北京房地产市场研究报告

1、2011年度北京房地产市场研究报告,策划顾问部 2012年1月,宏观运行环境研读,房地产市场分析,趋势研判及对策,世界环境,北京环境,中国环境,开发经营状况,二级市场分析,一级市场分析,目录,政策研读,经济预判,应对策略,房地产预判,世界环境,世界各经济体总体疲软，2012年中国经济将面临更多不利因素,欧元区债务危机严重，负面效应正在向银行及实体经济扩散，金融动荡危机进一步加重,美国低增长态势还将延续，高盛预计，美国的GDP增速第四季度可能放缓至1% ，2012年进一步降低的概率较大,日本经济有所反弹，但复苏步伐有所放缓，自大地震以来，日本经济的中期增长前景变得模糊,通胀压力减轻，但经济发展缓

2、慢，明年经济发展压力较大，经济发展速度滞涨风险较高,世界环境|世界经济,随着人民币汇率的增加、第三产业比重的提高，我国进出口顺差近两年有缩小的趋势,数据来源：海关总署,受世界经济下行影响，对外贸易出口增速下降，未来国家刺激内需成为当务之急,世界环境|对外贸易,进出口总额（亿美元,贸易顺差（亿美元,自2010年6月二次汇改效果明显，今年人民币持续升值，升值过程中汇率弹性明显增加，汇率 中间价连续走低,人民币持续升值，国际投资者在中国获利空间逐渐减小，热钱已逐步开始外流,数据来源：中国人民银行,世界环境|热钱逃离,比率（美元/人民币,作为以出口为主要经济支柱的国家 当世界经济衰退时，中国很难独善其

3、身 若世界经济继续低迷，中国的货币政策及房地产调控政策2012年将不会进一步严厉,国内环境,国内环境|国内生产总值,生产总值（亿元,增长率（,2011年中国经济增幅有所下降，并且在2012年有继续下降的趋势,数据来源：国家统计局 注：2011年数据来源于12月份专家预测,国内环境|新增信贷额,数据来源：中国人民银行,今年新增信贷额增速为15%，呈下降趋势，房市低迷是其重要影响因素之一,新增信贷额（万亿,同比增长率（,货币供应量增速下降，货币收紧趋势明显，从供需两方面抑制房地产市场,数据来源：中国人民银行数据统计,国内环境|货币供应,注：狭义货币（M1）：=（M0）流通中的现金+支票存款（以及转

4、账信用卡存款）； 广义货币（M2）：=M1+储蓄存款（包括活期和定期储蓄存款）+政府债券,单位（,2011年多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，12月5日起，三年来首次下调 存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，释放资金约4000亿元,数据来源：中国人民银行,存款准备金率连续上升后首次下调，若持续下调，紧缩的货币政策将开始松动,国内环境|存款准备金率,2011年3次上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，贷款基准利率调整为6.56%，存款基准利率调整为3.50,2011年三次上调基准利率至今没有下调，对房企及购房者仍然没有实质性利

5、好,数据来源：中国人民银行,国内环境|基准利率,注：基准利率：在中国，以中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率,数据来源：国家财政部,2011年全国土地税收大幅锐减近60%，地方政府面临较大财政压力,国内环境|土地税收,数据来源：国家统计局,近三年保障房投入的增加，加大了开发商拿地难度 保障房放松对外地人限制，分流了部分刚需客户,国内环境|保障房支出,单位：亿元,小 结,以宽松货币政策为支撑，以投资为主导的经济增长模式面临挑战，控房价依然是主旋律,政策研读,2011年房地产政策频出，涉及面广，力度大，北京成为有史以来最为严格的限购城市,政策研究|政策回顾,新国八条,

