XX县土地储备项目可行性研究报告

1、XXXXXXXXXXXXXXXXXX 有限公司 2013 年 3 月 可行性研究报告 XXXX 县土地储备项目县土地储备项目 第一章第一章 总总 论论 1.1 项目名称及建设单位项目名称及建设单位 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 XX 县土地储备项目 1.1.21.1.2 项目承办单位及其概况项目承办单位及其概况 项目承办单位：XX 县土地储备交易中心 项目单位法人代表：XXXX 1.1.31.1.3 编制依据及范围编制依据及范围 1、编制依据 （1） 中华人民共和国土地管理法 ； （2） 中华人民共和国环境保护法 ； （3） XX 县县城总体规划 （2008-2020 年） ； （4

2、）XX 县政府工作报告（2013 年 2 月 26 日） ； （5）国家相关政策、法规、文件； （6）项目建设单位提供的有关资料、数据； 2、编制原则 （1）认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部 门及地方的有关法规和设计标准规范等。 （2）实事求是，以现在的县城发展格局为基础，以 XX 县 县城的发展规划为依据，切重县城功能的有效延伸。 （3）根据现在的地块构成，在保证保护环境，保护拆迁区 居民利益的基础上，进行合理分析论证。 3、编制范围 受项目承办单位的委托，并且会同有关单位和相关部门，对 项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在国土、规划 等有关部门已有工作的基础上，根据

3、当地的发展规划，按照建 设项目经济评价方法与参数 、 可行性研究与项目评价 、 投资 项目可行性研究指南以及国家和行业的有关规定，编制了项目 的可行性研究报告。 本可行性研究报告的编制范围包括： （1）项目基本情况； （2）待储备地块概况； （3）土地储备流程； （4）区域条件； （5）规划与市场分析； （6）地质条件与建设条件； （7）环境保护； （8）节能、节水； （9）项目实施进度； （10）项目管理与工程招标； （11）投资分析； （12）财务分析； （13）风险分析。 1.1.41.1.4 项目提出的理由及过程项目提出的理由及过程 XX 县位于 XX 省西南部，其社会经济发展都在快速

4、前进。 全县人民紧紧围绕建设富裕生态和谐 XX 目标，全面落实科学发 展观，用于创新，扎实工作，全面完成了各项任务，经济社会发 展取得了新的成绩： （1）国民经济稳步增长，综合实力显著提高； （2）农业产业化建设再上新台阶，农民收入快速增长； （3）工业经济结构调整取得战略性突破，非公有经济快速 发展； （4）城镇化建设快速推进，承载功能明显提升； （5）生态环境建设成效显著，可持续发展能力进一步增强； （6）民生工程扎实推进，干部群众得到更多实惠； （7）社会事业全面发展，和谐 XX 建设卖出了新步伐； （8）依法行政能力明显提升，政府自身建设得到加强； （9）XX 县全县经济社会实现了跨越

5、式发展，人民群众幸福 指数明显提升。 总之，在全县人民的努力之下，XX 县处处呈现出欣欣向荣 的景象。XX 县人民利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便 利的交通条件，抢抓机遇，掀起了大开放、大开发、大引进、大 建设的热潮，全县的经济发展步入了高速发展的时期。近年来， XX 县不断加强县城基础设施建设。交通邮电等网络四通八达。 南昆铁路穿过 XX 县的西南部 XX 镇，在县内有车站 3 个。南昆 铁路、昆灿高速公路、望安高速公路、南盘江水上运输等交通要 道穿越该镇，公路 324 国道穿过 XX 县的西南部，312 省道横穿 XX 县。县到乡镇的公路网状分布，水路红水河由西至东横贯全 县。县内所

6、有行政村都开通有线电话，无线电话也覆盖到所有的 行政乡镇。另外，县内供电网络遍布全县各个行政村，95%以上 的自然村寨也在 2007 年达到供应照明用电。 随着 XX 县经济的徐萌发展和县城基础设施的配套完善，房 地产项目日趋活跃。为提升 XX 县建设的整体水平，按照 XX 县 县城建设总体规划，XX 县土地储备交易中心受县委、县政府的 委托，拟对 XX 县者楼镇土地共计 683.09 亩实行统一征收储备， 统一规划后在进行挂牌交易，实行公开招标拍卖，政府所得的土 地收益将用于基础设施建设和土地的开发整理。 1.2 土地收储土地收储规模、原则与土地利用规划规模、原则与土地利用规划 1.2.11

7、.2.1 土地收储规模土地收储规模 本项目为 XX 县土地储备项目。其中 2009 年第一批城镇建设 用地一号地块（城市规划区地块编号：1301、1302、13 03、1401、1402、1403、1404）征收集体土地面积 133.50 亩。包括耕地 100.50 亩，建设用地 33.00 亩；2011 年第 一批次城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号：17 01、172、1801、1802、1803、1901、19 02、2001、2002、2003、2101、2102、2103） 征收集体土地面积 336.90 亩。包括耕地 240.90 亩，园地 19.50 亩，未利用土地 76.

