扬州蒋王项目商业调查及初步市场分析报告 98页）

1、扬 州 蒋 王 片 区,商 业 调 查 及 市 场 分 析 提 案,前 言,思源商业顾问工作主要分为 2 阶段进行：商业市场调查和项目研究分析工作。 商业市场调查主要针对扬州市场而阐述，包括扬州相关经济及商业发展的宏观数据收集 和区域实地商业调查（城市核心商业圈调查、区域主要商业项目查、目标竞争商业项目 调查、项目周边交通情况调查） 项目研究工作主要是以前期商业调查数据为依据，凭借商业开发经验及成功商业案例启示，合理推论项目合理开发商业规模体量、 商业主题定位（商业业态组合及客群定位）及项目商业产品布局及结构建议等，以指导商业的开发实施。 为了规避商业经营风险，提升商业研究的针对性，本次扬州区

2、域商业调查的侧重点进行了调整，重点研究分析城市现有餐饮娱乐商圈、创意文化休闲街区、城市综合体及西区商业；在下一步项目开发设计阶段则建议突破地域限制，更多地研究其他区域以旅游为带动的商业休闲街区的打造。 探讨扬州餐饮业态商家现状发展及租售市场以及旅游商业地产市场发展态势，为细化项目商业发展方向及优化项目物业格局、结构奠定市场基础,研究思路,从常规商业辐射上看，项目2公里范围已至邗江路，5公里范围已达文昌阁附近。 考虑城市发展格局，商业调查以西区为区域研究重点，向东延伸到文昌阁商圈为调查范围,调查范围,研究 体系,分析思路,市场调查分析提案目录,扬州经济环境初探】 城市发展及政策导向 城市经济发展

3、基础 城市生活消费环境,扬州商业市场研究】 城市商业发展表现 成熟商圈/商业街特征 西区商业现状分析 商业地产市场发展,主题商业重点分析】 餐饮休闲综合体及新兴商业街区 城市综合体商业 旅游商业地产,1,城市经济前瞻,分析目的及分析思路： 此部分分析旨在通过对项目所在城市及区域生产总值、产业构成、社会消费品零售额、商业中心性指标、区域发展规划等方面的分析，了解项目所在区域的宏观经济特点，为项目商业定位提供宏观发展环境的相关依据。 分析内容： 扬州市经济发展环境及人文基础 邗江区经济发展环境及人文基础 城市发展方向及商业、交通发展规划 主要概念、指标解释： 国内生产总值（GDP）：是指常住单位在

4、一定时期内生产的货物和服务的价值总和，反映国民经济各部门生产经营活动的总成果。 第三产业的拉动作用：加快发展第三产业可以有效地推进区域工业化和现代化的进程；可以扩大就业领域和就业人数，保证社会安定；可以显著提高人民生活水平，改善生活质量。 社会消费品零售额：是指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售额总和。这个指标反映通过各种商品流通渠道向居民和社会集团供应的生活消费品来满足他们生活的需要，是研究人民生活、社会消费品购买力、货币流通等问题的重要指标,扬州市宏观环境分析,中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。 现辖广陵、维扬、邗江

5、3个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。 全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里。 全市总人口 459万，其中市区人口 116万人。 该市以在古城保护和人居环境改善方面的成绩，荣获2006年度中国唯一的“联合国人居奖,扬州市概况,扬州的工业发展较为一般（在江苏省内），城市发展方向是集中于旅游业，大打文化牌和建设休闲娱乐，城市发展定位为适合居住的、休闲的、环境优美的旅游消费城市,经济发展,扬州2008年GDP总量5018亿元，增幅13.4%，过去五年平均增幅达14.8%，在江苏省内排第八，苏北地区名列前茅；人均GDP达5000美元，未来发展势头强劲。 扬州第二产业现在整

6、个三产的结构比重较大，但第三产业近年增长率高于第二产业，未来将仍有增长。 扬州市的旅游总收入在扬州市的国民经济中扮演越来越重要的角色，旅游业的兴旺势必带动第三产业的再次发展,扬州市宏观环境分析,商业发展,扬州市2004年2008年社会消费品零售总额及增长率,扬州市2004年2008年批发零售额及增长率,2008年全市社会消费品零售总额为521.3亿元，同比增幅24.4%，连续8年高于生产总值的增幅，反映出扬州城市商业正成为第三产业发展的主要支柱。 邗江区2007年社会消费品零售总额约占城市的11%，配比上批发零售贸易总额占主体（77.6%），住宿和餐饮业增幅较大（24.1%），餐饮业未来仍有较

