可销售型商业物业开发运营探讨课件

1、国内可销售型商业物业 开发运营模式探讨,封雄 2012年9月,可销售型商业物业开发运营探讨,2,国内可销售型商业物业的开发运营模式探讨,可销售型商业物业的开发模式 销售型商业物业的经营管理 可销售型商业物业案例与分析,可销售型商业物业开发运营探讨,3,可销售型商业物业的开发模式,可销售型商业物业开发运营探讨,4,可销售型商业物业的开发模式,问题1 开发商在前期规划设计及产品定位方面没有考虑后期经营业态定位问题，造成设计出来的物业结构及工程条件满足不了商家需求。,可销售型商业物业开发运营探讨,5,可销售型商业物业的开发模式,问题2 开发商未考虑后期招商及管理问题，将商铺销售后由小主业自行招商管理

2、，造成想进来、适合的好的品牌商家无法进驻，无法从根本上解决并满足不了区域市场消费需求。,可销售型商业物业开发运营探讨,6,可销售型商业物业的开发模式,问题3 开发商通过策划推广包装后销售商铺价格虚高，造成小业主租金要求回报率高，销售价格返推回报率的价格市场完全不能接受，导致销售型商业空置率高。,可销售型商业物业开发运营探讨,7,可销售型商业物业的开发模式,上述问题解决办法？,值得思考问题 在开发商在开发商业物业之前，需充分认识商业真正价值。商业物业的价值是在后期才得以体现。前期如果没有从规划、设计、定位、招商、管理综合方面考虑，此商业价值不能提升，还会形成死街，造成恶性循环。,可销售型商业物业

3、开发运营探讨,8,可销售型商业物业的开发模式,第一步：前期 前期委托专业商业服务机构及商业设计公司量身定做完成前期规划设计及产品定位。,办法1：,可销售型商业物业开发运营探讨,9,可销售型商业物业的开发模式,办法2：,第二步：销售招商执行 采用前3年返租或者委托经营管理的模式来统一进行招商及管理，确保物业前期培育期的优质商家进场，形成良性循环，物业才能保质增值；3-5年后商业物业的价值才能体现出来，形成多赢的局面。,可销售型商业物业开发运营探讨,10,可销售型商业物业的开发模式,成功销售型商业开发共赢点：,开发商：赢得良好口碑 小业主：投资回报稳定 市场消费者：满足生活消费需求,可销售型商业物

4、业开发运营探讨,11,可销售型商业物业的经营管理,可销售型商业物业开发运营探讨,12,可销售型商业物业的经营管理,资本都是追逐利益的，因此所有的商业地产的利益都是通过销售来实现的，只是“销售”的方式不同而已，有的直接卖铺，有的整体卖给基金，有的通过上市卖给股民,商业地产不但可以销售，而且可以多次销售,观点一,可销售型商业物业开发运营探讨,13,可销售型商业物业的经营管理,商业地产项目可以分得很散来进行销售，这个模式类似于上市公司，把股权分散后销售给了成千上万的股民。,商业地产是可以分散了销售的,观点二,可销售型商业物业开发运营探讨,14,可销售型商业物业的经营管理,商业地产要实现销售必须遵循以

5、下两个前提条件： 一、合理、持续的投资回报 要求开发商业地产的企业必须具备项目长期经营管理的能力，我们哥伦布广场目前正在进行连锁化发展，走品牌化路线。 二、公平的利益分配 正如公司管理有公司法、住宅地产有物业管理条例，我们制定了商业物业的经营管理和物业管理条例，目前正在试行阶段，计划明天提请政府相关部门进行立法。,两个前提,可销售型商业物业开发运营探讨,15,可销售型商业物业的案例与分析,以社区销售商业物业为例,可销售型商业物业开发运营探讨,16,建议社区商业销售招商运营三种模式,模式一： 售后返租2-3年，统一招商统一管理 案例参考：无锡哥伦布广场,可销售型商业物业开发运营探讨,17,可销售

6、型商业物业开发运营探讨,18,可销售型商业物业开发运营探讨,19,开发流程（哥伦布广场）,市场调研,商业定位,开发方案,方案设计,主力商家落位,业态分布规划,招商铺位分割,主力店签约,工程建设,招商、销售,项目开业,长期经营管理,销售铺位分割,可销售型商业物业开发运营探讨,20,设计院往往只善于做持有型商业地产的建筑方案设计,方案设计难题,设计院基本都没有商业的招商、经营管理经验，对于商业的理解仅停留在理论阶段，因此，设计出来的方案往往只强调建筑的表现力而忽视了商业规律的存在。持有型商业由于产权关系简单，后期调整的余地较大，但对于销售型商业地产来说销售后大尺度的调整显然是很难实现的。 我们哥伦

7、布广场同万达广场一样专门成立了自己的规划设计中心，负责项目的建筑方案设计。在设计过程中，我们坚持以商业定位、开发方案来指导方案设计，以产品标准化来控制方案设计的质量，完全做到销售型商业地产的订单式设计、开发，这样对于后期的招商及长期运营管理都是十分有利的。,可销售型商业物业开发运营探讨,21,统一招商、统一经营管理是做旺销售型商业地产的充分必要条件,开发模式,销售型商业地产如果没有统一的招商、统一的经营管理，那么小业主会各自为政，盲目招商，原先的商业定位等等都会形同虚设，商业业态将杂乱无章，而且由于小业主招商能力的参差不齐，还会有很多的空置商铺出现，这样的商业体肯定是没有办法做旺的。 我们在项

8、目开发过程中，先按照商业定位来进行业态分布及招商铺位划分，在此基础上确定项目的租售比例并进行销售铺位分割。在商铺销售时，与小业主签订委托经营管理协议来充分保障合理的利益分配体系，使整个项目可以统一招商、统一经营管理，在此基础上来满足小业主的租金回报。,可销售型商业物业开发运营探讨,22,多方共赢,长期委托经营管理，让开发商获取项目开发利润 统一招商、统一经营管理，让小业主获取商业投资的长期回报 项目的成功让经营户、周边居民、小业主、员工等等更多的人共享商业地产带来的利益,可销售型商业物业开发运营探讨,23,几千万的学费换来的产品化、标准化,昂贵的学费,我们从开始进行销售型综合体购物中心的开发，

9、摸着石头过河，由于缺乏相关经验，造成的浪费及后期整改费用高达数千万，因此，我们在总结经验教训的基础上整理出了： 200多项销售型购物中心产品设计标准 400多个项目开发特别关注点 500多个商业地产质量通病及解决方案,可销售型商业物业开发运营探讨,24,建议社区商业销售招商运营三种模式,模式二： 先招商后经营2-3年后进行带租约销售 案例参考：深圳万科四季花城,可销售型商业物业开发运营探讨,25,可销售型商业物业开发运营探讨,26,建议社区商业销售招商运营三种模式,模式三： 先销售后期小业主委托管理 案例参考：龙湖三千里、三千城商业,可销售型商业物业开发运营探讨,27,地理位置：成都市东二环 商业面积： 集中商业：3.5万平方(1-5层) 商业街区面积：1.6万平米(1-2层，局部3层) 销售商铺面积：60平方-1045平方 商业定位：社区型邻里商业中心 周边环境：项目处于成都城东区域，老居民较多，原工厂集中区域，现政府加大厂房搬迁改造力度，商业环境逐步改善。目前周边老居民紧临伊腾洋华堂百货(开盘时未开业)、SM商业广场。,可销售型商业物业开发运营探讨,28,可销售型商业