8、50 亩；2011 年第二批次城镇建设用地一号 地块（城市规划区地块编号：1601、2104、1501、15 02）征收集体土地面积 212.69 亩。包括耕地 212.69 亩。按土地 类型分，本次土地收储征收耕地共计 554.09 亩，园地 19.50 亩， 建设用地 33.00 亩，未利用土地 76.5 亩。 表表 1.2.1-11.2.1-1 土地征收明细表土地征收明细表 单位：亩单位：亩 名称耕地园地 建设 用地 未利用 土地 合计 2009 年第一批 城镇建设用地 1 号地块 100.50033.00133.50 2011 年第一批 城镇建设用地 1 号地块 240.9019.50

9、076.50336.90 2011 年第二批 城镇建设用地 1 号地块 212.71212.71 合计 554.0919.5033.0076.5683.09 1.2.21.2.2 土地收储原则土地收储原则 (1)依法等价原则； (2)土地效益最大化原则； (3)公平公正原则； (4)主动公开原则。 1.2.31.2.3 土地利用规划土地利用规划 本项目土地征收用于收储，便于统一管理与规划。 1.3 项目总投资及资金筹措项目总投资及资金筹措 1.3.11.3.1 项目总投资项目总投资 项目总投资 20092 万元，其中:征地补偿费用：5102 万元； 房屋征收补偿费用：3701 万元 ；“五通一

10、平”费用 7276 万元； 预备费 1704 万元；建设期利息 1344 万元;其它费用 965 万元。 详见“总投估算表”。 1.3.21.3.2 资金筹措资金筹措 初步估算，项目总投资约为 20092 万元，融资方案：建设单 位自筹资金 6092 万元，占项目总投资的 30.32%，银行贷款 14000 万元，占项目总投资的 69.68%。详见“总投估算表”。 1.4 主要经济技术指标主要经济技术指标 序号项目单位数量备注 一地块面积亩 683.09 1.1 农用地亩 606.59 耕地、园地 1.2 未利用土地亩 76.50 二项目投资费用万元 20092 三+四*+八 三征地补偿费用万

11、元 5102 3.1 征地费万元 1358 1.99 万元/亩 3.2 社保资金万元 546 8000 万元/亩 3.3 青苗补偿费万元 1278 2.3 万元/亩 3.4 新增建设用地使用费万元4330.667 万元/亩 3.5 耕地开垦费万元 554 1.00 万元/亩 3.6 契税万元 102 0.15 万元/亩 3.6 耕地占用税万元 720 1.3 万元/亩 3.7 征地管理费万元 109 0.16 万元/亩 四房屋征收补偿费万元 3701 4.1 框架结构万元 212 3173 元/平米 4.2 粘土砖混结构万元 1327 2981 元/平米 4.3 石混结构万元 343 2286

12、 元/平米 4.4 土木结构万元 82 1580 元/平米 4.5 木瓦结构万元 352 1353 元/平米 4.6 简易结构万元 513 1069 元/平米 4.7 搬迁费、临时安置费（两 年） 万元 872 25 元/月 五“五通一平”费用万元 7276 5.1 场地平整及边坡工程万元 2732 4 万/亩 1.5 结论及建议结论及建议 1 1、结论、结论 搞好环境建设，促进城乡统筹发展，实现人与自然的和谐， 是建设和谐社会的客观要求，同时也是推进城乡统筹发展的要求。 该项目通过土地征收与规划，使土地得到集中合理利用，改善社 会资源环境，为社会公众提供了良好的公共产品和公共服务，是 社会进

13、步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。该项目将 有力促进和提高 XX 县现代化水平和文明程度，项目的社会互适 性明显，社会效益显著，有利于改善土地资源浪费现状，缓解贫 富差距，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济 社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会 建设，推进城乡统筹发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。 综上所述本项目符合 XX 县县城发展的总体规划，项目选址 5.2 供水、排水工程费用万元 596 210 万/公里 5.3 供电、供气工程费用万元 767 270 万/公里 5.4 通讯及网络工程费用万元 398 140 万/公里 5.5 道路工程费用

14、万元 2783 980 万/公里 六预备费万元 170410% 七建设期贷款利息万元 1344 基准利率 八其他费用万元 965 合理，外部建设条件好，报告所提出的项目方案规模适中、合理、 可靠。无论是从项目的必要性和方案，还是从社会效益方面看， 该项目均是可行的。该项目均是可行的。 2 2、建议、建议 （1）项目建设过程中应尽可能的注重环境保护与能源节约。 （2）在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理 机构，加强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标 准建设并及时投入使用，尽快发挥项目应有的效益。 （3）为保证项目能够顺利、稳妥地实施，应积极争取政府 在政策、财政等多方面的支

15、持，使本项目能够有足够的资金和政 策保证。 第二章第二章 待收储地块概况待收储地块概况 2.1 待储备地块位置和形状、面积待储备地块位置和形状、面积 本项目为 XX 县土地储备项目。其中 2009 年第一批城镇建 设用地一号地块（城市规划区地块编号：1301、13 02、1303、1401、1402、1403、1404）征收集体土 地面积 133.50 亩。包括耕地 100.50 亩，建设用地 33.00 亩； 2011 年第一批次城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号： 1701、172、1801、1802、1803、1901、19 02、2001、2002、2003、2101、2102、

16、2103） 征收集体土地面积 336.90 亩。包括耕地 240.90 亩，园地 19.50 亩，未利用土地 76.50 亩；2011 年第二批次城镇建设用地一号 地块（城市规划区地块编号：1601、2104、1501、15 02）征收集体土地面积 212.69 亩。包括耕地 212.69 亩。按土地 类型分，本次土地收储征收耕地共计 554.09 亩，园地 19.50 亩， 建设用地 33.00 亩，未利用土地 76.5 亩。 本项目收储土地共计 683.09 亩，扣除道路及公益事业用地 面积后，实际可出让土地面积 489.93 亩，不可出让土地面积 193.18 亩。 表表 2.1.1-1

17、2.1.1-1 各块土地征收明细表各块土地征收明细表 单位：亩单位：亩 名称耕地园地 建设 用地 未利用 土地 合计 2009 年第一批 城镇建设用地 1 号地块 100.50033.00133.50 2011 年第一批 城镇建设用地 1 号地块 240.9019.50076.50336.90 2011 年第二批 城镇建设用地 1 号地块 212.69212.69 合计 554.0919.5033.0076.50683.09 2.2 项目区内土地权属项目区内土地权属 本项目收购储备土地权属类别有农用土地及未利用土地。其 中：农用土地 606.59 亩，未利用土地 76.50 亩，共计 683.