7、大发展,扬州市宏观环境分析,消费能力及水平,人口：2007年全市总人口459.25万人，市区总人口116.81万人，城市化水平达50.2%，接近于全省平均水平53.2%。邗江区城市化水平2007年为48%，近年加快城市化进程，2010年将与全市持平达到55%。 消费：2008年扬州居民人均可支配收入17398元，增幅15.5%，07、08年增幅较大。邗江区人均可支配收入略高于全市平均水平,2008年八大消费支出,扬州市宏观环境分析,城市发展比较,经济发展 扬州经济发展在江苏省远低于苏南苏州、无锡，扬州主打生态旅游，引用外资有限，GDP总值在苏中城市居首,居民消费水平 人均可支配收入在江苏省排第

8、七，但增长率较高，仅次于宿迁市,扬州市宏观环境分析,备注：市区值,城市发展规划,城市功能西进，产业功能南下。全面建成西部分区，形成城市副中心，作为生活居住、行政办公和第三产业的主要载体,扬州市宏观环境分析,扬州西拓的先行开发及落实，为区域商业的发展提供良好空间：区域经济/区域消费/区域交通的促进,扬州市水陆交通基础实施优良，运输便捷。南京到扬州汽车只需1个多小时，上海到扬州只需3个半小时，北京至扬州只需要8个多小时。京沪和宁通高速公路连接全市，构成扬州市一横一纵“T型”高速公路骨架。 长江北岸正在造“防洪、运输”双功能的沿江高等级公路，将三港（南通港、扬州港和南京港）三桥（江阴大桥、润扬大桥和

9、南京大桥）和三市（南通市、扬州市和南京市）连成一片,交通状况,扬州市宏观环境分析,扬州的交通体系通达，去往南京、上海的便利为商业的发展及提升奠定硬件条件基础,商业发展指向,扬州城市商业体系由市级商业中心、区级商业圈和社区商业网点构成。有个市级商业中心，西部分区、河东分区、瓜洲分区等个3市级商业副中心，个区级商业圈，此外还有处社区商业网点、0个特色专业市场带以及条商业步行街。 到年，基本实现扬州市经济由制造业主导型向商业服务业主导型的转变。第三产业增加值占的比重超过，确立商贸、旅游、饮食、沐浴、文化、教育、现代物流为服务业发展的支柱产业，全面提升服务业的档次和水平,扬州市宏观环境分析,政策规划及

10、西区京华城全生活广场的开业带动，促进为扬州西区副商业中心的落实,2,商业市场研究,商业市场研究,分析目的及分析思路： 此部分分析旨在通过对扬州整体商业现状及商铺市场两个方面来研究分析城市商业的发展趋势及商用物业市场去化特征。从而获得本项目之商业发展的优势及不足之处，寻求在现有商业大环境下的发展机遇。 分析内容： 商业市场 城市商业格局的分析（城市核心商圈+餐饮聚集区域/餐饮街） 零售、餐饮、休闲娱乐及生活配套业态商业发展（品牌资源、布局特征、发展方向） 成熟商圈及西区商业发展（立地条件、商业规模、商业分布、业态比重、经营定位及未来发展方向） 商铺市场 商业租售市场特征（供给成交市场特征/分区域

11、或物业市场均价对比） 销售型商铺市场特征（物业性质、物业规模、物业结构、投资价值取向） 销售型商铺区域发展弊端及优势,一。城市商业发展表现,主要观点 城市商业格局：一城市核心商业中心（文昌阁商圈）+多个区域商业中心+城市餐饮街（淮海路/四望亭路） 新世纪后，伴随着旅游市场的开发以及城市消费能力的提升，餐饮休闲业态在扬州发展迅速,商业发展格局 随着扬州近年主打生态旅游城市，历史文化的进一步挖掘，特别是2006年被评为中国唯一的“联和国人居奖”，扬州城市地位有了很大提升，给商业地产也带来了新的生机,近期，商业项目开发着重于城市外拓区域以及文昌阁周边、新兴社区聚集区域以及运河沿线。开发方向集中于商业

12、综合体、主题街区、社区配套商业京华城、教场1912、润扬商业街,城市商业发展表现,总体商业布局,原有城市核心商圈集中于商业发源地-文昌阁周边，商业代表性商业设施多为大体量零售业态（百货业、专业店和专卖店商业街）；随着消费结构的升级及商圈辐射的发展，商业逐步呈现“一核心，多分支”的布局，依靠交通的通达及城市西进，新兴餐饮娱乐街区主要集中于淮海路、四望亭路、兴城路、望月路,扬州市商业市场分析,城市商业发展表现,随着消费群体购买能力及消费品位的升级，多业态功能组合、商业品牌及设施品质的需求日益提升；城市外扩则为新兴区域商业聚集提供市场契机，大型商业综合体、商业片区的开发初现市场。 城市核心区域商业发

