目标 错误！未定义书签2.6鼓励全体员工提出清洁生产合理化建议错误！未定义书签2.7提出和实施无，低费方案 错误！未定义书签第三章评估错误！未定义书签。3.1审核重点1

17、:纺丝车间错误！未定义书签3.2审核重点2:公司能耗错误！未定义书签3.3审核重点3:公司水耗错误！未定义书签3.4提出和实施无/低费方案错误！未定义书签第四章方案产生与筛选.错误！未定义书签。4.1备选方案的产生和汇总 错误！未定义书签4.2方案的筛选 错误！未定义书签4.3方案汇总错误！未定义书签4.4继续实施无/低费方案错误！未定义书签4.5无/低费方案的实施效果分析 错误！未定义书签第五章 可行性分析錯误！未定义书签。5.1市场调研错误！未定义书签5.2中/高费备选方案的可行性分析 错误！未定义书签5.3推进可实施的备选方案错误！未定义书签第六章方案实施错误！未定义书签。6.1清洁生产

18、方案的实施情况 错误！未定义书签卓雅咨询策划有服姓司ZhuoyB Managenient: Co milting Coj Ljbd6.2已实施的清洁生产方案效果汇总错误！未定义书签6.3分析总结已实施方案对组织的影响 错误！未定义书签6.4审核后期公司监测情况错误！未定义书签6.5宣传清洁生产成果错误！未定义书签第七章 持续清洁生产错误！未定义书签。7.1成立企业持续清洁生产的组织机构错误！未定义书签7.2建立和完善清洁生产管理制度 错误！未定义书签7.3制定持续清洁生产计划错误！未定义书签7.4加强对企业职工进行清洁生产的培训与教育错误！未定义书签目录第一章总 论错误！未定义书签。1.1项目

19、背景 .错误！未定义书签。1.1.1项目名称及承办单位 错误！未定义书签。1.1.2承办单位错误！未定义书签。1.1.3项目建设地点错误！未定义书签。1.1.4可行性研究报告编制单位错误！未定义书签。1.2报告编制依据和研究范围 错误！未定义书签。1.2.1报告编制依据错误！未定义书签。1.2.2研究范围错误！未定义书签。1.3承办单位概况 .错误！未定义书签。1.4项目提出背景及必要性 错误！未定义书签。1.4.1项目提出的背景错误！未定义书签。1.4.2项目建设的必要性错误！未定义书签。1.5项目概况.错误！未定义书签。1.5.1建设地点错误！未定义书签。1.5.2建设规模与产品方案 错误

20、！未定义书签。1.5.3项目投资与效益概况错误！未定义书签。1.6主要技术经济指标 错误！未定义书签。第二章市场分析及预测错误！未定义书签。2.1绿色农产品市场分析及预测 錯误！未定义书签。2.1.1 生产现状 错误！未定义书签。2.1.2市场前景分析错误！未定义书签。2.2花卉市场分析及预测错误！未定义书签。2.2.1 产品市场现状 错误！ 未定义书签。2.2.2市场需求预测错误！未定义书签。卓雅咨询策划有限姓司ZhuoyH Managenient: Consulting 心虬 Ljtd223产品目标市场分析错误！未定义书签2.3中药材产品市场分析及预测 错误！未定义书签c2.3.1产品简介

21、错误！未定义书签2.3.2产品分布现状分析错误！未定义书签2.3.3市场供求状况分析错误！未定义书签2.3.4市场需求预测错误！未定义书签第三章 建设规模与产品方案错误！未定义书签c3.1项目的方向和目标 错误！未定义书签c3.2建设规模错误！未定义书签c3.3产品方案错误！未定义书签c3.3.1优质高产粮食作物种植基地错误！未定义书签3.3.2无公害蔬菜种植基地错误！未定义书签3.3.3中药材种植基地错误！未定义书签3.3.4花卉种植基地错误！未定义书签第四章 建设场址及建设条件錯误！未定义书签c4.1建设场址现状 错误！未定义书签c4.1.1建设场址现状错误！未定义书签4.1.2厂址土地权

22、属类别及占地面积 错误！未定义书签4.2建设条件.错误！未定义书签c4.2.1 气象条件错误！未定义书签4.2.2水文及工程地质条件错误！未定义书签4.2.4交通运输条件错误！未定义书签4.2.5水源及给排水条件错误！未定义书签4.2.6电力供应条件错误！未定义书签4.2.7通讯条件错误！未定义书签4.3其他有利条件错误！未定义书签c4.3.1农产品资源丰富错误！未定义书签4.3.2劳动力资源充沛错误！未定义书签4.3.3区位优势明显错误！未定义书签第五章 种植基地建设方案錯误！未定义书签c5.1概述 错误！未定义书签c5.1.1种植基地运营模式 错误！未定义书签5.1.2种植基地生产执行标准