18、09 亩。 2.3 地形、地质状况地形、地质状况 项目选址位于 XX 省 XXXXXXX 自治州 XX 县。XX 县地处 云贵高原向广西低山丘陵过渡的高原边沿斜坡、珠江上游南、北 盘江交汇的三角地带。该县东靠望谟、西接安龙，北部与贞丰县 相邻、南面与广西壮族自治区的乐业、田林、隆林三县以南盘江 隔河相望。地理位置东经 1052710612、北纬 243825 19之间。东西长 76KM，南北宽 73KM。全县总面积 2596.70KM，辖 5 乡 9 镇，123 个村，11 个居委会，994 个村 民小组。 2.4 待储备地块地上附着物待储备地块地上附着物 由于待储备地块中有农用地、未利用土地

19、，其中大部分为农 用地，所以待储备地块的地上附着物有大量农作物需进行补偿， 具体情况见下表： 表表 2.4-12.4-1 待储备地块地用地现况待储备地块地用地现况 序号项目数量（亩）面积（）备注 1 农用地 606.59.69 耕地、园地 2 未利用土地 76.551000.26 2.5 基础设施、市政建设条件基础设施、市政建设条件 XX 县的基础设施条件正在发生日新月异的变化。 县内所有 行政村都开通有线电话，无线电话也覆盖到所有的行政乡镇。另 外，县内供电网络遍布全县各个行政村，95%以上的自然村寨也 在 2007 年达到供应照明用电。居民收入稳步增长，物质文化生 活条件有了较大的提高。

20、医疗卫生与社会保障体系初步完善， 新型农村合作医疗覆盖面达到 95%，城镇居民基本医疗保险、农 村低保制度全面建立。农村水、电、路等基础设施和城乡住房保 障、社会治安等领域基本完善，社会安定团结。 第三章第三章 土地储备流程土地储备流程 土地储备交易是指 XX 县土地储备交易中心受县委、县政府 的委托，根据土地储备计划，对 XX 县规划区范围内的土地使用 权以不同形式将其纳入政府土地储备库的行为。分为以下三种形 式： 1 1、收购储备、收购储备 凡规划范围内符合规定的国有土地，均可由 XX 县土地储备 交易中心进行收购。其基本操作程序见下图： （1）受理申请：对土地使用权人提出的收购申请，XX

21、 县土 地储备交易中心在认定符合收购条件后，正式予以受理。受理须 要求申请人提交收购申请书、法人资格证书、授权委托书、营业 执照、土地使用权合法证明、房屋使用权合法凭证、宗地图纸、 单位主管部门意见等相关资料。 （2）前期调查：受理土地使用权人的申请后，搞好土地及 地上建筑物与附着物权属、土地与房屋面积、四至范围、土地现 状及用途、收购所需费用等方面的调查。 （3）拟制方案：根据调查的情况，XX 县土地储备交易中心 在征求规划部门意见并搞好评估测算的基础上，拟制收购方案。 受理申请前期调查拟制方案上报会审 测图确权入库管理合同履行签订合同 （4）上报会审：将收购方案及土地收购审批表上报国土资

22、源局集体会审讨论通过。对特殊地块的收购，报往相关部门批准。 （5）测图确权：方案批准后，由 XX 县土地储备交易中心 会同国土资源局有关科室进行实地勘测、绘图，明确土地权属。 （6）签订合同：在完成以上程序后，与原土地使用权人签 订国有土地使用权收购合同 。合同主要内容包括宗地位置、 面积、用途及权属依据，土地收购补偿费用及其支付方式与期限， 交付土地的期限与方式，违约责任与纠纷处理方式等。 （7）合同履行：按照合同约定，双方履行各自的权利与义 务。主要包括收购补偿费的支付，土地及地上附属物权属的变更、 土地交付等。 （8）入库管理：土地使用权人将土地交付后，XX 县土地储 备交易中心将其纳入

23、政府土地储备库，填写储备土地入库登记 表 ，并按储备土地地块管理暂行办法进行管理。 2 2、收回储备、收回储备 收回储备是指 XX 县土地储备交易中心将法律规定应当收回 或土地使用权人暂无开发能力申请收回，或城镇建设发展调整规 划需要收回的地块依法收回，使之进入政府土地储备库的行为。 其基本操作程序见下图： 前期调查拟定方案上报会审下达决定 支付补偿入库管理权属变更 （1）前期调查：对应当收回或申请收回的土地，由 XX 县 土地储备交易中心会同国土资源局相关科室对拟收回地块进行实 地调查取证。调查内容主要有：土地利用现状、地上附着物情况、 土地使用权人意见、收回的理由及该宗土地的资料图纸等。

