工程部工作指导书(完整版

1、xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-0版本：A改次：0目 录页 码第 1 页共 2 页文件编号版次文 件 名 称页码备 注XX-XXGZ -0A0目录1XX-XXGZ -01A0维修部质量/环境目标3XX-XXGZ-02A0维修部组织架构图4XX-XXGZ-03A0维修部岗位职责5XX-XXGZ -04A0工程维修服务检验流程和标准7XX-XXGZ-05A0维修服务受理和服务规程9XX-XXGZ -06A0上门维修工作细则11XX-XXGZ -07A0发电机房巡查规程14XX-XXGZ -08A0高压室巡查维修规程15XX-XXGZ -09A0低压室巡查维修规程16XX-XXGZ

2、-10A0电梯机房巡查流程17XX-XXGZ -11A0水泵房巡查规程18XX-XXGZ -12A0变压器室巡查流程19XX-XXGZ -13A0供水系统维护保养规程20XX-XXGZ -14A0公共照明系统维护保养规程23XX-XXGZ -15A0应急指示系统维护保养规程24XX-XXGZ -16A0低压配电柜（箱）、开关保养规程25XX-XXGZ -17A0阀门保养规程28XX-XXGZ -18A0控制柜保养规程29XX-XXGZ -19A0防避雷系统保养规程30XX-XXGZ -20A0变压器保养规程31XX-XXGZ -21A0给水系统维修保养规程32XX-XXGZ -22A0柴油发电

3、机维修保养规程33XX-XXGZ -23A0供电系统突发性事故应急规程34XX-XXGZ -24A0供水系统突发性事故应急规程37文件编号版次文 件 名 称页码备 注XX-XXGZ -25A0电梯困人救援操作规程38XX-XXGZ -26A0设备分类代码管理规定39XX-XXGZ -27A0维修安全管理规定41XX-XXGZ -28A0房屋维修管理规定45XX-XXGZ -29A0供水系统维护管理规定47XX-XXGZ -30A0工作票管理制度48XX-XXGZ -31A0临时用电管理规定49XX-XXGZ -32A0变压器室管理规定50XX-XXGZ -33A0水泵房管理规定51XX-XXG

4、Z -34A0配电房管理规定52XX-XXGZ -35A0机电设备管理规定53XX-XXGZ -36A0设备设施大修管理规定54XX-XXGZ -37A0电梯机房管理规定55XX-XXGZ -38A0柴油发电机安全运行管理规定56XX-XXGZ -39A0发电机房管理规定57XX-XXGZ -40A0工程部值班室管理规定58XX-XXGZ -41A0水池清洗、消毒操作规程59XX-XXGZ -42A0高压配电柜配电操作规程60XX-XXGZ -43A0电梯故障应急处理规程62XX-XXGZ -44A0设备重大故障维修规程63XX-XXGZ -45A0电梯故障维修操作规程64XX-XXGZ -4

5、6A0电梯操作规程66XX-XXGZ -47A0发电机安全操作规程67XX-XXGZ -48A0服务质量考核办法68XX-XXGZ -49A0安全教育与服务意识培训74xx物业工程部工作指导书文件编号：XX-XX-0版本：A改次：0目 录页 码第 2 页共 2 页xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX -01版本：A改次：0维修部质量/环境目标页 码第 1 页共 1 页工程部质量/环境目标重大安全责任事故 维修服务满意率 设备设施完好率 请修及时率 请修合格率1.0维修全年因失职或玩忽职守引发的员工伤亡、公司财产报废、损毁、火灾、水浸等重大安全责任事故为“0”对维修服务满意的顾客人数客

6、户满意调查总顾客人数2.0维修服务满意率= 100%，不得低于85% 。每月检查中完好的设备设施数量总设备设施数量3.0设备设施完好率= 100%，不得低于95%；对维修服务及时感到满意的顾客人数客户满意调查总顾客人数4.0请修及时率=100%，不得低于95%；每月一次请修合格次数每月请修总次数5.0请修合格率= 100%，不得低于95%。实现目标的措施：1、 工程部人员在日常工作中，必须积极配合齐心协力，作好大厦设备设施运行管控的各项工作，确保运行设备设施完好率95%以上，维修及时处理率95%以上。2、 部门人员做好安全、管理工作，采取预防措施，防止发生重大设备事故和人员伤亡。组织工程部技术

