建筑物业维修管理培训教程

1、高培党校,建筑物维修管理,建筑工程教研室,1.1 建筑物维修的概念 1.2 建筑物维修在物业管理中的作用 1.3 建筑物维修的特点,1 建筑物维修管理概述,1.1 建筑物维修的概念,建筑物维修包括对建筑物的养护、修缮和改建。 建筑物维修是指建筑物自建成到报废的整个使用过程中，对房屋进行的翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维护保养，还包括不同等级房屋功能的改善更新改造。 目的：主要是为了保持、恢复或提高房屋的安全性，延长房屋的使用寿命，其次是改善或改变房屋的使用功能,1.2 建筑物维修在物业管理中的作用,1、建筑物维修与物业管理目标 建筑物维修工作具体包括物业管理企业对建筑物维修的施工管理、质

2、量管理和维修行政管理等，是物业管理的重要内容和基础性工作。 建筑物维修直接关系到物业管理目标的实现，直接体现出物业管理企业在市场经济中的生命力,1.2 建筑物维修在物业管理中的作用,2、建筑物维修与物业管理其他工作的关系 物业管理其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为三大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类工作是建筑物维修管理，是最基础性的工作,1.2 建筑物维修在物业管理中的作用,3、做好建筑物维修与物业管理企业形象 人们生产和生活所需的最基本的物质条件之一是什么？ 使用功能、物质条件、建筑形象。 （1）做好建筑物维修是实

3、现其保值增值的物质保证，是物业管理企业劳动成果的最直接的物化体现,1.2 建筑物维修在物业管理中的作用,3、做好建筑物维修与物业管理企业形象 （2）做好建筑物维修是房地产经营顺利开展的基础。 （3）做好建筑物维修是物业管理企业树立良好信誉和经营形象、提高经济效益的前提,1.3 建筑物维修的特点,1、计划性与非计划性并存 由于我国正处于转轨时期，建筑物维修管理方式计划性和非计划性同时存在，具体表现在： （1）行政性和专业型相结合的模式。 （2）完全专业化、市场化的模式。 2、具有广泛性和分散性 3、具有技术性特征 4、具有限制性,2 建筑物安全管理,建筑物安全管理是指定期和不定期对建筑物的完损情

4、况进行检查，评定建筑物完损等级，随时掌握所管建筑物的质量状况和分布，组织对危险建筑物的鉴定，并确定解危方法等,2 建筑物安全管理,2.1 房屋安全检查的方法 2.2 房屋完损等级评定,2.1 房屋安全检查的方法,1、直观法 2、刺探、敲击听声法 3、仪器检查 4、结构构件验算,2.2 房屋完损等级评定,2.2.1 房屋完损等级的评定标准 目前，房屋完损等级是以国家建设部门1985年制定并颁布的房屋完损等级评定标准为依据的，该标准将房屋完损等级分成五类。 1、完好房 房屋结构构件完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好齐全，管道畅通，现状良好，使用正常；虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁

5、，但不影响居住安全 和正常使用，经过小修即可恢复的房屋,2.2 房屋完损等级评定,2.2.1 房屋完损等级的评定标准 2、基本完好房 房屋结构基本完好，少量构件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，油漆缺乏保养，但通过一般性的维修可以恢复使用功能的房屋,2.2.1 房屋完损等级的评定标准,3、一般损坏房 房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋,2.2.1 房屋完损等

6、级的评定标准,4、严重损坏房 房屋年久失修，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋,2.2.1 房屋完损等级的评定标准,5、危险房 房屋承重结构己属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保证安全 的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重毁损需要拆除、翻修的整幢房屋,2.2.1 房屋完损等级的评定标准,5、危险房 依据城市危险房屋管理规定建设部第四号令，房地产行政部门与物业管

7、理企业要做如下工作： （1）制定危房鉴定检查制度；根据危害程度可考虑整幢危房、局部危房、危险点。 （2）建立健全 危房管理机构； （3）危房处理措施。观察使用，处理使用，停止使用，整体拆除,2.2 房屋完损等级评定,2.2.2 房屋结构分类 1、钢筋混凝土结构 2、混合结构 3、砖木结构 4、其他结构,2.2 房屋完损等级评定,2.2.3 房屋完损标准的项目划分 房屋完 损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的各个项目的完 好、损坏程度来划分。（见表,房屋分幢完损等级评定表,2.2 房屋完损等级评定,2.2.4 房屋完损等级的评定方法 1、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等

8、级评定方法 （1）完好房。凡符合下列条件之一者可评为完好房： 第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准。 第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准，其余符合基本完好以上的标准,2.2.4 房屋完损等级的评定方法,1、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法 （2）基本完好房。凡符合下列条件之一者可评为基本完好房： 第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。 第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上的标准。 第三，结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其

