xx公馆房地产策划书

1、房地产策划书 南山公馆营销策划书 组长：皇甫俊奇 组员：朱 斌 张成桢 张登科 刘宏条 皇甫俊奇 指导教师：张晓飞,目录,项目提出背景 项目SWOT分析 项目概况 整体项目名称定位 户型设计产品介绍 项目营销定位 风险分析 结论与建议,一、项目提出背景,1.峡市房产整体发展概况 1.1房产开发起步较晚 1.2规模化的市场尚未形成 1.3营销水平落后 1.4二级市场表现稍活跃 2.住宅地产发展现状分析 2.1住宅商品房的开发处于快速发展阶段 2.2有实力的开发商不多 2.3该区域市场空缺,3.峡市经济发展概况,1.三门峡市经济的迅速发展和良性运行 2.人们经济收入、生活品质和消费意识的不断提高

2、3.高端买家的实际需求和心理需求没有得到很好的满足,二、项目 SWOT分析,2.11优势： 1开发商实力雄厚、具有一定的品牌效应。 2.项目的建设面积广大、能产生良好的规模效益，有利于以后的开发。 3.项目土地平坦，有利于施工、规划和设计；减少开发成本。 4.毗邻交通干道，交通便利；有利于物资的运输，能够节省时间。 5.位于南山脚下涧河河畔，有良好的生态环境，有利于健康生活,2.12劣势： 1.位于市郊，距离市中心较远；生活环境过于安静。 2.基础设施尚未完善，一段时期内影响生活,2.13机会,1.峡市房产市场物业结构上不丰富，小高层和高层项目缺乏。 2.该区域近期将形成大型的生活区，有良好的

3、商业发展机会。 3.该区域是城市外围用地，很难遭到拆迁与改造，土地开发便利自由。 4.政府大力支持房产的开发，并且出台相关的优惠政策。 5.区域土地用地供用充足，开发项目多；容易形成开发氛围,2.14威胁,1.峡市地区各大小房产争相上市，在产品价格方面有很大竞争。 2.前期的遗留问题对开发企业和近期销售可能造成负面影响。 3.市区项目的开发和一些高端项目的形成，分统部分高端客户,承受能力,两年内打算买房,家庭年总收入,说不买的,承受单价在3500元左右 的占了72.2,打算在两年内 买房的占了50,直接说不会购买的 仅占12.2,家庭年总收入 在10万到20万之间 占 38,2.3峡市需求特征

4、,三、项目概况,3.2建设规模与目标 项目拟建开发建设成一个规模达3000，以板式小高层住宅为主，符合广大居民居住需求，辅以适当比例的社区商业配套及商务公寓的综合性项目。 运用建筑灵感、打造项目“有房才有家，房子就是家的归属，是品味的象征，是幸福的象征”的旗号,3.1项目名称： 南山公馆,四、整体项目名称定位,4.1具体的定位要求及价格制定 A.实用不做无谓的空间设置，尽量精简面积，减少浪费；宣扬比较尊贵、营造有自然的居家感觉。 B.适用空间尺度要合适，客厅、主卧、次卧、厨房、卫生间等，做到有的放矢，保证良好的使用效果。 C.实惠房间设计简单大方、价格合理,4.2价格制定的原则 a.区域市场发

5、展现状及趋势 b.同类型楼盘的价格体系 c.主要竞争项目的开发策略 d.开发企业的的开发成本及效益的预期 4.3项目产品规划设计 4.4规划设计原则 生态原则、持续原则、人文原则、发展原则、因地制宜原则、服务大众原则。 4.5规划设计要求 1.必须体现项目核心价值体系和原有内涵。 2.必须融入自然、尊重环境、保佑环境、利用环境。 3.容积率，绿化率，等各项建设指标必须达标。 4.将有限的管理融入到无限的服务当中去。 5.配套设施必须得到进一步完善。 6.打造繁市中的幸福家园，让其真正拥有家一般的归属感,五、户型设计产品介绍,类型：简约时尚,户型：三室一厅 色调：高调（亮调），主色白色和黑色。

