建筑设计管理办法

1、建筑设计管理办法第一章总则第一条 为规范中维地产房地产开发建筑设计管理，控 制建筑设计的质量、进度、成本，结合实际，制定本办法。第二条 本办法所称总部，系指中维地产股份有限公司； 所称子公司，系指中维地产股份有限公司全资、控股及控制 的各级投资企业；所称中维地产，系指总部及子公司的总称; 所称单位，系指子公司及总部各部门的总称。第三条本办法适用于总部及各子公司房地产开发项目 建筑设计管理。第二章概念方案设计阶段第四条 设计资料准备规划设计部根据项目设计计划的时间要求，及时收集概 念设计阶段需要的资料，资料的内容包括：（一）日常产品研究成果、产品配置标准等资料；（二）已完成同类型项目的经验总结和

2、完善后的设计 图纸；（三）子公司提供宗地自然条件表宗地社会条件表；（四）项目拓展部提供项目可行性研究报告（五）市场营销部提供项目定位建议书；（六）市场营销部提供竞争楼盘列表。规划设计部组织相关部门完成项目设计基础资料评审， 评审意见和结论填写在 项目设计基础资料移交评审表中，并由参与评审人员共同签字确认。第五条 概念方案设计任务书的编制和评审规划设计部负责概念方案设计任务书的编制，并报设计分管副总经理审批。第六条概念方案设计（一）规划设计部向设计单位发出 概念方案设计任务 书。（二）设计过程控制1. 规划设计部负责设计过程中与设计单位进行设计中 期交流，及时沟通解决设计过程中的问题，并将相关沟

3、通内 容记入设计交流信息记录表。2. 设计单位按任务书要求的时间提交设计成果，规划设计部对设计单位送交的设计成果进行初审。第七条概念方案设计评审（一）规划设计部组织、市场营销部、成本管理部进行 评审，规划设计部汇总评审意见。（二）规划设计部汇总评审意见报分管副总经理审核 , 并将评审意见反馈给设计单位。（三）概念方案设计最终成果经设计分管副总经理审 核，总经理审批确定。（四）概念方案设计确定后，规划设计部应启动方案设 计工作。第三章方案设计阶段第八条方案设计资料准备规划设计部在方案设计前负责收集以下相关资料：（一）子公司提供建设用地规划许可证、规划要点、 大市政条件和水文资料等；（二）市场营销

4、部提供深化的营销建议；（三）成本管理部提供方案设计成本建议。第九条方案设计任务书的编制和审批规划设计部根据以上资料编写方案设计任务书，并报设计分管副总经理审批。第十条方案设计（一）规划设计部向设计单位发出 方案设计任务书；（二）设计过程控制1. 规划设计部负责在设计过程中与设计单位进行设计 中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题，并将相关交流 内容记入设计交流信息记录表；2. 设计单位按任务书要求的时间提交设计成果，规划设 计部根据方案设计任务书的要求，对设计单位送交的设 计成果进行初审。3. 子公司应及时将设计方案向政府相关部门咨询意见。第十一条方案设计评审（一）规划设计部组织规划方案设计评

5、审会，安排设计单位汇报方案设计成果，总经理、相关副总经理、市场营销部、成本管理部、子公司总经理、子公司设计分管副总经理、 子公司设计部及子公司总经理指定人员参加评审。子公司应 汇报与政府部门咨询意见。规划设计部汇总评审意见，报设 计分管副总经理审批。（二）规划设计部将评审意见反馈给设计单位对方案 进行修改、调整。修改后的设计成果由规划设计部组织子公 司、市场营销部、成本管理部及相关人员进行确认，最终方 案设计成果需经设计分管副总经理审核，总经理审批。第十二条方案设计报批（一）规划设计部将审批后的方案设计资料提交子公司；（二）子公司按计划时间完成方案报批，将方案设计报 批文件交子公司项目档案管理

6、部门存档，将报批文件复印件 交总部规划设计部存档；第十三条 规划设计部根据批复文件，结合项目实际情 况启动机电方案、景观方案设计工作，并组织市场营销部和子公司研讨确定销售示范区的划分。第四章扩初设计阶段第十四条扩初设计设计准备规划设计部在初步设计前，及时收集以下设计资料：（一）子公司提供政府主管部门对方案设计批复意见， 及市政咨询方案。（二）子公司提供勘察单位提交的地质勘查报告。（三）成本管理部提供初步设计限额指标。（四）必要时，可邀请物业公司提供物业管理建议。第十五条 初步设计技术措施的编制和评审由设计单位提交初步设计技术措施，规划设计部审核后报设计分管副总经理审批。（一）初步设计过程控制1

