xxxx酒店可行性论证报告(浦发样本)--127818536

1、http:/www .doc in. com/chess95660 xxxx酒店改造工程 项目建议书 总论 （一）项目名称：XXX酒店改造工程 （二）项目建设单位概况 1、名称：XXX有限公司 2、注册地址：XXXX 3、法定代表人：XXX 二、项目概况 1、建设地点：XXXXX 2、建设内容： （1）装修工程 XX酒店总面积16349平方米，酒店共160间客房，其中包括标准 间130间，豪华单人间12间，行政单间12间，行政套房4间，豪华 套房2间。 （2）盐疗SPA官 包含盐疗SPA贵宾房、盐雾蒸汽室、盐粉理疗室、矿物盐温疗理 室、矿物盐疗理桑拿浴、盐水温疗池、矿物盐泥疗理工作坊、温疗暖

2、睡床、盐浮声纳沉睡池、盐水漂浮按摩护理室、矿物盐温疗敷体护理 http:/www .doc in. com/chess95660 http:/ 室及热带雨林花淋浴冲淋系统等。 3、投资估算 （1）投资估算依据 A、本项目总体规划方案。 B、本项目各工程预决算书。 （2）建设投资估算 经测算，本项目建设投资为 5200 万元，本次需投入 5306.92 万元， 其中建设投资静态部份 5200 万元，建设投资动态部份 106.92 万元， 具体构成详见附表 1-1 。 A、装修工程投资2600万元 B 、中央空调系统投资 800 万元 C、消防系统投资760万元 D配套设施设备投资1040万元 E

3、、建设期利息106.92万元 是指建设期内因贷款而产生的贷款利息。 本项目拟申请银行 贷款 3600 万元，贷款利率为 5.94%，贷款期限 3 年，建设期贷款利息 总额为 106.92 万元。 （3）流动资金估算 根据本项目具体特点， 流动资金按建设投资的 2%确定，取整为 100 万元。 （4）项目总投资 http:/ http:/www .doc in. com/chess95660 项目总投资 5406.92 万元，主要构成为： 建设投资 其中：静态部份 5200 万元 动态部份 106.92 万元 流动资金 100 万元 （5）资金使用计划 本项目计划工期为六个月，即 2010年 1

4、月至 2010年 6月，资金 使用计划为 2010 年 1-6 月 2010 年 7 月至 2011 年 6 月 建设投资 （不含建设期利息） 4940 万元 260 万元 建设期利息106.92 万元 流动资金 100 万元 合计： 5406.92 万元 资金使用计划详见附表 2。 4、资金来源 本项目总投资为 5406.92 万元，具体来源如下： A、自筹资金1806.92万元，占项目总投资的33% B、申请银行贷款3600万元，占总投资的67%银行贷款利率5.94%, 贷款期限 3 年。 5、财务评价 A、财务评价基础数据与参数选取 （ 1 ）计算期 本项目计算期定为11年，其中建设期按

5、1年测算，营运期10年, 主要根据设施和设备的使用寿命期限确定。 （2）财务基准收益率（Ic） 基准收益率参照银行贷款利息 5.94%,加风险收益率确定，本项目 确定为8% （3）平均房价 根据目前实际开房房间数和房间价格取得。 （4）税费率 本项目各种税费率如下： 税费项目 计税依据 税费率 营业税 以营业收入为基数 5% 城市维护建设税 以营业税为基数 7% 教育费附加 以营业税为基数 3% 所得税 以利润总额为基数 15% B、营业收入和营业税金及附加测算 、营业收入测算（详见附表3） 本项目是根据市场分析和死海目前经营情况进行分析的，营业收 入包括盐疗酒店客房收入和盐疗服务收入，暂未考

6、虑其他收入及对死 海门票其他收益的影响，具体测算详见附表3。在运营期年均收入为 2199.92 万元。 具体测算如下： 客房收入运营期年均收入1681.92万元，本项目可用房每日160 间，运营期入住率为60%即日均开房数为96间，年开房总数3.5万 间。 本项目房间主要为标准间和豪单共计 142间占89%房价为平时 480元，周末及黄金周房价为680元，考虑到团队及协议单位的折扣价 及单人价、行政套房价格影响，将平均房价定为480元。（详见附表3-1） 盐疗收入运营期年均收入438万元，本项目预计日均消费人次为 100人次，年均消费人次3.65人次，平均消费价格为120元/人次。（详 见附表

