众筹-房地产发展新思维(张仪)

1、众筹-房地产发展新思维,海南中原顾问事业部 ZhangYi.HaiNan.06.26.2015,很多人还没有醒来，但世界已经变了,百度 干了 广告的事 淘宝 干了 超市的事 微博 干了 媒体的事 微信 干了 通讯的事 支付宝 干了 银行的事,不是 外行 干掉 内行 而是 趋势 干掉 规模 ，未来 取代 过去！,2014年不知道房地产领域这10大标志性事件，你就 OUT 了！,NO.1、房产互联网跨界,NO.2、房地产众筹,NO.3、房地产企业寻求多元化,NO.4、房地产企业积极“出海”,NO.5、限购令松绑,NO.6、银行降息,NO.7、不动产登记暂行条例实施,NO.8、绿城、融创、中交集团交

2、易案,NO.9、房地产商“一哥”之争,NO.10、万达上市,房地产众筹 ？,概念：房地产众筹是房地产商通过互联网平台向投资者为其房地产项目募集资金的模式,开发商（发起人）,投资人（支持者）,众筹平台,投资者:可以用较小的金额来投资多个房地产项目以分散风险; 房地产企业:可以通过大众筹资的方式向投资者筹得资金 众筹平台：桥梁作用（项目、资金、客户）,众筹的核心要素产生明确指向,项目价值+创意,价值+需求,投资人+购房者,投资回报,投资回报+房产,投资人,房地产众筹的本质,弱化房地产投资开发风险,兼具提前拓客销售功能,房地产众筹类型,房地产众筹存在的困难,1,2,3,4,创新风险：现在的众筹叫做众

3、筹炒房，缺乏真正意义的金融众筹,模式风险：房地产项目从立项、设计、施工到交付使用都有严格规定，取得许可证方可出售，众筹将项目销售提前，涉嫌非法集资,资金安全：房地产众筹合作平台无法确保投资者能够收到回报,信息批露：信息披露制度不完善，严重的信息不对称是我国众筹行业普遍存在的问题,房地产众筹的现在和未来,法律支持,资金安全,万 事 俱 备 只 欠 东 风,信用环境,报告目录,众筹，必将激起一场 房地产 革命！,开发程序,融资成本,销售形式,销售节点,开发商角色,营销成本,房地产众筹变革的方向,现有国内地产开发的融资模式,房地产众筹融资的优势集合,房地产融资成本对比,6-8%,10%,银行中长期贷

4、款,信托、私募等,房地产众筹融资 -“稳赚一号”,开发等级 自有资金30-35% 四证 风险+限制,高风险 短期限,易获取 低成本,融资阶段对比,开发阶段,资金成本,开工证,工程规划 许可证,用地规划 许可证,土地证,前期,银行贷款,房地产信托,房地产投资基金,房地产众筹融资,众筹融资案例-万达快钱“稳赚一号”,“稳赚”收益分解,时间：6月12日-15日 结果：社会资金5亿 +企业机构45亿 计划：下一个50亿,低成本,易获取,“稳赚”速度,房地产众筹改变传统开发程序,房地产开发程序,项目决策,前期准备,工程建设,项目销售,交付使用,项目销售,工程建设,交付使用,项目决策,前期准备,项目决策阶

5、段的变化,决策阶段,可研,融资,前期规划,现行模式,众筹之下,市场调研报告 项目定位报告 营销推广计划书 项目规划方案设计,营销策划展示系统,房地产前景预测调研系统 房地产投资专家系统,融资阶段植入购房者，以“买方市场”思维进行决策,施工建设阶段的变化,施工建设,项目销售,众筹之下,传统顺序,开发商角色的转变,风险承担着,最大受益者,项目统筹者,建设者,销售者,物业服务者,项目统筹者,专业指导人,轻型代建者,开发商角色的转变,开发商角色转变案例,Realty Mogul的众筹案例结构图,Realty Mogul 众筹平台众筹成功,投资者,OCG Properties,房产,出资购买一年到期本票

6、,对投资者发行年化利率是9%最小金额5000美元的一年到期本票,如果无法偿还贷款 房产将由平台处理 若一年未卖出房源 投资者不能收回本金,贷款资金,每月还利息 房产卖出后还本金,卖出收益,装修并在一年内卖出,每月还利息 房产卖出后还本金,传统房地产销售节点把控,传统销售节点把控,国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售(预售)许可证,售楼处交付使用 淡旺季节规律把控 政策引导把控 分期开盘 楼盘现金流顺序把控,销售节点的改变,销售形式的改变,销售形式,核心,载体,优惠,现行模式,众筹之下,开发商依据橡木和市场确定优惠政策,售楼处 楼书、宣传单 广告

7、画面,卖点,数量,分期销售 数量较多 集中销售,卖点 回报,互联网平台 线上购买 线下体验,数量不定 灵活多变,是否需要 众筹决定,房地产开发中营销成本占比,管理费用,销售费用,财务费用,可按项目开发成本构成中前16项之和为基数，按3%左右计算（1.土地使用权出让金2土地征收及拆迁安置补偿费3前期工程费4建安工程费5基础设施费6公共配套设施费）,指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用,约占销售收人的4%一6%,为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用.,主要包括以下三项： (1)广告宣传费约为销售收人的2%一3%； (2)销售代理费

8、约为销售收入的1.5%-2%； (3)其他销售费用约为销售收入的0.5%-1%。,房地产开发费用 OFF,提前21天释放消息，认筹期1天,200万人关注,12个城市，25个项目,筹资金额超过了2200万,涉及的房屋总价值超过了25亿,众筹节约营销成本案例,京东远洋地产众筹案例,3%的平台服务费,66万/25亿=0.0264%,2200万*3%=66万,房地产众筹如何运用 ？,开发阶段案例模型1/2-碧桂园某项目,碧桂园-平安项目交易架构示意图,投资者收益体现在前期众筹标的价远低于楼盘售价； 开发商虽在价格上让利，但通过众筹降低融资、销售等环节成本，且锁定客户； 平安好房不参与投资，只作为平台建设，收益来于开发商的平台管理费用。,（4）项目建设及管理,交易流动方向 资金流动方向,碧桂园,开发阶段合作建房类案例模型1/2石家庄某项目,（8）交房,销售阶段众筹案例模型当代北辰,当代北辰COCO MOMA交易架构示意图,营销推广众筹案例