长沙愿景梅溪湖地块市场调研及产品初步定位报告

1、愿景梅溪湖地块市场调研及产品初步定位报告,2,从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等问题），论证土地所定位与适应的产品线,通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的 发展方向,从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对户型配比做初步判断,从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投资环境,土地特征分析,市场竞争分析,客户定位、产品建议,报告体系,2,3,4,宏观环境,1,项目战略结论宏观认知,规划大长沙千万级人口，千万级版图，万亿级经济等造就未来巨无霸大长沙；但大河西先导特区+梅溪湖+滨江新城等国际高度规划，决定了大长沙的未来在大河西。 政策“限、紧、缩”为本轮连环调控政

2、策的主旋律，层层加码，历史最严。但从近段一线城市利率打折，央行银行准备金持续下降等可以看出，2012年政策“有松有紧、松弛有度”。2012年不会出现大起大落的现象。 市场市场“量价齐跌”，房地产谷底徘徊，在公寓、大户型全军覆没的情况之下，刚性需求引领市场回暖，成为2012年仅有的救命稻草。 竞争周边竞争主要体现在户型、价格上的竞争,项目战略结论自我认知,地段地块现处城郊结合区域，但决定楼盘未来的核心因素为城市轨道交通，项目周边地铁+梅溪湖强大配套，注定了项目未来是城市副中心，未来价值无限大。 自身项目80亩体量+3.5的住宅容积率+600亿梅溪湖，决定了本案高密度景观核心价值。 客户现项目离城

3、市核心区域的距离较远，决定了项目的主力客户为刚需+少量初级改善型客户及部分高层次客户,5,从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等问题），论证土地所定位与适应的产品线,通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的 发展方向,从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对户型配比做初步判断,从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投资环境,土地特征分析,市场竞争分析,客户定位、产品建议,报告体系,2,3,4,宏观环境,1,6,宏观环境,1,2,3,4,政策环境,市政规划,土地市场,住宅市场,宏观环境：从政策、规划、土地市场、住宅市场分析,限购、限贷、限价、保障房，调控“步步惊心,

4、政策调控三驾马车：限购、限贷、保障房,政策大方向来看仍然从严，但已出现松动暖风，表明房地产这一波调控已经进入后政策时代,政策调控基于超发的货币等因素，而调控的影响又是在于“钱困,2012中央与地方、客户与KFS，一场房地产市场深度博弈大片 “精彩纷呈,当前CPI下行通胀基本可控，但未有大幅度的下降，且依旧存在滞胀的可能；房价随量跌而下滑，但尚处于回调的初步阶段；保障房未大量有效供给，尚未对商品房市场形成有效分流；调控已由房价转向了制度变革，调控刚开始，注定还将持续进行； 同时，房地产调控取决于经济背景环境，2012面上趋缓形成可能，地方明紧暗松则是趋势,经济不景气和房地产成交量萎缩，迫使调控趋

5、缓,未来政策趋势的研判12年-13年的政策环境预判,2012住宅销售受11年态势延续，将前低后高,未来政策趋势的研判12年-13年的政策环境预判,政策 调控仍然将是2012年主旋律，但调控会更加有针对投资客户，多套住房的客户，预计针对刚性需求将会明显放松。 走势 由于连续的调控政策降导致2012年整体低位平稳发展，根据调控13个月的规律，政策调控仍然将是2012年主旋律，但调控会更加有针对投资客户，多套住房的客户，预计针对刚性需求将会明显放松。013年上半年降迎来市场上扬拐点,13,宏观环境,宏观环境,1,2,3,4,政策环境,市政规划,土地市场,住宅市场,大产业布局与大交通格局，构建“大长沙

