关于房地产市场现状的调研报告

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2、力较高 的公司优势明显， 未来一线城市消费将集中在中心区和社区两块， 三 线城市的消费集中在中心区和老城区，店面地理位臵好、品牌齐全、 配套完善的综合体比单一百货将更有优势。公司分析：公司起步深圳，在深圳零售消费市场占有份额较大， 有一定的客户忠诚度，自有物业较多，有较强的中高品牌引进优势， 公司过去几年异地开店较快， 收入实现了稳定增长， 但投资性支出和 经营压力也增大， 公司策略上放慢了开店进度， 预计未来资本支出压 力较之前将有所改善， 但是还是受传统零售行业下滑影响， 虽然新店 步入成熟期，预计业绩和盈利与往年依然持平，不会出现大幅增长， 公司近几年负债率逐年增加， 偿债指标一般， 但

3、考虑到公司债务结构 的逐渐优化、 投资支出的减少以及降息后融资环境的改善， 并且公司 应付账款周转天数较长， 对供应商的占款能有效利用到投资上， 经营 性净现金流总体表现较好， 我们对公司偿债能力和信用资质维持稳定 判断。金地集团： 行业分析：目前房地产行业已经从快速发展步入稳定发展阶段， 行业虽然受房地产贷款政策的放松以及降息等影响，预计 xx 年销售 会较20XX年出现部分城市回暖，但政策利好有限，房地产开发商依 然保持谨慎投资， 全国房地产投资增速不会出现大幅上行， 部分房地 产开发商在谋求跨行业转型， 仅少数房地产商在大幅扩张规模， 一二 三线城市房地产呈现出分化， 不同地段呈现出分化

4、， 房地产行业集中 度将提升， 小型开发商、 以及储备土地质量较差的开发商面临较大的 竞争压力。公司分析：金地作为房地产行业的龙头企业，有较强的品牌优 势，公司定位从过去的高端向现在的中高端转换， 公司股东从深圳 * 变为民企生命人寿，公司管理规范，土地储备较多，具有可持续性经 营优势，但是三线城市土地储备占比分别为 30%、40%和 30%左右，三 线城市开发压力依然较大， 公司对于未来房地产开发增速维持谨慎态 度，没有激进拿地并开发的动力， 跟投项目和合作开发等举措有利于 减低公司开发成本，公司在社区金融、社区养老方面探索，有望实现 外延盈利，公司负债率居于行业平均水平， 银行贷款利率为基

5、础利率， 预计收入和盈利能力不会出现大幅上升， 融资压力在降息利好下有所 缓解，由于公司资产规模大， 经营管理规范，整体偿债能力依然较强， 我们对公司未来信用基本面维持稳定的判断。中洲控股 公司分析：中洲控股前身为深圳国企委企业，目前实际控制人 为自然人，公司专注于普通商品房的开发和管理，未有转型计划，母 公司的持续定向和土地注入支持有利于增加公司的资本金， 但公司提 出未来三年实现 50%增速的目标，将提升公司的负债率，银行贷款利 率为基础利率上浮 30%，预计未来经营性净现金流在高流出的背景下 不会改善，公司未来筹资压力依然较大。篇二：关于房地产市场现状的调研报告 当前，随着我国经济的高速

6、增长，居民生活水平日益提高，教 育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民 众首选。近年来， 以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本 确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持 了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。 xx 年，全 国房地产开发投资 7736.4 亿元，占固定资产投资的 17.9%，占 GDP 的 7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与 建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。 房地产业作为一种重要 的经济杠杆，在城市建设、 改善人民生活、促进经济发展等方面发挥 了巨大作用。我县的房地产业从 1998

7、年开始，受住房体制改革的刺激， 市场消费得到实质性的启动。 xx 年以来，房地产开发投资保持旺盛的势 头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年 固定资产投资的 24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的 重要力量。为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地 产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：房地产市场现状房地产市场供给状况 房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。 由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业 的平均利润较其它行业高， 因此吸引了民营经济和股份制经济的大举 进入。xx年，全县只有6家房地产开发企业