7、人员熟悉、掌握所管辖设备性能，参与解决大厦突发事故的抢修。3、 负责对所辖的机电设备实施统一管理，积极做好维修运行的日常管理工作，提高工程质量和服务水准，确保维修及时率95%以上。4、 熟练掌握设备的性能和操作程序，加强对设备的维护和保养，确保运行设备的完好率95%以上，为服务提供基本保障。物业公司经理xx物业工程部工作指导书文件编号：XX-XX -02版本：A改次：0维修部组织架构图页 码第 1 页共 1 页工程部经理工程部主管/领班维修技工xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-03版本：A改次：0维修部岗位职责页 码第 1 页共 2 页1.0工程部经理直接上级：总物业经理直接下级

8、：维修部主管/领班工作职责：1、 招募、培训、安排和评估工程部成员的工作。2、 审核和指导部门的工作。3、 完善维修、变更和设备需求的特殊要求。4、 筹划、协助和完善自动控制系统。5、 完善、指导和评估服务工作安排，使你方的工作符合客户的要求，并达到最佳的满意程度。6、 对日常维修合约包括工程、水处理等监管，7、 建立维修管理系统，确保设备设施及系统正常运行。8、 对各专业主管及员工作考勤及考核工作。9、 协助总物业经理制定本项目的节能降耗目标及落实工作。10、 协调和协助完成各部门与工程有关的各项工作。11、 完成本部门培训考核及应急预案的处理工作。12、 完成上级领导交办的各项工作。1.0

9、维修部主管/领班直接上级：工程部经理直接下级：维修技工工作职责：1)配合管理处主任/经理的工作，完成公司下达的各项管理指标。2)负责本专业的全面工作，包括加强安全管理和教育，建立安全制度，防止事故发生；负责本专业员工的业务培训和考核；负责指挥日常维修保养；下属员工工作的检查督导；负责维修工具及日常消耗品控制管理等。3)组织制定设备设施维修计划和方案；参与家居服务实施及改进的策划。4)深入现场，掌握人员及设备状况，审核各种运行记录，掌握能耗规律及时处理异常情况。5)不定期检查重点设备运行状况，不断改进设备缺陷，支持下属合理的技术改造，使设备日趋完善。6)建立健全各项规章制度，落实奖惩措施，提高管

10、理水平。7)现场检查维修点的工作情况，收集客户意见，不足之处即时跟进。8)定期召开维修部会议，指正工作中的不足之处，听取汇报总结，布置工作，了解员工生活、工作、思想等实际情况，并尽量帮助解决。9)负责工程方面技术图纸、文件和设备档案的接管和归档工作。10)指挥突发性设备设施的抢修工程。11)负责外委工程的立项，工程施工督导及验收移交工作。 12)负责楼宇内工程维修方面各项数据的统计。13)定期向管理处主任/经理汇报工作，完成上级交办的其它任务。基本要求：1)保证设备设施完好率达95%以上2)保证水、电、气供应顺畅，不发生工程维修方面较大的责任事故；出现意外情况及时修复不影响客户正常生活及管理处

11、日常运作。xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-03版本：A改次：0维修部岗位职责页 码第 2 页共 2 页2.0维修技工直接上级：工程部主管/领班直接下级：无工作职责：1)配合维修领班的各项工作安排、听从指挥、接受监督，认真完成任务并配合其它部门工作。2)负责对种类公共设施按时进行维修，确保其正常使用功能，组织对各类突发性故障进行抢修，及时合理解决客户的请修。3)及时处理各种突发事故，并做好记录。4)向领班报告工作情况、每月的材料使用情况等。5)对维修中的一些整改项目，提出合理化建议。6)负责楼宇内的供配电的正常运行，保证正常供电。7)对各供配电房进行巡检工作，每月将各电房运行记录