9、余符合基本完好以上标准,2.2.4 房屋完损等级的评定方法,1、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完 损等级评定方法 （3）损坏房。凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房： 第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。 第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏以上标准，其余符合一般损坏以上的标准。 第三，结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准,2.2.4 房屋完损等级的评定方法,1、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法 （4）严重损坏房。凡符合下列条件之一者可评为严

10、重损坏房： 第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。 第二，在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏的标准,2.2 房屋完损等级评定,2.2.4 房屋完损等级的评定方法 2、其他结构房屋（简易结构)完 损等级评定方法 （1）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。 （2）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房,2.2 房屋完损等级评定,2.2.4 房屋完损等级的评定方法 2、其他结构房屋（简易结构）完损等级评定方法 （3）结构、装修、设备部分各项完损程度符

11、合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房。 （4）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房,房屋分幢完损等级评定表,2.2 房屋完损等级评定,2.2.4 房屋完损等级的评定方法 3、房屋完损等级评定的基本做法 （1）定期评定房屋完损等级 （2）不定期评定房屋完损等级,2.2 房屋完损等级评定,2.2.5 房屋完好率与危房率的计算 1、计算房屋完损等级，一律以建筑面积为计量单位，评定时则已幢作为评定单位。 2、房屋完好率,2.2 房屋完损等级评定,2.2.5 房屋完好率与危房率的计算 3、危房率

12、,3 建筑物维修养护管理,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定 3.2 建筑物维修工程的分类及维修标准 3.3 建筑物维修责任的划分 3.4 建筑物维修管理主要方法,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.1 建筑物维修管理的概念 物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮技术管理。它包括房屋的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的计划管理,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.2 建筑物维修养护管理的内容 房屋的安全检查 房屋维修计划管理 房屋维修技术管理 房屋维修质量管理 房屋维修施工管理 房屋维修档案资料管理,

13、3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.3 建筑物维修养护管理的原则 确保房屋完好 改善使用功能 提高使用效益,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.4 建筑物维修养护管理的意义 房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证。 搞好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础。 搞好房屋维修管理是物业管理企业实现“自负盈亏、自我发展”的前提,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.5 建筑物维修养护管理制度的确定 1、定期检查维修制度的制定 包括定期普查制度、冬雨季检查制度以及大风、大雨雪、有感地震以后的临时检查等等。 一般工程部门每年都要对所管房屋进行一次全面普查，普查大都利用冬闲时间

14、，安排在每年年初至3月15日前完成,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.5 建筑物维修养护管理制度的确定 2、巡回检查及抢修制度的拟定 要求每个房管员应该每个月至少对所管房屋走访一遍，水、电、电梯等维修人员必须坚持24小时值班制度，做到零修不过夜，急修不超过4小时的检修要求。当发生各种意外灾害事故时，要求建立抢修人员在事故发生1小时内及时赶到现场,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.5 建筑物维修养护管理制度的确定 3、确立房屋维修管理的责任范围制度 物业管理企业应对所管房屋各项检修范围责任落实到人，资金、材料落实到班组。每一间房屋都要建立完备的档案检修记录。对重要建筑物和

15、危险房屋还要委派专人定时巡回检修。 4、定期保养、修缮制度的拟定 如：房屋的外墙每5-6年就应修补粉刷一次； 外墙每10年应彻底进行一次检修加固,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.5 建筑物维修养护管理制度的确定 5、维修质量管理制度的制定 物业管理企业应根据城市房屋修缮规定、建设工程质量管理条例及房屋修缮工程质量检验评定标准等，强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维修工程的质量保修制度等,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.5 建筑物维修养护管理制度的确定 6、维修成本管理制度的拟定 成本管理是物业管理企业为降低企业成本而进行的各项管理工作的总称。 成本预测、

16、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析与考核,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.5 建筑物维修养护管理制度的确定 7、维修施工管理制度的制定 房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的、科学的管理,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.5 建筑物维修养护管理制度的确定 8、维修档案资料管理制度的制定 物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，对房屋维修过程中产生的档案资

17、料要做好收集、管理工作,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.6 建筑物维修管理的要求 （1）房屋完好率：5060。 （2）年房屋完好增长率：25；年房屋完好下降率：不超过2。 （3）房屋维修工程量：100150平方米/人年。 （4）维修人员劳动生产率：5000元/人年。 （5）大、中修工程质量合格品率：100，其中有良品率3050,3.1.7 建筑物维修管理的要求,6）维修工程成本降低率：58。 （7）安全生产，杜绝重大伤亡事故，年职工负伤事故频率：小于3。 （8）小修养护及时率：99。 （9）房屋租金收缴率：9899。 （10）租金用于房屋维修率：6070。 （11）流动资金占用率

