北京LOFT市场研究

1、2010年北京LOFT市场研究,LOFT的起源与发展,什么是 loft,Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓Loft 所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空 间,Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局,Loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征,Loft？ SOHO,Soho Small Office (and) Home Office的缩写，泛指在家办公或小型创

2、业者。实际上就是自由职业或自由职业者的意思。特色是自己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的soho是指具有自由办公的空间,Loft的前世今生,Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创 作。 20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。 20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚 的居住与工作方式，并且在全球广为流传。 在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，北 京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方 庭、远洋新干线等Loft项目，Lo

3、ft公寓已经逐渐走向成熟,2000年9月底,中远地产首次推出了基于Loft的项目。现代城紧跟其后,Loft产品层高没有限制，一般都比较高，最低5.2米，但发展一直比较缓慢， Loft产品供应不多,北京对Loft产品户型的层高做了明确规范,Loft项目集中上市,2002年-2005年,2006年,2008年以后,北京loft发展轨迹,2006年，北京市规划委员会下发的容积率指标计算规则（市规发2006851号），对Loft类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算,Loft政策法规（北京地区,北京居住

4、类LOFT产品简介,Loft分类,按照产品的建造结构划分,1.开敞式平面户型。特点：室内空间完全开放、通透无分隔。有点类似SOHO 典型项目：远洋新干线,设计有一幢Loft户型共100多套，层高2.95米，面积有123平米、155平米、174平米、181平米等几种,2.楼中楼形式。是Loft的主要形式。是指一户居室中，层高达到4米以上，市场 上层高大多在4.8-5.5米区间内，可分作两层使用，形成楼中楼的形式；但又与 以往的复式和错层有所不同，楼中楼户型内有一层建筑面积控制在2.8米以内， 使消费者获得多出购买面积1/2以上的面积。 目前北京市场上的Loft产品绝大多数以这种形式出现,按照产品

5、立项来划分,主要划分为住宅立项Loft楼盘和商业立项Loft楼盘，二者的差别主要体现在房产使用 权和后期的物业服务收费上,住宅立项Loft典型项目：智地香蜜湾、万科中粮假日风景、中铁置业翰庭、金地名京,商业立项Loft典型项目：合生麒麟社、屯三里、首开东都汇、七克拉、石榴派,目前市场上商业立项的Loft项目所占比例较高,Loft产品特征,Loft产品生活特征,1.它是非主流的生活方式。它与人们熟知的居住概念截然不同。它不仅仅是公寓式的“单元格”，而且进入了一种更为高大宽敞的立体空间 2.它对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战。工作和居住不被分离，而是发生在同一个大空间中 3.它象征着先锋

6、和前卫。在这里生活，艺术创造是第一位的，通过丰富的想象创造出的生活，使人感觉更加惬意，更能体现主人潜在的艺术家气质 4.Loft中是自我和个性得到体现的地方。巨大的空间完全不受世俗、家族的羁绊，使它成为你释放真我的空间,Loft户型设计特征,1.Loft最大的特点就是空间有非常大的灵活性。可以随心所欲地对空间进行切割 重构。因此设计要尊重个人的生活习惯。 2.上下高度合理配合。有效处理Loft的上下层高，成为想象舒适度的重要因素之一 3.功能分区做到上下层兼顾。除了面积配比要恰当，各功能区组合更要合理，做到 动静分区，空间紧凑，同时要通过设计合理的功能区，弥补Loft私密性不强的缺陷。 4.楼

7、梯不能忽视。楼梯时连接上下空间的通道，美观和使用结合的楼梯能体现与众 不同的品质。另外，空间的布局也要考虑楼梯的存在。 由于Loft空间有横向和纵向的关系，在进行户型设计的时候一定要思考如何平衡这 两种关系,优 势,劣 势,新型灵活的产品和户型设计， 可以赋予更多现代感，得到 年轻置业者的青睐,性价比高。一层的价格两层 的面积,动静真正分离，上下截然分 区,每层空间受高度限制，有压 抑感和局促感,后期物业成本较高，政策方 面客户存在担忧,不可避免地提高了装修成本,Loft产品的优劣势,北京LOFT发展现状,调研项目的选择,本篇调研项目选取了北京城区八个具有代表性的loft项目，覆盖北京各主要行

8、政区，对其进行深入剖析、发掘，探究该产品在产品种类、产品要素、户型特点、户型功能分区、产品价格、产品装修、产品配套、产品适用人群等方面的相似性和共同性,物业类别：高层住宅、loft公馆 建筑类别：板塔结合 户型：loft主力户型130-160平米，精装 层高：5.49米 售价：loft产品已售完，报价32000元/平米 开发公司：北京合生望景房地产开发有限公司 项目位置：朝阳望京阜通西大街与望京街交汇处,合生麒麟社,屯三里,物业类别：平层公寓、loft、商业 建筑类别：板式高层 户型：loft主力户型60-280平米，精装 层高：5.5米 售价：报价60000元/平米 开发公司：北京京茂房地产

9、开发有限公司 项目位置：朝阳工体北路与春秀路交汇处,物业类别：高层住宅、loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型53-67平米，毛坯 层高：4.89米 售价：报价27500元/平米 开发公司：北京国华置业有限公司 项目位置：朝阳北苑站北300米,北京华贸城,物业类别：平层、loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型37-48平米，毛坯 层高：5.3米 售价：loft产品报价28000元/平米 开发公司：北京首开仁信置业有限公司 项目位置：丰台石榴庄小区东北角,首开石榴派,物业类别：1-5层底商，6层平层，7- 15层loft 建筑类别：独栋高层 户型：loft主力户型64-89平

10、米，精装 层高：5.5米 售价：报价54000元/平米 开发公司：中冶地（北京）房地产开 发有限公司 项目位置：东城东二环东直门桥往东 200米路南侧,东阙都,物业类别：平层、loft、酒店式公寓 建筑类别：板塔结合 户型：loft主力户型25-57平米，精装 层高：4.9米 售价：报价25000元/平米 开发公司：新松房地产开发有限公司 项目位置：朝阳朝阳北路与青年路交 口往南100米路西,青年工社,物业类别：平层住宅、loft公寓 建筑类别：板塔结合 户型：loft主力户型28-60平米，毛坯 层高：5.49米 售价：报价30000元/平米 开发公司：北京力迅房地产开发有限 公司 项目位置

11、：丰台马家堡东路,七克拉,物业类别：平层住宅、loft公寓 建筑类别：双塔 户型：loft主力户型60-70平米，毛坯 层高：5.4米 售价：报价19800元/平米 开发公司：北京首都开发股份有限公 司首开志信分公司 项目位置：朝阳区朝阳北路与常营东 路交汇处东北角,首开东都汇,北京Loft产品特征总结,层高限制：大层高，层高基本在4.9-5.5米范围内,Loft用地一般为商业用地，因此，收费通常按照商服用地计费，功能上实现 商住两用,面积限制：除少数户型面积做到100平米以上，绝大多数面积户型控制在30- 60平米，上层附赠,对Loft定义有区分。一种是传统意义上的大层高自由分割空间，而另一种便是 具有挑空的类复式住宅，兼顾一层高度，做到买底层送顶层，多为精装修,Loft户型设计：大进深户型，朝向多样，通风采光不佳，户型面积一般 控制在30-80平米，功能分区为底层客厅和功能区，上层休息区，双卫， 空间利用紧凑，厨房开放，客厅居中,Loft楼体设计上分两种。一种为板式高层设计，简单可以概括为一梯几户 ，大盘做loft多为满足不同客户的要求，与楼盘建筑外立面统一，做板式 结构