6、设计元素：开放式布局。黑白分明，简洁明快，凸显时尚气息。 功能布局：客厅、餐厅、主卧、次卧、形体室、厨房、卫生间。 适合年龄：2030岁 业主特征：艺术性。讲究生活情调，追求时髦，头脑灵活，有品位,类型：中式现代,户型：三室一厅 色调：暖调（中间调），主色为米色和棕色。 设计元素：传统中式对称布局。辅以现代风格线条，讲究留白，疏密及虚实布置。 功能布局：长廊、客厅、主卧、次卧、书房、厨房、卫生间。 适合年龄：3040岁 业主特征：学者型。根植国学中庸传统，家风严谨。接受现代文明,类型：欧式尊贵,户型：三室一厅 色调：低调（暗调）。主色为灰色和暗色。 设计元素：块状式布局。富贵、注重细节、线条繁

7、杂。 功能布局：走廊、客厅、餐厅、主卧、儿卧、老人房、厨房、卫生间。 适合年龄：4050岁 业主特征：开拓型。为人低调内敛，见多视广，崇尚海洋文明，同时尊重中国传统文明,类型：古典奢华型,户型：三室两厅 色调：灰暗柔和 设计元素：最简洁的手法表现精致的生活。复古、简约、金色的渲染，烘托出华丽尊贵的感觉。 功能布局：客厅、餐厅、主卧、次卧、独立阳台、书房、走廊、厨房、卫生间。 适合年龄：4050岁 业主特征：成功人士。崇尚西方文明，又继承中国传统文化，思想干练，个人对社会的影响力很大,六、 项目营销定位,6.1营销策略 A.形象定位 中端高品质养生康乐住宅区 B.推广思想 以市场形象定位为推广主

8、线，树立项目中端高品质时尚幸福住宅的市场形象，逆市定位引来市场关注。中期穿插突出项目南山自然景观、产品品质的宣传，并通过低总价优势与竞争楼盘形成明显差异，促进销售顺利进行。 C.推广形式 以户外广告和硬性报广告铺开宣传，通过事件营销和公关活动在有效客户中作针对性推广，并着重促进口碑传播,6.2 广告定位策划 621广告总体策略 在全面剖析“南山公馆”强势卖点的基础上，围绕卖点和本项目特色开展广告和包装创意，力求创意独特。 在策划的过程中选择适当媒体，充分发挥本项目优势所在，深度挖掘能给予目标客户的各种利益点所在，以富人性关怀的语言和手法，使广告对目标客户产生最佳的说服效果。 通过科学的媒介投放

9、组合策略，制造声势，吸引消费者前来咨询，感受现场氛围，产生购买欲望；树立开发商及楼盘定位的形象，增强消费者对本项目定位的认知度和对本项目的信心，发挥口碑宣传的优势，提高本项目的知名度和美誉度。通过广告宣传，有力配合销售，使本项目尽可能短的时间内进入销售成熟期，迅速回笼资金,622广告推广阶段划分 根据项目营销阶段划分，广告推广应结合营销阶段划分而划分， 现共分为五个阶段： 公关活动期 形象建立期 形象加强期 促进销售期 销售延续期,6.23项目预期的销售价格 在同区域竞争楼盘的当前市场价格基础上，按照区域市场平均价格变动频率调整至项目入市时点，综合比较本项目与竞争楼盘之间各项差异因素，对销售价格进行修正,最终预测算出项目价格,七、 风险分析,有投资必有风险，在本项目推出主要的风险有两种： 7.1政策风险 政策层面的风险主要指政府对房地产开发的限制性政策、金融政策等。 7.2市场风险 主要指房地产市场发展态势，从供给、需求、价格三方面分析论证，从定位策略上加以规避,八、结论与建议,陕州大道周边楼盘较少，且多以小高层，多层而建筑，客户分流，竞争激烈。建材、装修市场已经成型，由散户购买为主向集团购买为主的转变。但陕州大道天然的地