6、房产税试点,京十五条,一房一价,房价控制目标,土地招拍挂改革,二三线城市限购,婚姻法司法解释,楼市调控不动摇,1.26,1.27,2.16,3.16,3.29,5.12,8.12,8.25,12.09,二套房首付款比例提至60,上海、重庆推行房产税试点,已有一套房的本市居民限购一套房，已有两套房的本地人和已有一套房的外地人暂停购房,商品房销售必须明码标价,稳中有降,综合考虑各种因素来控制地价,一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有,二、三线城市限购,坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归,关键词：限贷、限购、限价,12.30,2012年继续执行限购政策的有北京、广州、深圳、上海、青岛、

7、济南、福州、长春、厦门、太原等20多个城市,截止年底，多个城市 明确表明继续限购,政策研究|政策回顾,2011年12月14日中央经济工作会议将房地产调控主题定为“促进房价合理回归,2011年1月26日,2011年12月14日,2010-2011年房地产政策重要文件或会议的调控目标,北京环境,2011年前11个月人均可支配收入突破3万元，未来消费潜力巨大,经济运行|GDP收入,GDP（亿元,收入（元,数据来源：国家统计局 注：2011年GDP数据为前三季度，2011年人均可支配收入为1-11月份,北京市常住人口近几年稳定增速3%左右，青年占常住人口的比重达35%，潜在需求旺盛,城市结构|人口结构

8、,数据来源：北京市统计局,人口：万人,增长（,百分比（,北京城市化率逐年递增，对周边地区的吸附力较强，为房地产行业发展提供巨大支撑,数据来源：北京市统计局,城市结构|城市化率,城市化率（,人口：万人,北京不缺购买人群及购买力 调控如果放松，房地产前景将会向好,总 结,宏观运行环境研读,房地产市场分析,趋势研判及对策,世界环境,北京环境,中国环境,开发经营状况,二级市场分析,一级市场分析,目录,经济预判,应对策略,房地产预判,房地产市场目录,供应状况,投资状况,房地产整体市场分析,房地产一级市场分析,房地产二级市场分析,建设用地,住宅用地,土地 排行榜,商品房 市场,商品住宅 市场,其它物业 市

9、场,年度 排行榜,房地产施工、竣工量 房地产投资变化率 房地产资金来源,供需关系 溢价水平 价格状况,出让总价 出让面积 楼面地价,供求状况 量价走势 物业类型,供求状况 量价走势 成交状况 存量状况 别墅市场,写字楼 商用物业,套数 面积 金额 均价,开发经营状况,2011年房地产整体竣工面积呈下降趋势，但施工面积依然较高，未来潜在供应量较大,开发经营分析|房地产竣工量,数据来源：北京统计局数据整理,图：2002-2011年北京商品房施、竣工面积,单位：万,开发经营分析|房地产投资,2011年北京房地产投资依然较活跃仍然占GDP比例在50%以上，8月份达峰值后呈现回落，如果调控不放松，将会影

10、响保增长的经济目标,2011年房地产投资额所占比重依然较高，投资前十个月已基本与去年持平，所占GDP比重达最高值； 2011年房地产投资呈上升趋势，8月份出现拐点，预计未来短期内房地产投资呈下降趋势,数据来源：北京市统计局,图一：2006-2011年北京商品房投资额与GDP占比,图二：2011年（1-10月）北京商品房投资额走势,单位：亿元,2009年达到峰值以来，受信贷政策和楼市调控影响， 外资及银行贷款呈现大幅下滑趋势，开发商融资渠道更加狭窄,开发经营分析|资金来源,数据来源：北京市统计局,单位：（亿元,小 结,全年投资活跃，房地产投资贡献较突出； 新开工面积稳步上涨，未来存量将进一步加大

11、； 受限购政策及信贷收缩影响，房企自筹资金压力大,土地市场建设用地,建设用地|供求及价格,2011年北京整体土地市场供求开始下降，土地需求大幅减少，供应量为2858.25万 ，环比2010年下降26%；成交量为2321.84万 ，环比2010年下降29%； 2011年土地平均楼面地价4546元/，环比2010年下降10,2011年建设用地整体供应量为2858.25万 ，环比2010年下降26%；成交量为2321.84万 ，环比2010年下降29%；成交楼面均价为4546元，环比下降10,数据来源：北京市土地储备中心数据整理,面积：（万,楼面价：（元,数据来源：北京市土地储备中心数据整理,受宏观

