房地产开发经营与管理分类模拟题49

1、房地产开发经营与管理分类模拟题49一、单项选择题1. 在制订计划时，法从图中不难看出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工 序是关键工作。A. 工序图B. 网络图C. 进行图D. 横道图答案：D解答横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。题干 为横道图法的缺点。2. 某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是。A. 领导定价法B. 挑战定价法C. 随行就市定价法D. 价值定价法答案：B3. 对于一般的房地产投资项目，指标值应该大于2。A. 利息备付率B. 偿债备付

2、率C. 流动比率D. 速动比率答案：A解答利息备付率表示使用项LI利润偿付利启、的保障倍数。对于一般的房地 产投资项LI,该指标值应该大于2。4. 某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项訂，可销售面积为 47500m2,项目的开发成本为5000元/m2,销售均价为6500 7C/m2,营业税金 及附加为销售收入的5.5%o当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是A. 14.32%B. 18.62%C. 19.03%D. 23.08%答案：A解答5000x5+保本售价x4.75x5.5%=保本售价x4.75,可得保本售价=5569.48元 /m2, (6500 元/m2-5

3、569.48 元/m2)/6500 7t/m2=14.32%o5. 制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会，审批主要的费用支出属于的工作内容。A. 物业管理B. 设施管理C. 房地产资产管理D. 房地产组合投资管理答案：C6. 关于流动比率，下列说法不正确的是。A. 流动比率二流动资产总额/流动负债总额X100%B. 乂称之为银行家比率C. 乂称之为二对一比率D. 在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上答案:D解答在国际上银行一股要求流动比率维持在200%以上。7. 王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60万元，每年的还本付息额为7.8万元，扣除运

4、营费用的年租金收入为18万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是。A. 11.33%B. 12.00%C. 17.00%D. 20.00%答案：A解答(18-7.8)/(150-60)=11.33%o8. 下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是oA. 变现风险B. 时间风险C. 或然损失风险D. 通货膨胀风险答案：B9. 对一个房地产进行风险分析的过程中，下列不属于分析过程的是oA. 风险识别B. 风险估计C. 风险评价D. 风险预防答案：D解答D项风险预防是在风险识别出来之后对风险的可能发生采取一种措施。10. 对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终

5、为一个常数，那么该折现率。A. 包含了对通货膨胀的补偿B. 不包含对通货膨胀的补偿C. 没有实际意义D. 不能直接用于财务评价答案：B11. 下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是oA. 与财务报表中的成本完全不一样B. 应根据实际发生费用记录来确定C. 与财务报表中的成本一样D. 是对项LI未来将要发生的费用的预测和估算答案：D12. 不同的投资者有不同的投资策略，中小型房地产企业更注重oA. 考察该项LI投资对企业拥有房地产投资组合的区域分布B. 考察该项LI投资对企业拥有房地产投资组合的物业类型分布C. 市场所处的周期阶段D. 企业的成长性和盈利性答案：D解答本题涉及的考点是房地

6、产投资决策中的投资策略。中小型房地产企业更 注重企业的成长性和盈利性，面临的主要是单一项LI的投资决策问题。大型房地 产企业在决策单一项H的投资问题时，往往还要考察该项LI投资对企业拥有房地 产投资组合的区域分布、物业类型分布、市场所处的周期阶段等。13. 下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是oA. 企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次B. 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入C. 经营收入二销售收入+岀租收入+自营收入D. 可供分配利润二税后收入-未分配利润答案：D解答可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）。14

7、. 房地产开发项U的施工许可证由向发证机关申请领取。A. 施工单位B. 建设单位C. 监理单位D. 设计单位答案：B15. 下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是oA. 房屋价值补偿费B. 搬迁补偿费C. 停产停业损失补偿费D. 土地补偿费答案：D解答城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿， 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补 偿，征收管理费和服务费等。16. 在酒店项LI可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于。A. 单元估算法B. 单位指标估算法C. 概算指标法D. 工程量近似匡算法答

8、案：A17. 将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于的工作。A. 投资机会选择与决策分析阶段B. 前期工作阶段C. 建设阶段D. 租售阶段答案：B解答开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地 或项目。18. ,是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等訂的。A. 投资房地产投资信托基金B. 住房抵押贷款证券化C. 投资房地产企业股票D. 房地产抵押担保答案：B19. 在房地产开发项口经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为A. 融资类参数B. 评价类指标C. 时间类参数D

9、. 收益类指标答案：D20. 房地产开发项LI完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的 单位是。A. 开发商B. 承包商C. 监理单位D. 相关的政府部门答案：A解答开发商负责组织有关单位进行验收而不是承包商。二、多项选择题1. 物业服务企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有oA. 承租方的财务能力B. 承租方的商业信誉C. 基础租金与市场租金D. 出租单元的面积规划和室内装修E. 物业管理企业的经营业绩和管理水平答案：CD2. 风险型决策的具体方法包括oA. 最小可能法B. 最大可能法C. 期望值法D. 决策树法E. 后悔值法答案：BCD解答风险型决策的具体方法包括最大可能