12、表整理归档，呈报管理处。8)定期对设备房及设备进行清洁除尘、维护保养工作。9)向领班报告设备的运行情况及保养情况；根据实际情况，对设备设施的改造提出合理化建议。10)节约各种维修材料，根据实际情况做好节水节电工作；按规定对楼宇的消防设备设施进行巡视及例行保养，确保消防设备设施完好。11)执行公司及管理处工作计划，遵守公司规章制度，积极参加各种类培训，不断总结实际工作经验提高思想素质和技术水平。12)完成领班及上级领导交代的其它任务。基本要求：1）及时修复水、电、气故障，保证客户生活及管理处工作需要。2）准确快速地完成维修任务，注重礼貌礼节，保持良好的仪容仪表。3) 保证楼宇内正常供电，不出现供

13、电方面大的责任事故；4) 通过维护保养保证设备安全稳定运行。xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-04版本：A改次：0工程维修服务检验流程和标准页 码第 1 页共 2 页1.0目的：确保所需维修项目的及时进行，高质量地完成维修，满足客户的服务要求，保证楼宇内的设施设备正常运行。2.0 适用范围： 2.1 楼宇内各类公共设施设备及公共部分维修过程的检验。2.2 客户（客户）委托的各种维修的维修过程检验。 3.0 职责： 3.1 维修领班每日对维修单进行检验。 3.2 维修领班负责公共设施设备及公共部位的巡检，组织对发现的问题实施整改。3.3 管理处客服部负责对客户请修工作进行回访。 4

14、.0基本内容： 4.1 维修过程的检验要求： 4.1.1维修服务及时性的检验：如无特殊情况从接到维修要求起至到达维修现场时间不超过分钟。维修时间视工艺复杂程度而定。一般性维修不超过当天， 对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过三天（工艺要求特殊的例外）。不能当天完成的，应向客户（客户）解释原因。 4.1.2维修服务质量的检验按维修服务标准进行检验：功能性维修以恢复原有功能为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平现象出现，与原有部位相比较，应无凹凸感。 4.2 检验： 4.2.1日检：维修领班及时收回每日的维修单，以检验维修的及时性和客户对维修服务过程是否满意，检查当天维修任务的完成

15、情况。 4.2.2周检：维修部领班每周对楼宇各公共设备设施的维修、保养进行检查，有问题及时督促协助维修技工解决。 4.2.3回访：客服部接单前台/区域物业管家按规定的时间对客户（客户）进行电话或上门回访,并在维修单上作好相应记录，对客户感觉不满意的维修服务应立即安排返工或采取相应措施进行处理。4.2.4 月检：维修领班每月监督检查时应对维修记录进行抽查,检验维修记录填写是否规范，维修回访满意率是否达到要求等。4.2.5对以上检验中发现的严重不合格立即查找原因，及时采取措施进行纠正，在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施。 xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-04版本：A改次：0工程

16、维修服务检验流程和标准页 码第 2 页共 2 页4.3服务标准内 容服 务 标 准备 注上楼时间接到维修要求，到目的地不超过30分钟，如与客户(客户)约定时间必须准时到达若人员暂时未空闲，应向客户解释并再约时间服务态度礼仪热情、礼貌、使用文明用语提供维修材料应向客户提供合格维修材料维修服务时间视工艺复杂情况而定，一般不超过当天，最长不超过三天如超出上述时间，应向客户说明原因服务对象满意率应达到对不满意的应根据实际情况征得客户意见，组织二次维修洗脸(菜)盆漏水经反复试用不漏水，客户满意，此项维修不超过1.5小时洗脸(菜)盆堵塞达到畅通，对切口处的修补应尽力恢复原样维修时间不超过2小时浴缸堵塞及漏

17、水达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样，经使用保证畅通、不漏水，维修时间不超小时维修墙内水管应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完后外观恢复原样，维修时间不超过72小时疏通马桶往马桶中扔少许纸巾试水不影响畅通, 维修时间不超过3小时严重堵塞除外,如马桶内掉进梳子等疏通地漏达到畅通,对切口恢复原样,清理现场,维修时间不超过2小时房间没水此项原因较多,应在2小时内解决客户用水问题(市政停水除外)阀门，滤网等可能造成房间没水水龙头漏水维修后应达到原来标准，保证密闭、开关自如，维修时间不超过1小时水管接头漏水应达到紧固、密封，维修时间不超过1小时楼上水漏到楼下尽快找到原因,以达到不漏水为标准,并将墙

