崂山项目客户及产品定位报告

1、恩马崂山项目,客户及产品定位,谨呈：恩马房地产开发有限公司,本次研究内容构成,1,青岛沿海豪宅项目分析,2,参照系典型项目分析,3,青岛高端客户分析,4,项目产品策略研究,5,项目产品定位及户型配比,Part 1,青岛沿海豪宅项目分析,随着青岛城市骨架的逐步拉大，豪宅项目逐步由沿海一线,深入到沿海二线及腹地，由市南延伸至崂山,平米,爱丁堡,2.1,万元,平米,颐和星苑,2.7,万元,平米,综合,山水名园,2,万元,平米,2009,银海一号,1.5,万元,平米,2009,鲁商中心,2.7,万元,平米,海信天玺,4.5,万元,平米,御景峰,万元,平米,2008,恩马文景园,1.8,万元,平米,20

2、09,远雄国际广场,4,万元,平米,万丽海景,5,万元,平米,凯悦中心,2.9,万元,平米,银座领海公馆,4.2,万元,平米,预计,东海路,9,号,3.5,万元,平米,上实海上海,2.6,万元,平米,2009,典型楼盘,万丽海景,东海路,9,号,银座领海公馆,规模,占地面积,21748,平方米,总建筑面积,150000,平方米,占地约,10100,平方米，总建筑面积,11,万平方米,占地面积,3.6,万平方米；建筑面积,12.8,万,平方米,产品形式,2,栋海景公寓,1,栋酒店式公寓,公寓,高层住宅,1,栋五星级酒店,1,栋公馆,价格,均价,50000,元,平米，最贵,80000,元,平米,起

3、价,24000,元,平米，目前均价,35000,元,平米,预计均价,42000,平方米,客户特征,外地客户,50,已居住在市南区与崂山区,为主的私营企业老板，或上市公司老总,私营业主为主,职业特征：商界、政界成功人士,户型面积,50-96,47% 120-170,23,220-380,22% 560,8,140,平方米,200,平方米为主，顶层,跃层式公寓为,623,平方米,160-550,平方米，主力户型,160-360,平,方米,沿海一线项目,典型楼盘,海信天玺,上实海上海,山水名园,颐和星苑,规模,总建筑面积,7,万平方米,占地面积,26000,平方米,建筑面积,6.6,万平方米,占地,

4、600,亩，规模,40,万平方,米,占地,1400,亩；建筑面积,100,万平米,产品形式,高层、订制化别墅,5,栋板式高层,28-30,层,平层与复式,别墅、多层、小高层、高,层,独栋、双拼、联排、洋房、多层,小高层,价格,均价,45000,平米,均价,26000,元,平方米,总价,463-1500,万,均价,14000-20000,元,平,方米,均价,27000,平米,客户特征,自用为主，改善需求为主,本地人居多自用为主，贸,易物流公司老板、跨省企,业董事、高管,购置目的：自用为主，其,中改善居住为主，部分小,户型,120,平米为投资,较为复合，主力客户为改善升级型,客户，部分资源占有型客

5、户，少量,度假养老型客户,户型面积,140,平方米,560,平方米,主力户型,220,平方米,户型区间,178-500,平方米,主力户型,230,平方米,户型区间,110,平方米,150,别墅总套数,24,套,主力,面积区间,230-500,平米,户型区间,150,平米,420,平米,沿海一线高层塔楼和别墅外地高端客户居多，本地客户大,多居住在沿海一线社区感较强的项目中,地块位置,土地,面积,容,积,率,建筑面,积（,用途,楼面地,价（元,莱阳路,8,2880,1,1.2,34561,住宅,商业,约,4:1,38900,市南区香,港西路南,东海二路,东（原审,计局地块,3492,4,6.5,2