8、，其中国有企业 2家， 民营企业4家。到了 xx年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三 级开发资质企业 2家，三级资质以下的企业 15家;国有企业仅有 1家， 民营企业16家。xx年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总 投资额的 96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要 动力。房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模 日益扩大， 尤其从 xx 年开始，受城建规模扩大， 基础设施投资加快， 旧城改造力度加大及房改房政策的刺激， 市场容量大幅增长， 房地产 业取得了跳跃式发展。xx年完成房地产开发投资额7757万元

9、，是上 年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高 4.5倍;xx年完 成房地产开发投资额 20376 万元，同比增长 1.6 倍，高于同期全社会 固定资产投资增速 1.2 倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越 来越大，XX年为3.32%,xx猛增至13.25%,XX年再创新高达为24.71%, 成为拉动投资增长的主要力量。 应该说，这几年的投资扩张是市场释 放性的增长,不存在投资过热引起的 泡沫 问题。商业营业用房建设投资增幅较大,商品住宅建设投资主体地位 突出。土地投放量逐年上升,开发规模越来越大。 近三年来,我县的房地产市场发展势头迅猛,房地产交易异常 火爆,房地产开发项目用地投

10、放量逐年上升。 XX 年全县总投放为 16 亩；xx年总投放为98亩，是上年的6倍;xx年总投放达236亩，同比 增长 2.2 倍。同时,土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、 规模化、整体化出让转变。 xx 年平均每宗房地产开发出让土地面积 为1.36亩，xx年为10.59亩，xx年为21.83亩，房地产开发规模越 来越大。房地产开发水平存在明显地区差异, 住宅商品化程度逐渐提高。 受城乡二元格局 * ,一直以来, 房地产开发投资主要以县城为 主,县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。 xx 年,县 城房地产开发投资额约占总投资额的 72%,华埠镇约占总开发投资额 的 22%,其

11、他乡镇约占 6%。因受近几年规划控制 * ，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。XX年比XX下降69.06%, XX年比XX年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。房地产开发建设资金到位情况理想,定金、预付款占投资资金 的比重上升。近几年,一方面由于房地产销售市场状况比较理想,房地产资 金回笼较快, 另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。 我县房 地产开发资金的到位情况比较理想, 在各类投资中的资金保障程度最 高。在房地产开发投资资金中,自筹资金、国内贷款、定金及预付 金是开发资金的全部, 居于绝对主导地位。 从各类资金的动态情况看, 国内贷 款资金和定

12、额预付金的增速较快,定金及预付金占年度资金 的比重逐年上升。 XX 年至 XX 年分别为 8.7%、22.37%和 42.41%;同期 国内货款所占比重分别为 2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金 分别为 61.95%、38.04%、25.01%。房地产市场需求状况房地产市场需求趋旺,呈现出 两头轻、中间重 的销售态势。 近年来,我县房地产市场有了很大发展, 商品房销售态势良好, 销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。XX年-XX年销售面积分别为32646m2 35362m2 80811m2同期预售面积分别为 31491.52m2、42594.99m2和 95377.6m2,从 xx 年开始，预售面积超 过了销售面积。 XX 年底,空置一年以上的商品房面积仅 1977m2。在商品房住宅销售调查中， 90-110m2 户型住宅占销售总额的 45.4%, 110-130m2户型住宅占销售总面积的 30.83%, 90m2以下户型 占 1 2 %， 1 30平方米以上户型占 11.74%，明显呈现出 两头轻、中间 重 的销售态势。个人消费成为市场需求的主体, 县内需求占商品房销售的全部。 随着住房体制改革的逐步推进,福利分房制度已退出了历史舞 台,个人购房比重大幅上升。 xx 年,全县个人购房面积达 296