7、. 规划设计部负责在初步设计过程中与设计单位进行 中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题，并将相关过程 记入设计交流信息记录表；2. 设计单位按要求的时间提交设计成果，规划设计部 根据初步设计技术措施的要求，对设计单位送交的设计 成果进行初审。第十六条扩初设计评审（一）规划设计部组织子公司、市场营销部、成本管理 部及相关人员进行对设计单位送交的初步设计成果从建筑、 使用功能、成本等方面进行评审，由规划设计部汇总评审意 见报设计分管副总经理审批。（二）规划设计部将评审意见反馈给设计单位，设计单位对规划方案进行修改、调整。第十七条扩初设计报批（一）规划设计部将审批后的扩初设计资料提交子公司；（二）

8、子公司按计划时间完成扩初设计的报批，及时通报报批进展情况，将批复文件交子公司项目档案管理部门存档，将复印件交总部规划设计部存档。第十八条 扩初设计同时，规划设计部根据项目具体需 求开展机电方案深化工作。第十九条扩初设计完成后，子公司设计部负责组织施 工图设计。第五章施工图设计阶段第二十条施工图设计设计资料准备子公司设计部负责收集以下相关资料：（一）规划国土局、消防局、环保局、人防办等主管部 门关于初步设计的审批意见书。（二）经审批的材料设备选型建议书。第二一条施工图设计任务书编制和评审子公司设计部根据以上资料编制施工图设计任务书 并组织子公司工程部、成本核算部和总部规划设计部进行评 审，经子公

9、司审批后报总部规划设计部备案。第二十二条施工图设计（一）设计单位按施工图设计任务书要求的时间、 限额设计要求和成果标准提交施工条件图；在此期间由子公 司组织各专业工程师对施工条件图进行审查，形成设计交 流信息记录表，对发现的问题督促设计单位修改。（二）设计单位提供最终施工图，子公司设计部再次组 织工程部、成本核算部、总部规划设计部和工程管理部对施工图进行图纸内部评审。同时，子公司应将相关图纸送外部 审查，在取得内外部审批意见后， 形成施工图审查意见表（三）由子公司设计部将 施工图审查意见表 发给设 计单位进行补充、修改和完善。设计单位修改完成后，设计 成果由子公司设计部进行复核。第二十三条最终

10、施工图设计图纸分发到相关单位、部 门。第二十四条 子公司设计部在建筑施工图设计同时，组 织机电专业施工图设计。第二十五条子公司设计部在施工图完成后，应组织完成材料设备的选型定板工作，编制材料设备选型定板清单并按材料选型定板管理办法的相关规定审批。同时，子 公司设计部应组织景观施工图和装饰施工图设计工作。第二十六条 子公司成本核算部应根据施工图编制预算。第二十七条施工图交底（一）由子公司设计部负责组织施工图设计单位、施工单位、监理单位进行施工图交底，明确施工组织要求和解答 相关问题，并填写施工图交底记录，子公司、设计单位、 施工单位、监理单位四方共同确认。（二）子公司将施工图交底记录提交设计单位

11、进行 设计更改，跟踪图纸修改进程，子公司对设计单位修改的图 纸进行复核后，分发到相关部门。第六章附则第二十八条 子公司应根据本办法，结合实际，制定本公司建筑设计管理的实施细则，报总部备案。第二十九条本办法由总部规划设计部负责解释。第三十条 本办法自发布之日起施行，原概念设计管 理流程、方案设计管理流程、扩初设计管理流程、施 工图设计管理流程同时废止。宗地自然条件表表填表人：填写日期：年 月 日项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地 位置宗地城市位 置图表达宗地在城市范围内的位置， 可在城市地图基础上制作已制作宗地区域位 置图表达宗地在城区范围内的位置， 可在城市地图基础上制作已制作宗地现状

12、宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、 标咼已移交宗地地形图宗地为复杂地形时，表达现状地 形、标咼（等咼线）、现状地貌已移交宗地现状照 片标明拍摄点与目标点位置已制作宗地绿化分 布图绿化的定位已制作宗地水体分 布图水体的定位已制作说明:1. 本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、方案设计阶段进行规划方案设计的基础资料。2. 投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图” 深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。宗地自然条件表表二填表人：填写日期：年 月 日土地名称/项目名称城市 气温常年绝对温度最高C最低