18、地面等污染处清理干净马桶漏水以不漏水为标准,如需拆马桶安装，应予以恢复，维修时间不超过6小时房间无电以恢复房间正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状,维修时间不超过3小时比较复杂的不超过24小时房间插座无电以使用方便、安全为标准.并把故障原因告诉客户,维修时间不超过3小时比较复杂的不超过24小时5.0支持性文件和记录5.1维修单 xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-05版本：A改次：0维修服务受理和服务规程页 码第 1 页共 2 页1.0目的:规范维修服务流程，保证服务质量。2.0适用范围:客户请修的处理流程。3.0职责:3.1维修领班负责维修指导及监督检查，维修领班与维修技工

19、负责日常维修服务。3.2管理处客服部负责回访，客户前台负责开单及跟进。4.0基本内容:客户提出维修YESYES4.1流程图:客服中心填写请修登记通知维修领班取维修单即日或按约上门查看客服前台回访维修单交客服中心维修单交班长登记物业管家汇同客户验收进行维修NO向客户说明并估价是否复杂项目是否保修项目NO通知保修单位或公司工程部保修单位或公司工程部维修xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-05版本：A改次：0维修服务受理和服务规程页 码第 2 页共 2 页4.2 流程说明:4.2.1客户提出维修请求,客服中心受理后登记并填写维修单。4.2.2通知维修领班领取维修单并上门查看。4.2.3属

20、于保修项目,简单的进行维修,如较复杂通知保修单位进行维修,如施工队未能及时处理,通知公司工程部组织人员维修，物业管家汇同客户进行验收。4.2.4 非保修项目,向客户说明情况并估价,如客户同意后进行维修,工作完毕后请客户验收,到财务交费,维修单交领班登记，维修单交客服中心。4.2.5 客服中心填单的客服前台进行回访。5.0支持性文件和记录:5.1上门维修工作细则5.2维修统计表5.3维修单5.4回访记录xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-06版本：A改次：0上门维修工作细则页 码第 1 页共 3 页1.0目的：确保上门维修及时、高效，让客户（客户）满意。 2.0适用范围：所有涉及客户

21、（客户）的维修服务。 3.0职责：3.1 维修领班指导、监督及协助技工完成维修工作。 4.0基本内容：4.1 接待客户的维修请求： 4.1.1维修领班到客服中心领取维修单，根据维修内容安排上门维修。 4.1.2无论何种情况，都不可拒绝客户要求上门维修或查看的请求，如有特殊情况予客户合理的解释。 4.1.3根据实际情况，即日或预约上门查看（如为简单维修无须此步骤）或维修， 如客户要求马上上门则必须在分钟内到达现场。 4.1.4工作服穿戴整洁，佩戴工作证方可上门。 4.1.5约定时间的必须按约定时间提前分钟到达。 4.1.6凭维修单进门查看；对发现的问题向客户提出解决方案并就所需的材料、工具、修理

22、时间征询客户意见，并得到客户肯定后方可进行下步工作。 4.2 领用材料 4.2.1 如客户未准备材料或准备材料不合用，在向其说明情况后回管理处领用材料。 4.2.2 如客户对所需材料有特殊要求或仓库无此材料时，可由客户采购提供或或向公司购。 4.3 上门维修 4.3.1使用对讲门禁系统和客户联系，如客户不在家中，则填写好留言条，附在客户家门上，方可返回。 4.3.2工作服穿戴整齐，佩戴工作牌，对所需材料及工具一次性配带齐全，并自带抹布以便清理工作现场。 4.3.2 敲门。当和客户取得联系后到达其所属单元门口时，无论客户是否开门都要轻声敲门等候客户的回应。 4.3.3介绍。当客户有回应时，要首先

23、自我介绍：“对不起，打搅了，我是物业管理处工程维修人员，工号，前来为您服务”。4.3.4 进门。经客户许可后，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋，拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-06版本：A改次：0上门维修工作细则页 码第 2 页共 3 页4.3.5 预算费用。当维修人员检查所需维修部位后，按维修收费标准和人工服务费计费，并填写在维修单上，请客户确认、签字。如维修收费标准无所须维修项目的价格，就自行计费，请客户签字确认，一式两份，一份留客户，一份自留交收费员。4.3.6 工