13、展在传统零售商业为主（百货/超市/服饰专卖店街）的基础上逐步增加餐饮、休闲、娱乐功能，主题特色休闲街区正日益增加（教场、珍园、宋城名都等）。 扬州乃苏中区域传统旅游城市，城市文化底蕴特征在一定程度上为商业带来制约因素：旅游商业的季节性问题/仿古设施街区的开发基点/餐饮发展带动性增强,扬州商业正处优胜劣汰、升级换代阶段,城市零售核心区域无法撼动,旅游商业/餐饮街区/社区配套 为新兴商业开发热点,扬州市商业市场分析,城市商业发展表现,消费客群的细分,中高收入群体购物中心、精品百货、休闲街区,中低端消费群体传统商业街、青春时尚卖场,日常基础生活消费社区商业、区域商业中心,服饰及时尚休闲消费文昌阁周边

14、（金鹰、时代、万家福、文昌中路）京华城 餐饮休闲消费 商务休闲：四望亭路、淮海路、1912、宋城名都 生活餐饮: 望月路、兴城路 旅游餐饮: 淮海路,扬州市商业市场分析,城市商业发展表现,零售业态,零售业态依据乃城市商业主体，主要包括： 位于城市核心商圈和新兴区域商圈的百货、购物中心以及专业店（市场） 核心商圈及新建商业街区的专卖店业态,零售商业品牌集中于国内连锁品牌及区域强势品牌。 城市零售市场以中档次及中低档次为主体，高端奢侈品以初现。 随着扬州城市经济及外拓的发展，部分新兴业态及名品商家以逐步登陆扬州（尤其是西区,扬州市商业市场分析,城市商业发展表现,零售业态,以国内连锁及区域强势品牌为

15、主 关联基础生活消费业态占主体,现代百货及购物中心逐步走向成熟 奢侈品牌已初现扬州,扬州市商业市场分析,城市商业发展表现,零售业态,以中档次服饰为主体，流行量贩及运动服饰居多 部分品位生活消费型商家初显,扬州市商业市场分析,城市商业发展表现,餐饮业态,餐饮业态整体特征： 扬州现有餐饮以川菜系、湘菜系、淮扬菜系为主，火锅/干锅为餐饮店铺主要经营特色。其中，川/湘菜系以及龙虾餐饮多为现有主体中小规模餐厅及新式餐吧；淮扬菜系则集中于城市老字号餐饮和酒店附属。 随着城市经济的发展及消费群体消费能力的提升，外来餐饮逐步登陆扬州。外来餐饮集中于韩餐、日餐及泰餐。休闲餐饮以咖啡+简餐的形式为主,餐饮布局特征

16、： 餐饮店铺主要集中于城市餐饮街及重要交通干道：淮海路、望月路、兴城东路。 新兴主题餐饮休闲街区的供给，为餐饮品牌的发展及市民餐聚休闲提供新的空间：宋城名都、珍园、来鹤台、教场秦淮坊,扬州市商业市场分析,城市商业发展表现,餐饮业态,扬州市商业市场分析,城市商业发展表现,餐饮业态,扬州市商业市场分析,城市商业发展表现,休闲娱乐业态,休闲娱乐业态整体特征： 扬州休闲娱乐市场业态及业种资源较匮乏，国内高端品牌商家尚未进入。 休闲业态集中于足疗洗浴、咖啡简餐。扬州有着悠久的沐浴文化，规模在1500平方米以上综合型洗浴广场具有较高市场占有率（红泥、皇朝、聚龙湾）；健身会所及运动竞技业态则正处变革阶段，高

17、档社区附属会所为新兴发展方向（尚美、海蓝德）。 1912的开街带动扬州休闲娱乐街区的新发展。 扬州娱乐业态包括： 家庭休闲消费类：影院、KTV、游戏/电玩城 都市娱乐类消费：音乐简餐、娱乐会所、酒吧/慢摇吧 扬州市场主流酒吧800平米以上，形式以慢摇吧为主体。 量贩式KTV占据市场娱乐主流，但强势品牌性较弱。主流酒吧以800以上平米居多，形式多为慢摇吧,扬州市商业市场分析,城市商业发展表现,休闲娱乐业态,休闲业态业种尚不完善 品牌资源以区域性为主体，缺乏高端品牌,休闲简餐及咖啡占据市场主体地位 店铺规模500平方米以上/品牌资源较多,扬州市商业市场分析,城市商业发展表现,休闲娱乐业态,家庭休闲

