石家庄晋州项目产品建议

1、石家庄晋州 项目产品建议,汇 报 框 架,项目属性界定,客群分析,产品建议,市场解码,营销推广策略,沧州市城市解读,市场解码,政策解读石家庄市三年大变样,第一年,重点是拆，以区县为主，大力度推进二环路沿线、四横六纵和十五个主要出入市口道路两侧拆迁（即“24615”），推进滹太新区、西部新区、正定片区和南部山前工业新区基础设施建设，基本实现主城拆建、规划、招商和新区基础建设到位,核心就是搬迁整合，大力度推进主城区企业搬迁改造、退城进郊、晋档升级，搞好行政、文化、教育、体育等资源整合,全面提升，“六大工程”全面见到成效，实现省会城市面貌大变样 城市布局进一步优化。空间布局由主城摊扩变为组团发展，建

2、成区面积由182平方公里扩大到200平方公里左右。 基础设施进一步完善，人均住房建筑面积提高到30平方米以上，生态环境进一步，绿地率提高到35%，人均公共绿地率增加到10平方米。 城市品位进一步提升。以拆促建，以拆促改，大张旗鼓推进主城区连片拆迁改造。二环路以内主街主路沿线城中村、老旧小区和危陋住宅区基本改造完毕，沿主街主路特色建筑群、特色街道区和层级分明的文化体育设施基本形成；城市容貌整洁有序，社区环境和谐舒适，从而进一步夯实省会又好又快发展的平台和基础,第二年,第三年,总投资1400亿元的600个项目建设，加快省会城市现代化步伐，确保实现“一年一大步、三年大变样,石家庄地处河北省中南部，环

3、渤海湾经济区，距首都北京283公里。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口939.5万人，其中市区面积455.8平方千米，市区人口240万人 晋州市距省会石家庄市正东45千米，总面积619平方公里，全境皆平原，土地和水资源均较为缺乏；人口52万，下辖8个镇2个乡，4个城区办事处，共224个行政村。 晋州市民营企业发展迅猛，目前形成以轻纺、建材、农产品加工等支柱产业，从业人员超过5万。晋州市商贸业繁荣发展，近年来，建成了布匹、木材、蔬菜、粮食、小食品等五大城区专业批发市场，从业人员近万

4、人。晋州市种植养殖业业发达，专业户过万,城市解读行政区划,石家庄市行政区划图,2010年，晋州市把加快发展方式转变和结构调整作为上水平的主攻方向，把打造“龙型经济”作为壮大产业的核心，把项目建设作为保增长的重要抓手，把园区建设作为增后劲的重要依托，全力推进主导产业由低端向高端发展、由传统向现代演进，加快构建布局合理、产业集聚、协调发展的工业经济新格局。 晋州市将新建续建总投资48.4亿元的20个超亿元项目，竣工千万元以上项目53个，其中亿元以上生产性项目8个；全市拥有自主知识产权的高科技项目和亿元以上产业龙头项目达到5个；并力争新上投资约50亿元项目一个，实现物流等新型产业起步。 晋州市城镇居

5、民人均可支配收7000元，农民人均纯收入3770元，由于本地特色农业、工业、商贸较发达，收入差距较大。 经济快速发展，使得住房需求进一步增加，大量楼盘的入市使得有能力的购房者对产品品质的要求有所提升,城市解读经济发展,城市解读交通情况,石家庄火车站有京广铁路、石太铁路、石德铁路交汇于此，朔黄铁路横穿该市北部；京深、石太、石黄、青银、石济、张石高速公路和107、307、308等到国家级公路在市域内纵横交错；石家庄至太原北站客运专线的建成，使得列车最高时速达到250公里，70分钟可以到达太原,这样石家庄的交通更加方便! 主要航空枢纽是石家庄正定国际机场，位于石家庄市区东北方向，距市区32公里，是经

6、国务院批准的国际口岸机场。2008年吞吐量已突破100万。 石家庄三环主线工程简介 主线途经石家庄市6区3县（市），全长74.9公里，由西、南、东、北四个部分组成（西环由北新城至高迁东街，长18.5公里；南环由高迁东街至段干，长15.6公里；东环由段干至北五女村，长12公里。北环从北五女庄接石黄高速公路,至北新城村北接西环，利用高速公路28.8公里）。 石家庄未来交通四通八达，带动整个城市的快速发展，辐射地带拉动本案价值提升,石家庄市房地产投资保持增长； 2008年以来房地产投资出现爆发式增长,石家庄市房屋施工面积存在较大波动； 进入2009年以来，房屋施工面积高速增长，增长率达65%以上,2

7、008年受金融危机影响，房地产市场成交低迷，石家庄房地产市场成交量急速下滑； 进入2009年，受经济刺激政策及需求压抑的释放影响，成交量迅速回升,石家庄市房地产成交均价稳步上升； 2009年以来，商品房成交均价达5847元/平米，增长率为18,区域内核心竞争对手,香江国际城,和顺缔景,龙头花园,住宅18万 ，共1441套房源,新盘未开10万左右供应量,住宅3万左右供应量,阳光盛景,后期16万建面未开盘，1300套左右房源,朝阳南区,新盘供应量7。8万平米,阳光盛景,区位：晋州市朝阳路与向阳街交叉口南行100米路东占地： 40亩； 建面： 7万平米； 开盘时间：2010.5 产品类型：小高层，多

