哈尔滨物业服务收费管理办法

1、哈尔滨市物业服务收费管理办法第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业 使用人和物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国 价格法 、物业管理条例 、国家发展和改革委员会 物业 服务收费管理办法 、哈尔滨市物业管理条例 、哈尔滨市 人民政府办公厅关于印发 关于居民庭院环境卫生长效管理 指导意见 的通知等规定，制定本办法。第二条 本市市区内物业服务企业按照物业服务合同 的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主 收取费用的行为适用本办法。第三条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与 服务水平相适应的原则。提倡建设单位、业主

2、通过公开、公平、公正的市场竞争 机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格 竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务标准和收费标准通过市 场竞争形成。第四条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点， 分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅、公寓，下同） 、与住宅配套使用的电 梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置的停车泊 位的物业服务收费实行政府指导价。由建设单位专门规划建设的，住宅区院内为居民提供三 产服务的经营用物业（不含临街门市） ，物业服务收费标准 可按住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则上不高 于 30。别墅、公寓以及商场、酒店、写字楼等其它物业服务收 费实行市

3、场调节价。为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收 费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。第五条 市物业行政主管部门负责制定物业服务标准 及管理政策，负责物业服务活动的监督管理工作。市价格行政主管部门负责制定物业服务收费标准及管 理政策，负责物业服务收费的监督管理工作。区物业行政主管部门和区价格行政主管部门按照各自职 责，负责辖区内物业服务标准和收费标准的日常监管工作。街道办事处、社区居委会在其职权范围内协助各级物业 行政主管部门和价格行政主管部门做好物业服务标准和收 费标准的管理工作。第六条 住宅物业服务内容分为基础物业服务、级差物 业服务和特有物业服务三个部分。基础物业服务是最基本

4、的物业服务项目，是物业服务必 须达到的服务标准。包括基础管理、屋面日常保养维护、二 次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护5 个服务项目级差物业服务是满足基础物业服务，根据服务项目及服 务质量提供分等级的物业服务标准。包括综合管理、公共秩 序维护、共用部位共用设施设备日常运行保养维修、保洁服 务、清冰雪、绿化养护 6 个服务项目。每个服务项目按照服 务等级标准，由低到高分为一至四级。基础物业服务和级差物业服务构成了基本物业服务。特有物业服务是根据建设配套及物业服务需求，为业主 提供的单项物业服务。 包括电梯管理、 装修管理、 车辆管理、 公共责任险 4 个服务项目。第七条 物业服务项目、标准及

5、服务等级由市物业行政 主管部门负责制定并公布。（详见哈尔滨市住宅物业服务 指导标准附件 1）基本物业服务定价成本，由市价格行政主管部门测算并 公布（详见哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准 附件 2）， 并根据社会经济发展水平等因素，适时调整。第八条 基本物业服务收费，由基本物业定价成本、利 润和法定税金 3 部分构成。基本物业服务收费标准=基本物业定价成本（包括基 础服务成本和级差服务成本）利润（政府指导价标准幅度 6%12%）法定税金。未提供的物业服务项目不得计入定价成本。公有住房的租金包含了基础物业服务 、级差物业服务中 的综合管理及共用部位共用设施设备日常运行保养维修费 用，不应重复计入公

6、有住房物业服务定价成本。第九条 物业服务收费以元/月平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12 个月。第十条 实行政府指导价的住宅基本物业服务收费标 准，需按照下列规定确定：一、经业主大会决定，业主委员会与物业服务企业协商 确定物业服务标准和物业服务收费标准。根据物业服务特点和要求，依据哈尔滨市住宅物业服务指导标准，协商确定物业服务标准。其中，所选综合管理等级指导标准应与所选公共区域秩 序维护、公共区域保洁服务等级标准相一致。物业服务标准确定后，依据哈尔滨市住宅物业服务定价 成本标准和本办法第八条规定，协商确定物业服务收费标准。哈尔滨市住宅物业服务指导标准未予规定的物

7、业服 务项目，物业服务内容及收费标准由双方协商确定。二、未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规 定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准（下同）。三、通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同确定。四、物业服务企业与业主委员会应按照确定的物业服务 标准和物业服务收费标准，签定物业服务合同。第十一条新建住宅的物业服务收费标准，需按照下列 规定确定：一、房屋预（销）售前，由建设单位

8、结合物业的特点， 将设计提供的物业服务标准报请区物业行政主管部门认定， 并将认定结果报请市物业行政主管部门备案；市价格行政主 管部门依据市物业行政主管部门出具的备案文件，核定物业 服务收费标准。二、建设单位应当在房屋销售现场的醒目位置，公示物 业服务企业名称、物业服务标准和收费标准等事项。建设单位与住宅买受人签定房屋买卖合同时，应当将前 期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。三、办理住宅进户前， 由物业服务企业报请区物业行政主 管部门对其实际物业服务标准进行确认， 并将确认结果报请市 物业行政主管部门备案； 市价格行政主管部门依据市物业行政 主管部门出具的备案文件，对物业服务企业的物业服务收费