18、消费集中于购物中心及社区聚集区域 都市品位娱乐更偏向于发展在主题街区 及高档酒店、宾馆附属区域,扬州市商业市场分析,城市商业发展表现,生活配套业态,生活配套业态整体特征： 随着城市西进的开展及扬州商业规划的落实，社区商业的开发投资及商铺销售日益成为地产新兴热点。 社区商业开发目前主要聚集在西区部分，为现有市场供给销售的主体；但由于西区现有社区入驻率、城市商业发展的限制，社区商业尚不成熟（商家牌入驻、业态丰富、品牌档次较低）。 生活配套商业主要分布于新兴区域商圈/商业中心（超市/快餐/沿街商铺）、新建楼盘底商(社区商铺,扬州市商业市场分析,城市商业发展表现,生活配套业态,品牌资源以区域性为主体，

19、 品牌档次以中低档次为主,扬州市商业市场分析,城市商业发展表现,生活配套业态,刚性需求业态为主体/弹性需求业态尚处发展阶段 休闲业态业种尚不完善,扬州市商业市场分析,二。成熟商圈/商业街特征,主要观点 城市核心商业中心：文昌阁商圈 文昌阁商圈日益扩大延伸，核心地位逐步巩固 零售业态为主，随着文昌百汇、珍园及教场秦淮坊等项目的入市，以及旅游市场的辅助，餐饮休闲业态逐步完善。 乃城市中高端品位消费及时尚零售的重要场所 餐饮商业街：淮海路、四望亭、兴城路、望月路 西区餐饮与东区餐饮的并列发展以及定位分化,成熟商圈特征,文昌阁商圈,立地条件 居于扬州老城区，城市交通干道交汇区域，上世纪90年代，万家福

20、百货的外资化改造后，伴随着交通的改善，商业汇聚逐步成为城市核心商业区。 商业分布 商业主要分布于地处汶河路与文昌中路交汇区域。商圈逐步扩展到盐阜路-淮海路-甘泉路-泰州路,扬州市商业市场分析,商业规模/业态比重 商圈商业规模约20万平米 考虑到金鹰、万家福、百盛、时代广场等大体量零售商业的存在，整体商圈特征以零售业态为主，餐饮及休闲配套为辅,文昌阁商圈,成熟商圈特征,扬州市商业市场分析,商圈发展方向 以扬州市经济发展及消费群体购买力为基础，文昌阁商圈现状以零售为主体（百货+超市+专业店+专业市场+服饰专卖店街），配套餐饮、休闲及生活服务业态。辐射客群为扬州市市民及部分苏中区域其他城市中端消费群

21、体。 城市中高档次零售消费聚集以及新项目（珍园、教场秦淮坊等）项目的入市，在增加商业供给的同时，该商圈逐步提升商业品质、丰富业态组合，进一步巩固其城市核心商业区的地位。 城市大众生活消费中高端时尚休闲消费发展,文昌阁商圈,商业设施发展方向 中端现代百货：万家福商场 中高端现代百货：金鹰购物中心 中低端服饰类为主的综合百货：百盛购物中心 青春时尚卖场+休闲餐饮娱乐加强型购物中心：时代广场 时尚/休闲商业街区：文昌中路（东侧方向,成熟商圈特征,扬州市商业市场分析,扬州市商业街发展的立地条件： 城市的发展及外拓开发的格局基础扬州经济及消费结构的升级/城市外扩带来商业“多心化”的促进 城市商业发展的升

22、级商家资源的扩大/核心商圈文昌阁商业辐射的扩大 新生消费群体的消费基础高校周边/新兴社区聚集区域/旅游,总体商业布局,成熟商业街特征,扬州市商业市场分析,淮海路,商业分布特征 甘泉路-文昌中路：服饰/办公专卖店街 文昌中路-四望亭路：餐饮主题街区 四望亭路-盐阜路：服饰/教育培训机构为主,商业物业特征 淮海路店铺以综合商业设施底商为主体。 服饰及办公专卖店类店铺：首层底商店铺占主体，店铺规模约20-60平方米。 传统餐饮店铺以100-300平方米为主；食品类店铺50平方米为主,成熟商业街特征,扬州市商业市场分析,商业规模及业态比重 淮海路总商业体量约1.4万平米，以餐饮及酒店服务为主,淮海路,