13、C平均C城市 风向主导风向风向频率玫瑰图（另附图）已收集空气 质量宗地空气质量状况空气质量良好空气质量较差，需进行检测噪音宗地噪音状况周边无噪音源 周边有噪音源， 需进行检测水文宗地内有无地表 水池塘水渠宗地周边有无地 表水江 河湖海 水渠周边地表水常年 水位（黄海咼程）M周边地表水最高 控制水位（黄海高程）M地下水位标高（黄海高程）M宗地内水质状况水质良好 行检测水质较差，需进冲沟有无暗河有无古墓有无特殊地下 物化石有无地下军用设施、管 线有无地下油罐房有无其它大型地下建 筑物、有无说明：1 .依据宗地社会条件表一（表 1.2.1 ）的周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时，应结合实地

14、具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、 噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测 报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根据道路 等级预测饱和通车时的噪音。2.当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。宗地社会条件表表-填表人：填写日期：年 月 日项目名称图纸名称内容要求完成情况区域现状图表达宗地所处区域（道路、周围 建筑物等）的现状特征已移交区域总体规 划图表达政府对宗地所处区域的规 划设想和建设计划已移交区域交通分 析图表达地铁、轻轨、公交流线及宗 地附近站点；表达私家车赴宗地 的可选路线已移交周边交通分 析图表达宗地周边道路名称、级别、 尺寸及拟建道路的拟建时间等已移交周边道

15、路断 面图表达宗地块周边道路断面各分 项尺寸已移交周边公共设 施图表达宗地周边存在对项目设计 存在影响的公共建筑名称、类 型、面积、基本功能、形态及建 成时间；表达对项目设计存在有利与不 利因素的设施：广场、公园、 城市雕塑，高压线、变电所、烟 囱、垃圾场、排污沟、其它构成 噪音和污染的设施已移交市政管线图表达给水、雨水、污水、弱电、 煤气、暖通、宽带等接口位置、 管径、埋深、标咼等已移交说明：本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录， 应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段 进行概念设计、方案阶段进行方案设计的基础资料。宗地社会条件表表二填表人：填写日期：年 月 日项目名称当地

16、政 策法规 要求日照间距 系数消防间距无特殊 要求其它间距无特殊 要求建设工 程用地 许可证总用地面 积ha暂无要占八、总建筑面 积m2容积率建筑密度绿地率车位总数限咼要求层或m配套的名 称与面积 要求退红线要 求竞争楼盘列表填表人：填写日期： 年月 日编号楼盘名称发展商所处地段价位/平米1.2.3.4.5.6.7.8.其/、他说明确认栏市场营销部：市场营销经理：规划设计部经理：年 月日年 月 日年月日1. “竞争楼盘” ，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类 型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。2. 本列表中的竞争楼盘，须由规划设计部与市场营销部共同确认。竞争楼盘设计信息

17、表表楼盘名称位置规划总用地面 积M2总建筑面 积M2容积率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面 积M2住宅产品 类型独立别墅口联排别墅口平层公寓花园洋房小高层高层其他住宅结构 形式会所面积M2会所个数商业面积M2租售幼儿园班小学班景观周边自然 景观有 无景观设计 面积M2包人游泳池 含宀eM宀亠室外2室内M2其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表表二该楼盘的主要卖点、所米用的新概念新技术设计资源设计内容设计单位名称:规划筑建方案施工图观景方案施工图室内装修部品标准室外墙面一墙面二窗白铝彩铝塑钢其它公共室内电梯品 牌电梯厅 装修标 准其它住 宅 室 内毛坯房标准装修提供

18、 不提供 装修套餐项目品牌或材料入户门/ 内门地板洁具厨柜吊顶其它说明：1.针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。 若用于其它楼盘的 考察和调研，可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表表二户型编号户型种类面积(M2 )实用率（）比例备注123456主力户型编号为：户型特色评述：（应附图表达）说明：1.实用率国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积+按规定应分摊的 公共建筑面积）。2. 单套内建筑面积包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。3. 单套内使用面积住宅房间实际能使用的面积，不含墙、柱等结构构造和保温层的面 积。说明：此表由规划设

19、计部与市场营销部共同完成编制责任人汇日期：项目设计基础资料移交评审表项目名称:资料名称评审内容资料来 源/日期责任部 门移交确 认确认日 期自 然 条 件*宗地城市 位置图是否满足设计要求：是 否口 是否是最新版本： 是口 否口规划设 计部*宗地区域 位置图是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口规划设 计部*宗地红线 图是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口项目拓 展部*宗地地形 图是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口项目拓 展部*宗地现状 照片是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口规划设 计部宗地绿化分 布图是否满足设计要求：是 否口疋否疋最