10、法、期望值法和决策树法。3. 房地产间接投资的形式主要有oA. 购买物业用于出租经营B. 购买住房抵押支持证券C. 购买房地产企业债券D. 投资房地产企业股票E. 购买土地进行开发答案：BCD解答房地产间接投资有股票或债券、信托基金、住房抵押支持证券。4. 开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有。A. 建设工程规划许可证B. 规划意见书（选址）C. 项訂设讣方案的总平面图D. 政府讣划管理部门对建设项LI的批准、核准或备案文件E. l:2000或1:500的地形图答案：BDE5. 收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有。A. 潜在毛租金收入B. 经营费用C. 租

11、金损失D. 其他收入E. 报酬率高低答案：ACD解答有效毛收入二潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。6. 影响房地产市场发展的基本因素有oA. 社会因素B. 经济因素C. 资源因素D. 政策因素E. 技术因素答案：ABD解答房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素， 是影响房地产市场发展的基本因素。7. 甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有。A. 利润总额B. 投资利润率C. 资产负债率D. 财务净现值E. 偿债备付率答案：AB8. 在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有A. 买地一建

12、房一卖房B. 买房一经营C. 买房一出租一转售D. 买房一出租E. 买地一开发一转让答案：BCD9. 关于某特定商品市场规模的说法，正确的有oA. 有效市场大于服务市场B. 服务市场大于潜在市场C. 潜在市场大于有效市场D. 渗透市场大于有效市场E. 服务市场大于渗透市场答案：ACE10. 金融机构在设定房地产抵押权时，需要对抵押物的情况进行下列审查确定。A. 择优选择抵押的房地产B. 合法设定房地产抵押权C. 合理确定抵押率D. 对房地产进行投保E. 处置抵押物的渠道通畅答案:ABCE解答金融机构在设定房地产抵押权时不涉及对房地产进行投保，所以不选D。11. 对于房地产开发投资项目来说，现金

13、流出主要包括OA. 预售费用B. 经营费用C. 建造费用D. 还本付息E. 土地费用答案：BCDE解答对于房地产开发投资项LI来说，现金流出主要包括土地费用、建造费用、 还本付息、经营费用、税金等。12. 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息,还包括OA. 金融机构手续费B. 融资代理费、承诺费C. 坏账损失D. 外汇汇兑净损失E. 企业筹资发生的其他财务费用答案：ABDE13. 对于出租或经营的房地产投资项U,清偿能力指标之中的指标的讣算 准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。16. 居住用地划拨的范圉主要包括等。A. 城市基础设施用地B.

14、 农贸市场C. 重要旅游项訂D. 征用区域农民自住住宅项LIE. 住宅合作社集资建房答案：DE17. 下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项U财务评价结果的有。A. 权益投资比率B. 空置率C. 土地费用D. 容积率E. 运营费用答案：ABE解答权益投资比率、空置率和运营费用是影响房地产置业投资项口的主要不 确定性因素，土地费用和容积率是影响房地产开发项LI的主要不确定性因素。18. 下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有oA. 当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率B. 实际利率真实地反映了资金的时间价值C. 名义利率真实地反映了资金的时间价值D. 名义利率相同时，汁息周期越短

15、，名义利率与实际利率的差值就越大E. 计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大答案：ABD解答易混淆点辨析：要注意区别汁息周期与计息周期数是两个不同的概念。 计息周期短于一年指按季、月、天计息，计息周期数是指一年计息次数，在计息 周期短于一年时，实际利率大于名义利率。19. 在房地产投资项U可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有oA. 项目用地B. 房地产市场供需C. 房价现状及走势D. 交通运输条件E. 外圉基础设施答案：ADE解答B、C选项是市场调查的内容。20. 提高贷款利率对房地产市场的影响主要有oA. 导致房地产实际价

16、值下降B. 导致房地产实际价值上升C. 加大投资者债务负担D. 抑制房地产市场需求E. 增加房地产市场需求答案：ACD三、判断题A对 B错1. 通过房地产开发项U的基本报表可以对项U的财务盈利能力、清偿能力及资 金平衡能力进行分析。答案:A解答基本报表包括四种表格，通过基本报表就可以对项LI的财务盈利能力、 清偿能力及资金平衡能力进行分析。2. 当某房地产投资项U的基准收益率大于银行的贷款利率且该项U在经济上乂 是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。答案：B3. 在可行性研究的内容中，开发成本佔算属于开发建设计划编制的部分。答案:A4. 偏好和购买意:图山于对购买行为有直接影响，会导致实际购买行为的发生。 答案：B解答偏好和购买意图并不总是导致实际购买行为，尽管二者对购买行为有直 接影响。5. 构造房地产开发项U评估方案，就是在对项口进行策划的基础上，构造出可 供评价比较的具体开发经营方案。答案:A6. 能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化, 它代表物业实际获取的收入。答案：B解答能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的 变化，它并不代表物业实际获取的收入。7. 如果计息