24、作中手脚要轻，尽可能不发出大的噪音，实在无法避免时，应事先向客户打招呼，并说“非常抱歉，对不起要打搅一段时间”。4.3.7 整理：修理完毕后，应负责打扫干净，将垃圾杂物装好，带离客户房间，放入公用垃圾桶内，临行时注意收好工具，不可遗留工具在客户房内。4.3.8 试用：当维修完毕后，在客户面前试用维修好的项目。4.3.9 讲解：向客户讲解故障原因，介绍维修保养知识，并告诉客户应当如何正确使用方法和注意事项。4.3.10 填单：请客户填写维修服务意见。4.3.11 辞别：工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，至门口时应转身对客户说：“使用过程中如有问题，请联系客服中心，再见”。4.3.

25、12 整个工作期间不得接受客户赠送的物品。 4.4 有关上门维修常见的问题及处理方法：4.4.1 全屋停电有以下几种情况：1)区域停电，为不可抗力。由客服中心向客户解释。2)该物业单位电表的主电源开关跌落。接到投诉后，应当首先到所在梯间检查该单位电表箱的开关，检查是否有烧焦的迹象或闻一下是否有烧焦的气味，可作出判断，进行更换。3)室内配电箱漏电开关跳闸，此时应将后续各回路断路器关闭，再按下漏电开关表面按钮，合上开关，如果仍然跳闸则说明漏电开关损坏，需更换。同样可检查漏电开关是否有烧焦的迹象和气味，来作出判断。4)如总漏电开关可以合上，则可能各单独回路线路有问题。处理方法：打下总掣分别将各回路开

26、关输出端线头断开，甩掉负载用欧姆表测量线间是否有短路现象。可测出哪两根线间的短路引起的跳闸，再进行检查，可找出问题。xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-06版本：A改次：0上门维修工作细则页 码第 3 页共 3 页5) 如果以上检查全部通过，未发现问题，则有可能为室内某家用电器有问题，以排除法测出，建议客户去维修。6) 引起跳闸的原因还有，例如各压线部位是否压紧，如未压紧，带负荷时会引发火花、发热导致跳闸，另外，还有由于暴雨、闪电或区域电压不稳等造成跳闸，合上即可。并向客户解释清楚。4.4.2屋内天花、地板、墙身有水渍。1) 在天花板上发现水渍，首先，要询问客户该处水渍是突然出现，

27、还是时有时无。如果是突然出现，且面积在迅速增大，说明楼上单位地板内的水管爆裂，漏水，到楼上去检查。此时如何判断是给水管爆裂还是排水管漏水呢？有以下几种方法：（1）肉眼观察水迹，如果很大，并有大量水珠，水渍较干净，说明极有可能是给水管漏水，因为给水管漏水会不断有水涌出。而如果是排水管漏水的话，水迹会给人污糟的感觉，甚至会有异味。（2）打压试验法，将总水闸关闭，将手动打压泵接入室内管路，打压至0.8Mpa，稳压10分钟，观察压力表变化，如压力下降很大，说明给水管有漏水，如无压力降，则可能是排水管漏水。有了以上判断，就可以有针对性的进行维修。还有一种情况，如水渍时有时无，则有可能是天气变化形成结露，

28、属自然现象，告诉客户注意开窗通风。如果天花漏水发生在顶层，则可以判断为顶层地面排水不畅。排水管箅子堵塞，积水引起天花板漏水。2) 当发现墙面有水渍时，这种情况，一种可能是墙内埋设的给水管发生漏水，也可能是天气变化结露现象。还有就是空调排水倒流，引起墙身水迹。外墙有水迹，如排除空调漏水，墙内无水管，则是外墙有裂缝，下雨导致外墙渗水，查明原因后，再进行针对性维修。5.0 支持性文件和记录： 5.1维修单 5.2留言条5.2便民服务收费标准xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-07版本：A改次：0发电机房巡查规程页 码第 1 页共 1 页1.0目的： 规范巡查流程，确保设备运行正常。2.0