20、新版本：疋 否口规划设 计部*宗地水体 分布图是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口规划设 计部*城市气温 及风向是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口规划设 计部空气质量及 噪音是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口规划设 计部*水文是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口规划设 计部*特殊地下 物是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口规划设 计部社 会 条 件区域现状图是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口项目拓 展部区域总体规 划图是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口项目拓 展部*区域交通 分析图是否满足

21、设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口项目拓 展部*周边交通 分析图是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口项目拓 展部周边道路断 面图是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口项目拓 展部周边公共设施图是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口项目拓 展部*市政管线 图是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口项目拓 展部*当地政策 法规要求是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口规划设 计部*建设工程 用地许可证是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口项目拓展部竞 争 楼 盘*竞争楼盘 列表是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：

22、疋 否口市场营销部*竞争楼盘 设计信息表是否满足设计要求：是 否口疋否疋最新版本：疋 否口规划设计部甘 它评 审 记 录签名：说明：1、*项为必选项，根据项目具体情况由规划设 计部确定。2、资料由责任部门负责人评审并签名确认，由 规划设计部负责组织实施评审过程。项目概念方案技术评价表（示例）时间填表人：满足市场营销方面的内容评理由陈分述1技术经济 指标满足甲方经济技术指标要求： 1）物 业类型比例；2）地下车库面积；3） 总建筑面积；4）总户数；5）配套设 施面积；6）户车比。2规划与营 销主题的 关系1）建筑与景观充分融合。2）景观主题与概念策划是否吻合。3）充分保护及利用现有景观资源。3交

23、通组织1）交通流线合理便捷，并与商业及 服务配套等有效结合。4物业分布 与分期开 发1）不冋售价物业类型在区内分布的 合理性，及相互之间的关系和谐。2）宗地资源与不同售价物业分布的 匹配度。3）商业服务与社区配套设施布置的 服务有效性。4）物业的分期开发与项目经营测算 的匹配度。5销售示范 区1）设置有效的示范区：包括销售大 厅，销售样板间，景观示范区。2）销售人流与施工人流组织的合理性。3）示范区形象是否有冲击力。6户型使用 标准的满 足1）户型分布及面积指标是否符合市 场的产品建议书要求。（参见设计任 务书附件）2）户型功能配置是否满足市场的产 品建议书中的使用标准。（参见设计任务书附件）

24、7立面风格 与市场策 划的关系1）整体风格应紧扣策划定位要求，主题鲜明。2）立面风格的创新性。3)立面总体协调性。综合得分市场营销部建议满足技术方面的内容评 分理由陈 述1要点及规 范1)政府部门规划要点：建筑退线；容积率；限高；绿地率；建 筑密度。2)满足消防要求：防火间距；消 防车道及登咼面的设置。3)满足建筑日照间距要求。2规划结构1)规划思想(手法)的先进性。2)空间组织有序列感，有标识性。3)车仃道路骨干清晰，辐射均匀，道路网密度适宜。4)人行系统与景观系统、车行系统的衔接关系。5)停车布置合理：停车方式的经济性；停车场的位置服务均 好；出入口的设置和装置合理， 便于管理。6）公共设

25、施空间分布的合理性。7）景观手法与使用功能是否匹配。8）开发分期与规划结构的结合关系是否合理。3管理模式1）分级管理体系的设置是否清晰合理。2）管理模式是否有效，并具有经济性。3）分期开发的管理模式是否合理。4户型设计1）厅房是否方正，厨卫布置得当， 使用方便；动静分区合理，私密性好； 公共交通是否紧凑，实用率高。2）充分考虑朝向、景观、通风设计 （客厅、主卧朝向及景观要好；户内 有穿堂风）。3）户型的创新性（采用入户花园、 空中花园、错层跃层等设计手法； 创 造个性化空间）。4）结构梁柱布置应合理，不影响使 用及美观，平面功能可灵活改变。5）设备管井布置应合理，空调机、 热水器位既满足功能需要， 又不影响 立面美观。5技术设计1） 土方平衡设计合理性。2）技术配套设施形态与位置设计合 理性。3）保温、遮阳和降噪等新技术新材 料采用的合理性与经济性分析。综合得分技 术 方 面 建 议三满足成本方面的内容评 分理由陈 述1目标成本 分析1）目标成本与规划/建设要求内容对应的致性。2）目标成本与建设标准和项目特征对应的致性。3）目标成本水平合理性。4）目标成本计算汇总无误。5）目标成本文件符合公司深度和格式要求。2投资效率 分析1）投资效益与其他同类项目对比成 本水平与售价的关系，同时反映售价 和成本水平的合理性。2）本项目中，各类物