公司抵押贷款涉殿镇村国有出让土地估价报告

1、土地估价报告（预评） 项 目 名 称：西安万汇实业有限责任公司抵押贷款涉及位于周至县集贤镇殿镇村（107路南）国有出让土地使用权价格评估 委 托 方：西安万汇实业有限责任公司 受 托 方：陕西中信不动产评估有限责任公司 估 价 人：吴华山 李晓煜 估价 基 准日：2014年05月14日 估价报告编号：陕中信地估（2014）字第 号 报告提交日期：2014年05月15日关健词： 陕西西安 为委托方抵押贷款提供价值参考 陕西中信不动产评估有限责任公司 2014年土地估价报告第一部分 摘要一、估价项目名称：西安万汇实业有限责任公司抵押贷款涉及位于周至县集贤镇殿镇村（107路南）国有出让土地使用权价格

2、评估。二、委托估价方：委托单位：西安万汇实业有限责任公司三、估价目的：西安万汇实业有限责任公司拟将其土地使用权抵押申请贷款，受该公司委托，本次评估为抵押贷款提供土地使用权价值参考，不得用于与本次评估目的不符的其他目的。四、估价基准日：2014年05月14日五、估价日期：2014年05月14日至05月15日六、地价定义：根据委托方提供的土地使用证等相关资料及现场勘查情况，本次估价对象位于周至县集贤镇殿镇村（107路南），为西安万汇实业有限责任公司使用的一宗国有出让建设用地，使用权估价对象在估价基准日二一四年五月十四日现状利用达到宗地外“五通”（供水、排水、供电、通讯、通路），宗地内“五通”（ 供

3、水、排水、供电、通讯、通路）条件，土地使用权证号周国用（2007）字第0069号，证载用途为综合，土地使用权面积为92307平方米，地号、图号未填写，使用权类型为出让，终止日期：2052年12月，至估价基准日剩余使用年期约38.5年。 结合本次估价目的，根据城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）,本次评估价格定义为：估价对象在估价基准日二一四年五月十四日达到宗地外“五通”（供水、排水、供电、通讯、通路），宗地内“五通”（ 供水、排水、供电、通讯、通路）条件下38.5年期综合用地国有建设用地使用权价格。七、价格结果：根据城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）,估价人员依据

4、土地估价的基本原则、理论和方法，在掌握的土地市场交易资料和充分分析估价对象所在区域的地价影响因素的基础上，按照土地估价程序，选批择较适当的估价方法，得出的估价对象在本次地价定义条件下的国有建设用地使用权价格如下：宗地位置：周至县集贤镇殿镇村（107路南）；土地证载面积：92307平方米（折合：138.460亩）；本次评估面积：92307平方米（折合：138.460亩）；单位面积地价：1125元/平方米（折合：75.00万元/亩）；总地价：10385万元；大 写：壹亿零叁佰捌拾伍万圆整。（货币种类：人民币）具体估价结果详见土地估价结果一览表八、土地估价师签字估价师姓名 估价师证号 签 字 吴华山

5、 李晓煜 八、土地估价机构：陕西中信不动产评估有限责任公司 2014年05月15日第二部分 估价对象界定一、委托估价方委托估价方：西安万汇实业有限责任公司；注 册 号：3297；法定代表人：王海军；注册资金：陆仟万圆整；公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）；经营范围：房地产开发及销售；房屋租赁；设计、制作、发布、代理国内各类广告。二、估价对象 评估估价对象为西安万汇实业有限责任公司所使用的位于周至县集贤镇殿镇村（107路南）的一宗国有出让土地使用权，土地用途为综合，土地面积为92307平方米（折合：138.460亩）。三、估价对象概况1、土地登记状况（1）土地来源西安万汇实业有限责任公司