6、”网络,长沙城市产业发展规划关键词： 【3大综合服务中心】-长株潭 【2大专业型生产性服务业基地】-麓谷、星沙 【一带五区三基地工业发展重点】-沿江风光带、内五区,长沙都市交通组织规划关键词： 【六桥三环】长沙道路构成城市发展空间主骨架。 【隧道三铁】15年14条过江隧道、6条地铁、长株潭城际轻轨、武广与沪昆2条高铁组成城市动脉,资料来源：长沙市规划局官网、新吉阳市场平台,大长沙”发展规划方向，就是武汉那样的“巨无霸,长沙都市空间结构规划关键词： 【一轴两带】 湘江服务功能轴、南北城市发展带。 【一主两次六组团】 主城区、河西与星马两翼新城、 外围六大组团,长沙都市商业商圈规划关键词： 【五级

7、商业体系】 市级中心、区域中心、社区等五级。 空间布局：1个市级中心（五一广场）、10个区域性中心（火车站、伍家岭、东塘、红星、望城坡、金霞、马坡岭、黎托、观沙岭、大托,资料来源：长沙市规划局官网、新吉阳市场平台,根据城市规划2012年河西三大区将成2012土地热点区域,资料来源：长沙市规划局官网、新吉阳市场平台,17,2008年6月10日，长沙大河西先导区管理委员会在麓谷正式挂牌成立,大河西先导区的规划范围位于湘江西岸，经由岳麓区、高新区直抵望城、宁乡腹地的一千二百平方公里土地的组成的区域，分先导区、核心区和起步区三部分。 先导区：大河西先导区总用地1200平方公里，其中建设用地规模420平

8、方公里，生态景观绿地198平方公里，农用地495平方公里,水体面积占87平方公里。 核心区：核心区用地范围为湘江以西，黄桥大道以东，北至黄金大道与岳麓区区界，南至含浦镇与坪塘，包括岳麓区、含浦镇、坪塘镇、雷锋镇的用地范围。用地面积总计416平方公里。 起步区：起步区范围包括绕城线以西、黄桥大道以东、靳江河以北，北边以高新区拓展区为界（华龙村、金南村北界）的用地范围。用地面积为124平方公里，其中建设用地面积为72平方公里,第一步，起步阶段（20082012年），核心区骨架基本拉开，起步区主体功能区基本形成； 第二步，快速发展阶段（20132020年），综合实力全面提升，核心区主体功能区基本形成

9、； 第三步，成熟发展阶段（20212030年），基本实现现代化，带动辐射能力显著增强，先导区基本建成,到2011年年底，已经在起步区和核心区重点建设“六纵八横”14条主干道和52条次干道，总长约270公里，总投资约285亿元,从大河西先导区的规划到实施，河西迅速发展，交通网络不断完善，目前已经形成“六纵八横”的路网结构,启动区,核心区,资料来源：长沙市规划局官网、新吉阳市场平台,2012城铁、地铁、过江隧道，强大交通路网进一步提升城市形象,资料来源：长沙市规划局官网、新吉阳市场平台,19,19,河西规划发展总结和对项目的影响,19,19,河西规划对土地影响的关键点： 整体利好： 1.大河西先导

10、区的整体发展规划 2.大产业布局与大交通格局：【2大专业型生产性服务业基地】-麓谷、星沙 【隧道三铁】15年14条过江隧道、6条地铁、长株潭城际轻轨、武广与沪昆2条高铁组成城市动脉。 3、河西三大区将成2012土地热点区域滨江、梅溪湖、洋湖公园,20,宏观环境,宏观环境,1,2,3,4,政策环境,市政规划,土地市场,住宅市场,土地市场2011年全国表现,土地出让金降13%，招保万金拿地锐减,2011年全国130座城市出让金收入1.86万亿元，同比降幅13%，流标土地近900宗，去年仅280宗，土地平均溢价率12%，同比减少16,国务院下发“国八条”，明确各地要增加土地的有效供应,国资部国土资源

11、部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见,国土部起草闲置土地处置办法，加码加速打击囤地力度,国五条”，首次提出加强和改善土地调控；“国五条”中提出保证并增加土地供应，土地市场与房市首次配合出“组合拳,2011年1月26日,5月13日,7月20日,12月21日,2011年“招保万金”四大房企公开市场拿地量锐减。万科拿地总额233亿元，不及去年一半；保利拿地总额210亿元，同比降62%，金地仅拿下5宗地块，拿地金额61亿同比降65%；招商前三季度拿地仅43亿元，但12月以34亿大手笔拿下武汉墨水湖三个地块,北上广深土地出让金情况,22,区域市场研究土地市场,2005-2011年长沙五区非工业