12、政策及市场影响，溢价水平由2010年的64%，持续回落至2011年的40,建设用地|价格走势,溢价率：（,2011年受到限购政策的影响，开发商拿地热情下降，成交土地中住宅类用地占比下降5,2011年2月北京市颁布了限购政策，开发商拿地热情下降，住宅类用地成交占比大幅下滑，较2010年下降了5%，而商业用由于地不受限购政策影响，占比增幅到21%，占比较上年则增加了6,建设用地|用地类型占比,数据来源：北京市土地储备中心数据整理,土地市场住宅用地,2011年住宅用地市场冷清，供应规划建面为1294万，环比2010年下降26%；成交规划建面为909万，环比2010年下降37%；楼面价为5153元/

13、，环比下降30,2011年北京住宅用地供求大幅下降，土地供应规划建面为1294万，环比2010年下降26%； 成交规划建面为909万，环比2010年下降37%，整体需求相对不足； 2011年楼面地价达到5153元/，环比下2010年降30,住宅用地|年度土地供求及价格,数据来源：北京市土地储备中心数据整理,面积：（万,楼面价：（元,数据来源：北京市土地储备中心数据整理,住宅用地|年度土地价格走势,2011年住宅用地市场溢价水平政策性回落，由2010年的87%，回落至2011年的32,溢价率：（,2011年2月限购政策颁布，土地市场竞地热度下降， 3月住宅用地无成交，楼面持续走低，房企拿地积极性

14、受到较大影响；第三季度市场逐渐企稳，随着政府推地量的加大，房企拿地信心开始增强，其中2011年8月、9月住宅用地供求有所上涨,限购政策,住宅用地|月度土地供求及价格,数据来源：北京市土地储备中心数据整理,2011年土地市场供过于求，月均供应面积为59.25万 ，比2010年月均下降24%，下降了18.8万；月均成交面积为41.72万，比2010年月均下降46%，下降了135.26万,2011年土地市场供过于求状况明显，成交率为70% , 环比2010年82%的成交率，下降了12,住宅用地|供应、成交比,面积：（万,注：此处为宗地占地面积 数据来源：北京市土地储备中心数据整理,随着城市化的发展，

15、北京住宅用地供求主要集中于近郊区域，前四大近郊区域累计推地量达到2139.75万，占全市总量的55%；成交量为1826.97万 ，占全市总量的53,住宅用地|区域供求对比,面积：（万,数据来源：北京市土地储备中心数据整理,小 结,土地整体供求下降，住宅用地占比下降； 随着城市化的推进，热点转向房山、大兴等近郊区域； 开发商拿地热情下降，楼面价与溢价水平回落,土地市场住宅用地排行榜,高总价的地块主要集中于丰台、大兴等城市重点发展区域，开发商以联合拿地为主,表：2011年北京住宅用地成交总价排行榜,住宅用地排行榜|总价排行,从区域上看，大面积出让地块主要集中在丰台、顺义等近郊区，其中不乏大开发商身

16、影,表：2011年北京住宅用地成交规划建筑面积排行榜,住宅用地排行榜|面积排行,楼面地价较高的地块，基本上位于城市重点发展区域，如丰台、大兴等,表：2011年北京住宅用地成交楼面地价排行榜,住宅用地排行榜|楼面地价排行,二级市场商品房,2011年商品房整体市场供大于求局面开始显现，供应面积为1341万，环比2010年下降6.3% ；成交面积为1073，环比2010年下降27,商品房市场|年度供求,数据来源：北京市住建委,面积：（万,2011年北京商品房成交均价为22454元/，环比2010年上升8%， 每平方米上涨1623元,商品房市场|年度量价走势,数据来源：北京市住建委,面积：（万,均价：