7、3-2） 、营业税金及附加 本项目应缴纳营业税，税率为 5%城市维护建设税、教育费附加 分别为7% 3%具体测算详见附表3。 C、成本费用估算 成本费用估算详见附表4、附表3-1、附表3-2，具体估算为： 、营业成本估算 营业期第一年客房营业成本按房费收入的 6%测算，随管理规范及 管理水平的提高，逐渐降至5% 营业期内盐疗服务成本按盐疗收入的 2%测算。 、人员工资及水电费 人员工资及水电费按营业收入的 5%测算。 、广告及业务推广 广告及业务推广按营业收入的 2%测算。 、维修费 维修费按折旧费的 15%测算。 、管理费用 营业期各年管理费用按营业收入的 1%测算。 、折旧及摊销估算 本项

8、目分类折旧及摊销，按直线法计算折旧和摊销，具体折旧及 摊销年限详见附表 4-1 。 根据附表 4-1 的测算结果，前五年的折旧及摊销费年均为 524.69 万元，第六年至第十年 504.69 万元。 、财务费用 本项目财务费用为银行贷款在经营期所发生的利息费用以及相应 的手续费。 D、财务指标分析 、利润测算 经测算，本项目经营期内累计实现利润总额为 11068.04 万元，年 均实现利润总额为 1106.8 万元，年均投资利税率为 20.47%。所得税率 按 15%测算，年均上缴所得税 166.02 万元。在整个经营期内累计实现 净利润 9407.83 万元，年均实现净利润 940.78 万

9、元，年均税后投资利 润率 17.4%。 利润测算详见附表 5 、财务盈利能力分析 经测算，本项目计算期内税后财务内部收益率为25.36%，净财务 现值（lc=8%为4444.35万元，动态税后投资回收期为4.38年（不含 建设期）；税前财务内部收益率为 28.82%，税前财务净现值为 5461.14 万元，税前投资回收期为 3.9 年（不含建设期）。 本项目税前、税后财务内部收益率均大于确定的基准收益率8%， 税前、税后财务净现值均大于零，投资回收期较短，这说明本项目在 财务上是可行的。 、偿债能力分析 本项目银行借款总额为 3600万元，期限 3年，年利率 5.94%。按 最大还款能力（净利

10、润的 90%、折旧和摊销的 100%）测算：借款偿还 期为 2.81 年，完全能满足贷款要求。按借款要求测算：借款偿还期 3 年，满足借款要求。 还款期平均利息备付率 =税息前利润 / 当期应利息费 =8.11 ，大于 2。 还款期偿债备率 =可用于还本付息资金 / 当期应还本付息金额 =1.06，大 于 1。 借款偿还详见附表 7。 E、不确定性分析 、敏感性分析 本项目选取价格、建设投资、经营成本三个因素进行敏感性分析， 分析其变化对所得税前财务内部收益率，投资回收期和年均实现利润 http:/www .doc in. com/chess95660 http:/ 总额的影响。 当价格降低

11、10%时，税后财务内部收益率为 20.57%，投资回收期 为 5.27 年，财务净现值为 3126.91 万元；当经营成本增加 10%时，税 后财务内部收益率为 24.6%，投资回收期为 4.51 年，财务净现值为 4232.49 万元；当建设投资增加 10%时，税后财务内部收益率为 22.3%， 投资回收期为 4.91 年，财务净现值为 3956.97 万元。测算结果表明本 项目的抗风险能力较强，具体测算详见附表 8。 、盈亏平均分析 以营业收入表示的盈亏平衡点（BEP,其计算公式为： BEP年均固定总成本/ （年均销售收入-年均可变成本-年均销售税 金及附加）X 100% 计算结果表明，该

12、项目只要预测营业收入的 42.02%时，也就是年 均营业收入达到 890.79 万元时，项目即可保本。 F、财务评价结论 该项目在整个经营期内年均实现营业收入 2119.92 万元，年均实 现净利润 940.78 万元，税后财务内部收益率为 25.36%，财务净现值 （I c=8%为4444.35万元，税后投资回收期为4.38年（不含建设期）。 贷款偿还期在 3年内，如按最大还款能力测算，借款偿还期为 2.81 年 （从借款年开始计算），利息备付率 8.11 ，大于 2，偿债备付率 1.06， 大于 1，完全能满贷款要求。作为旅游项目，其投资回收期较短，财务 效益较好，不确定性和敏感性分析结果