29、适用范围：楼宇发电机房。3.0职责3.1维修领班每周巡查及监督检查；3.2维修技工每天巡查。4.0基本内容：4.1巡查过程发电机房巡查更换机油否机油粘度及油质量是否符合要求 恢复充电检查处理电池是否充足电 否 无电源恢复充电检查处理电池液位是否正常 子表 否 没效果 通知领班申购柴油储量是否支持运行2小时 否 水箱水位是否正常 控制柜指示状态是否正常 相关数据记录 5.0支持性文件和记录5.1发电机房管理规定5.2柴油发电机运行记录表xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-08版本：A改次：0高压室巡查维修规程页 码第 1 页共 1 页1.0目的：规范高压室巡检工作，确保设备运行正常。

30、2.0适用范围：楼宇范围内的高压室巡查。3.0职责3.1维修领班每周巡查及监督检查；3.2维修领班协同维修技工每天巡查、记录。4.0基本内容：4.1巡查过程高压室巡查观看配电柜相应读数检查继电器状态检查原因维修动作指示灯状态检查原因正常更换不正常 不正常 维修直流电源柜 正常检查原因 不正常检查原因维修 正常检查电池电压 通知计量所通知领班高压计量柜 更换不正常 正常 正常异常正常 绝缘工具是否完好、齐全 完善查明原因缺少将有关记录记于运行表格上 5.0 支持性文件和记录5.1配电房管理规定5.2配电房运行记录表xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-09版本：A改次：0低压室巡查维修

31、规程页 码第 1 页共 1 页1.0目的：规范巡查流程，确保设备运行正常。2.0适用范围：楼宇低压房。3.0职责3.1维修领班每周巡查及监督；3.2维修领班协同维修技工每天巡查、记录。4.0流程低压室巡查运行开关合闸情况相应配电柜指数维修处理检查原因 异常 正常 电容柜投入情况 维修处理检查原因 不正常 导线接头情况 正常 接头氧化或接触不良 过热异味 处理 正常记录有关电压、电源功率因素等数据于运行记录表格 要停电正常请求上级 驻 安排合适时间维修5.0 支持性文件和记录5.1配电房管理规定5.2配电房运行记录表xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-10版本：A改次：0电梯机房巡查

32、规程页 码第 1 页共 1 页1.0目的：确保电梯正常运行。2.0适用范围：楼宇所有电梯机房。3.0职责3.1维修领班每周进行巡查及监督；3.2维修领班协同维修技工每天进行巡查记录。4.0基本内容： 维修检查原因 通知保养公司 维修 否清理 有 钢缆有无毛刺、断服开关是否过热各接线头是否过热电机变速箱是否过热有否异声、异味机房照明、通风机是否正常室内清洁及杂物填写巡查记录表电压、电流是否正常5.0 支持性文件和记录5.1电梯机房管理规定 5.2电梯运行记录表xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-11版本：A改次：0水泵房巡查规程页 码第 1 页共 1 页1.0目的：规范巡查流程，确保

33、设备运行正常。2.0适用范围：楼宇水泵房。3.0职责: 3.1维修领班每周巡查及监督； 3.2维修领班协同维修技工每天巡查记录。4.0基本内容:检查线路检查控制柜电压不正常 4.1巡查过程:不正常 检查水池进水阀检查水池水位 通知领班 检查水池出水阀门 不正常 检查线路检查排水泵控制柜 不是 转换成自动检查水泵是否自动状态 是 转成手动 检查水泵房马达运行时有否发生噪音，振动或达，电流是否稳定 正常 停泵换备用泵不正常检查压力 检查 正常 将有关数据记在运行记录表上 5.0 支持性文件和记录5.1水泵房管理规定5.2水泵房运行记录表xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-12版本：A改

34、次：0变压器室巡查规程页 码第 1 页共 1 页1.0目的：规范巡查流程，确保设备运行正常。2.0适用范围：楼宇变压器室。3.0职责:3.1维修领班每周巡查及监督。3.2维修领班协同维修技工每天巡查、记录。4.0基本内容:变压器室巡查4.1巡查过程:查明原因声音有否异常 有 正常维修变压器温度散热风扇是否正常 偏高 否 立刻停电检查接头是否过热检查温度异常原因检查原因放电 是 维修 否请示停电检查原因绝缘子情况 破裂 正常 有关数据记录在运行表格上 维修更换 5.0 支持性文件和记录5.1配电房管理规定5.2配电房运行记录表xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-13版本：A改次：0供

