物业管理项目意向书

1、精品文档 物业管理项目意向书 甲 方： 乙 方： 甲乙双方依据有关法律条款，为搞好塘厦花园中心物业管理的各项服务工作，按照平等互利的原则，通过友好协商，就目前塘厦花园中心物业项目与乙方达成委托意向书，详细内容如下： 一、服务和管理事项： 第一条 建筑共用部位的维修、养护和管理，包括外墙面、楼梯间、四层楼顶屋面等。 第二条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括共用的上、下水管道、 楼梯间照明、建筑户外照明、水泵房；商业层消防设施设备、扶手电梯、供电服务；供水至各楼层水表前阀，下排水服务至室内共用总管及室外所有管道；中央空调服务指冷水机组系统至各楼层风机房送风口；电梯指所有扶手电梯和货梯；

2、消防监控报警系统及消火栓、喷淋、消防水泵房等。 第三条 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、 室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等。 第四条 公用绿地、花木的养护与管理。 第五条 公共部位环境卫生。包括裙楼周边广场及裙楼内楼道的卫生保洁、市场 日常垃圾的袋装化管理及集中代处置，区环卫处收取的清运费用由乙方负责。 第六条 公共秩序的管理和服务，包括物业区域内公共场所、各种车辆的行驶、 停放及其收费的管理。 第七条 安全护卫管理服务。在公安、消防等部门的指导下，负责大厦内的安全 监控、巡视、门岗值勤，协助处理各种突发事件。 第八条 管理与物业相关的工程图纸、竣工

3、验收资料，提供相关技术咨询。 第九条 因经营需要经批准，在室外广场开展各项活动，予以配合。 第十条 其它房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在甲方提出委托时， 乙方应接受委托并合理收费。 第十一条 根据甲方的要求，提供专项服务和特约服务并合理收费。 二、服务和管理费用及其它： 第十二条 物业管理服务费和设备更新资金，指提供房屋、共用设施设备维护， 绿化的养护，环境卫生，安全防范，档案资料管理服务收取的费用。 乙方提供服务的劳动所得是服务成本费的合理利润。 本物业的管理服务费和设备更新费用，由乙方按月向业主收取费用。 收费标准： 物业管理服务费 元/月平方米，停车费 元/月； 设备更新资金

4、约定为 元/月平方米，超出部份由专项维修资金承担； 第十三条 甲方所属小区业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应 交管理费的千分之零点五交纳滞纳金。 第十四条 物业管理有关费用的调整以政府有关部门文件或业主委员会与物业 管理企业的合同约定为准。 第十五条 公共设备运行的能源消耗，乙方设有独立计量表核算，合理分摊计收。 第十六条 乙方对甲方小区的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护 及其他特约服务，由业主自行承担。 第十七条 乙方向甲方小区提供的有偿服务项目，其收费标准由双方协商。 三、双方权利义务： 第十八条 甲方权利义务： 1、遵守大厦业主公约及其它业经业主委员会批准施行的其

5、它管理制度。 2、参与监督乙方管理工作及实施制度的执行情况。 3、参与审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划、大中修方案、财务预算及决算。 4、协助乙方做好物业管理工作。 5、对乙方违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。 6、小区业主如需进行室内装饰装修，必须遵守物业装饰装修管理规定，填写申请表，并报请相关部门审查核准。装饰装修应无妨碍他人正常使用物业现象。 7、在本物业范围内，不得有下列行为： 擅自改变房屋建筑及其设施设备的实物、外貌、设计用途、功能和布局等； 占有或损坏楼梯、通道、屋面、平台、等公用设施及公共场所； 损坏供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施； 乱堆

6、杂物、丢弃垃圾、高空抛物； 影响市容观瞻的乱搭、乱建、乱贴、乱挂、设立广告牌； 未按规定行驶、停放各种车辆；未停放在指定位置、妨碍其它车辆和行人正常通行；在消防通道上设置路障和乱停车。 8、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助催交或经多次催交未果时支持乙方采取必要的制约措施。 第十九条乙方权利义务： 1根据有关法律及本合同的约定，制定物业管理制度。 2对甲方违反法规、规章的行为，提请相关部门处理。 3对甲方违反本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。 4负责编制物业管理年度管理计划、费用使用计划及预算、决算报告。 5负责编制房屋、设施、设备等的年度养护计划，并

7、组织实施。 6负责向业主和物业使用人收取相关费用。 二十条 本意向书是双方合作的基础。甲乙双方的具体合作内容由甲方提出乙 方负责跟踪并落实执行，直到甲方移交楼宇给乙方管理方正式签订物 业管理合同。 二十一条 本意向书自双方授权代表签字、盖章之日起正式生效，如双方在合 作过程中有争议的均应友好协商解决。 二十二条 本意向书一式二份，甲、乙双方各执一份。 甲方：乙方： 代表人：代表人： 2013年 月 日 013年 月 日 项目物业管理策划方案 第一部分 项目物业管理的定位及总思路 一、本项目物业管理的定位 、本项目业态对物业管理的要求 1、本项目业态对物业管理的基本要求 本项目的物业主要为商业性