24、（2）拟制方案：根据调查的情况，XX 县土地储备交易中心 会同国土资源局相关科室拟制具体的收回方案。方案主要内容包 括土地利用现状、收回方式及依据、补偿方案等。 （3）上报会审：将收回方案上报国土资源局集体会审，并 按照批准权限，上报上级有权机关审批。 （4）下达决定：方案批准后，县国土资源局根据政府和上 级国土部门授权，向土地使用人下达土地使用权收回的决定。对 无偿收回的土地，由国土资源局法规监察部门按行政处罚程序办 理。 （5）支付补偿：对有偿收回的土地，由 XX 县土地储备交 易中心向原土地使用权人支付补偿费。 （6）变更权属：土地收回后，国土资源局注销该地块的土 地使用权证，XX 县土

25、地储备交易中心将其纳入政府土地储备库， 并对外公告。 （7）入库管理：对入库后的土地，填写土地入库登记表 ， 由 XX 县土地储备交易中心按有关规定进行管理。 3 3、征用土地、征用土地( (新增建设用地新增建设用地) ) 征用土地储备是指 XX 县土地储备交易中心根据土地利用总 体规划、县城建设总体规划、土地利用年度计划、土地市场需求， 为强化政府土地资本营运后劲而将县城规划区范围内的集体土地， 统一征为国有并将其纳入政府土地储备库的活动。其基本操作程 序见下图： （1）拟定方案：XX 县土地储备交易中心会同县规划部门对 拟征用的集体土地进行现场查看，明确拟征土地位置及用途。根 据规划部门的

26、选址意见，由储备交易中心拟制统一征地方案。 （2）前期调查：XX 县土地储备交易中心会同县国土资源局 及相关科室对土地进行实地勘测、明确土地权属、对所征用土地 的现状及地理位置、征地拆迁基本情况进行调查。 （3）上报会审：将征地方案提交市国土资源局集体会审并 讨论通过。 （4）资料准备：市国土资源储备中心会同市国土资源局相 关科室准备报批图件资料。 （5）上报审批：储备中心会同县国土资源局相关科室，依 据征地审批权限，将征地报批资料报有权机关批准。重建基地用 地资料一并报批。征地过程中的各项税费项目，由国土资源储备 拟定方案前期调查上报会审资料准备 上报审批入库管理征拆补偿缴征地税 中心一并缴

27、纳。 （6）上缴有关税费：XX 县土地储备交易中心按照审批要求， 及时上缴征地相关税费。 （7）征地拆迁补偿：根据审批文件，XX 县土地储备交易中 心委托县拆迁事务处对被征用地块进行土地、地上建筑物、附着 物拆迁补偿和劳动力安置补偿。补偿费由 XX 县土地储备交易中 心按财政局投资评审中心征地拆迁项目预决算进行统一支付。 （8）入库管理：征地拆迁补偿完毕后，征地拆迁事务处将 被征用土地 XX 县土地储备交易中心，进入政府土地储备库，由 储备交易中心填写土地入库登记表 ，并按有关规定进行管理。 第四章第四章 区域条件区域条件 4.1 区域基本情况区域基本情况 1 1、地貌、地质及水文条件、地貌、

28、地质及水文条件 本项目位于 XX 省黔西南 XX 县。XX 县地处云贵高原向广西 低山丘陵过渡的高原边沿斜坡、珠江上游南、北盘江交汇的三角 地带。该县东靠望谟、西接安龙，北部与贞丰县相邻、南面与广 西壮族自治区的乐业、田林、隆林三县以南盘江隔河相望。地理 位置东经 1052710612、北纬 24382519之间。东西长 76KM，南北宽 73KM。全县总面积 2596.70KM。最高海拔 1634 米，最低海拔 301 米。西北大部分地区海拔在 900 米 1200 米之间，中部 900 米左右，东南部 400600 米之间。 XX 县属珠江水系南、北盘江干流区。全县共有南、北盘江 支流流域

29、面积 10KM以上的河流 27 条， （其中流域面积在 20KM以上的河流 15 条） ，支流总长 363.3KM，流域面积 2021KM，河网密度为 157.7M/KM，年径流量 13.7 亿 m，常 年水资源总量 13.33 亿 m。这些河流分别向南或东南汇入南盘 江、向东北汇入北盘江。南、北盘江分别从县境南面和东北边沿 在双江口会合汇入红水河。在流域面积在 20KM以上的 15 条支 流中，主要的一级支流有殃坝河、者楼河和大田河外，其余 14 条支流均为雨源性河流，洪枯流量变化大，河流穿行于深山峡谷， 水能资源较为丰富。县域东、东南大部属于国家重点大型工程龙 滩电站库区，西南部 XX 镇

30、建有平班电站库区。 2 2、交通条件、交通条件 南昆铁路穿过 XX 县的西南部 XX 镇，在县内有车站 3 个。 南昆铁路、昆灿高速公路、望安高速公路、南盘江水上运输等交 通要道穿越该镇，公路 324 国道穿过 XX 县的西南部，312 省道 横穿 XX 县。县到乡镇的公路网状分布，水路红水河由西至东横 贯全县。 3 3、气候、气候 境内气候属亚热带温暖湿润季风气候，年均气温 19.7，极 端最高气温 36.5，极端最低气温为零下 4，多年平均无霜期 为 345 天，年均降水量 1035 毫米。主要特点是冬无严寒，夏季 炎热，夏湿春干，雨热同季，春暖早、秋凉迟。 全年日照时数 1514.6 小