17、（元,2011年北京商品房成交总金额为2410亿元，环比2010年下降21%，下降641亿元,商品房市场|年度成交金额走势,数据来源：北京市住建委,单位：（亿元,限购政策,2011年限购政策出台后，商品房月均成交面积为92万，比2010年月均下降25%， 下降了31万，但成交价格波动性不大，月度价格均在20000元/以上,商品房市场|月度量价走势,数据来源：北京市住建委,面积：（万,均价：（元,数据来源：北京市住建委,2011年受限购影响，商品住宅投资投机性需求深受抑制，成交量下滑，占比下降3%；商业、写字楼成交与去年基本持平，车位成交面积上升3,相比2010年，商品住宅物业类型变化不明显，所

18、占比重下降3,商品房市场|物业类型占比,二级市场商品住宅（普宅,2011年北京商品住宅市场供应面积为1086万，环比2010年下降10.7%； 成交面积为809万，环比2010年下降27.1,住宅市场|年度供求,数据来源：北京市住建委,面积：（万,2011年北京商品住宅成交均价21815元/，环比2010年上涨6.3%， 每平方米上涨了1295元,住宅市场|年度量价走势,数据来源：北京市住建委,面积：（万,均价：（元,2011年北京商品住宅成交总金额为1764亿元， 环比2010年总金额下降23%，下降了514亿元,住宅市场|年度成交金额走势,数据来源：北京市住建委,金额：（亿元,2011年北

19、京商品住宅月度成交面积走势较为平缓，月均成交面积为68万， 比2010年月均下降26%，下降了24万,限购政策,住宅市场|月度量价走势,数据来源：北京市住建委,2011年，成交户型主要为两居室，成交套数占34%； 从成交面积区间来看，主要集中于70-90，成交套数占比达到28,2011年70-90两居、 90-120三居的户型为主力成交户型,住宅市场|套型、面积成交占比,数据来源：北京市住建委,注：一居成交主要为公寓产品,从成交单价区间来看，主要集中于15000-30000元/ ，占总成交套数的52%； 从成交总价区间来看，主要集中于150万以下，合计占总成交套数的50,目前商品住宅市场成交主

20、力产品为15000-30000元/，主要为满足刚需及首改客户需求,住宅市场|价格成交占比,数据来源：北京市住建委,2011年北京商品住宅成交存量呈逐步上升趋势，受到限购影响，未来仍有上升的可能，但与2008年12月的最高存量相比，仍有近22000套的差距，如果政策转好，去化难度不大,2011年北京住宅存量逐步攀升，12月存量达到127086套，创近三年新高， 但仍未达到2008年的最高峰值,商品住宅市场|存量走势,数据来源：北京市住建委,单位：套,商品住宅现有存量中200以上的户型较多，占总存量的27.56,商品住宅市场|存量解析,数据来源：北京市住建委,2010年7月-2011年12月，居住

21、用地共成交土地119宗，规划建面1950.21万 ： 已上市土地18宗，规划建面320.92万；未上市土地101宗，规划建面1629.29万,未上市土地101宗，规划建面1629.29万，2012年的潜在供应量仍然较大； 总供应量排名前三的均为近郊区，占总规划建面的46%，其中大兴区最多为305.89万；北京城区内的土地供应量仍然较少，充分体现了城区土地的稀缺性,商品住宅市场|未来供应量,数据来源：北京市土地储备中心数据整理,单位：万,二级市场商品住宅（别墅,别墅市场|年度供求及价格,2011年北京别墅市场供应面积为113.44万，环比下降1% ；成交面积为82.24万，环比下降32%；成交价

22、格为26159元/，环比上升8,面积：（万,均价：（元,数据来源：北京市住建委,2011年北京别墅市场新增供应起伏明显，月均供应量为257套，比2010年月均下降2%，下降了6套；月均成交量为180套，比2010年月均下降34%，下降了94套,别墅市场|月度供求及价格,数据来源：北京市住建委,面积：（万,均价：（元,2011年北京成交的别墅以联排产品为主，成交套数较2010年全年上升15%,占全市总量44%； 独栋别墅成交占比较2010年全年下降了11%，占全市总量的36%； 双拼、叠拼别墅类的产品并没有受到青睐，占比较低,2011年受限购政策影响，经济型的联排别墅为市场主流产品，成交占比为近