8、和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能： 1）、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生 活、工作秩序的维护； 2）、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调； 3）、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理；展开相应的物业服务经营活动； 4）、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服 务及商务服务。 2、本项目业态对物业管理的特殊要求 除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销

9、售和经营的要求，主要有： 1）、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务； 2）、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作； 3）、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书； 4）、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题； 5）、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。 、本项目物业管理的定位 1、本项目物业管理的档次 本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌 性，至少有星级酒

10、店的服务水平。 2、本项目物业管理形式 根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心， 以经营带动服务，以服务促进经营。 3、本项目物业管理的定位 按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管 理。 二、本项目物业管理的总思路 本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务 体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服 务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。 第二部分 本项目物业管理体系的建立 一、本项目物业管理的模式构想

11、 按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。 二、本项目物业管理组织构架 本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。 1、基本组织机构建立的模式 本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。 2、本项目的基本组织机构图 该部门一般需12名资深顾问。 2）、工程部 该部门主要是执行本项目物业

12、及设施的维护、保养和维修的任 务，直接接受物管部经理领导。 该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种 12人。 3）、绿化保洁部 该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁 和保洁，直接接受物管部门经理领导。 该部门一般需45人，绿化人员1人。 4）、保安部 该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施 进行及时清除，直接接受物管部经理领导。 该部门设保安队长1人，保安人员3人。 5）、酒店部 该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该 部分物业的出租经营及日常钟点式经营。 该部

13、门设置主管1名，工作人员56人，主要在前台。 6）、商业部 该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导， 该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。 7）、多经部 该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如 家政、装修等直接接受经营部主管领导。 该部门设置人员2名。 8）、财务部 该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经 营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。 该部门设置会计1名，出纳1名。 三、本项目物业管理运作条件 物业管理方案 前 言 根据星河广场项目的特点，现拟出“星河广

14、场物业管理方案”。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和用户充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到，使星河广场物业锦上添花，为广大业主和用户营造一个安全、整洁、优美、方便的办公环境和经营环境，达到提升物业品质，实现业主/用户、开发商、物业公司三方和谐、共赢的目标。 第一章 南京香溢物业管理有限公司简介 南京香溢物业管理有限公司属广东世纪城集团长三角香溢品牌旗下企业，2006年1月7日经南京市工商管理局批准成立，是一家具备行业三级资质的独立法人企业和从事专业化物业管理服务的企业。目前在职员工43人，含管理、客服、工程、财务、保洁、安防等各个专业。 企业坚持“一切以顾客服务为中心”的服务理念、

15、以“顾客合理诉求处理的满意程度”作为工作质量评定的唯一标准。持续实施服务品牌战略，坚持服务创新，努力创立具有行业一流服务水准的世纪城香溢特色物业管理服务模式。客户是我们永远的伙伴和最稀缺的资源,我们坚持以客户为中心、尊敬客户、理解客户、服务客户，持续提供超越客户期望的增值服务! 南京香溢物业管理有限公司在管的金域中央街区项目，总面积21万平米，物业类型涵盖住宅、商业、写字楼、酒店。项目分三期开发，一期6万平米已于2008年12月交付，二期7万平米将于2010年7月交付，三期6万平米今年3月已正式开工建设。008年10月正式组建项目专业化物业服务机构“金域中央街区物业客户服务中心”负责项目的具体

16、物业服务工作。客服中心施行“四部一室”编制，即客服部、工程维修部、安全防范部、环境服务部、财务室。全方位地为小区提供优质的物业管理服务。 世纪城香溢品牌立足长三角以来逐步得到广大客户的认知和认可，开发的项目在南京持续热销，匹配的项目物业管理质量、服务水准也在不断成熟、稳步提高之中。据2009年数据显示该年度小区物业服务业主满意率达98%，深得广大业主和住户的认可。今后，南京香溢物业管理有限公司将持续实施服务品牌战略，以良好的服务质量、服务口碑赢得客户，立足市场。 第二章 南京香溢物业管理有限公司职能架构图 第三章 星河广场项目概况 物业概况 星河广场项目位于南京市下关区幕府西路9号，总建筑面积

17、约33290 平方米。规划共四栋楼宇449户，物业类型为商业和写字楼，可收取物业服务费0.000以上面积约为24225平方米。配有电梯共8部。项目西至幕府西路，东至一中分校，南至金域中央街区三期、北至星河翠亭。 项目物业管理架构图 说明：星河广场客服中心机构独立设置。 项目服务人员编制 编制表 人员介绍 1、管理人员 副主任1人。负责客服中心整体服务工作，派具备相应资格人员担任。、财务人员 收银员1人。由公司财务部派具备相应资格人员负责收费工作。、客服人员 前台接待2人、管家1人，共3人。派具备相应资格人员负责服务接待、管家服务工作。直接上级为客服中心副主任。 4、安防人员 领班3人、队员9人