6、与国土资源和房屋管理局于2007年12月签订了国有出让使用权出让合同，取得周至县集贤镇殿镇村（107路南）土地使用权，土地出让面积为92307平方米，用途为综合，出让年限为50年。西安万汇实业有限责任公司于2007年12月19日取得国有土地使用证。（2）登记状况周 国用（2007）字第0069号土地使用权人西安万汇实业有限责任公司坐 落周至县集贤镇殿镇村（107路南）地 号图号用 途综合土地等级使用权类型出让终止日期2052年12月使用权面积92307M其中独用面积M分摊面积M东临国家秦岭植物园，西临田峪河、靠近楼观台宗圣宫广场，北临环山旅游公路。2、土地权利状况估价对象的土地所有权属于国家所

7、有，西安万汇实业有限责任公司以出让方式取得估价对象的土地使用权，于2007年12月19日取得国有土地使用证，合同约定土地用途为综合，出让年期为50年，至估价基准日，估价对象剩余土地使用年期为38.5年。估价对象在估价基准日，未发现有查封、预售等他项权利；3、土地利用状况截止估价基准日、现场勘查，该宗土地上建成有“楼观古镇”小区售楼部一套，分为售楼部和东西厢房共三幢建筑，其中主楼高三层，东西厢房均为二层，总面积为1693.7平方米，已于2006年竣工，工程款均已结清。四、地价影响因素说明（一） 一般因素 影响地价的一般因素主要指社会、经济、政策和自然环境等诸多方面的因素，它包含了城市经济发展水平

8、、产业政策、人口与城市发展、土地利用规划、地理位置等。通过土地供求两方面的不同作用，从而影响地价总体水平的变化。随着国家对经济宏观调控能力的加强，全国物价涨幅逐渐回落。国家连续多次降低金融机构存款利率，促进了房地产市场的发展；为了控制房价，存贷款利率有所回升，国家连续五次加息。在税收政策方面，国家实行了以征收土地增值税、契税等为主的一系列于房地产有关的税收调节政策，规范了投资者的行为，随着固定方向投资调节税的停征，无疑对西安房地产市场是一大利好。随着产业结构的调整和旧城改造力度的加大以及中国加入世贸组织，建设部确定的2010年综合建设发展纲要的实施等一系列利好因素的影响，西安市房地产市场呈现出

9、良好的发展的势头，地产交易日益活跃，土地价格表现在不同地段、不同行业有着不同程度的上扬。 （二）区域因素影响用地的区域因素有：产业集聚规模、交通便捷度、基础设施水平、环境条件、规划限制等。 区域概况待估宗地位于西安市周至县，周至南依秦岭，北濒渭水，以山曲水折而得名。地处陕西八百里秦川腹地，属西安市辖县。面积2974平方公里，人口63万，辖8镇21乡：二曲镇、哑柏镇、终南镇、马召镇、集贤镇、楼观镇、尚村镇、广济镇、厚畛子镇、四屯乡、侯家村乡、竹峪乡、青化乡、翠峰乡、九峰乡、富仁乡、司竹乡、辛家寨乡、骆峪乡、陈河乡、板房子乡、王家河乡。周至且县位于东经1073910838和北纬33423414之间

10、，属温带大陆性季风气候。年平均气温13.2，降水674.3毫米，日照1993.7小时，无霜期225天。周至自然条件优越，是关中平原著名的大县之一，史称“金周至”。周至地理位置优越，东邻西安，西结宝鸡，南连汉中，北通杨陵。310国道横贯东西，穿境而过，与近在咫尺的陇海铁路并驾齐驱；108国道纵贯南北，将西宝南线、陇海铁路与西宝高速公路紧密相连；北通咸阳国际机场，仅50公里之遥，交通十分便利。 周至县南依秦岭，北濒渭水，地理坐标为东经10739-10838，北纬3342-3414。总面积2956平方千米/2974平方千米。 总人口63万人（2003年）。 周至历史悠久，山水擅关中第一，山川秀丽，风