23、两年新高,别墅市场|成交类型占比,数据来源：北京市住建委,2011年北京别墅成交套型面积在300-500的别墅成为成交绝对主力,别墅市场|成交面积占比,2011年，套型面积在300-500的别墅成为成交绝对主力，占比高达55,注：200以下主要为叠拼产品 数据来源：北京市住建委,2010-2011年，成交总价为500-1000万的别墅产品一直为主力产品； 2011年，成交总价5001000万的别墅产品占别墅总产品的52,2011年北京别墅成交总价在500-1000万的别墅产品为主力产品,别墅市场|成交总价占比,数据来源：北京市住建委,二级市场写字楼,2011年写字楼新增供应面积144.6万,成

24、交面积133.9万 ,市场供大于求； 2011年写字楼成交均价为26170元/ ,环比2010年成交均价上涨17.9,2011年北京写字楼市场新增供应面积为144.6万，环比上升3% ；成交面积为133.9万，环比下降30.5%，成交均价为26170元/，环比上涨17.9,写字楼市场|年度供求及价格,数据来源：北京市住建委,面积：（万,均价：（元,2011年写字楼市场月均供应面积为18万，比2010年月均下降19%，下降了4万； 成交面积为11万，比2010年月均下降30%，下降了5万,写字楼市场|月度供求及价格,数据来源：北京市住建委,二级市场商业物业,2011年商业新增供应面积111.16

25、万 ，成交面积131.46万； 2011年商业成交均价为22637元/，较2010年成交均价上涨6.1,商用物业市场|年度供求及价格,数据来源：北京市住建委,2011年北京商业市场新增供应面积为111.16万，环比上升43% ；成交面积为131.46万，环比下降18.84%；成交均价为22637元/，环比上涨6.1,2011年商业各月较去年相比新增供应上升，成交量下降； 2011年12月末商业成交均价同比上升15.6%，近期整体成交价格趋于平稳，保持在24000元/左右,商用物业市场|月度供求及价格,数据来源：北京市住建委,面积：（万,2011年商业市场月均供应面积为9.35万，比2010年月

26、均上升50%，上升了3.21万； 月均成交面积为10.9万，比2010年月均下降8%，下降了2.6万,均价：（元,小 结,受住宅影响，商业、写字楼市场也出现下滑； 但整体情况略好于住宅市场,二级市场年度销售排行榜,年度销售排行榜|住宅项目销售套数排行,表：2011年北京住宅项目销售套数排行榜,表：2011年北京住宅项目销售面积排行榜,年度销售排行榜|住宅项目销售面积排行,表：2011年北京住宅项目销售金额排行榜,年度销售排行榜|住宅项目销售金额排行,表：2011年北京住宅项目销售均价排行榜,年度销售排行榜|住宅项目销售均价排行,宏观运行环境研读,房地产市场分析,趋势研判及对策,世界环境,北京环

27、境,中国环境,经济预判,应对策略,房地产预判,开发经营状况,二级市场分析,一级市场分析,目录,经济预判,经济预测|经济发展,状况,对外贸易,投资状况,2012年,2011年,CPI变化,2011年CPI平均值5.4，超2011年4.0的调控目标，经济依然面临较大的通胀压力,作为拉动经济的三辆马车，我国进出口顺差近两年缩小的趋势比较明显,2012年我国经济发展面临较多挑战，稳中求进是政府经济调控主要目标,我国固定资产投资增速有所放缓，因物价水平的提高，吸引外资的能力有所减弱,2012年我国经济发展不利因素增多，发展速度降缓或将不可避免,经济预测|经济政策,政策预测基调,2008年,控总量、稳物价