6、2700,4,商业,住宅,17800,合计,63725,261565,莱阳路,8,号,绿城地块,沿海一线区域土地稀缺,沿海一线土地资源稀缺,2010,年以来，仅有两块土地供,应；未来高端海景住宅项目上市量很少，高端海景住宅产,品具有较大稀缺性,沿海一线土地供应很少，土地非常稀缺,青岛海景土地供应分析,典型楼盘,鲁商中心,凯悦中心,中海银海,1,号,规模,占地面积,124700,平方米,建筑面积,1039000,平方米,占地面积,8500,平方米,总建筑面积,110000,平方米,占地面积,5.81,万平方米,总建筑面积,23,万平方米,产品形式,住宅,公寓,商铺,写字楼,公寓,价格,一期均价,

7、2.7,万元,平方米,目前均价,29000,元,平米,起价,15000,元，最高价,18000,元,客户特征,本地客户与外地客户一半一半,青岛本地客户为主，外贸类私营企业为主,以自住为主要需求,自用为主，改善性居住较多,70%-80,左右,户型面积,面积区间为,125-260,60-100,平米,49,100-150,平米,35,150-200,平米,12,380,平米复式,4,户型面积区间,90,205,平米,沿海二线及腹地项目,典型楼盘,御景峰,恩马文景园,爱丁堡国际公寓,规模,总占地,3.114,万平方米，总建筑面积为,7.1,万平方米,占地,1.8,万平方米，建面,10,万平方,米,占

8、地面积,10,万平米，总规模,27,万平米,20,栋楼，容积率,2.93,绿化率,60,产品形式,多层花园洋房、小高层、高层住宅,5,座板式高层,29-31F,高层,11,层小高层,1921,层高层,公寓，网点,商铺,价格,高层,16000,平方米均价,洋房,21000,平,方米均价,均价,18000,元,平方米,16000,平方米起，均价,21000,平方米,最高,28000,平方米,客户特征,客户以青岛市内的私营企业主、金融系,统职员、公务员、教师构成项目占主要,比例客群,自主为主、部分为投资，私营主偏多,大学教师、企业中高层,90,平米左右的户型主要为首次改善客户,160,180,平米主

9、要为升级改善客户,户型面积,花园洋房面积在,150,平米,240,平米，小,高层、高层面积在,90,平米,330,平米,户型区间,94-160,平米平层户型，和,160-300,的复式,一期户型为,90-240,平方米，其中,170-180,平方米四居为主力户型，占,69,90,平方,米占,30,另有几套,240,平米,随着沿海一线土地稀缺，沿海二线及腹地项目多为社区感,较强的并有海以外的资源依托，多为本地高端客户自住,小结,随着青岛城市骨架的逐步拉大，豪宅项目逐步由沿海一线,深入到沿海二线及腹地，由市南延伸至崂山,沿海一线高层塔楼和别墅外地高端客户居多，本地客户,大多居住在沿海一线社区感较强

10、的项目中,沿海一线土地资源稀缺,2010,年以来，仅有两块土地供,应；未来高端海景住宅项目上市量很少，高端海景住宅产品,具有较大稀缺性,随着沿海一线土地稀缺，沿海二线及腹地项目多为社区,感较强的并有海以外的资源依托，多为本地高端客户自住,Part 2,参照系典型项目分析,本项目参照系选取,爱丁堡,国际公,寓,御,景,峰,上实海,上海,海信天,玺,本项目,直接参,照项目,间接参,照项目,沿海二线及,腹地项目,沿海一线,项目,新华锦爱丁堡国际公寓位于崂山东区域内，主要为升级,改善客户，产品水平领先,规模,占地面积,10,万平米，总规模,27,万平米,20,栋楼，容积率,2.93,绿化率,60,产品

11、类型,11,层小高层,1921,层高层,公寓，网点商铺,户型配比,一期户型为,90-240,平方米，其中,170-180,平方米四居为主力户型，占,69,90,平方米占,30,另有几套,240,平米,价格,16000,平方米起，均价,21000,平方米，最高,28000,平方米,销售状况,2010,年,3,月,15,日开盘，一期开盘,4,栋楼，一周卖掉,3,栋，目前一期销售,80,以上,产品水平,精装修,5000,元,平方米（中央空调系统，三层中空玻璃，地板采暖,客户情况,购置目的：自住为主、投资,客户来源：主要为市内客户,置业特征,90,平米左右的户型主要为首次改善客户,16,180,平米主