13、表明，项目具有较强的抗风险 http:/ 能力，本项目在财务上是可行的。 本项 目录建设是可行的。 第一章 错误！ 未定义书签。 1.1 项目概况 错误！ 未定义书签。 1.2 编制依据 错误！ 未定义书签。 1.3 项目建设内容及规模 错误！ 未定义书签。 1.4 项目投资概算及资金筹措 错误！ 未定义书签。 1.5 产品方案 错误！ 未定义书签。 1.6 原材料及动力 错误！ 未定义书签。 1.7 主要技术经济指标 错误！ 未定义书签。 1.8 项目实施进度 错误！ 未定义书签。 1.9 研究结论 错误！ 未定义书签。 第二章 项目建设背景和必要性 错误！ 未定义书签。 2.1 项目建设背

14、景 错误！ 未定义书签。 2.2 项目建设必要性 错误！ 未定义书签。 第三章 市场分析和预测 错误！ 未定义书签。 3.1 市场现状 错误！未定义书签。 3.2 * 县市场 错误！未定义书签。 3.3 全国市场 3.4 鸡肉市场分析 . 3.5 鸡蛋市场分析 . 3.6 有机肥市场分析 3.7 销售预测 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 错误！未定义书签。 http:/ http:/ 第四章 项目区概况 错误！未定义书签。 4.1 项目区基本情况 错误！未定义书签。 4.2 项目区畜牧业生产现状 错误！未定义书签。 4.3 水、电、路、通讯、技术

15、等条件 错误！未定义书签。 第五章 项目建设方案 错误！未定义书签。 5.1 项目建设原则 错误！未定义书签。 5.2 项目设计依据的规范与规程 错误！未定义书签。 5.3 项目设计方案 错误！未定义书签。 5.4 工程设计标准 错误！未定义书签。 5.5 技术标准 错误！未定义书签。 5.6 设备选型 错误！未定义书签。 第六章 消防安全 错误！未定义书签。 6.1 消防依据 错误！未定义书签。 6.2 消防工作程序 错误！未定义书签。 6.3 消防安全流程 错误！未定义书签。 第七章 节水与节能 错误！未定义书签。 7.1 节水工程与科技措施 错误！未定义书签。 7.2 养殖节能措施 错误

16、！未定义书签。 7.3 饲料加工节能措施 错误！未定义书签。 7.4 电气节能措施 错误！未定义书签。 7.5 减排 错误！未定义书签。 第八章 环境影响和保护措施 错误！未定义书签。 8.1 环境保护依据 错误！未定义书签。 8.2 项目区环境现状 错误！未定义书签。 8.3 环境影响评价 错误！未定义书签。 8.4 工程环境保护措施 错误！未定义书签。 8.5 “三废”处理措施 错误！未定义书签。 8.6 环境影响综合评价 错误！未定义书签。 第九章 项目组织管理 错误！未定义书签。 9.1 基本思路 错误！未定义书签。 9.2 组织管理 错误！未定义书签。 9.3 施工组织及质量管理 错

17、误！未定义书签。 9.4 建设及运作方式 错误！未定义书签。 第十章 招投标方案 错误！未定义书签。 10.1 项目招标执行文件及标准 错误！未定义书签。 10.2 项目招标范围、组织形式及方式 错误！未定义书签。 10.3 招投标组织 错误！未定义书签。 第十一章 建设实施进度安排 错误！未定义书签。 11.1 项目建设期 错误！未定义书签。 11.2 项目建设进度安排 错误！未定义书签。 第十二章 投资估算和资金筹措 错误！未定义书签。 12.1 投资概算 错误！未定义书签。 12.2 资金筹措方案 错误！未定义书签。 第十三章 财务分析评价 错误！未定义书签。 13.1 财务评价依据 错误！未定义书签。 13.2 经营收入、税金及附加估算 错误！未定义书签。 13.3 利润估算 错误！未定义书签。 13.4 财务现金流量分析 错误！未定义书签。 13.5 盈亏平衡分析 错误！未定义书签。 13.6 敏感性分析 错误！未定义书签