23、成熟商业街特征,商业特征 淮海路依附于文昌阁商圈的辐射以及政府商务服务需求而产生；乃城市第一条餐饮街，现有核心餐饮商业街。 随着城市的拓展特别是西区餐饮的发展，淮海路日益偏向重点吸引城市旅游客群及东区餐饮的消费,扬州市商业市场分析,四望亭路,商业分布特征 淮扬路-扬子江路：商务休闲娱乐/酒店 扬子江路-淮海路：生活卖场/时尚休闲专卖店 淮海路-汶河路：专业卖场,商业物业特征 中小餐饮及服饰、服务类商家以底商形式为主，店铺规模约20-60平方米之间，部分1托2联体店铺可达300平方米。 休闲娱乐店家则以独栋/商业单体为主，店结构以3层为主，规模达2000平方米以上,成熟商业街特征,扬州市商业市场

24、分析,商业规模及业态比重 四望亭路总商业体量约6.9万平米，宾馆和休闲娱乐业态较多，单体面积大，所占面积比例较大,四望亭路,商业特征 四望亭路商业街的形成主要依托于： 文昌阁商圈的扩大 扬州大学及政府商务消费的供给 淮海路餐饮街的形成 随着城市规划的落实，以及考虑四望亭路商业街由于沿长线较长的缘故，四望亭路商圈日益呈现都市休闲娱乐聚集区+区域生活商业中心的特征,成熟商业街特征,扬州市商业市场分析,望月路,成熟商业街特征,商业分布特征 望月路商业街核心区域为邗江路-润扬路区域。 商业组成：望月路步行街+沿街商铺（综合商业底商+住宅底商,扬州市商业市场分析,望月路,成熟商业街特征,商业规模及业态比

25、重 望月路总商业体量约3.4万平米，以餐饮和休闲娱乐比较最大,商业特征 望月路商业街的形成主要依托于城市西进的拓展及美琪园社区的入住 随着京华城西区商业核心的日益形成以及来鹤台广场入市，望月路餐饮街的发展方向西区新兴餐饮街,扬州市商业市场分析,兴城路,成熟商业街特征,商业分布特征 兴城路商业街核心区域为维扬路-扬子江路区域。 商业组成：沿街商铺（综合商业底商+住宅底商,扬州市商业市场分析,兴城路,成熟商业街特征,商业规模及业态比重 兴城路总商业体量约1.7万平米，以餐饮和宾馆服务比较最大,商业特征 兴城路乃城市第二条成型餐饮街，商业发展基础：汽车站商圈的辐射、酒店宾馆的聚集、城市西拓的开展 随

26、着来鹤台广场、望月路餐饮街区的日益成形，兴城路商业街市场占有率将有一定的下降趋势,扬州市商业市场分析,扬州市商业街发展的特征： 商业街类型零售专卖店街、主题餐饮商业街、专业市场街 商业街物业特征综合商业设施底商/单体商业/社区底商 商业街发展基础地处核心商业区辐射范围 城市交通干线/交通通达 周边校区/社区密集,扬州市商业街发展方向： 淮海路以旅游客群、传统老字号为特征/城市核心餐饮主题街区 四望亭商务休闲服务+区域生活商圈附属为特征/城市商务休闲街 望月路餐饮休闲+生活配套为特征/西区新兴餐饮休闲街区 兴城路中小餐饮聚集区域/区域餐饮街 江阳路 建材家具市场+宾馆酒店+超市卖场/专业市场带,

27、成熟商业街特征,扬州市商业市场分析,成熟商业街特征,餐饮发展日益成为城市商业发展主体方向之一 东区餐饮与西区餐饮发展差距逐步缩小,零售专卖店商业街集中于核心商圈及旅游关联商业 专业市场则更趋向于城市外延/主要交通干道周边,扬州市商业市场分析,三。西区商业现状分析,主要观点 商业特征：生活基础消费/新区开发需求特征 商业格局：新兴西区商业中心-京华城全生活广场（市级）+3个区域生活商业圈（大润发/欧尚/乐宾）+2条餐饮街(兴安路/望月路)+江阳路市场带,西区商业分析,立地条件 城市西拓的规划落实 新近住宅项目及配套商业的开发 原有交通及城市商业带的带动（汽车站商圈/江阳路、文昌路、兴城路商业的延