31、时。水果品质好，牲畜数量多，林 木生长快，除杉木外，主要树种还有细叶云南松、油桐、油茶、 丝栗栓皮栎、江南油杉、红椿等。森林覆盖率 14.9%。 4 4、其他基础设施条件、其他基础设施条件 项目区各项基础设施包括水利、电力、通讯等相关市政基础 设施建设完善。完全可以满足项目需要。 4.2 区域经济条件与资源条件区域经济条件与资源条件 1 1、经济条件、经济条件 在州委州政府和县委县政府的坚强领导下，在县人大、县政 协的监督支持下，县政府团结带领全县人民，认真贯彻落实中央、 省州一系列重大决策部署，积极应对经济运行中的新情况、新问 题，开拓创新，真抓实干，全面完成或超额完成了县政府确定的 各项目

32、标任务，全县经济持续平稳增长，各项事业协调发展，社 会和谐稳定。 2012 年全县完成生产总值 17.54 亿元，增长 15.3%；全社 会固定资产投资 17.26 亿元，增长 64.8%；财政总收入 2.55 亿 元，增长 40.32%；公共财政收入 1.65 亿元，增长 96.05%；全 年财政支出 12.21 亿元，增长 28.09%；农民人均纯收入达 3960 元，增长 19.4%；城镇居民人均可支配收入 14936 元，增长 19.8%；社会消费品零售总额 2.1 亿元，增长 19.47%；金融机 构各项存款余额 28.19 亿元、贷款余额 16.8 亿元，分别增长 25.18%和

33、16.92%。 2012 年开工实施 500 万元以上项目 71 个，完成投资 14.49 亿元。 争取国家、省州专项资金 5.03 亿元，增长 37%，确保了一大批 民生及基础设施项目顺利实施。工业园区道路、供电、供水等基 础设施不断完善，已入驻我县工业企业 9 家，其中南华糖厂已开 榨投产，岩架造船厂、冗洪石材加工厂、德隆水泥厂、活性炭厂、 可降解地膜厂、方解石加工厂等工业项目稳步推进。2012 年工 业项目投资达 6.1 亿元，同比增长 42.98%；全部工业增加值 1.81 亿元，同比增长 17.1%。完成坡妹至岜达、暗井至交关、丫 他至洛省、双江至荣丁 4 条共 41.17 公里通村

34、油路和 2011 年度 9 条 89 公里通村公路建设，建成路雄、坝把、板碰等 19 个便民 码头和秧坝客运站；启动实施 10 座农村公路桥梁建设，其中八 信桥、坝法桥、冗袍桥等 6 座桥梁已建成投用；开工建设南俄至 茶园(冗渡至庆坪段)、花冗至荣庆、烈士塔至央平、十一公桩至 文达、双江至坝纳、丫他至板其、者王至秧亚 7 条 107.5 公里通 村油路；完成百口德政桥形象进度 96%。实施了一批水利水保、 农村饮水安全、城镇防洪、粮田水利、病险水库除险加固、中小 河流治理、冬修水利、节水改造等工程，解决了 71 个村组 26 所 学校 3.43 万人农村饮水安全和 6523 亩农田灌溉；XX

35、水库、丫 他水库、三岔河水库的前期工作顺利推进。实施“一事一议”项目 110 个，完成进组路硬化 65 公里、人行步道硬化 33 公里，建成 便民桥 1 座、垃圾池 13 个、文化场所 2 个，安装太阳能路灯 609 盏。建成县城区空气质量自动监测站，完成垃圾填埋场和污 水处理工程建设，在者楼镇东风村浪沙组、丫他镇坪位村新建 19 个垃圾收集池，完成县城者楼河南岸人行道改造、部分屋面 小青瓦更换、纳广小区广场改造、布依广场和步行街维修，秧坝 小城镇建设初见成效，坡妹小城镇建设稳步推进，城镇化率达 21.21。移民安置点基础设施不断完善，库岸失稳人口搬迁安 置顺利完成，安全饮水、道路硬化、机耕道

36、建设和产业发展等后 期扶持项目顺利推进。完成岩架镇洛王村外磨组、者楼镇东风村 及羊场村、秧坝镇板用村村庄整治工程和 5667 户农村危房改造， 农村村容村貌、农民居住条件得到改善。组织实施者楼镇大规模 土地整治项目、八渡镇乃言和弼佑乡秧兵土地整理项目，整治土 地 1.42 万亩，新（维）修河堤 14.7 千米、水渠 27 千米、机耕 道 22 千米、生产便道 19.6 千米，新增耕地 475 亩。对县内非法 采矿进行治理整顿，进一步规范矿业秩序。司法、工商、统计、 金融、盐务、物价、宗教、气象、老龄、档案、地方志、妇女儿 童、食品药品监督等方面工作也取得了新的成绩。 2 2、资源条件、资源条件

37、 XX 县位于桂西北乐业金矿，高龙马雄金矿田，滇东南 富源、罗平金矿区和 XX 省西南部诸金矿田所组成的金三角成矿 区，也称滇、黔、桂金三角地区，境内蕴藏着丰富的黄金矿产资 源。全县十四个乡（镇）中现己探明有七个乡（镇）蕴藏着黄金 矿产，这七个乡（镇）分别是：XX 镇、丫他镇、者楼镇；冗渡 镇、岩架镇、庆坪乡、百口乡。目前已探明储量 23 吨，90%以 上是原生矿，其分布大致是：丫他磺厂沟金矿区的原生矿体 13.13 吨，纳板窟窿南翼的板其矿区原生矿体 6.90 吨，百地矿区 2 吨。其他氧化矿体据推测约为 23 吨左右，主要分布在者楼 镇、冗渡镇、岩架镇、庆坪乡等乡（镇） 、一带。 目前，X