12、要为升级,改善客户，除区位因素外较为关注教育配套及松岭路较为便捷的交通,配套,底商、酒店、幼儿园、高尔夫,崂山宜居大环境、区域规划前景、产品力水平领先,针对市南区、市北区和崂山区外溢的高端改善型客户,爱丁堡国际公寓,休闲康体度假区,高档住宅区,软件园,花卉观光旅游区,海洋大学,金家岭,山公园,午山公园,老寨顶,崂山区东部的宜居环境和科技谷规划前景展现的居住投,资价值受到高端客户的认可,科技谷规划,项目位于规划的青岛科技,谷高档住宅区和休闲度假区的衔接带,客户对此认知较高,人文教育资源,区域内包括海洋大学,青岛大学、青岛科技大等高校及青岛二,中，人文教育资源丰富,高尔夫资源,毗邻青岛国际高尔夫球

13、场,但本地高端客户对高尔夫资源的价值认,知不高。该球场也以日韩客户为主,山地景观丰富,周围有午山、金家岭,老寨顶等，但山体大多遭破坏,爱丁堡国际公寓,建筑,三段式英伦风格建筑，舶来建筑,打造高端社区形象,公建破坏了社区规划的整体感,园林,绿化率高达,49,社区中心轴线串联,7,大英伦主题,景观,舶来风格建筑,高绿化率主题园林景观，打造高端社区,意向,爱丁堡国际公寓,户型,面积,配比,均价,销售进度,客户特征,两室两厅,91,平,97,平,16,90,第一类是相对低端的客户，属于自住型，多选择,90-120,平两居户型，消化速度是各种户型中最快,的,123,平,90,三室两厅,144,平,10,

14、90,160,平,20,约,16500,元,90,第二类属于从市南区市北区溢出的客户，现有住,房无法满足，在市南区市北区改善困难的客户,或者是外地人在青岛有业务往来的自住客户，他,们多会选择,160-180,平的户型,181,平,20,约,23000,元,60,五室两厅,253,19,套,约,19000,元,90,第三类是久居海边想回归内地资源较好地段的本,地人和少量的投资客，这部分人多选择大于,180,平的户型,复式户型,202-272,平,8,套,90,户型面积覆盖,90,272,的平层和复式,160,180,平米,的主力三居室面向市南区市北区外溢的高端改善客户,爱丁堡国际公寓,160,平

15、米三居,户型方正，主卧功能比较丰富,动线设计不合理，互相干扰,户型设计重视主卧、后台空间、会客空间的处理，但整,体上与豪宅仍有一定距离,180,平米四居,户型方正，南北通透，空间尺度舒适，工人房强化功能空间,大面宽、小进深，会客空间强化，符合高端客户需求,爱丁堡国际公寓,设计师：香港高文安,精装修标准为每平,5000,元,DAIKIN,大金）空调系统,ALDES,爱迪仕）中央新风系,统,HYDRO,海德鲁）门窗系统,OTIS,奥的斯）电梯系统,DURAVIT,杜拉维特）卫浴,NOBILIA,柏丽）厨具,大师设计,顶级品牌，达到城市豪宅平台水平的极致,精装修，产品力成为置业的重要驱动因素,爱丁堡

16、国际公寓,御景峰位于香港东路与青大三路交汇处，占据绝对资,源优势，北依浮山、南观黄海,规模,总占地,3.114,万平方米，总建筑面积为,7.1,万平方米,绿地率,41.8,容,积,率,1.80,共,11,栋住宅,产品类型,多层花园洋房、小高层、高层住宅,户型配比,花园洋房面积在,150,平米,240,平米，小高层、高层面积在,90,平,米,330,平米,价格,高层,16000,平方米均价,洋房,21000,平方米均价,销售状况,开盘时间,2008-05-10,目前基本售完,产品水平,精装修,2000,元,平方米（中央空调系统，地板采暖,停车位与,总户数比例大概为,1:1,客户情况,客户以青岛市