12、用地成交走势,元,2009-2011年，长沙土地成交量大幅减少，土地楼面成本大幅增加，2011年成交的非工业用地楼面地价达到3099元/平米，同比上涨76%。 从土地成交面积看， 2011年土地一半以上成交在岳麓区，主要集中在梅溪湖、洋湖苑和滨江新城三大热点板块，土地楼面价2626元/平米，低于全市平均水平,2007-2011岳麓区非工业用地成交走势,元,数据来源：新峰数据系统、新吉阳市场平台,2011年全市挂牌出让1103万方土地，同比增28.7%；出让金达268亿元，同比大幅攀升； 五区全年挂牌出让土地350万方，同比增10.4%，出让金达182亿元，同比增52.9,2011长沙土地成交总

13、量、出让金齐升，岳麓区出让金排第一（住宅,数据来源：新峰数据系统、新吉阳市场平台,总结,宏观环境,宏观环境,1,2,3,4,政策环境,市政规划,土地市场,住宅市场,全市整体供求,2010年1月-2012年2月全市供求关系,2011年6月开始，供应量开始明显大于销售量，处于供过于求阶段，但自2月起，供应量明显小于需求，市场在自发调节需求,数据来源：长沙市房产研究中心、新吉阳市场平台,全市整体存销比,注：存销比=存货/过去12个月的平均销售,2012年2月底，商品住宅存量为1014万平米，存销比为10.26，整体存销比持续6个月上升，市场消化压力持续增大,数据来源：新峰数据系统、新吉阳市场平台,2

14、006-2011年供销走势,岳麓区11年销售256万平米，同比下降15，小于全市的整体降幅；未来市场看好,各区域住宅产品新增供应同比2010年均有减少，减少幅度最大为雨花区，2011年武广新城热度已不如2010年；芙蓉区新增住宅供应相对稳定。 分区域供应结构中，对比2010年结构，岳麓区呈现大幅度增长，芙蓉区、开福区所占比例小幅度提升，天心区雨花区已不复当年风光，占比呈现下降。2011年岳麓区住宅供应已取代雨花区成为第一大区,岳麓区取代雨花区成为内五区年度住宅供应NO.1,数据来源：新峰数据系统、新吉阳市场平台,各区域住宅产品销售面积同比2010年均有减少，减少幅度最大的为限购令影响严重的芙蓉

15、区（达57%），开福区新增住宅供应减少幅度最小。 分区域销售结构中，同比2010年，开福区呈现大幅度增长，雨花区、岳麓区成交所占比例小幅度提升，芙蓉区、天心区占比则呈现大幅下降。岳麓区连续两年为销售面积最大的区域,在传统五区中，岳麓区成交量独占鳌头,数据来源：新峰数据系统、新吉阳市场平台,岳麓区2011年1月-2012年2月取得施工许可证面积,岳麓区未来供应以传统二房为主，这一定程度说明未来2+1户型供应量将偏大,数据来源：新峰数据系统、新吉阳市场平台,32,总结,政策层面：从2010年4月“国八条”开始，市场开始进入调控期，到现在已经历两年时间，调控取得了实际性效果，商品房成交量出现大幅下降

16、；从短期来看，2012年调控仍然会继续，但由于CPI持续走低以及本年度经济各指标的下滑未来政策将持续“明紧松暗”。 市政规划：岳麓区是长沙规划的热点板块，也是近年来发展最快的区域，滨江新城、梅溪湖、洋湖垸三大热点板块或强势带动整个区域的发展。本地块所在的梅溪湖区域，居住环境好，交通通达度高，具有较大的发展潜力。 土地成交：2011年，“流拍”、“底价成交”成交土地市场的常用词汇，由于商品房市场成交量下滑，直接影响到开发商拿地的实力和信心，万科、保利、恒大等一线开发商在11年均出现0拿地的现象。但从长期来看，开发商仍看好长沙市场，诸多品牌开发商在12年都拿出了拿地计划。 住宅市场：目前市场供求关