11、景名胜，文物古迹颇多，人文和自然景观十分丰富，汉家离宫，唐家园林，星罗棋布。道教文化发祥地之一的楼观台是老子讲授道德经之地，世称“天下第一福地”，现有古迹60余处，属国家级重点风景名胜区。黑水河畔的仙游寺，曾任周至县尉的唐代大诗人白居易所做的千古绝唱长恨歌诞生于此，全国重点保护文物法王塔，以隋代佛舍利的出土而扬名海内外。屹立于县城西的“八云塔”为唐代建筑，被国务院批准列入第五批全国重点文物保护单位名单。 “积雪六月天”的秦岭主峰太白山，海拔 3867米 ，原始森林、高山湖泊神奇秀美，珍稀动物种类繁多，素有“北方的西双版纳”、“亚洲动植物园”。还有伯夷、叔奇隐居的首阳山，李白秋访的玉真观，马召南

12、塬的古战场，南通马蜀的古栈道，都蕴留着历史名人的足迹韵事，也留传着神奇美妙的美丽传说，吸引着大批中外宾客观光旅游，县城所在地二曲镇则是因明清哲学家、与孙奇逢、黄宗羲并称三大儒的李顒（号二曲）而得名。 （2）经济发展有耕地487万公顷。物产丰富，以“金周至”著称。粮食作物主要是小麦、玉米、水稻，辅以大豆。经济作物主要是棉花、油菜。蔬菜主产辣椒、莲藕。果品主产苹果、猕猴桃。是我省粮棉和土特产的重要产区之一。周至是农业部列为全国惟一的猕猴桃农业标准化示范县。周至猕猴桃远销乌拉圭、巴西、阿根廷、智利等国。全县建成水库8座，机井5334眼，整治河道12条，平整土地约8667万公顷。林地面积159万公顷，

13、广布于秦岭山区。主要树种有华山松、冷杉、桦、杨、漆等。山货土特产主要有生漆、漆木油、桑蚕茧、蜂蜜、松香、橡子、百合、木耳和扫帚，以及潼蔟藜，党参、山萸肉、大黄、黄连、天麻、柴胡、伏苓等210多种中药材。金丝猴、羚牛产于太白山区，为国家保护的珍贵动物。周至地方工业已形成造纸、机电、化工、食品、建材五大支柱产业，并以市场为导向，陆续生产出一批独具地方特色、走俏海内外的名优产品。周至县已跨入全国黄金生产百强县。（3）气候、河流气候：属暖温带半湿润大陆性季风气候。因地形高差悬殊，南北气候差异较大。山区属湿润区，平原属半湿润区。年平均气温为132，极端最高气温424，极端最低气温181。年均降水量650

14、800毫米。无霜期225天。适宜于多种农作物生长。 河流：境内河流密布，较大的有黑河、田峪河、西骆峪河等15条，多为西南东北流向。最大河流黑河，从源到尾都在境内，是本县独具的水系。已建成的黑河引水工程，将黑河水引进西安城区，解决了城市供水问题。（4）名胜古迹楼观台位于县城东南18千米处的秦岭北麓，是我国道教发祥地之一。台殿内存有唐、宋以来许多著名碑刻。此外，还有仙游寺，法王塔。八云塔、大秦寺塔、老子墓、李颙墓等。仙游寺法王塔因孕育白居易诗作长恨歌而闻名遐迩，为全国重点文物保护单位。地处黑河引水工程中心地带，因施工需求，于1998年7月17日国务院副总理李岚清签署首例国家重点文物法王塔整体原样搬