28、续） 商业分布 零售商业聚集： 京华城全生活广场 来鹤台广场-大润发 四望亭嘉信MALL 扬州商城-欧尚卖场 万都装饰/高力汽配/红星美凯龙 餐饮休闲聚集： 望月路 兴安路,扬州市商业市场分析,扬州市商业市场分析,西区商业分析,西区商业分析,西区现状商业特征 由城乡结合商业特征（建材、汽配、家具市场）向区域新兴生活商业发展（西区商业中心-京华城/餐饮街区-望月路/社区商业） 商业发展格局 一西区市级商业中心 一市级城乡市场带 3个区域生活商圈 2条西区餐饮街区,扬州市商业市场分析,西区商业分析,西区社区配套商业特征 社区商业/配套底商 现状商铺供给布局范围: 文昌西路-扬子江路-江阳路-百祥路

29、 未来商铺供给方向： 文昌西路以北/润扬路以西/江阳路以南,扬州市商业市场分析,西区商业分析,西区社区配套商业特征社区商业/配套底商,单项项目社区配套开发集中于2万平米左右 以1托二联体沿街商铺为主,西区销售店铺均价7000元/平米，略高于城市平均水平 现状西区商业空置率高/西区店铺租金集中于1.5-2元/平米/天 商业投资年限约11年,西区商业分析,西区社区配套商业特征 现有社区商业供给量较高，但商铺空置率较高/空置率达到50%以上。 现有社区商业营业规模仅为2万平方米左右,扬州市商业市场分析,四。商业地产市场发展,商业地产市场走势：供给与成交日趋理性/投资市场逐步平稳 销售类商铺产品： 实

30、体店铺 / 临街店铺 / 底商店铺 商铺市场特征：联体商铺/投资规模250平方米以下/层高较高（5-6米之间） 现状商铺市场弊端：内街商业的打造/返租促销,扬州市商业市场分析,商业地产市场概述,商业地产供求市场,近几年扬州商业地产市场日趋成熟，供给市场自2007年后摆脱盲目上马的弊端；同时，投资市场亦日趋理智,受2008 年金融危机影响，扬州商业地产市场供给及成交均有一定下降趋势；2009年上半年，商业地产投资市场逐步好转且理性发展，商业用房去化逐步平稳,扬州市商业市场分析,商业地产市场概述,商业地产供求市场,商业地产投资价格日趋平稳：2006年由于整体地产市场的带动（核心商圈文昌百汇/新天地

31、入市)，商铺均价达到高峰，受到08年经济波动的影响，目前逐步回弱,2008 年扬州商业用房区域成交情况,2009年上半年扬州商业用房区域成交情况,2004-2009年商铺售价走势（09为上半年预估,扬州市商业地产投资市场结构，主要以西区为重点，其次为东区,扬州市商业市场分析,商业地产市场概述,商业地产投资特征,扬州市商业地产投资市场主要物业类型,扬州市商业市场分析,商业地产市场概述,商业地产投资特征,扬州市商业地产投资市场租售发展,销售 销售无返租：适用于 实体店铺 / 临街店铺 / 底商店铺,租赁统一招商规划/商管公司涉入 适用于 主题餐饮休闲街区 购物中心/卖场外租,租售结合：适用于 商业

32、步行街/购物中心：主力店招商/中小店面销售 底商促销:带租约销售（金都汇,售后返祖： 扬州目前主要用于专业市场项目 综合商业设施/专业市场项目（非临街性店铺占比大)在出售产权后，招商、经营工作开展不力，未能迅速进入经营状态(如宋城名都、望月路步行街)。为了保证销售和经营的结合，提供出售产权并承诺包租。其包租期内的投资回报率有两种：固定投资回报率（通常为8%）以及固定投资回报率加超出分成：东方家艺广场、万都五金机电城,扬州市商业市场分析,商业地产市场概述,2008 年扬州商业用房成交排行,2009 年上半年扬州商业用房成交排行,扬州市商业市场分析,商业地产市场概述,扬州商铺市场租售价格特征,租赁

33、市场： 核心商圈-6元/平米/天 非核心商圈- 2-4元/平米/天 餐饮业态- 1-2元/平米/天,销售市场： 核心商圈-2万元/平米以上 西区商圈-1-1.5万元/平米,扬州市商业市场分析,商业地产市场概述,扬州销售型底商商铺特征,商铺基础单位特征： 切割方式：以一托二商业结构为主， 进深开间设计： 开间4-6米/6-10米，以8-10米为宜 进深8-20米，以10-15米为宜 层高要求： 层高较高/4.5-6米/LOFT商铺已入市 店铺规模： 单层铺位3060平米为主，一托二或一托三高限不超过250平米,扬州市商业市场分析,商业地产市场概述,扬州销售型底商商铺特征,商铺市场出现的问题及新趋