17、系正逐步朝着合理方向发展，河西市场长远看好，岳麓区2012年的开工量2+1户型供应量偏大,从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等问题），论证土地所定位与适应的产品线,通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的 发展方向,从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对户型配比做初步判断,从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投资环境,土地特征分析,市场竞争分析,客户定位、产品建议,报告体系,2,3,4,宏观环境,1,1、项目基本情况 地理位置：地块位于梅溪湖片区辐射范围，位于枫林三路南侧，西临尚未修建完成的麓虹路，东临连接枫林三路和梅溪湖核心区的规划路，南边紧邻梅溪湖核心区

18、（有水系区隔，但有桥梁联系,视线：地块四周目前仅西北侧有多层安置房，整体视线较好；但南侧、东侧、西侧未来较高密度高层建筑的出现可以预期，届时将影响项目视线,地块分析,景观：南侧即将完工的梅溪湖核心区外围（西/北侧）水系和绿化外，并无其他优势景观,采光：项目东侧临较宽的万家丽路，北侧与长沙交通运输局有绿化地区隔，南侧为培蕾小学的低层建筑及操场，东侧为驾校及破旧厂房。整体除东侧新规划项目的不可预计外，并无影响项目采光的外部条件。 交通：枫林路，麓谷大道延长线和麓虹路的修建，以及规划中梅溪湖完善的交通网，项目优越的交通可以预期。 配套设施：项目所处区位目前无成熟配套支撑（周边仅为小部分安置房小区），

19、枫林路的不断成熟将为项目提供较好的生活、商业配套；而梅溪湖的建设将极大加强项目商业、娱乐、休闲和景观等配套的预期,2、地块周边情况 （1） 自然景观 项目南侧梅溪湖核心区外围水系和绿化带将是项目唯一的景观资源，而岳麓山和梅溪湖湖面为项目即将被遮挡的准景观资源。 （2） 地块及周边,地块北,地块南,地块东,地块东,地块西,3、地块周围的交通条件 枫林路、麓谷大道、麓虹路和梅溪湖核心区的路网规划，项目板块内交通通达性强可以预期；但有一定距离的枫林路为城市主干道外，并无其它城市级主干道，从城市层面看，项目交通通达性有一定的不足。 4、地块周边的配套情况 学校：麓谷小学、涉外经济学院、公园：梅溪湖公园

20、（在建）岳麓森林公园、麓谷公园、莲花湿地植物公园幼儿园：金色梯田、蓝猫淘气、贝贝星双语、西点实验幼儿园公交车：315、902、916、913、118、152、312、314、309、348、405医院：航天医院、航天医院、生殖医院银行：中国银行、建设银行、交通银行、招商银行、工商银行、社区商铺,二、项目优劣分析（SWOT） 项目优势 地块整体方正且较为规整；与周边高层（规划高层）均具有一定距离的区隔，采光度良好。地块临街面较宽，有利商业物业；整体地块南北长大于东西长，利于住宅排布。版块内交通通达性良好。地块区位价值可预期性较强。 项目劣势 地块周边为安置小区，整体配套不完善，且环境存在欠缺。

21、项目威胁 交通路网的修建存在一定的不可预计性；梅溪湖核心区的动态严重影响地块价值。梅溪湖建设将给项目带来强烈的竞争。 项目机会点 梅溪湖片区的规划，为项目提供了强大的升值和发展空间，并增强了项目价值的认知,区位：大河西先导区，城市未来发展潜力区，梅溪湖核心位置。 四至：东面为梅溪湖，其它为安置区，环境较好。 交通：地铁二号线，汽车西站。 配套：长郡中学，梅溪湖自带配套等。 资源：靠近梅溪湖，但无一线湖景资源；靠近岳麓山，但无一线山景。 地块指标：容积率3.5，80亩，容积率高，体量一般,地块小结,无一线岳麓山和梅溪湖景观资源，且体量有限，打造高端项目受限，发展 别墅类物业有一定难度。 容积率高

