营改增之房地产开发企业销售自行开发的房地产项目采用预售形式

1、一、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目采用预售形式纳税申报示例（一）房地产开发企业采用预售形式销售自行开发的新、老房地产项目，适用一般计税方法计税的【案例】某房地产开发企业为一般纳税人，于2017年预售2016年6月开工尚未开发完毕的房地产项目，当期取得全部价款和价外费用1110万元，开具增值税专用发票，当期允许扣除的土地价款为400万元，销售时采用一般计税方法，税率11%，预征率3%【相关政策】1、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款次月纳税申报期，向机构所在地主管国税机关预缴税款，预征率3%；2、提示：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目、适用一般计

2、税方法计税的，也适用该申报示例，且应在不动产所在地国税机关预缴，向机构所在地国税机关进行纳税申报，预征率3%；（详见下表）房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目需要预缴情况对比解析表需要预缴情况预缴地点采用预收款方式销售机构所在地销售老项目一般计税不动产所在地预缴公式申报公式全部价款和价外费用（1+11%）3%（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）11%-预缴税额3、房地产老项目：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日

3、期在2016年4月30日前的建筑工程项目。4、上述预缴均不得扣除地价，均需要填写增值税预缴税款表【应纳税额计算】预缴税额=1110（1+11%）3%=30万元应纳税额=（1110-400）（1+11%）11%-30=40万元【预缴报表填写】在预缴时，应将预缴税款金额填入增值税预缴税款表房地产企业预售房产应填入第2项“销售不动产”，第一栏“销售额”填写收到的预收款11100000，第二栏“扣除金额”填0，第三栏“预征率”填3%，第四栏“预征税额”填预缴的税额填300000元预征项目和栏次销售额1扣除金额2预征率3预征税额4建筑服务销售不动产出租不动产1231110000003%30000045合

4、计61110000003%300000【申报报表填写】1、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表一（本期销售情况明细）在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额10000000元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1100000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额10000000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额1100000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额11100000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写本期允许扣

5、除的土地价款4000000元，第13列“扣除后含税销售额”填入7100000元；第14列“扣除后销项（应纳）税额”填入700000元。（如图1）图1销售额销项(应纳)税销项(应纳)税(应额价税合计除项目本期实销项(应纳)税额际扣除金额项目及栏次未开具发票纳税检查调整开具增值税专用发票开具其他发票合计销项销项销项销售额销售额(应纳)销售额(应纳)销售额额纳)税税额税额额服务、不动产和无形资产扣扣除后含税(免税)销售额14=13(100%+税123456789=1+3+5+710=2+4+6+811=9+101213=11-12率或征收率)税率或征收率17%税率的货物及加工修理修配劳务1一、一般计

6、税17%税率的服务、不动产和无形资产全部征13%税率税项目11%税率2341000000011000001000000011000001110000040000007100000700000方法6%税率5退项目计税其中：即征即退货物及加工修理修配劳务即征即即征即退服务、不动产和无形资产672、填报增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附列资料（三）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）在第5栏“5%征收率的项目”的相应栏次内填入相应数据：第1”列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）等于附列资料（一）第11列第9b栏的金额，应为本期销售项目价税合计额11100000元；第2列“期初余

7、额”填入0；第3列“本期发生额”填入本期允许扣除的地价4000000元；第4列“本期应扣除金额”填入4000000元；第5列“本期实际扣除金额”应保证小于本期发生的销售额且小于应扣除金额，填入4000000元；第6列“期末余额”填入0。（如图2）图2本期服务、不动产和服务、不动产和无形资产扣除项目项目及栏次无形资产价税合计额（免税销售额）1期初余额2本期发生额3本期应扣除金额4=2+3本期实际扣除金额5(51且54)期末余额6=4-517%税率的项目111%税率的项目211100000040000004000000400000006%税率的项目（不含金融商品转让）6%税率的金融商品转让项目5%

8、征收率的项目3%征收率的项目免抵退税的项目免税的项目3456783、将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额300000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和300000元，由于本期应纳税额为700000元，大于300000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写300000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0（如图4）图4：序号抵减项目期初余额1本期发生额2本期应抵减税额3=1+2本期实

9、际抵减税额43期末余额5=3-412345增值税税控系统专用设备费及技术维护费分支机构预征缴纳税款建筑服务预征缴纳税款销售不动产预征缴纳税款出租不动产预征缴纳税款030000030000030000004、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额700000元，在本期没有其他进项税额的情况下，第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差700000元，将预缴的税款金额300000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额400000元，在本期没有发生其他税款的情况

10、下，第34栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额400000元（如图5）图5：销项税额进项税额上期留抵税额进项税额转出免、抵、退应退税额税按适用税率计算的纳税检查应补缴税额款应抵扣税额合计计实际抵扣税额算应纳税额期末留抵税额简易计税办法计算的应纳税额按简易计税办法计算的纳税检查应补缴税额应纳税额减征额应纳税额合计期初未缴税额（多缴为负数）实收出口开具专用缴款书退税额本期已缴税额分次预缴税额出口开具专用缴款书预缴税额11121314151617=12+13-14-15+1618（如1711，则为17，否则为11）19=11-1820=17-1821222324=19+21-23252627=28

