刍议房屋异议登记中利害关系人的认定

1、 刍议房屋异议登记中利害关系人的认定一、实践中的争议房屋异议登记不是任何人都可以提出的，即使登记错误，如果与原登记没有利害关系，也不能提出申请。实践中在房屋登记物权关系人的认定上争议不大。例如：继承人之一伪造继承权公证书骗取产权登记，其他继承人认为自己也是房屋的共有权人，对登记的所有权人提出异议；法律文书确定的所有权人对登记错误的所有权人提出异议；自建房相关建房手续的批建人对登记错误的所有权人提出异议，关于这些在不动产登记中对物权登记存在异议的物权关系人均可直接申请异议登记。目前存有争议的利害关系人主要有四类：一是相邻关系人，比如张某与邻居李某发生矛盾，到登记机构反映李某的房屋部分为违章建筑，

2、并以其房屋影响自己通风采光为由申请对其房屋进行异议登记；再如楼上下邻居，楼下开饭店影响楼上居民休息，楼上住户认为楼下房屋规划用途应为“办公”，实际登记为“商用”有误，申请提出异议登记。二是合同上的债权债务关系人，如房屋买卖合同中约定15日内办理转移登记手续，出卖人未按合同履行，买受人能否提出异议登记。三是租赁关系中承租人，如出租人准备将其房屋卖给其他人时，承租人主张其优先购买权，那么承租人能否在请求法院确认买卖合同无效的同时提出异议登记。四是多个买受人之一取得了房屋登记，其他买受人认为登记的买卖双方存在恶意串通，在请求法院确认买卖无效的同时提出异议登记。二、利害关系人的认定原则申请异议登记的利

3、害关系人实际上就是对原房屋登记有利害关系的人，原房屋登记有可能侵犯其合法权益的人，目前法律没有直接规定，笔者建议可以参照行政诉讼中原告主体资格的认定方式。行政诉讼法第2条规定：“公民、法人或其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，可以向人民法院提起诉讼。”最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释（下称解释）第12条规定，“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。即申请人与登记行为是否具有“法律上的利害关系”，是判断申请人是否具有提起异议登记主体资格的前提条件。“利害关系”是申请人自身的利害关系，

4、即能够提起异议登记的人，必须是受侵害本人，申请人不能以国家、他人、公共利益受到损害为由提起异议登记，故“侵犯其合法权益”，即成为界定申请人主体资格的基本原则。“利害关系”既包括直接的，也包括间接的。“利害关系”是一种已经或者必将形成的利害关系。判断申请人与登记行为是否有利害关系，应审查异议登记申请人所主张的权利义务受到侵犯或影响的状态是否已经成为事实或必然发生。登记机构对异议登记的审查是形式审查，没有过多的审查职责，异议登记不当承担责任的主体是异议登记的申请人，这些理论界和司法实践基本上没有争议。法律的规定不完善，另一个角度也有利于登记机构发挥主观能动性。因此，对于异议登记的利害关系人的审查，

5、笔者认为总体上应当从宽。对于一些登记可能存有瑕疵而当事人又愿意通过异议登记、民事诉讼方式解决的，更应当予以适当鼓励。三、利害关系人的主要类型综上分析，并结合工作实际，笔者认为，具有提起异议登记资格的利害关系人可以概括为以下几种：第一，应当被登记却没有被登记的真正物权人。例如，一对夫妻共同拥有一宗不动产，却被丈夫擅自登记为自己个人所有，如果丈夫意图转让该财产时，妻子就有权提出异议登记。第二， 因登记的内容错误扩大而受到损害的物权人。例如，甲有一宗不动产，在不动产上设定抵押权给乙，担保债权10万元，却被错误登记为20万元，甲作为所有权人就有权对该抵押权之登记提出异议登记。再如，张某的房屋规划批准为

6、长7米，宽5米，建筑面积为35平方米，实际建造为长10米，宽7米，建筑面积为70平方米，后邻认为其房屋违章请求规划部门拆除，规划部门以房屋登记机构已经全部登记为由拒绝拆除，后邻以该建筑属于违章建筑且影响到其生活为由提出异议登记，应当属于利害关系人。如果后邻不是认为自己受到损害，而是以自己的违章部分没有得到登记、登记机构不公平为由提出异议登记，则不能认为其属于利害关系人。第三，因登记的内容错误限缩而受到损害的物权人。以上例子中，如果乙在甲的不动产上享有的抵押担保债权为20万元，却被错误登记为10万元，乙作为抵押权人也有权对抵押权之登记提起异议登记。第四，因物权变动的原因（债权行为）无效或可撤销而

7、丧失物权的真正物权人。例如，在一宗不动产买卖过程中，出卖人甲和买受人乙之间的买卖合同因存在欺诈而被撤销，但是不动产已经过户给乙，出卖人甲在提出更正登记前可以提出异议登记。第五，认为物权变动的原因（债权行为）无效或可撤销的其他房屋争议债权人。例如，甲与乙签订了房屋买卖合同后，乙又将房屋出售转移给丙，甲认为乙与丙存在恶意串通，其买卖合同无效而对丙的房屋登记提出异议。又如，甲与乙签订了房屋买卖合同后，又将房屋出售转移给丙，并与丙办理了转移登记手续，乙认为甲与丙存在恶意串通，其买卖合同无效而对丙的房屋登记提出异议。第六，物权变动违反法律规定，依法享有撤销权的债权人。例如，甲乙夫妻有一宗不动产，价值30万元。后来协议离婚，甲将其全部财产无偿转让给乙所有并办理了登记。而离婚之前甲欠丙50万元的债务。这种情况下，债权人丙可以基于债的保全制度而对乙的所有权登记提出异议登记。第七，依照法律规定可以提出异议登记的其他人。至于认为登记权利人未履行合