38、X 省 l15 地质大队根据初探报告，在 XXEW（东西） 向造山型构造带中的纳板窟窿南、北翼发现一大型金矿田一板其 金矿田纳板金山矿区，矿区长 6500 米，平均品位为 68 克/吨； 该矿区位于黔西南州 XX 县境内，为 XX 具丫他镇所辖。矿区位 于 XX 县城西约 40 公里处，距离丫他镇 21 公里，处于大地构造 位置为云南弥勒师宗一 XX 兴义大断裂云南右江造山带边缘斜 坡至深水相位的“卡林型”金矿，因其微细粒浸染型金矿基本地质 特征与美国内华达州卡林镇林恩矿区产出的金矿相似，故称“卡林 型”金矿。据初步推测，板其金矿田纳板金矿山矿区的远景资源量 估算为：A+B 级资源总量 6.9

39、0 吨以上。其他如岩架、百口、庆 坪、XX 等乡镇均育成矿反映，现巳开采的金矿占近 40 个。年黄 金社会产量在 6000 两左右。 第五章第五章 规划与市场分析规划与市场分析 5.1 总体规划条件总体规划条件 1 1、县城定位、县城定位 XX 县作为全县经济、文化、教育和交通的中心，在全县的 经济发展中占据关键地位。根据 XX 县人民政府相关政策，为了 加强 XX 县的经济和社会发展，XX 县将者楼镇作为发展对象， 将其打造成为符合 XX 县经济和社会发展的新型农村。 2 2、县城规划、县城规划 XX 县城作为全县的的中心，在县城规划上，通过县国土资 源局的规划批准，按照 XX 县地理特征，

40、坚持“坚持发展特色、突 出布依元素”的原则，一手抓县城建设，一手抓小城镇建设。树立 多渠道融资经营城镇的理念，力争融资 3 亿元以上投入城镇基础 设施建设。启动县城新老城区连接通道建设，缓解县城交通压力。 全力推进纳福新区建设，2013 年 6 月底完成第一期路网工程， 年内完成第二期路网工程，力争年底启动第三期路网工程，10 月底完成纳福广场建设，启动建设县便民服务中心。推进旧城改 造，重点抓好东风片区开发建设。结合实施扶贫生态移民工程和 省州小城镇建设工程，重点抓好坡妹、秧坝、冗渡、丫他 4 个乡 镇的小城镇建设，启动岩架旅游乡镇建设。 5.2 待储备地块的规划可行性分析待储备地块的规划可

41、行性分析 1 1、储备地块的规划及其可行性、储备地块的规划及其可行性 本次项目规划收储地块 XX 县者楼镇位于 XX 县县城规划区 范围内，符合 XX 县土地利用规划和 XX 县县城总体规划。同时 对用地强度做出了具体要求，并且同意按规划蓝线范围内进行土 地统征。 规划建设的商服、住宅地块的建设目标主要是为了美化该地 块周边地区的环境。满足县城居民对房屋居住的需求，同时，更 好的实施 XX 县县城总体规划，并承担起该地块在县城规划中的 职能要求。按照功能有机组合原理，合理细分用地，一方面遵循 土地市场经济原则；另一方面有利于该地区综合环境的形成。力 争创建一个多样化、有文化认同感的社会群体，创

42、造丰富多彩、 富有特色的新景观风貌，体现 XX 县新区形象，逐步形成和睦、 进取的新型社区，力争环境优美，做到经济效益和社会效益的有 机统一。 规划建设的商服、住宅地块的规划策略主要是立足区位优势， 是开发建设与环境保护及可持续发展有机融合。周边环境的改造 升级，将使周边环境及基础设施逐步改善。项目区的环境和区位 优势还有很大的提升空间，能吸引更多的投资商进行投资开发建 设。 2 2、待储地块最佳利用分析、待储地块最佳利用分析 XX 县近些年来的发展，现在已经取得了较好的发展时机， 其原因如下： （1）XX 县城镇化建设快速推进，项目建设是进一步加快 XX 县城镇化建设的需要。 截至 2012

43、 年底，XX 县城镇化建设快速推进，承载功能明显 提升。城建重点工程完成年度计划任务，2012 年开工实施 500 万元以上项目 71 个，完成投资 14.49 亿元。争取国家、省州专 项资金 5.03 亿元，增长 37%，确保了一大批民生及基础设施项 目顺利实施。工业园区道路、供电、供水等基础设施不断完善， 已入驻我县工业企业 9 家，其中南华糖厂已开榨投产，岩架造船 厂、冗洪石材加工厂、德隆水泥厂、活性炭厂、可降解地膜厂、 方解石加工厂等工业项目稳步推进。2012 年工业项目投资达 6.1 亿元，同比增长 42.98%；全部工业增加值 1.81 亿元，同比增长 17.1%。 （2）XX 县

44、社会经济发展取得重大突破，但城乡差距较大， 项目建设是 XX 县推进城乡统筹发展的需要。 XX 县第十六届人民代表大会第四次会议政府工作报告中指 出 XX 县县委、县政府将坚持规划引领、产业支撑、民生优先、 城乡均等的发展原则，顺应经济社会发展和人口转移趋势，加快 推进工业化、城镇化、产业化和公共服务均等化，做强县城、做 大集镇、做好社区，引导农民向县城、重点镇和中心村集中，工 业向园区集中，农业向产业化集中，土地向规模经营化集中。坚 持建管并举不动摇，切实加强城乡基础设施建设，加快推进城镇 化进程。一是抓规划。突出规划的龙头和基础作用，完成纳福新 区控制性详规修编。注重城乡规划法宣传，严格建

