购物中心相关财务管理问题研究

1、购物中心相关财务管理问题研究关键词：购物中心; 财务管理; 企业管理;1 引言购物中心是现代城市中的商业设施, 集娱乐、文化、休闲、购物、饮食等一体, 又称为零售中心。购物中心通常聚集许多商家, 主要是同类或者异类的零售商。早在二十世纪五十年代的美国, 首先出现购物中心。随着消费者需求的便利化、个性化、多样化, 购物中心在世界范围内迅速普及。由于内部进驻商家的多样性等因素, 购物中心的经营比较复杂, 对综合性运营管理要求比较高。随着我国对外开放的深入, 以及电子商务等新兴零售业态的发展, 购物中心的运营和管理压力逐渐增加, 需要科学规划经营战略, 加强财务管理, 提高财务管理的质量和效率, 才

2、能在竞争中生存和发展。2 购物中心经营特点2.1 场地出租购物中心运营的主要特点是场地出租, 将商场内的摊位出租给不同的零售商。购物中心的经营管理模式主要有两种, 一种是发展商建设后, 向商业运营商出租整个购物中心, 商业运营商再进行场地分割, 出租给零售商。一种是商业运营商直接建设购物中心, 自行出租。虽然建设经营方式不同, 但是购物中心运营的特点依旧是场地出租。商业运营商在财务管理工作中, 往往以租约管理为基础。2.2 内部经营购物中心的内部经营具有分散性。整个购物中心是一个整体建筑物, 向消费者提供综合性服务的商业集合体, 实行统一的管理。但是内部店家大部分是独立的, 各个商铺分散经营。

3、购物中心经营管理的一个基本原则就是各个商铺经营要分散化。分散经营可以赢得整体的竞争力, 维护购物中心的商业环境, 为租金的收取提供保障。在零售业激烈的市场竞争中, 分散经营为入驻商铺提供了良好的经营环境, 有利于商家盈利。2.3 租金和租约发展商开发建设购物中心后, 具体的经营商业活动并不是运营商直接进行的, 而是吸引经营者进入, 通过租借场地和设施等方式, 开展具体的经营活动, 使购物中心成为一个商业场所。运营商的财务管理工作中, 其中一个关键部分是对购物中心场地租金的管理。运营商要能够制定科学合理的租金方法, 实现激励效应的最大化, 吸引更多的高素质商铺进入, 增加开发商的收入。购物中心内

4、部的承租商家的占有面积、行业类型、具体位置等, 对租金和租约有决定性的影响。2.4 招商活动购物中心在统一管理中的一个重要表现是招商管理, 招商活动具有组合性。购物中心需要合理规划商业组合, 促进商铺的互补发展、协调发展, 避免恶性竞争和重复建设, 影响商铺的经营活动。采用战略联盟、不平衡报价等方式引入重点客户, 提升购物中心的形象。引入一些有符号意义、形象良好的品牌, 通过优惠政策吸引这些品牌加入, 可以为购物中心提高人气和知名度, 剩余的商铺租金水平和出租率都会有所提升, 从而可以保证稳定的租金收入和长期发展。2.5 促销活动整合效应是购物中心的重要优势, 购物中心可以实施整体营销, 商家

5、和商家的外部性为其提供了基础。个体商家开展营销活动的成本比较高, 而且效果有限, 尤其是在目前激烈的商业竞争中, 作用不明显。购物中心可以统一策划营销活动, 管理整体营销和促销活动的费用, 这些都是财务管理工作的一部分。购物中心需要制定合理的营销分摊制度, 各商家分摊促销费用, 吸引各个承租商参与广告活动和整体促销活动, 对运营商来说可以提高租金收入, 对承租商家来说可以节省费用。3 购物中心优化财务管理措施3.1 明确财务管理的中心地位企业的财务管理是一项综合性管理活动, 主要目的是资产增值, 经济效益的提升。财务管理对企业的资金运行情况进行管理, 可以反映和控制企业的全部经济活动, 促进经

6、济活动的科学化, 为合理决策提供参考。企业经营者要实现经营目标, 需要以财务管理为中心, 重视财务管理工作, 提高财务管理水平, 提升企业的竞争力。购物中心有自己的经营特点, 需要明确财务管理的中心地位, 加强成本费用管理、资金管理、经济预测管理等。财务管理的核心工作是会计核算。购物中心要完善财务工作标准, 建立各项财产物资和资金的管理制度, 制定科学的会计工作规范。企业的一切经济活动, 都可以反映在会计事项上, 并据此进行监督管理。会计核算是具有高度技术性的经济管理工作。购物中心的会计工作要与日常经营紧密联系, 严格控制和核算与商铺的资金来往, 以及各项收入支出等。要注重提高会计工作人员的专

7、业素质, 确保会计信息的质量和财务活动的效率。3.2 完善内部控制系统内部控制系统为企业的发展和各项业务的顺利进行提供保障, 科学完善的内部控制可以保证会计资源的真实性、可靠性, 保护企业资产的安全完整, 对财务管理有重要的意义。内部人员要按一定的授权办理业务, 建立健全原始记录, 所有业务和会计事项正确入账, 会计资料要真实可靠, 确保账实相符。要建立严密的内部控制体系, 分成多个独立的控制层次, 加强监控和防范。在常规性会计核算的基础上, 进行周期性和日常性的核查, 监督各项业务的进行, 切实开展内部控制工作。3.3 加强资产管理购物中心的流动资产中, 比重较大的是应收账款, 要加大对有问

8、题的应收账款的催收力度, 指定专人负责, 组织开展工作。购物中心要加强资产管理, 提高资金的使用率, 建立商铺入驻资信标准, 对商铺的资信进行调查, 划分不同的信用标准和等级, 实行差别化的信用政策和出租、经营等政策。购物中心要加强无形资产、固定资产的管理, 提高企业品牌和形象, 扩大知名度和影响力, 同时促进固定资产的增值。3.4 推进会计信息化建设现代企业在管理中充分利用信息技术, 提高管理效率, 在财务管理中也要提高信息化水平, 重视财务管理系统的信息化建设。在财务管理的各个环节中, 要积极应用现代信息技术, 使用先进的会计核算系统, 有效保存和利用信息资源, 促进会计信息的传递。会计信息化建设以会计业务处理、资金资产管理、内部审计、预算控制、商铺财务控制、投资融资决策等为目标, 通过内部信息平台, 对企业的日常财务活动进行监控。购物中心可以使用专门的财务信息软件或者ERP财务模块, 提高信息化水平。总之, 购物中心财务管理具有独特性, 运营商要将财务管理作为购物中心管理的核心部分, 优化会计基础工作。要建立完善的内部控制体系, 加强内部监督管理, 重视资产管理, 制定信用等级标准, 防范财务风险。购物中心在财务管理中要充分利用信息技术, 使用先进的硬件软件系统, 促进财务管理水平的提升。参考文献1柯春丽