34、向： 联体三层店铺入市： LOFT商铺+三层店铺 一托三店铺结构 外联廊的引进：打造“双首层、铺铺临街”的概念 70年产权 非首层店铺单独横向分割销售 商业内街的延用,提升商铺售价/促销,高层商业及内侧商业销售滞后/收益降低,销售型商铺发展方向：1托三店铺,案例崇文苑 地理位置：扬子江中路 商业规模：建筑规模1.3万平方米，总套数168套； 商业物业特征：裙楼底商一托三，进深8米，面宽6米，基础单铺面积约为140平米； 商业组合特征：休闲娱乐与零售业态为主 租售价格：售价9124元/平米，销售时间2009年；租金：1.31.5元/天/平米,扬州市商业市场分析,商业地产市场概述,案例海德公园 英

35、伦风情商业街 地理位置：邗江大道北段 商业规模：建筑规模约2.4万平方米，总套数：90套； 商业物业特征：外街+内街/一托二 二层设置外部连廊提升内部交通便利性； 进深810米，面宽6米。 商业组合特征： 目前空置率较高（入驻率低/位置较偏） 主力店进驻海德建国酒店、金海德咖啡、金宵情怀KTV、招商银行 装饰家居类新亚门窗、正工装饰、际邦门窗、利家地暖等 租售价格：售价约为6000元/平米，销售时间2006年；租金;0.81.0元/天/平米,扬州市商业市场分析,商业地产市场概述,销售型商铺发展方向：连廊引入/街区方向,案例康城商街 地理位置：百祥路与文汇西路交汇处 商业规模：建筑规模约1.05

36、万平方米，总套数41套 商业物业特征：二层住宅底商，LOFT商铺;进深15米，面宽8米，一层层高约6米，基础单铺面积两层约为240平米，可改成三层。 商业组合特征：主要以休闲娱乐和汽车服务类业态居多。 主力店五大洲浴城、树人培训中心、贵妇人美容SPA、若凯足道保健会所 租售价格售价6071元，销售时间2006年，租金0.7-1.0元/天/平米,扬州市商业市场分析,商业地产市场概述,销售型商铺发展方向：一拖二店铺/LOFT首层,案例奥都花城 地理位置：文汇路与中心东路交汇处 商业规模：建筑规模约为1.34万平方米 商业物业特征：店铺结构不利于商家经营 一带二切割，进深10米，开间4米，基础单铺面

37、积二层80平米左右。 商业组合特征：目前空置率较高，主力店奥兰德健身会所； 租售价格：售价6431元/平米，销售时间2006年，租金0.9-1.2元/天/平米,扬州市商业市场分析,商业地产市场概述,销售型商铺发展方向：现有市场弊端,案例京华城 地理位置：京华城路与中心东路交汇处 商业规模：建筑规模2.7万平方米，总套数94套 商业物业特征： 沿街绿化及高台影响客流的导入/非首层店铺的单独切分销售带来价格降低及开发风险。 住宅底商两层，横向分割，二层设有连廊。进深10米，开间6米。 商业组合特征：基础配套业态，便利店、家居家饰等。 租售价格：售价7066元/平米，销售时间2007年，租金1.0-

38、1.2元/天/平米,扬州市商业市场分析,商业地产市场概述,销售型商铺发展方向：现有市场弊端,3,主题商业分析,主题商业研究,分析目的及分析思路： 鉴于本项目初步判断之商业特征（大盘开发/餐饮方向/游乐场带动），重点分析扬州现有餐饮休闲文化街区及大盘商业综合体的开发现状及未来走向，同时考虑本项目带有一定的旅游商业色彩，因此就扬州市现有旅游商业的开发进行分析，旨在探索该商业发展的主题方向及物业去化基础。 竞品对比 珍园/宋城名都/教场秦淮坊/1912（商业立地条件/商业规模/商业布局及物业特征/商业定位及客群特征/项目综合判定） 文昌百汇/润扬步行街/望月步行街（商业立地条件/商业规模/商业布局及

39、物业特征/商业定位及客群特征/项目综合判定） 大盘借鉴 京华城（项目立地条件/大盘产品组成/商业租售比重/商业规划及定位/项目开发进程/项目判定） 明发商业广场/绿地运河纪（项目立地条件/大盘产品组成/商业租售比重/商业规划及定位/项目开发进程/项目判定） 旅游地产 瘦西湖新天地（商业立地条件/商业商业布局/租售比重/旅游地产发展方向） 个园园（商业立地条件/商业商业布局/租售比重/旅游地产发展方向,一。餐饮休闲综合体及新兴商业街区,主题餐饮休闲街区,专项商业研究,扬州1912,总 体 量： 2.5万平方米 开业时间：2007年10开业 产品设计：多个仿古独栋建筑组成，地上两层或三层，地下一层