45、设用地审批程 序，加大巡查执法力度，加强“两违” 清理整治工作，坚决维护规 划的连续性、权威性、严肃性。二是抓建设。坚决贯彻落实州委 州政府决策部署，积极配合做好临港经济开发试验区建设。按照 “坚持发展特色、突出布依元素”的原则，一手抓县城建设，一手 抓小城镇建设。树立多渠道融资经营城镇的理念，力争融资 3 亿 元以上投入城镇基础设施建设。启动县城新老城区连接通道建设， 缓解县城交通压力。全力推进纳福新区建设，6 月底完成第一期 路网工程，年内完成第二期路网工程，力争年底启动第三期路网 工程，10 月底完成纳福广场建设，启动建设县便民服务中心。 推进旧城改造，重点抓好东风片区开发建设。结合实施

46、扶贫生态 移民工程和省州小城镇建设工程，重点抓好坡妹、秧坝、冗渡、 丫他 4 个乡镇的小城镇建设，启动岩架旅游乡镇建设。抓好保障 性住房建设，建成廉租住房 56 套、公共租赁房 329 套、教师公 租房 200 套，改造农村危房 3698 户、城市棚户区 50 套。三是 抓管理。加强城镇常态管理，深入实施“整脏治乱”，严格执行“门 前三包”制度，积极做好卫生县城、文明县城创建工作。积极探索 创新小区物业管理模式，引入市场竞争机制，不断加强住宅小区 管理，着力解决突出问题，努力创建和谐安宁的居住环境。项目 建设正是推进城乡统筹发展的一大举措，有利于 XX 县实现全县 范围内的城乡统筹发展。 3

47、3、待储备地块的规划情况及其具体数据、待储备地块的规划情况及其具体数据 根据以上的县城定位和规划设计，现将待储备土地拟规划情 况如下： （一）土地出让面积预测（一）土地出让面积预测 土地储备开发项目储备土地总面积 683.09 亩，扣除道路及 公益事业用地面积后，实际可出让土地面积 489.93 亩，不可出 让土地面积 193.16 亩，具体详见下表： 土地出让面积表土地出让面积表 序 号 储备地名称 储备面积 （亩） 可出让 面积 （亩） 不可出 让 面积 （亩） 备 注 1 2009 年第一批 城镇建设用地 1 号地块 133.50117.4116.09 商业、住宅用地不可出 让面积约占商

48、业、住宅 用地储备面积 12% 2 2011 年第一批 城镇建设用地 1 号地块 336.90230.27106.63 商业、住宅用地不可出 让面积约占商业、住宅 用地储备面积 32% 3 2011 年第二批 城镇建设用地 1 号地块 212.69142.2570.44 商业、住宅用地不可出 让面积约占商业、住宅 用地储备面积 33% （二）土地出让收入预测（二）土地出让收入预测 结合 XX 县近期出让的实际情况，该区域土地分期推出后， 预计：商住用地 140.00 万元/亩；预计可实现土地出让收入 68590.20 万元（具体详见储备土地出让预测表 ） ，除去土地 整治成本和国家计提部分后，

49、可实现收益 49214.69 万元，亩均 收益 100.45 万元，具体详见下表： 20132013 年年 XXXX 县土地收储项目收入测算表县土地收储项目收入测算表 单位单位: :亩亩/ /万元万元 序序 号号 项目项目2015 年2016 年2017 年合计合计 1 出让面积(亩) 244.97 127.38 117.58 489.93 2 出让均价（万元） 140140140 3 预计出让收入 34295.80 17833.20 16461.268590.20 4 国有土地出让收益基金 3*5% 1714.79 891.66 823.06 3429.51 5 土地整治成本 7973.16

50、 4145.90 3826.94 15946.00 6 出让收益 345 24607.85 12795.64 11811.20 49214.69 7 上缴省级财政部分 6*10% 1476.47 767.74 708.67 2952.88 8 上缴市级财政部分 6*20% 4921.57 2559.13 2362.24 9842.94 9 县级可分配土地出让收益 （678） 18209.81 9468.77 8740.29 36418.87 10 提取农业综合开发基金 9*20% 3641.96 1893.75 1748.06 7283.77 11 提取廉租房建设基金 （910）*10% 14

51、56.78 757.50 699.22 2913.51 12 失地农民社会保险基金 （910）*5% 728.39 378.75 349.61 1456.75 13 土地复垦基金 （910）*20% 2913.57 1515.00 1398.45 5827.02 14 水利基金（910）*12% 1748.14 909.00 839.07 3496.21 15 教育基金（910）*10% 1456.78 757.50 699.22 2913.51 16 出让净收益 （910111213 1415） 6264.17 3257.26 3006.66 12528.09 17 项目净现金流 （4+5+

52、16） 15952.13 8294.82 7656.66 31903.60 5.3 土地收储出让计划土地收储出让计划 结合 XX 县国民经济和社会发展实际，对储备的地块拟从 2015 年 1 月至 2017 年年底出让完毕，且 2015 年出让量不低于 总出让面积的 49%，2016 年出让量不低于总出让面积的 24%， 以逐年递减。 储备土地出让进度表储备土地出让进度表 出让面积出让时间地块位置出让面积(亩)占比 2015 者楼镇 244.9750% 2016 者楼镇 127.3826% 489.93 亩 2017 者楼镇 117.5824% 合计 489.93100% 5.4 储备土地开发