9、、 室内停车场泊位物业服务费、电梯服务费等予以核定。四、办理住宅进户时，物业服务企业应当依据经区物业 行政主管部门确认并报请市物业行政主管部门备案的服务 等级和市价格行政主管部门核定的收费标准与业主签定物 业服务合同。物业服务合同中关于收费标准执行期限的内容 应当以市价格行政主管部门的核定文件为准。第十二条 住宅办理进户手续的建筑面积或套数其中 一项超过 50%或入住满 2 年且办理进户手续的比例超过 25% 的，应当召开业主大会，选举产生业主委员会，按照本办法 第十条规定，重新协商确定物业服务收费标准。第十三条 房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的 物业服务费用，由建设单位承担；已竣工但尚未

10、售出的或因 建设单位原因未按房屋买卖合同约定办理交付手续的，其间 所发生的物业服务费用，由建设单位承担；买受人未按房屋 买卖合同约定办理房屋交接手续的，发生的物业服务费用， 由买受人承担。第十四条 物业发生产权转移时，业主或物业使用人应 当负责结清物业费、电梯费等。产权转移之日的当月及以前 发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的 次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担；双方另有 约定的，从其约定。第十五条 物业服务监管实行日常考评制度，对于连续 两次考评不合格的物业服务企业，给予按级差物业服务收费 标准下浮 10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差 物业服务等级和收费标

11、准。第十六条 与住宅配套使用的电梯服务费用包括基础 费用和运行电费，具体收费标准依据哈尔滨市住宅电梯收 费指导标准 （附件 3）确定。第十七条 与住宅配套建设使用的单体车库的物业服 务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。第十八条 与住宅配套建设使用的室内停车场停车泊 位物业服务费，包括停车场综合管理、保洁、保安、共用设 施设备日常运行保养维修，具体收费标准依据哈尔滨市住 宅物业服务定价成本标准 （附件 2 特有服务中车辆管理： 室内停车泊位物业服务费政府指导价标准）确定。第十九条 经业主大会同意，在符合消防安全等规定前 提下，利用物业管理区域内公共空间设置的停车泊位并收费 的，所得收入扣

12、除管理服务费用后归全体业主所有，并按照 业主大会的决定使用。具体收费标准依据哈尔滨市住宅物 业服务定价成本标准 （附件 2 特有服务中车辆管理：公共 空间停车泊位服务费政府指导价标准）确定。第二十条 对于有房屋装修需求的业主或物业使用人， 物业服务企业应与之签定装修管理协议，督促其遵守有关规 定。物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃 圾、电梯垂直升降及装修管理支出，具体收费标准按照哈 尔滨市住宅物业服务定价成本标准 （附件 2 特有服务中装 修管理政府指导价标准）执行。物业企业在收取装修管理费之后，不得以任何形式收取其它与装修有关的费用本办法实施前，签订并履行装修合同的，可按合同规

13、定执行 第二十一条 经业主大会同意，物业服务企业可以为住 宅物业服务区域投保公共责任险。所需费用按照物业服务面 积分摊。第二十二条 物业服务企业应当按照住宅物业服务与 收费标准备案程序 （附件 4）的规定， 将物业服务项目及收 费标准报区物业行政主管部门和区价格行政主管部门备案。第二十三条 物业服务费用中的共用部位共用设施设 备日常运行保养维修费、电梯费中的基础费用应当作为业主 预购物业服务的费用， 独立核算、 专款专用、 结转滚存备用。第二十四条 实行市场调节价的物业服务收费标准由 业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。第二十五条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供 热、通讯、有线电视等

14、单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托 协议，物业服务企业可向委托方收取代办费用，但不得向业 主或物业使用人收取额外费用。第二十六条 物业服务企业应当在物业服务区域内醒 目位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费 方式、收费标准、收费依据、以及 96365 物业服务监督举报 电话和 12358 价格举报电话，接受业主的监督。第二十七条 市价格行政主管部门对住宅物业服务成 本实行定期监审制度。物业服务企业应当积极配合并如实提 供相关材料，不得弄虚作假。第二十八条 本办法实施前，已签订物业服务合同或已交纳当期物业服务费用的，在本办法实施后尚未到期的，可 以按照本办法的有关规定，选择相应物业服务等级标准并确 定收费标准。第二十九条 违反本办法规定，涉及物业服务质量方面 的事宜，由物业行政主管部门负责处理；涉及收费标准方面 的事宜，由价格行政主管部门处理。第三十条 其它性质的物业服务机构，可参照本办法相 关规定执行。第三十一条 各县（市）政府价格行政主管部门会同同 级住房（物业）行政主管部门，可参照本办法结合当地实际 制定物业服务收费办法。第三十二条 本办法自 2014年 1月 1 日起执