8、层 ； 形象定位：花园洋房，城市核心地段，精致的社区景观小品开发商：冀中房地产开发有限公司 价格：2400元,核心竞争力研判 7万平米的区域简约建筑，引领本区域居住新风尚、品牌,开发策略： 充分利用建筑特点优势，做好品质的的同时增加社区绿化率； 中间为大面积的条状景观绿地，40米超大楼间距，树立项目高端形象； 项目清新脱俗，新鲜感强，价格优势明显，流淌着现代都市的时尚、浪漫和激情,和顺缔景,区位：占地： 67200平方米 ； 建面： 100000平方米 ； 开盘时间：待定 产品类型：高层，小高层 ； 形象定位：和顺缔景着力打造晋州宜居新尺度，多方面保证社区宜居生活：舒适性温泉配套入户，无尽吸收

9、了中西方艺术元素，美化陶冶生活； 开发商：河北和顺房地产开发有限公司价格：2300元,和顺缔景核心竞争力研判 由河北和顺房地产公司开发，项目配备了晋州唯一的温泉，天然温泉热浴，放松身心，延缓衰老，私享惬意生活，多元化精致户型，智能化安保体系，价格占优,开发策略： 紧邻晋州教育商圈，占据东二环北路核心地段； 建筑风格简约，建筑线条简约、庄重。结合地块特有规划，从南向北设计建造11层的建筑。社区内楼栋整齐划一，空间富于变换,香江国际城,区位：晋州市原粮食局西侧 建筑面积： 30万平方米； 开盘时间：2010.10.10 产品类型：高层/小高层 ； 形象定位：香江国际城扼守政经大道朝阳路与光明街交汇

10、处的交汇核心点, 占据着市政未来战略规划的重点朝阳路商务发展路。纯住宅生活社区； 开发商：河北香江房地产开发有限公司价格：3000元,香江国际城核心竞争力研判引入石家庄高品质的北国商场，配套小学，860平米社区绿化性水系、超大平米平米特色商业、休闲，社区服务性机构的完善配套、品牌,开发策略： 户型设计参照国际化舒适样本80-120 ，满足不同客户的需求； 演绎都市生活风情，领航晋州舒适生活、样板人居的未来潮流,龙头花园,区位：世纪到与富强路交叉口开盘时间：2009年9月27日 产品类型：普通住宅 形象定位：打造城市新美宅，紧邻世纪广场坐拥城市新繁华。开发商：河北帝华房地产开发有限公司价格：24

11、00元,东方魅力核心竞争力研判 完善的商业教育配套，打造大型住宅新区,开发策略： 产品多样化，可供选择的空间大； 紧邻城市新核心，交通方便,名人公馆,区位：中兴路与东二环交叉口向南50米占地： 36480平方米； 建面： 92000万平米 ； 开盘时间：2009年7月 产品类型：高层, ； 形象定位：成熟社区, 交通网四通八达，完善的商业配套与住宅相得益彰。未来的商务核心。开发商：河北富荣家园房地产开发有限公司 价格：3000元,名人公馆核心竞争力研判 早期团购、百姓口碑信誉好，前期推广少，节约成本,开发策略： 项目为成熟社区在百姓心中有一定影响力，较其它同类产品有一定的优势； 名人公馆设计为

12、高品质稀缺板式高层，整体采用现代简约设计风格,沧州市城市解读,项目属性界定,属性界定,项目属性,区域属性,关键词:二线城市、重点拆迁新兴居住区、相对成熟生活配套、小规模项目,本案在晋州市属于核心地段,核心地段,晋州市为工商业较发达地区，有大量的企业主及从业人员,工商业业主生活区,晋州市在房地产市场划分中属四线城市,四线城市,地块价值SWOT分析,W（劣势,S（优势,O（机会,T（威胁,政策利好，河北三年大变样； 晋州市经济状况良好； 区域内产品升级创新不够，仍有提升空间,土地狭长,未来区域供应很大，竞争激烈； 竞争对手背景实力雄厚，开发经验丰富； 房地产近期成交量急剧下滑，市场已进入下一轮调整

13、期,项目所在城市较繁华区域； 地块紧邻水渠，市内主干道交通条件便利； 有配套商业,客群分析,客源预估,高端,中层,底层,项目的定位所针对的目标客群，他们是隐蔽在人群中的中、高端客体,本案的主力客群将来自于经济或政治体系中层或上层。 主力人群年龄3050岁,客源预估,中高端客户的职业构成,单位与企业领袖,私营老板,实力企业核心高管,金融单位核心高管 银行,加工制造业老板,贸易流通业老板,高级公务员 市政府,房地产业核心高管,服务业老板,教育医疗专家高管,客群范围分布,客源发展战略,以先行挖掘地缘型的客源，再影响到整个晋州市的消费结构，最终拓展晋州市周边村落的购买力,成交客源,1.地缘型,2.市郊,3.周边村落,目标客户的描述,子女数量：1-2个,共同生活的老人：1-2位,家庭月收入：3500元以上,家庭拥有普通住房：1套,产品建议,当地市场对高容积率产品无明显抗性； 当地市场对绿化率无明确概念； 当地中高层人群的汽车拥有量较周边地区偏高，需要1：0.5左右的车位比以保证未来的需要，另要有自行车停车位； 地下室需求不是很明显； 车位需求比较明显,整体指标,建议采用现代简约风格； 短板； 楼座排列为兵营式排列； 立面有造型变化 外立面颜色以暖色调贴砖为主，底部为深色石材,建筑风格,车道环小区铺就，中间为