53、计划储备土地开发计划 1 1、收储土地收购与整理、收储土地收购与整理 2013 年 1 月至 2014 年年底完成收储土地的征收与前期开发 整理工作。 2 2、土地收储开发融资计划、土地收储开发融资计划 在充分虑财政的前提下，利用有限的资金进行开发。项目总 投资 20092 万元，自筹 6092 万元，向银行贷款融资 14000 万元。 5.5 社会市场效益分析社会市场效益分析 1 1、市场需求分析、市场需求分析 (1)(1)市场现状分析市场现状分析 作为县府所在地，随着城市基础设施建设步伐加快，使中心 城市的聚集、辐射、拉动作用日益凸显。 (2)2013(2)2013 年投资预测年投资预测

54、2013 年开发建设将整体呈现持续、稳定、健康、良好的发 展态势。 第一，国民经济的发展，居民收入增加。近年来，生产总值 快速增长。 第二，XX 县经济在未来几年内的快速发展。按照县委、县 人民政府的战略构想，城市规模发展提速扩容，未来几年内，城 市人口将增长。 第三、随着县委、县人民政府优势资源转换、引进大企业大 集团战略的实施，不少大企业集团纷纷入落户我县。因此，县委、 县人民政府紧抓机遇，进一步加大基础设施投入，改善投资环境， 加大招商引资力度，这必须带来大量用地需求。 第四，城市总体规划的修编。未来 XX 县的发展将由现在的 农业县逐步转向工业发展县，发展工业用地和商业用地。 2 2、

55、还贷款能力分析、还贷款能力分析 储备土地总投资 20092 万元，自筹 6092 万元，向银行贷款 融资 14000 万元。土地储备出让总收 68590.2 万元，扣除国家 计提和土地整治成本后，收入 49214.69 万元。收入大于总投资， 具有还贷能力。 3 3、土地储备资金管理、土地储备资金管理 土地储备资金管理，严格按照财政部、国土资源部土地储 备资金管理办法 （财综字200717 号）执行。所举借的贷款只 能专项用于本储备土地，包括土地征收、和土地开发相关的费用 以及贷款和利息，接受财政、国土、审计部门和借款银行的监督 检查。 5.6 规划分析结论规划分析结论 本规划符合 XX 县规

56、划，项目选址合理，外部建设条件好， 报告所提出的项目方案规模适中、合理、可行。 第六章第六章 地质条件与建设条件地质条件与建设条件 6.1 工程地质条件工程地质条件 XX 县位于 XX 省黔西南 XX 县。XX 县地处云贵高原向广西 低山丘陵过渡的高原边沿斜坡、珠江上游南、北盘江交汇的三角 地带。该县东靠望谟、西接安龙，北部与贞丰县相邻、南面与广 西壮族自治区的乐业、田林、隆林三县以南盘江隔河相望。地理 位置东经 1052710612、北纬 24382519之间。东西长 76KM，南北宽 73KM。全县总面积 2596.70KM。最高海拔 1634 米，最低海拔 301 米。西北大部分地区海拔

57、在 900 米 1200 米之间，中部 900 米左右，东南部 400600 米之间。 6.2 气候条件气候条件 境内气候属亚热带温暖湿润季风气候，年均气温 19.7，极 端最高气温 36.5，极端最低气温为零下 4，多年平均无霜期 为 345 天，年均降水量 1035 毫米。主要特点是冬无严寒，夏季 炎热，夏湿春干，雨热同季，春暖早、秋凉迟。 6.3 交通条件交通条件 项目所在地交通较为便利，人流和各种车辆混合流动，对项 目建设有一定的不利影响，项目所在地周边有少量构筑物，视野 比较开阔，环境状况良好，适合项目实施。 6.4 公共设施条件公共设施条件 该项目所在地位于 XX 县，属于市政公用

58、设施建设规划覆盖 范围，水、电、通讯、有线电视等公用设施可就近接入，高低压、 通信、有线电视、供排水、等市政基础设施配套齐全，基本可以 满足项目建设需要，已完全具备项目建设条件。 1、道路交通条件道路交通条件： 312 省道穿境而过，且公路道路情况良好，交通设施较为便 利，可以满足工程项目建设和运营的运输需要。 2 2、供水：供水： 该项目用水可通过铺设的市政供水主干管接入，能够保证该 项目用水需求。 3 3、排水：排水： 该项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别排入 市政雨水和污水管网系统。 4 4、供电：供电： 该项目区有公用变电站的变压器，可根据实际需要适当扩容, 保障项目用电需

59、求。 5 5、通讯：通讯： 项目区全国直拨程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区域， 可满足项目固定和移动通讯要求。 6.5 施工条件施工条件 该项目区规划为商住用地需要进行征收和补偿，有一部分建 筑物，附属物需要清理， “五通一平”投资额较大。 1、土方：该项目区地形起伏不大，施工期不需在项目建设 地点进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填 的需要，挖方填方基本平衡。 2、砂、石料：工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周 边道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。 3、主要材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可 由当地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商业混凝土。 第七章

60、第七章 环境保护环境保护 7.1 项目区域环境现状项目区域环境现状 项目所在区域空气、声环境质量现状良好，适合本项目的实 施，但在设计、施工过程及使用中要注意实行环保和污染治理措 施，避免造成对环境的不良影响。 7.2 主要污染物和污染源主要污染物和污染源 7.2.17.2.1 施工期间施工期间 1、工程建设时由于车辆运输等原因，可能会使交通变得拥 挤和频繁，容易造成交通问题，这种影响会随着项目的完成而消 失。 2、项目进行过程中会产生大量的建筑废弃物及扬尘，会使 大气中悬浮颗粒物含量骤增，使场地周围的环境难以保持整洁。 3、施工期间的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等。 特别是夜间。 4