住房公积金“贷款难”的成因、界定及建议

1、住房公积金“贷款难”的成因、界定及建议【l】国房地产金融?政策牲金融最近,住房公积金贷款难的问题成为各媒体和网络关注的焦点.的确,一方面住房公积金个人住房贷款率不高(截至2005年6月底,个贷率为45.16%),困扰着公积金的决策者;另一方面,广大公积金缴存人又渴望得到廉价的公积金贷款.上级有要求,群众又有需求,那是什么原因导致公积金贷款出现问题?贷款难又难在什么地方?当然,由于住房公积金实行的是区域运作方式,公积金贷款难的问题只存在于部分地区,而非普遍现象,特予以说明.1公积金贷款难的原因公积金贷款行为实质上是一种合约行为,涉及到合约的当事双方,即贷款人和借款人,这种合约能否成功,取决于借,

2、贷双方是否有意愿,条件是否相互满足.如此说来,贷款难实际上是两个问题:一是贷款人将资金放贷出去难,二是借款人难向贷款人借到款.不过,实际生活中,人们往往将贷款难看成是后者,即借款人有借款意愿,条件基本满足但难以向贷款人借到款.以下的分析也是基于这点.既然问题出在贷款人这方,那就看看是什么原因使贷款这么难.住房公积金管理中心不是金融机构,不具作者工作单位:江苏省建设厅江苏330046有直接发放贷款之类金融业务的资格,其贷款行为乒能委托商业银行来实施,并且要承担贷款风险.也蒯是说,公积金贷款人实际上有两个,公积金管理中己和受委托的商业银行.一个借款人要面对两个;j款人,这就使公积金贷款难成因复杂化

3、.首先,公积金职能定位比较模糊.住房公积金笔理条例规定,管理中心是直属城市人民政府的不营利为目的独立的事业单位.其职责也仅仅是管好,用好公积金.由于公积金贷款存在一定的风险,一些管理中心负责人就不愿冒这个险,存在不求功,但求无过的守摊子思想,导致发放贷款积极性不高,或者为确保百分之百的无风险,人为提高贷款的准入条件,提高贷款门槛,使贷款需求者篁而却步.其次,是公积金的贷款模式使然.公积金不能搞自营性贷款,其贷款行为只能委托给商业银行办理虽然受托银行不承担贷款风险,并收取了一定比例手续费,但与它自己开展的自营性个人住房贷款所得收益相比,诱惑力不大,受托银行的积极性并不高公积金的贷款利率要比商贷低

4、,这是公积金的优势虽然公积金贷款面较窄,两者在个贷业务上实质是在43【l】国房地产金融?2006?第1期争夺同一个市场,是竞争对手的关系.委托竞争对手来瓜分竞争对手本身的市场份额,这的确是天方夜谭,令人匪夷所思.从这就可以看出公积金贷款有多难.最后,房地产开发商的不配合,也使公积金贷款难度加大.某个楼盘要开展公积金个贷,需要开发商向管理中心提供必要资料,办理相关手续.由于当前房市火爆,房子不愁卖不出去,一些开发商就嫌麻烦,不愿和管理中心合作,若购房者需要公积金贷款,即编公积金贷款手续繁琐,麻烦呀等理由搪塞过去.此外,开发商和银行有某种利害关系(开发商向银行申请开发贷款,银行办要求其协助开展个贷

5、),也迫使开发商唆使购房者利用商贷.还有,因管理中心人员有限,无法派工作人员进驻售楼处,也使不了解公积金贷款的购房者错误认为公积金贷款难而流向商贷.2如何界定公积金贷款难公积金贷款难与不难,往往是公说公有理,婆说婆有理,没有一个衡量的尺度.难与易是一种感性认识,要很清晰的界定它,也是很难的.但如果不予以界定的话,又往往被一些人将贷款难的个案无限扩大,给公积金造成负面影响,同时也不利于对公积金管理中心进行考核.通过比较分析,笔者认为,对贷款难否可引进公积金个贷额占当地整个个人住房信贷市场的份额的比例这个量化指标来进行界定.不难理解,这个比例高的话,说明公积金贷款在当地就不难,反之,这个地方的公积

6、金贷款则存在问题.举例说明:按2004年中国房地产金融报告提供的数据,截至2004年底,全国个人住房贷款余额为15922.3亿元,公积金贷款余额2096.2亿元,即,公积金个贷占全国个人住房信贷市场的13.16%.以此为标准,高于这个比例,则说明该地的公积金贷款总体上讲不算难,如果低于这个比例,则可视为贷款难了.如,2004年底,北京市公积金贷款余额达到305.9亿元,占当地个人住房信贷市场的30%多,高于全国标准的一倍以上,完全有理由相信,北京的公积金贷款不难.其它省市均可按照这个算法,看看本地的公积金贷款是否真的难.3如何让公积金贷款不难虽然公积金贷款难成因较复杂,既受制度设计的缺陷,贷款

7、模式的限定等外部因素的制约,也有公积金管理者主观努力不够的因素.从一些公积金运作比较好,个贷率比较高的管理中心的经验来看,提高管理中心的主观认识,强化管理中心的主观努力仍是目前解决公积金贷款难的主要良方.一是要加大宣传力度.公积金贷款利率低,这是其它商贷所无法比拟的优势,因而有些公积金管理者就认为,酒香不怕巷子深,公积金贷款无需宣传就会有人找上门.这种认识其实不全面.一笔贷款能否形成,不能只看利率,还要看其它条件.公积金有再多的优势而不宣传,也不会让人接受.另外,公积金宣传要注重内容,要通过宣传唤醒公积金缴存人的自我保护意识,使其在申请贷款时,不会被某些人的花言巧语所迷惑,使自己的权益不受侵害

8、.二是管理中心要有危机意识.一项制度能走多远,取决于这项制度产生的效果和所发挥的作用.如果住房公积金管理中心一味地守摊子,不思进取,不为百姓解忧,不为政府分忧的话,公积金的生命力就成问题.因而,管理中心要充分利用现有的政策优势,在公积金使用上要开拓,要创新,要多向中,低收入家庭倾斜.只有受到群众的欢迎,公积金的生命力才能旺盛,持久.三是要增强服务意识.公积金贷款难的问题,从另一面讲,就是管理中心的服务不到位.目前,一些管理中心有机关化倾向,坐等客户上门.居高临下的施舍态度,拖沓的工作作风,使公积金的优势丧失殆尽.此外,管理中心在贷款方面,过度依赖受委托银行和房地产开发商,造成信息不灵,对市场反应迟缓,这些都阻碍了公积金运作效率的提高.而从那些资金运作率高,贷款不难的管理中心来看,他们的服务意识特别强,如为方便职工贷款,设立一站式服务窗口,开辟贷款绿色通道,直接到楼盘开展上lqn务等.服务意识增