40、 租 金：一层3元/天/平米,二层2元/天/平米,三层1元/天/平米,地下1.5元/天/平米,物业费0.2元/天/平米 空 置 率：两个铺位空置,一个3000平方米,另一个600平方米 经营管理：南京1912商业管理公司与扬州城建开发合作,承租10年该物业,珍园,总 体 量：占地1.3万，商业面积约2万 开业时间： 09年5月开业 产品设计：a南入口区7246平方米；b八怪广场区7827平方米；C三巷酒家3251平方米；D珍园公寓1554平方米；E保留建筑1380平方米；容积率：1.18（地上，含临河部分），建筑密度43.5%进深比为1：2，35米，开间10米，单铺面积从1001500平米 租

41、 金：4元/天/m2(报价) 空 置 率：30%，目前正在招商谈判中，已有部分商家意向签定，只有少量空置。 定 位：BLOCK开放式精致休闲商业；经营管理：开发商扬子江集团持有商铺，招商管理公司代租管理，品牌有一定要求,教场秦淮坊,总 体 量：总建筑面积为9万，其中一期2万 开业时间：预计09年10月开业 产品设计：临街一带二，内街为一层或二层单层，底层层高4.5米；二层层高3.75米，二楼底到顶的距离层高比较高，且每栋二楼层高有差异 租 金：4元/天/m2(报价) 项目现状：目前项目在全面招商中 定 位：浓郁民俗风情，别样商业街区； 建筑特色：通过“一街三巷四院”的建筑布局重现扬州街巷精髓，

42、用真实还原的古教场风物演绎传统升华历史，引入“时尚、娱乐、休闲、购物”等现代商业元素，融合古今商业风貌，力图在复兴古教场繁华的基础上，打造充满扬州民众风情原现代商业街区。管理服务：证大.大拇指广场物业管理公司管理,宋城名都,位置：文昌中路与泰州路交汇处 总体量：约4.8万平方米； 开业时间：2003年； 产品设计：仿宋风格建筑,三层横向分割，单铺面积从几十至几百平米 经营类型：最初定位于古玩字画、传统工艺品等，但目前多为餐饮、装潢装饰及一些小型公司等，空置率约20%； 售价：2002年开盘时售价为一楼平均售价约7000元/m2；二楼平均售价约4000元/m2；三楼平均售价约2300元/m2，目

43、前，附近文昌路的店铺售价已在1.5万元/m2 左右； 租金：目前一楼租金仅约15元/月/ m2，回报率极低。 空置率：约15%，二三层内街空置面积较多。 建筑特色：整个建筑采用组团布局，园林化仿宋风格，组团间和各商铺单元之间，由独具特色的空中连廊贯通连接,专项商业研究,商业步行街,瘦西湖新天地,位置：扬子江北路与念四桥路交汇处 概况：建筑面积约6.8万平方米，包括地上3层，地下1层。总投资超过4个亿，该项目于2007年7月正式开业。 经营类型：餐饮、旅游、购物、娱乐、休闲等 售价：一楼均价2.6万元/平方米，二楼均价1.4万元/平方米，三楼均价9000元/平方米。（06-07年入市） 一层租金

44、3.7元/天/平米；二层2.8元/天/平米；三层2.0元/天/平米,项目判定：硬件存在内街交通的弊端/商业销售为后期经营带来风险及威胁。 项目前期全部销售，经营状竞况一直不好,内街空置率较高。刚开业时招商不收取租金，因此前期招商品牌较好，后期缺乏良好经营管理、业态规划，交通指示引导，许多商家因经营不善已撤离，内街商铺目前空置率较高,外街餐饮,内街空置率较高,文昌百汇商业街,扬州文昌百汇中心是扬州市政府旧城改造的一个重点商业项目，位于扬州市一级中心商圈文昌商圈，占地约18000平方米，建筑面积约为40000平方米。 项目优势：该项目处于文昌阁商圈，是一块熟地，周边商业设施齐全，很容易形成气候。 项目劣势： 外部交通的闭塞，以及大量规模较大的高楼层商业规划 一层因工人剧院的阻挡，交通动线存在很大的问题，人气难以聚集。由于该项目以销售为主，业主可自行招商，不受控制，运营公司在业态的搭配布置上以及物业公司在整个街区的管理上力不从心,文昌百汇商业街,该项目主推：“品位生活中心