23、错误！未定义书签5.2 3000亩优质高产粮食作物种植基地建设方案 错误！未定义书签c5.2.1 品种选择错误！未定义书签5.2.2耕作技术错误！未定义书签5.2.3种植基地建设内容和产量预期错误！未定义书签5.3 2000亩无公害蔬菜种植基地建设方案 错误！未定义书签c5.3.1概述错误！未定义书签卓雅咨询策划有服姓司ZhuoyB Managenient: Co milting Coj Ljbd5.3.2无公害蔬菜质量标准错误！未定义书签5.3.3蔬菜栽培与田间管理错误！未定义书签5.3.4种植基地建设内容和产量预期错误！未定义书签5.4 2000亩中药材种植基地建设方案 错误！未定义书签c

24、5.4.1概述错误！未定义书签5.4.2 GAP基地建设要求错误！未定义书签5.4.3选择优良品种错误！未定义书签5.4.4金银花栽培与田间管理 错误！未定义书签5.4.5种植基地建设内容和产量预期错误！未定义书签5.5 2000亩花卉种植基地建设方案 错误！未定义书签c5.5.1概述错误！未定义书签5.5.2技术方案错误！未定义书签5.5.3种植基地建设内容和产量预期错误！未定义书签第六章田间工程及配套设施建设方案 错误！未定义书签c6.1概述错误！未定义书签c6.2 3000亩绿色粮食作物种植基地灌溉方案 错误！未定义书签c6.2.1总体布局错误！未定义书签6.2.2设计依据错误！未定义书

25、签6.2.3灌溉制度的确定错误！未定义书签6.2.4渠道衬砌工程设计错误！未定义书签6.3 2000亩无公害蔬菜种植基地灌溉方案 错误！未定义书签c6.3.1总体布局错误！未定义书签6.3.2设计依据错误！未定义书签6.3.3主要设计参数错误！未定义书签6.3.4灌水器选择与毛管布置方式错误！未定义书签6.3.5滴灌灌溉制度拟定错误！未定义书签6.3.6支、毛管水头差分配与毛管极限长度确定 错误！未定义书签6.3.7网统布置与轮灌组划分错误！未定义书签6.3.8管网水力计算错误！未定义书签6.3.9水泵扬程及选型错误！未定义书签6.4 2000亩中药材种植基地灌溉方案 错误！未定义书签c6.4

26、.1设计依据错误！未定义书签6.4.2设计参数错误！未定义书签6.4.3喷头选型和布置间距错误！未定义书签6.4.4灌溉制度错误！未定义书签6.4.5取水工程规划布置错误！未定义书签6.4.6管网水力计算错误！未定义书签6.4.7机泵选型错误！未定义书签6.5 2000亩花卉种植基地灌溉方案 .错误！未定义书签c6.5.1设计依据错误！未定义书签6.5.2微灌主要设计参数错误！未定义书签卓雅咨询策划有服姓司ZhuoyB Managenient: Co milting Coj Ljbd6.5.3微灌灌水器选择与毛管布置方式错误！未定义书签6.5.4微灌灌溉制度拟定错误！未定义书签6.5.5微灌支

27、、毛管水头差分配与毛管极限长度确定 错误！未定义书签6.5.6微灌网统布置与轮灌组划分错误！未定义书签6.5.7微灌管网水力计算错误！未定义书签6.5.8水泵扬程及选型错误！未定义书签6.6田间道路工程 错误！未定义书签c6.7灌溉工程 错误！未定义书签c6.7.1 机井工程错误！未定义书签6.7.2提灌站改造错误！ 未定义书签6.8沟道治理工程错误！未定义书签c6.9田间配套设施 错误！未定义书签c6.9.1仓储工程错误！未定义书签6.9.2农业技术培训中心错误！未定义书签第七章 节能、节水错误！未定义书签c7.1研究依据 .错误！未定义书签c7.2能耗分析.错误！未定义书签c7.3节能措施

28、.错误！未定义书签c第八章 环境与生态影响分析 錯误！未定义书签c8.1环境影响现状分析 错误！未定义书签c8.2生态环境影响分析错误！未定义书签c8.2.1建设期对生态环境的影响错误！未定义书签8.2.2运营期对生态环境的影响错误！未定义书签8.3生态环境保护措施错误！未定义书签c8.3.1采用的依据和标准错误！未定义书签8.3.2建设期对环境的保护措施错误！未定义书签8.3.3运营期对环境的保护措施错误！未定义书签8.4环境影响评价.错误！未定义书签c第九章 企业组织与劳动定员錯误！未定义书签c9.1公司体制及组织机构错误！未定义书签c9.2劳动定员錯误！未定义书签c9.3人员来源及培训错误！未定义书签c9.3.1人员来源错误！未定义书签9.3.2人员培训错误！未定义书签第十章 项目组织管理与实施进度计划 错误！未定义书签10.1基本要求错误！未定义书签c卓雅咨询策划有服姓司ZhuoyB piBnagenient: Consulting Coj Ljbd10.2项目组织 错误！未定义书签c10.3项目管理错误！未定义书签c10.4建设周期计划 错误！未定义书签c第十一章风险分析错误！未定义书签c