18、：小于30。 （12）机械设备完好率：85,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.8 建筑物的日常养护 房屋维修日常养护是指物业管理企业对房屋建筑的日常保养和护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复等保养措施和护理过程。 房屋维修日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护三种类型。 1、日常养护的一般程序 （1）项目收集 （2）计划编制 （3）任务落实,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.8 建筑物的日常养护 2、日常养护的一般内容 （1）地基基础的养护 （2）楼梯、走廊、阳台的养护 （3）门窗工程的养护 （4）屋面工程的养护 （5）通风道的养护,3.1 建筑物维修养

19、护管理制度的制定,3.1.9 建筑物日常养护的考核指标 1、定额指标 定额指标可以包括人工定额、材料消耗定额等。它要求：小修养护工人的劳动效率要100达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。 2、经费指标 房屋租金和按规定提取的修理费是房屋日常维护的资金来源，对房屋日常小修养护经费的使用，应实行包干使用的办法,3.1.9 建筑物日常养护的考核指标,3、服务指标 走访查房率：是指按月（季）走访查房户数与辖区内住户总户数之比。一般每月要走访查房50以上，每季度走访查房一遍。 养护计划率：是指当月完成属于计划内项目户次数与当月养护计划安排的户次数之比。一般要求达到80以上。 养护及时

20、率：是指当月完成的小修养护次数与当月全部报修中应修的户次数之比，一般要求达到99以上,3.1.9 建筑物日常养护的考核指标,4、安全指标 安全指标是房屋维修养护工作的首要指标，为了确保住户和生产安全，建设部已规定年职工负伤事故频率必须小于千分之三。 在安全生产中要注意： 严格遵守操作规程，不违章上岗。 注意工具和用具的安全检查，及时修复或更换有不安全因素的工具和用具。 按规定使用施工和结构部件的材料，注意性能检查，增强施工期间和完工后交付使用的安全因素,案例 物业管理公司疏于养护付赔偿,李某是某住宅小区501室业主，一天凌晨，他在一场暴雨中发现，雨水滴滴嗒嗒从楼上渗漏到了他的家中，床垫、竹席、

21、毛巾毯、被子、电风扇等物品都不同程度地被水浸湿，刚装修好的房间也遭到一定程度的损坏。沈某沿着渗漏水一路查上去，最终发现是楼顶的排水管道被一只饮料瓶堵住，致使雨水不能从管道排出，沿着屋面缝隙从上而下流入了他家。李某找到物业管理公司要求赔偿，但物业管理公司认为是自然原因造成了这起事件。于是，李某向法院起诉要求追究物业管理公司的责任,案例1 物业管理公司疏于养护付赔偿,分析：楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对营区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对此，物业管理公司应

22、当承担赔偿责任。 想一想：你认为本案例给物业管理公司一些什么启迪,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.10 建筑物维修的工作内容 1、预防性维修 （1）地基、基础的预防性维修 （2）结构的预防性维修 对砖砌体结构预防性维修 对钢筋砼结构预防性维修,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.10 建筑物维修的工作内容 1、预防性维修 （3）楼地面的预防性维修 地面起砂的预防性维修 地面空鼓的预防性维修 水泥楼地面裂缝的预防性维修,3.1 建筑物维修养护管理制度的制定,3.1.10 建筑物维修的工作内容 1、预防性维修 （4）屋面工程的预防性维修 柔性屋面的预防性维修 刚性屋面的预防

23、性维修 瓦屋面的预防性维修,3.1.10 建筑物维修养护的工作内容,2、日常性维修 （1）屋面补漏、修补屋面、泛水、屋脊、地面砖养护补砌等。 （2）门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、换线条、油漆等。 （3）修补楼地面面层。 （4）修补内外墙、抹灰、粉刷窗台、顶棚、腰线等。 （5）修补楼梯、栏杆、扶手及其他附属构件等。 （6）水卫、电气、暖气、卫生洁具等设备的故障排除及零部件的修换等。 （8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。 （9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等,3.1.10 建筑物维修养护的工作内容,3、周期性维修 （1）屋顶瓦屋面局部拆除，平屋面局部修补或部分重做面层

24、等； （2）墙体局部拆砌或多处小面积挖补、补强等； （3）加固部分钢筋混凝土梁柱； （4）部分改换楼地面结构或面层，或重做水泥地面； （5）整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯等的维修、粉刷修补，油漆保养，设备管线的维修及零配件的更换； （6）单项的维修等,3.1.10 建筑物维修养护的工作内容,3、周期性维修 周期性维修后的房屋，70以上必须符合基本完好或完好房的要求。 一般项目的维修周期： 瓦屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年1次； 外墙粉刷计划检修周期，可以5-6年1次； 水电设备计划检修周期，可以68年1次； 各类结构房屋的维修周期：砖混结构房屋1520年；钢筋混凝土结构房屋2025年,