22、，楼面价高，不宜发展低密产品，未来产品组合倾向于高密度组合。 周边配套尚不成熟，如何借势于周边资源，如何借势于整个梅溪湖区域运营 是本项目的关键,梅溪湖国际新城位于长沙大河西先导区核心梅溪湖，东起二环，西接三环，北起龙王港，南至岳麓山支脉桃花岭国家4A级风景区，环抱3000亩梅溪湖，集山、水、洲、城于一体，稀缺价值不可复制。项目总占地约11452亩，总建面约945万平米，其中住宅面积约710万平米，商业商务面积约240万平米，涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。根据政府创建梅溪湖国际新城“长沙未来城市中心”及“国际服务区、科技创新城”

23、的要求，梅溪湖国际新城将被建设为：中国国家级绿色低碳示范新城，华中地区两型社会的新城典范，湖南省和长株潭最具国际化水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城,再看成败萧何般的梅溪湖,根据政府创建梅溪湖新城“国际服务区、科技创新城”的要求，我们形成的梅溪湖新城总体战略定位如下,湖南省和长株潭最具国际化水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可持续发展的活力新城,华中地区两型社会的新城典范,中国国家级绿色低碳示范新城,成败萧何般的梅溪湖,具有国际水准规划设计、山水景观、创新运营管理的国际新城,绿色生态城,低碳环保科技的建筑、公共设施，传递低碳理念，打造一个生态宜居之城,可持续发展之城,融

24、入了产业导入、产业培养和功能复合，成为一个具有内生活力的可持续发展之城,科技创新城,汇聚企业精英、成为科技创新研发的平台，塑造新城的增长引擎,梅溪湖新城总体定位,长郡中学，投资高达3.2亿，9万平米超大规模,三级甲等医院，500床位，VIP及高干病房,歌剧院及文化中心，投资15亿，业界顶级设计,距离五一广场约8公里,梅溪湖小学，打造世界水准LEED SCHOOL,三环立交,节庆岛,二环立交,地铁口 地铁2号线2014年竣工，离五一广场7个站点，约16分钟,梅溪湖片区用地控制性规划,投资建设文化中心（含配套工程五星级酒店、大剧院），主体不晚于2013年年底前竣工。 地铁2号线西线项目：不晚于20

25、14年年底前开通。 确保营盘路过江隧道在2012年底前竣工；直接梅溪湖大道； 确保南湖路过江隧道在2014年底前竣工并投入运营。 投资建设节庆岛，不晚于2011年年底前竣工。 投资建设二环线立交，不晚于2014年年底前竣工。 投资建设三环线立交，不晚于2018年年底前开工并在开工后2年内竣工。 在梅溪湖片区内引入一家三级甲等医院及一所市示范小学、建设一家省示范中学（长郡中学），学校确保在2013年底前、医院力争在2014年年底前投入使用,工程进度,45,10年内建成215万平米的商业办公酒店群，成为长沙的新城市中心,新型商业：Shopping-mall, HOPSCA, LifeStyle C

26、enter 酒店办公：高端甲级办公楼，世界顶级五星级酒店 休闲商业：滨水休闲购物步行街等,中央商务区,46,645万平米大规模城市住宅，构筑活力，宜居的新城市中心,全部按照绿色建筑标准建造，定位长沙市高端住宅； 一流的山水自然资源，打造绿色山水宜居新城； 国际级社区规划设计，生活与工作、商业、文化等功能空间合理布局，功能复合,47,40万平米的创新高端研发基地， 为新城注入持久活力,引入国际一流的高端产业园区运营商，定位于国际水平产业园区,研发基地,国际会议中心、文化中心和洲岛文化,湖南省规模最大的文化中心：举办各类高端文化展览； 长沙大剧院：长沙高雅艺术活动的首选场所； 五星级酒店：梅溪湖新