28、、调结构、促平衡，实施稳健的财政政策和从紧的货币政策,2009年,保增长扩内需调结构、推动又好又快发展，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,2010年,更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,2011年,积极稳健审慎灵活，实施积极的财政政策和稳健的货币政策,2012年,稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,2012年基调体现出中央政府不仅重视经济社会的稳定，而且注重在关键领域的改革取得突破，“新进展”、“新突破”、“新成效”的目标更体现了政策的进取性,2012年政府工作基调为稳中求进,经济预测|金融环境,受出口及世界经济疲软的影响

29、，如果存款准备金率连续下调， 则2012年货币政策将有针对性地放松,2011年12月12日，中央经济工作会议明确提出明年经济工作的总体要求： “继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性,2011年12月5日起，下调存款准备金率0.5个百分点，此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5,房地产预判政策,官方言论 胡锦涛：加快保障性住房建设 ，坚持房地产调控不动摇； 温家宝：决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格； 李克强：明年继续实行抑制房价过快上涨政策， 同时，在保障性住房的质量、公平分配上加强监管,政

30、策预测|调控走势,2012年北京房地产调控政策将依然严峻，北京调控力度不会降低,预测一： 2012年调控政策不变，但受政府换届影响，不排除放松监管,政策预测|调控走势,2011年的房地产政策以“限购、限贷、限价”为核心 限购：京十五条规定：对已有一套房的本市居民限购一套房，已有两套房的本地人和已 有一套房的外地人暂停购房；2011年二、三线城市限购； 限贷：新国八条规定：二套房首付款比例提至60%； 限价：2011年3月16日一房一价政策规定：商品房销售必须明码标价,预测二：2012年房产税若正式出台，限购政策或将有所放松 限贷：2011年底部分银行已经拉开房贷松动的序幕，首套房贷利率及首付下

31、调可能性大 增，二套房贷政策松动的可能性值得关注，但三套房禁限政策估计全年都难放开； 限购：2012年预计部分城市或放松或退出限购，部分城市或以房产税替代限购令； 限价：随着房价持续下跌，2012年各地继续限价的压力变小,房地产预判供需,供需预测|供需状况,市场供应增大，需求疲软，供需矛盾将持续较长时间,1、土地供应量增大，但受开发商资金影响成交率降低，商品房的新增供应速度将降低。 2、存量房继续增大,1、住房投资性需求退出。 2、市场观望浓厚，需求进一 步积压,房地产预判房价,房价预测|价格趋势,调控已由“遏制房价过快上涨”升级为促进“房价合理回归”，未来房价依然有下降空间,2011年12月

32、，中央经济工作会议把调控目标由“遏制房价过快上涨”正式升级为“促进房价合理回归”，北京调控政策不会放松,短期内市场供应依然大于需求，市场总体需求萎缩，预计房价还有一定幅度的下调空间,世界经济乏力，政府为保障经济的健康发展，不允许房价大幅下跌，房价回归将是渐进的,房价预测|价格趋势,数据来源：北京统计局,北京房价与可支配收入比呈逐年递增趋势，未来房价会逐渐回归到合理区间,单位（元,房价/收入（,注：人均可支配收入数据按2011年1-11月份统计,房地产预判企业,市场惨淡,行业退出,资金紧张,企业并购,截止2011年12月，多家标杆房企业绩跌幅明显，显现颓势,国外热钱逃离、信贷难度增加、销售压力加大，这些因素都造成了资金压力的增大，2012年开发商资金紧张几成定局,不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产，很多央企也先后脱离或剥离房地产业务,实力开发商加快并购步伐。万科，恒大地产、佳兆业等大型房企均在市场变化中以并购的方式提高企业的市场份额,企业预测|行业洗牌,部分中小开发商或将面临重新洗牌，退市、并购，市场集中度越来越高,资金充裕的非传统地产企业入市，或导致开发成本上升，影响市场价格,企业预测|行业洗牌,在政府的调控下，开发商的拿地积极性锐减，北京市土地市场显得极为冷清，不少地产大鳄已经开始收紧资金，奉行“现金为王