11、+29+30+312829700000700000300000300000税款缴纳本期缴纳上期应纳税额本期缴纳欠缴税额期末未缴税额（多缴为负数）其中：欠缴税额（0）本期应补(退)税额即征即退实际退税额期初未缴查补税额本期入库查补税额期末未缴查补税额303132=24+25+26-2733=25+26-273424-28-2935363738=16+22+36-37400000400000（二）房地产开发企业采用预售形式销售自行开发的老房地产项目，适用简易方法计税的【案例】某房地产开发企业为一般纳税人，于2016年预售2014年6月开工尚未开发完毕的房地产项目，当期取得全部价款和价外费用1050

12、万元，开具增值税专用发票，销售时采用简易方法，税率5%，预征率3%【相关政策】1、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款次月纳税申报期，依据以下预缴公式向机构所在地主管国税机关预缴税款，预征率3%；预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）3%申报税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%-预缴税款2、上述预缴不得扣除地价，需要填写增值税预缴税款表。【应纳税额计算】预缴税额=1050（1+5%）3%=30万元应纳税额=1050（1+5%）5%-30=20万元【预缴报表填写】在预缴时，应将预缴税款金额填入增值税预缴税款表房地产企业预售房产应填入第2项“销售不动产”，第一栏“

13、销售额”填写收到的预收款10500000元，第二栏“扣除金额”填0，第三栏“预征率”填3%，第四栏“预征税额”填预缴的税额填300000元（如下图）预征项目和栏次销售额1扣除金额2预征率3预征税额4建筑服务销售不动产出租不动产1231050000003%30000045合计61050000003%300000【申报报表填写】1、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表一（本期销售情况明细）在第二大类“简易计税方法计税”的9b栏“5%征收率的服务、不动产和无形资产”的第1列“开具增值税专用发票销售额”，填入不含税销售额10000000元;第2列“开具增值税专用发票销项（应纳）税额

14、”填入500000元；第9列“合计销售额”填入10000000元;第10列“合计销项（应纳）税额”填入500000元；第11列“合计价税合计”填入10500000元；第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填0（如图1）图1销售额销项(应纳)税销项(应纳)税(应额价税合计除项目本期实销项(应纳)税额际扣除金额项目及栏次未开具发票纳税检查调整开具增值税专用发票开具其他发票合计销项销项销项销售额销售额(应纳)销售额(应纳)销售额额纳)税税额税额额服务、不动产和无形资产扣扣除后含税(免税)销售额14=13(100%+税123456789=1+3+5+710=2+4+6+811=9+

15、101213=11-12率或征收率)税率或征收率一、一般计税17%税率的货物及加工修理修配劳务17%税率的服务、不动产和无形资产全部征13%税率税项目11%税率12346%税率5退项目方法其中：即征即退货物及加工修理修配劳务6计税即征即即征即退服务、不动产和无形资产76%征收率85%征收率的货物及加工修理修配劳务5%征收率的服务、不动产和无形资产9a9b100000005000001000000050000010500000010500000500000二、简易计税4%征收率全部征3%征收率的货物及加工修理修配劳务税项目3%征收率的服务、不动产和无形资产101112方法计税预征率%预征率%预征

16、率%13a13b13c退项目其中：即征即退货物及加工修理修配劳务即征即即征即退服务、不动产和无形资产14152、将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额300000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和300000元，由于本期应纳税额为500000元，大于300000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写300000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0（如图2）图2：序号抵减项目期初余额

17、1本期发生额2本期应抵减税额3=1+2本期实际抵减税额43期末余额5=3-412345增值税税控系统专用设备费及技术维护费分支机构预征缴纳税款建筑服务预征缴纳税款销售不动产预征缴纳税款出租不动产预征缴纳税款030000030000030000003、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表主表“一般项目”下的“本月数”第5栏“按简易办法计税销售额”内填写本期按简易办法计税的销售额10000000元，第21栏“简易计税办法计算的应纳税额”内填写根据简易计税办法计算出的税额500000元，在本期没有其他应纳税额项目的前提下，第24栏“应纳税额合计”内等于第21栏500000元，将预缴的税款金额3

18、00000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，在本期没有发生其他税款的情况下，第32栏“期末未缴税额”、第34栏“本期应补（退）税额”内填200000元（如图3）图3：（一）按适用税率计税销售额其中：应税货物销售额应税劳务销售额纳税检查调整的销售额（二）按简易办法计税销售额其中：纳税检查调整的销售额（三）免、抵、退办法出口销售额（四）免税销售额其中：免税货物销售额免税劳务销售额销项税额进项税额上期留抵税额进项税额转出免、抵、退应退税额按适用税率计算的纳税检查应补缴税额应抵扣税额合计实际抵扣税额应纳税额期末留抵税额简易计税办法计算的应纳税额按简易计税办法计算的纳税检查应补缴税额应纳税额减征额应纳税额合计期初未缴税额（多缴为负数）实收出口开具专用缴款书退税额本期已缴税额分次预缴税额出口开具专用缴款书预缴税额本期缴纳上期应纳税额本期缴