25、3.2 建筑物维修工程的分类及维修标准,3.2.1 建筑物维修工程的分类 根据房屋的损坏程度，按房屋维修工程性质可分为以下5类。 1、小修工程（零星工程或养护工程） 指及时修复小损小坏，以保持原来房屋完损等级为目地的日常养护工程。 如：房屋不漏、门窗的整修、修补楼地面面层、 修补内外墙、窗台、腰线、下水道的疏通等,3.2 建筑物维修工程的分类及维修标准,3.2.1 建筑物维修工程的分类 2、中修工程 指房屋少量部位有损坏或以不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原有房屋规模和结构的工程。中修后的房屋，70%以上必须符合基本完好房的要求。 如：门窗整修，

26、楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件的更换、下水道重做，等,3.2 建筑物维修工程的分类及维修标准,3.2.1 建筑物维修工程的分类 3、大修工程 指房屋主体结构大部分严重损坏，无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，需要进行局部改建、牵建、改装、新装的房屋，需要对主体结构抗震加固的房屋等等。 大修工程适用于严重损坏的房屋。大修后的房屋，必须符合基本完好或完好房标准的要求,3.2 建筑物维修工程的分类及维修标准,3.2.1 建筑物维修工程的分类 4、翻修工程 指将原有房屋全部拆除后，另行设计，在原地或移地更

27、新改造的工程。 翻修后的房屋，必须符合完好房标准的要求,如：房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险；因自然灾害破坏不能再使用的房屋；国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋,3.2 建筑物维修工程的分类及维修标准,3.2.1 建筑物维修工程的分类 5、综合维修工程 指成片多幢的楼房或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏，进行有计划的成片维修或改变片（幢）房屋面貌的维修工程。 综合维修后的房屋，综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好房标准的要求,3.2.2 建筑物维修标准,1）主体工程；牢固、安全，不留隐患。 （2）门窗及装修工程； （3）楼地面工程； （4）屋面工程；安全，不渗漏，排水畅通。

28、（5）抹灰工程；平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。 （6）油漆粉饰工程：不起壳，不剥落，色泽均匀,3.2.2 建筑物维修标准,7）水、电、卫、暖等设备工程；均应保持完好，保证运行安全，正常使用。 （8）金属构件； （9）其他工程,3.2.2 建筑物维修标准,7）水、电、卫、暖等设备工程；均应保持完好，保证运行安全，正常使用。 （8）金属构件； （9）其他工程,案例2 住户不配合施工应该怎么办,一居民小区因楼内共用上水管年久锈蚀老化，该小区物管部门于2000年着手对所属小区的上水管道进行调换，但由于个别业主不认同，部分楼的换管工程一度搁浅。 物业管理公司为了大多数居民的利益，仍决定在

29、受到阻碍的28号楼进行施工，并派人到持反对意见的陈先生家告知施工日程，但施工那天陈先生夫妇并没有在家等候。对此，物业管理公司不得不绕开陈家对其他住户的上水管进行了调换。为了不影响陈家继续使用旧水管，施工人员遂将该水管从陈先生所住二楼以上予以截断，并封住了端口。 然而，就在对老水管施行“手术”的第二天下午，老水管发生漏水，陈先生家中地板、家具等受损。按陈先生的算法，由于水管漏水，给他家造成的经济损失达3万余元，但和物业管理公司交涉多次，仍未对赔偿事宜达成协议。最终他只得将物业管理公司告上法庭，要求物业管理公司对其家中的电器设备进行安全检查和维修，并赔偿因水管漏水造成的装潢、财产损失30527元，

30、以及临时借房过渡费等费用8790元,案例2 住户不配合施工应该怎么办,审理中，法院委托上海市价格认证中心先后两次对陈先生家的财产物品受损情况进行鉴定，结论为室内装潢受损7640元，室内财产物品受损960元。法院审理后认为，物业管理公司从居民生活用水卫生和安全角度考虑调换上水管，在职责范围内，但在未做通全体居民工作、未征得全体业主同意，特别是在陈先生夫妇家中无人的情况下，因施工造成其家中进水、物品损坏之后果，物业管理公司具有过错，理应承担主要责任；而陈先生夫妇在物业管理公司上门通知后未予配合，由此造成家中财产受损，其自身也有过错，故应承担次要责任。 据此，徐汇区法院作出一审判决，物业公司赔偿陈先生夫妇财产损失6440元、临时借房过渡费等其他费用1897元,案例2 住户不配合施工应该怎么办,分析：对设施老化的物业进行大修，本是件利于业主的好事，但因考虑不周导致工作不到位，就会收到适得其反的效果。在进行具体的维修工程前，我们不仅要考虑维修工作本身，还要从是否方便业主的