18、，共12人。派经训练培训合格人员负责公共区域安全防范 5、工程人员 工作。设四个岗位，按12小时制班次出勤。领班直接上级为客服中心副主任。 水电工1人、维修工1人，共2人。派具备相应资格人员负责设备维护保养、日常报修处理工作。直接上级为客服中心副主任。 6、环境保洁人员 副领班1人、保洁员5人，共6人。派经训练合格人员负责公共区域环境卫生清洁工作。副领班直接上级为客服中心副主任。 7、绿化人员 不设专职绿化工。免费维保期后绿化养护业务外包。 第四章 项目物业服务整体定位及服务思路 根据星河广场的实况，我方对项目整体服务定位为中上档次服务，写字楼施行半封闭式管理、商业施行开放式管理。着重落实以下

19、细节管理： 开通24小时服务电话 每日上午8：30至晚间20：00期间统一由物业客服中心前台受理业主住户各类服务信息；晚间20：00至次日8：30由物业客服中心监控室值班员受理业主住户各类服务信息。 物业客服中心前台服务电话： ； 监控室服务电话： 。 保安24小时值班 保安24小时值班，有效落实安防工作。 访客进区验证登记 访客来访门卫与业主/住户验证，经同意登记后放行。 大件物品凭放行条放行 大件物品带离小区前。门卫查验放行条，符合程序予以放行。 装修工人登记放行 明确限定装修施工时间，工人凭出入证经门卫查验登记后放行。 租客登记备案 租户应到小区物业客服中心登记备案办理租客证，接受物业安

20、保与派出所例行检查。 某项目物业管理方案范本 某项目物业管理方案范本 一、 概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈 运行机制 组织结构

21、图 经营环境图 四、 人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工。 序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 办事员 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 安全护卫员 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 保洁员 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、 经营预测 a) 经营收入

22、： 19.14万元 l 物业管理费：11.34万元 应收 12.6万元0000*12*0.35=126000 预计收入 11.34万元 l 维修服务费：0.5万元 l 特约服务：.8万元 l 其他收入： 1.5万元 b) 支出：20.25万元 l 人员工资福利：14万元 l 办公费用：2.5万元 l 维修保养费用：1.5万元 l 税金：1.05万元 l 不可预见费用：1.2万元 c) 润亏：-1.11万元 d) 物业接管期间 前期投入：10万元 e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* m2 员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 工资合计 1

23、经理 1 1200 1200 经营部主任 10000 办事员00 1800 物业管理员 10000 安全护卫员00500 水电工 10000 保洁员0000 工资总额合计600 工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=2649合计：14.17万元/年 公用设施设备维修及保养费：1.5万元 绿化管理费：绿化率45% 1.04万m2*1元/年* m=1.04万元 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元 办公费：按管理人员工资总额25%计算 .52万元*25%=1.38万元 固定资产折旧费：按1

24、0%计算即 1万元 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元 保险费：暂不投保 合理利润：按营收8%计算 1.36万元 但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* m。 六、 前期物业接管 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收。 b) 物业接管验收 l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收； l

25、供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； l 房屋幢、户编号已经有关部门确认； l 落实物业的保修事宜。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； l 接管小组按图纸资料移交清单，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 l 接管小组按设备移交清单，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。 l 在保修

26、期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。 l 抄水、电、气表的底数，记录备案。 l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。 l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。 l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即 完成。 七、 入伙 1、准备工作 l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗； l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚

27、；加固架空层车库； l 垃圾清运：增设垃圾池或垃圾清运站等 l 楼道灯：改用节能灯 l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格； 2、协调工作 l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。 l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。 l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。 3、入伙现场 入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。 举行

28、入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。 注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。、业主、使用权人入住程序 发函 办入伙手续 签约 5、办理入伙手续程序 已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同 房 确认业主身份缴清代垫代缴费用、装修保证金 建筑垃圾清运费、物管费，盖章 业主签署 向业主 八、 物业装修与管理 业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的建筑装饰装修管理规定和物业管理企业制定的住户装修管理规定。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取装修管理规定，根据

29、约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收， 合格后即退还装修押金及保证金。 业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。 九、物业档案的建立 物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发

30、生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。 十、 日常管理 房屋管理运作一览表 工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务 频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然 每周三次 100% 标准 准确

31、符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次 工作程序：008：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案 绿化管理 工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗 工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜

32、；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍h/天 春夏季一遍，严重者随缺随补 标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050mm 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上 程序：009：30浇水、施肥；9：3011：30除杂草、整形、保洁；13：3015：30除杀虫、补缺、保洁；15：3017：00浇水、施肥 房屋及公用设施维修、养护运作一览表 工作内容 装修审查、监督 巡视 清理

33、 室内维修 室外维修及养护 道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯 频度h内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修 标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污

34、积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上 平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上 程序：008：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00 跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案 工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练 消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练 频度4h 每

35、周一遍4h，每20分钟一遍4h分钟内到达现场 每周一次，每次1h 标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练 安全护卫、停车管理 保洁管理 工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂 频度 二遍/天 14h/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年 标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，

36、单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下；蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下 程序：007：00地面清扫；7：008：00清运垃圾；8：0010：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：3015：00清运垃圾；15：0016：00地面清扫保洁 物业管理项目接管方案 一、目的 根据xx物业管理采购项目竞争性评估文件的要求，及各类设施设备使用情况、安装位置、楼内外装饰材料和本物业项目的特点，以提供一个

37、洁净、舒适、优美、安全的工作环境为标准，以达到完善管理、节约投资、确保设备设施持续稳定运行、日常工作有序进行为目的，并以科学严谨的态度制定完善的物业管理接管方案，为指导今后的物业管理工作提供有效的依据，规范物业的接管工作，确保接管物业的质量合格，严格制定项目接管方案，指派专业技术人员及相关接管人员对物业进行全面接管，确保物业按时顺利交接，平稳过渡。 二、适用范围 适用于我司接到xx物业管理采购项目竞争性评估中标通知书后，对华电中心物业项目的接管工作。 三、职责 1.我司接到xx公司竞争性评估中标通知书通知报告后,总经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2.接管小

38、组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备设施运行、巡检、维保记录等技术检验资料的验收。 3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按名称、规格型号、数量、深圳市华为培训学院有限公司及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供配电及照明系统、电梯系统、给排水系统、有线电视系统、土建工程、空气通风系统及有线电视系统、综合布线系统等。 5.由总经理跟xx公司办理物业管理接管手续。 四、工作程序 1、接管验收的准备工作 1.1接管前的准备： 接管工作开始之前接管验收小组应做好以下准备工作： 1.1.1与xx方面接

39、口人、原物业接口人联系好交接事项、日期、进度、验收标准等； 1.1.2派出先头技术人员了解现场； 1.1.3与原物业管理接口人协商，并组织人员同原物业管理人员进行并列上岗，熟悉岗位制度、操作规范及设备设施的操作方法； 1.1.4准备好接管验收记录表格： 安全岗接管表； 技防系统设备接管表； 公共设施设备接管验收表； 资料接管登记表。 绿化项目接管验收表； 接管问题整改建议表。 1. 确定接管验收方式； 1.2.1 与前物业公司协商并拟定的接管计划进度及做好楼内外物品的移交及验收工作： 1.2.接管时采取房间逐一清点，验收完一层清场一层的做法，清点完后即接管，包括 岗位、钥匙等，确保接管验收工作

40、正常有序进行； 1.2.工程部、安全部、清洁绿化等部门接管进驻时，依据接管验收标准，同时做好物 品的清点以及物品的观感识别检查，并走好相关记录； 1.2.接管后立即对楼内的相关问题进行严格检查，就验收中需要整改的问题以书面形 式列出并及时上报； 1.2.做好各种钥匙的清点移交、整理编号及分类管理等工作； 1.2.更新标识及电话通讯，建立服务热线； 1.2.制定接管时间安排计划； 1.2.配置现场物业管理人员： 根据物业现场和物业管理采购项目竞争性评估文件要求配备物业管理人员， 具体按以下要求进行。 1.2. 落实专项分包商； 落实各专项分包商，签订相关协定。 1.2.10 物资配备； 做好物业

41、管理物资工具的配备，并补充备品备件。 1.2.11 前期培训； 进行人员的理论与实操结合培训，使员工了解并掌握各项规章制度、竞争性评估文件相关达标标准，岗位职责、操作及应急处理流程、礼仪礼节等。 接 管 前 培 训 计 划 1.2.1 后勤服务； 落实员工生活安排及其他事宜。、 接管验收阶段 按既定计划，分项目、分专业进行接管。具体按如下项目进行：.1 资料接管； 系统化、管理化、电脑化地建立物业档案与管理，是物业管理工作的重要组成部分，也是实施管理的有力依据。我司履行物业管理文件同xx的物业管理档案建立的实行文本原始资料与电脑管理并举的方式，按照相关标准执行。将收集的管理资料细分，做到分类整理，易于查阅。使档案管理真正为管理服务。 2.2钥匙、工具接管； 物业公用工具和钥匙的交接完成质量的好坏，将直接影响到今后物业各项工作的顺利展开，我们接管人员将按以下要求来做。 接管中