15、迁令。其中大秦寺塔迄今有1300年历史，塔身偏斜，500个风雨春秋不倒，号称东方斜塔”。 (5)交通状况待估对象通过环山旅游公路，周户公路相互贯通，形成网络，东距西安市中心约70公里，西距宝鸡约120公理，北距国家农科城杨凌18公理，区域内有西安-楼观班车直达、环山旅游专线、县际杨凌-户县、周至-楼观公交线路经过，交通便捷度较好。 (6)基础设施宗地所在区域基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通讯、通路”五通条件，配套较完善。 (7)环境条件待估对象所处区域大气环境质量优良，地下水无污染，环境条件良好。（8）商服繁华度待估对象位于西安市周至县集贤镇殿镇村，区域内有占地639平方公理的秦岭

16、国家植物园、财神文化广场、楼观台国家森林公园、楼观台道文化展示区、信用合作社、派出所等商服设施较为齐全，区域内环境条件良好。（9）规划限制按照周至县城市总体规划，该区域规划为综合区，对待估宗地的利用较为有利。 （三）个别因素 1、土地利用现状 土地用途：综合。土地总面积：92307平方米。 2、宗地基础设施情况 待估宗地红线内已达到“五通一平”条件，即：通上水、通下水、通电、通讯、通路。 通上水：通过自备井供水，保障能力100； 通下水：通入市政管网 通 电：供电网络已经建成，电力保证率为100%； 通 讯：宗地内有直拨电话，网络接入，通讯便利；通 路：宗地通西宝公路，交通便利； 3、临街条件

17、 宗地临街条件较好。4形状、面积宗地呈较不规则矩形。 5. 地形、地质根据周至县城市工程地质资料，地势平坦，坡度0.1%-0.3%，东南部稍高，地质条件良好，地基承载力大于190KPa，属于一般场地。第三部分 土地估价结果及其使用一、 估价依据（一） 法律、法规及国家政策性文件 1、中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）； 2、中华人民共和国土地管理法(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正)； 3、中华人民共和国物权法(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)； 4、中华人

18、民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号，1998年12月24日）； 5、中华人民共和国担保法（1995年6月30日中华人民共和国主席令第50号公布）； 6、国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（【1997】国土【籍】字第2号）； 7、城市房地产抵押管理方法（2001年8月15日第一次修正）； 8、国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知（价费字【1992】597号）。 （二）地方颁布的法规及相关文件 1、陕西省实施办法（1999年11月30日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，2000年1月1日起公布执行）； 2、陕西省人民政府关于印

19、发全省征地统一年产值及区片综合地价平均标准的通知（陕政办发【2010】36号）； 3、陕西省财政厅、陕西省国土资源厅关于耕地开垦费收缴和使用管理有关问题的通知（陕国土资源发【2000】14号）； 4、陕西省物价局、省财政厅关于降低部分建设项目收费标准的通知（陕价费调发【2001】113号）； 5、陕西省水利建设基金筹集和使用管理实施细则（陕政发【1998】68号）； 6、陕西省劳动和社会保障厅、陕西省国土资源厅关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知（陕劳社发【2007】99号）； 7、西安市土地管理局关于印发的通知（市土地籍发【2000】117号）；8、西安市人民政府关于城镇国有土地

20、级别和基准地价更新结果的批复；（三）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001,2001年11月12日）；2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）；3、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 21010-2007,2007年8月10日）。 （四）其他资料1、委托方提供的资料：国有土地使用证；2、估价人员实地勘察调查获取的资料（1）估价对象区域位置图；（2）估价对象现状照片；（3）估价对象所处区域土地利用现状、产业集聚度、基础设施、公用设施、环境状况、规划条件、地质条件等资料；（4）估价对象自身条件资料，

21、包括四至、形状、 地形、宽度、深度等；（5）估价对象所处区域市场交易案例调查表及现状照片。3、受托方掌握的资料（1）西安市社会经济统计资料；（2）西安市城市总体规划资料；（3）西安市城市工程地质资料；（4）西安市基准地价资料。二、 土地估价（一）估价原则本次估价遵循的主要土地估价原则：1、 合法原则土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。2、 替代