35、水系统维护保养规程页 码第 1 页共 3 页1.0目的：规范给水系统设施，设备保养工作，确保给水设施，设备各项性能完好。2.0适用范围：适用于楼宇内给水设施（含消防给水机组）的维修保养。3.0职责：3.1 工程维修领班负责制定给水设施设备的维修保养计划并组织监督实施。3.2 管理处主任/经理负责审核并检查计划的执行情况。3.3 工程维修领班协同维修技工负责具体实施维修保养工作。3.4 客服中心负责向有关用户发出停水通知。4.0 基本内容4.1 有关设施设备维修保养计划的制定。4.1.1每年12月15日之前，由维修领班制定给水设施的维修保养年度计划并上报管理处审批。4.1.2制定给水设施设备的维

36、修保养计划的原则：A给水设施使用频度。B给水设施运行状况（故障隐患）。C合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3给水设施设备的维修保养计划应包括以下内容： A维修保养项目及内容； B备品、备件计划； C具体实施维修保养的时间； D预计费用。4.2 根据维修保养计划实施维修保养工作。区内主管道（DN100以上）爆裂、供水管道阀门拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委单位完成，其余维修保养项目由工程部负责。4.3 水泵机组维修保养。每年的4月、10月份应对楼宇内所有的水泵机组进行一次保养、清洁。4.3.1用500V摇表检测电机线圈绝缘电阻是否是在0.5M以上的，否则，应

37、烘干处理或者是修复。4.3.2检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承。4.3.3检查电机风叶有无碰撞机壳现象，如有则应修整处理。4.3.4清洁电机外壳，检查是否脱漆严重，如脱漆严重应彻底铲掉脱落层重新油漆。4.3.5 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如同时有异常摩xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-13版本：A改次：0供水系统维护保养规程页 码第 2 页共 3 页擦声响，则应更换同型号规格轴承。4.3.6 转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同型号规格轴承。4.3.7 检查压盘根处是否漏水成线，如

38、有则应加压盘根。4.3.8 清洁水泵外表，如有脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲掉脱落层，重新油漆。4.3.9 检查电动机与水泵弹性连轴器有无损坏，如有应更换。4.3.10 检查水泵机组螺栓是否紧固，如有松弛则应拧紧。4.4 控制柜维修保养。每年5月、11月应对楼宇内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。4.4.1 用压缩空气、干净抹布清洁柜内所有器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。4.4.2 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的线头应更换。检查柜内所有线头号码管是否清晰，是否有脱落现象，如有应整改。清除交流接触器灭弧罩内炭化物和金属颗粒。 4.4.3 清除触头表面及四周的污物（但不要修挫触头

39、），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换。4.4.4 清洁铁芯上的脏物。4.4.5 检查复位弹簧情况，如不能或复位困难应更换。4.4.6 拧紧所有紧固件。4.4.7 用500V摇表测量自耦减压启动器的绝缘电阻，应不低于0.5M，否则要进行干燥处理。4.4.8 自耦减压器外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后，拧紧接地线。4.4.9 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换。4.4.10检查热继电器的导线接头是否有过热痕迹或烧伤，如有则修整处理，处理后不能达到要求的应更换。4.4.11用500V摇表测量自动空气开关绝缘电阻，应不低于0.5M，否则烘干处理。4.4.12清除空气开关灭弧罩内的炭化物和金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换。4.4.13自动空气开关在闭合或断开过程中，可动部分与灭弧罩无卡住现象。4.4.14查触头部分有无小的金属颗粒，如有则应清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。4.4.15对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号规格的中间继电器、信号继电器。4.4.16检查各信号灯是否正常，如有不亮应更换同型号小灯泡。4.4.17检查各指示仪表指示是否正常，如有偏差应进行调整，调整后如果偏差仍很xx物业工程部工作指导书文件编号： XX-XX-13版本：A改次：0供水系统