27、城的地标型建筑； 节庆岛、城市岛和文化岛，将建设音乐厅、室外剧场、博物馆等具有国际水平的高级文化娱乐和相应配套,文化中心,文化岛,城市岛,三年完成项目整体基础设施建设 六年完成项目整体土地出让计划 八年完成项目总开发量的70,开发计划,小结,梅溪湖对于提升区域价值作用极大，对于本地块具有直接决定意义。 梅溪湖开发直接关系到本地块价值的实现，按照目前的建设计划，2014年梅溪湖将完成基础设施建设，但考虑到各方面滞后因素影响，短期内梅溪湖难以将本区域价值最大化，不利于本地块价值的实现。 如果从长远考虑，梅溪的整体开发成功将会大大提升地块的价值，利于实现本地块的高溢价,从土地属性来看项目有风景型地块

28、和潜力型地块的特征，土地的开发价值较高，土地属性对于产品档次的提升有着较好的支撑作用，从地段、配套、自然景观等土地属性的角度考虑，项目具备中高端定位的潜力,土地属性评价,土地评价标准,土地类型评价： 属于城市边缘、潜力型地块，交通配套良好。 风景型地块在环境指标上优势突出风景型地块依靠优质、稀缺的自然资源形成产品竞争力,土地属性对于产品定位的结论,土地属性 潜力型+风景型 短期1年内梅溪湖价值难以最大化，不利于本项目价值实现，但长远来看，梅溪湖价值巨大。未来如何将梅溪湖和岳麓山这一资源优势运营到极致是本项目的关键,土地属性评价,土地指标的限制,偏中高端产品 较高容积率下的较高地价，决定了未来本

29、项目产品定位将偏向于中高端。但本区域的客户群是否可以承载中高端项目需要验证,从土地属性角度分析（城市规划、区域特征、周边配套等问题），论证土地所定位与适应的产品线,通过市场竞争环境的分析，论证产品定位的 发展方向,从客户角度，竞品角度分析梅溪湖区域客户需求户型，对户型配比做初步判断,从宏观的政策、规划、土地、住宅市场，整体市场预判投资环境,土地特征分析,市场竞争分析,客户定位、产品建议,报告体系,2,3,4,宏观环境,1,54,含浦板块,麓谷,金星北,金星北板块 1、郊区板块，大盘云集 2、区域价格4100-5000元/ 3、以高层、别墅产品为主 后续供应量400万平米,含浦板块 1、郊区板块

30、，自然环境良好 2、区域价格4300-7000元/ 3、以别墅和高层产品为主，未来供应量约450万平米,雷锋板块 1、郊区板块，在售项目较少 2、别墅价格6000-12000元/，高层3700元/平米 3、未来供应以别墅产品为主，供应量约500万平米,梅溪湖,梅溪湖板块 1、重点规划发展新区 2、目前中心区7200元/平米，边缘区4500-5000元/平米 3、别墅、洋房、小高层、高层产品，未来供应量约400万平米,市府,滨江新城,滨江新城板块 1、滨江新区，发展前景最好 2、区域价格6000-7800元/ 3、高层产品，3房为主，公寓、大户型供应增多，未来供应量约250万平米,市府板块 1、

31、传统老城区，配套完善 2、区域价格6000-8000元/ 3、高层产品，未来2房、公寓、大户型增多，未来供应约150万平米,雷锋,麓谷板块 1、近郊板块，发展速度较快 2.区域价格：4500-6000元/ 3.未来供应以高层产品为主，后续供应量约250万平米,市府西北板块 1、滨江新城和市府发展带动的区域 2、区域价格5000-7000元/ 3、未来供应量150万平米，小项目较多,河西住宅总体特征：与区域城市发展密切相关，当前形成“2中心+6郊区”的板块格局,数据来源：新吉阳市场平台,河西板块总价特征：形成三个梯队的总价，本区域总价处于最高位,资源型楼盘（60-90万）市府（45-80万）麓谷含浦金星北（30-60万,总价区间：30-60万,总价区间：30-60万,总价区间：45-80万,总价区间：60-90万,数据来源：新吉阳市场平台,区域典型项目去化情况：地华梅溪湖畔,目前均价5500元/左右，三房销售情况良好，首改客户需求相对强大。两房销售 情况一般，主要因为两、三房定价梯度太大，三房的性价比更高,中房F联邦,目前均价