22、原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供的服务的效用相当或大体相似时，价格低者吸引需求，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。3、 供需原则供需原则是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争条件下，商品的价格取决于商品的供求关系，供大于求，价格就会降低，反之，价格就会提高。土地与一般商品相比，具有稀缺性和有限性等特性，供给弹性较小，故其价格主要随着市场需求的影响而波动，因此在地价评估时，应充分考虑市场

23、土地需求量变化对地价的影响，从而合理、准确地评估土地价格。4、 变动原则变动原则是指股价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律。准确地评估价格。一般商品的价格，室伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格室在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。5、

24、 谨慎原则谨慎原则要求估价师在存在不确定性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计各种风险和损失，不高估假定未设立优先受偿权力下的市场价值，不低估可能发生的风险。6、最有效利用原则土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估计。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都奢望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地估价是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。估价对象为居住用地，符合区域规划，可以充分发挥土地资产潜力，因此，判断其在现状条件下到达最有效利用并能持续使用。7、多种评估方法相结合的原则

25、地价评估的方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法和基准地价系数修正法等数种方法，由于地产市场发育状况的不同和土地用途的不同，以及受到其他各种因素的影响，各种评估方法适用范围有所不同。在进行地价评估时要根据评估对象实际，充分考虑用地类型和掌握的资料，在选择两种以上较为适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学的土地价格。（二） 估价方法1、选用方法的理由根据中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）,综合用途建设用地使用权价格评估可采用假设开发法、市场比较法和基准地价系数修正法等。 估价对象作为综合用途，根据规划要求，是土地的最佳用途，具有开发价值

26、。根据估价方提供的资料及估价人员的调查，在此区域有房地产交易案例，且市场较稳定，具有巨大的开发潜力，故适宜采用假设开发法进行估价。 估价对象处于西安市基准地价覆盖区内，所处土地级别明确，我们可通过已有的基准地价修正体系对估价对象各项用地条件分析，利用基准地价系数修正法较为便利地测算估价对象地价。综上所述，本次评估根据估价对象的特点和实际状况，采用假设开发法和基准地价系数修正法两种方法，力求合理科学的评出估价对象的建设用地使用权价格。2、估价方法简介（1）假设开发法假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格

27、余额来估算待估土地价格的方法。利用假设开发法测算的基本公式为：V=A-B-C式中：V购置开发场地的价格； A开发完成后的土地总价值； B整个开发项目的开发成本；C开发商合理利润。实际中常用的具体计算公式为：土地价格=开发完成后的总价值-建安费-管理费用-利息-销售费用- 税费-利润-投资者购买待宗地应负担的税费（2）基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。利用基准地价测算宗地地价的公

28、式为：宗地单位面积地价=【基准地价AB(1C) D】E式中：A-修正； B-容积率修正； C区域及个别因素修正系数； D土地开发程度修正； E年期修正。（三）估价结果估价人员在现场勘查和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、开发程度和现状利用条件下，于估价基准日2014年05月14日正常市场条件下的土地使用权价格为：宗地位置：周至县集贤镇殿镇村（107路南）；土地证载面积：92307平方米（折合：138.460亩）；本次评估面积：92307平方米（折合：138.460亩）；单位面积地价：1125元/平方米（折合：75.00万元/

29、亩）；总地价：10385万元；大 写：壹亿零叁佰捌拾伍万圆整。（货币种类：人民币）具体估价结果详见土地估价结果一览表三、估价结果和估价报告的使用（一）估价的前提条件和假设条件 1、估价对象作为综合用地，假设其能得到有效利用，并与周围环境相协调，且产生相应的土地收益； 2、估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、经营活动的正常进行，并保证可持续发展； 3、假设估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场； 4、任何有关估价对象的运作方式及程序符合国家、地方的有关法律、法规； 5、当事双方提供资料完全属实。6、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规的规定。7、估价对象能满足地价定义的设定条件：国有出让综合用地、使用年期为38.5年，开发程度达到宗地外“五通”（供