17、内的私营企业主、金融系统职员、公务员、教师构,成项目占主要比例客群,成交新客户以地缘性客户为主，居住在金,帝山庄和通过英派斯健身来访的客户诚意度非常高,成交客户以改善性自住需求为主，占,90,以上,成交客户普遍能够接受开盘价位，大户型客户为价格不敏感型选,择中高楼层，平层,186,平米西户客户量不足，两居室客户集中在低,楼层，有实力的客户倾向位置景观更好的楼座，选择东户居多,配套,会所,御景峰,海景资源,属于三线海景，由于南部,已建建筑物的阻挡，仅在地块高处可,以看到海，海景的价值略低,山景资源,紧贴浮山，高达,20,米的落,差形成良好的台地风貌的园林，与周,边项目形成差异,城市资源,五分钟车

18、程内购物中心,超市、银行、医院、学校、娱乐健身,旅游胜地一应俱全,人文资源,毗邻中国海洋大学、青岛,大学师范学院、青大国际学术交流中,心、青大艺术学院等高等学府，既赋,予项目人文色彩，更带给项目部分潜,在客户,项目可快速直达城市核心区，周边具有基本的生活配套,天然的娱乐资源，强势的教育配套,区域价值,御景峰,规划建筑,单体由美国爱普斯顿国际设计公司来完成，以,山水绿城”为主题，依托错落的台地特征，挖掘居山的,独有优势和最大化利用海景资源。花园洋房依山而建，层,层退台，形成了一个错落台地式的建筑布局,景观设计,香港贝尔高林景观设计公司,利用了地块自然高,差、跌宕起伏的先天优势，打造出多维景观、台

19、地立体景,观,最大限度地丰富了空间视觉美感，增加了私密性，真正,实现了步移景异、户户见景的效果,规划以海景价值最大化为导向，贝尔高林打造立体台地,景观，广受客户追捧,规划,建筑,景观,御景峰,主力户型为,120-160,平三居和,180,平米四居，青岛本地,改善升级型客户为主，关注区位、规划和园林,户型,面积,套数,配比,总价,客户特征,高层平层,90,平,80,25,约,16000,元,地缘性改善型客户为主，银行金融属性,的客户、公务员及部分物流外贸行业企,业主，支付能力在,150-300,万之间,120-160,平,115,36,180,平,82,25,客户价格敏感度低，对产品形式敏感,追

20、求优质的景观资源,物流、外贸行业企业主,大多没有称心的住所，现住的房子是九,十年代的老房子，一直想找合适的新房,源，寻求城市价值和景观价值的平衡,高层复式,200,平,10,3,约,17000,元,300,平,洋房平层,160,平,20,6,约,20000,元,洋房复式,240,平,16,5,约,22000,元,御景峰,户型设计到位，舒适度有保证，入户花园、主仆分道设,计提升户型竞争力,185,平米四居,户型方正通透，功能分区合理,入户花园和主仆分道设计为户型亮点,150,平米三居,户型方正通透，功能分区合理,入户花园提升户型情景价值和性价比,御景峰,精装修提升竞争力,精装修标准,2000,元

21、,平方米,装修设计：香港美高,中央空调系统、地板采暖,御景峰,上实海上海依托城市价值和景观价值，精装修发力打造高,端豪宅，一半以上为外地客户，主力总价,460,800,万,规模,占地面积,2.6,万平方米，建筑面积,6.6,万平方米，容积率,2.50,绿化,率,45,产品类型,5,栋板式高楼，高层住宅,13,层以上可看海）两栋,28,层，三栋,30,层,平层与复式产品,户型配比,平层,178,330,平方米，主力,230,平方米，复式,450-1000,价格,销售均价为,26000,元,平方米,10,层以下均价约,20000,元,平方米,目前市场二手房均价,4,万,客户情况,购置目的：自用为主

22、，投资极少,客户来源：青岛本地客户,外地客户,6,4,其中,80%-90,的外地客,户为本省客户（潍坊、淄博、烟台等客户,年龄特征,40-55,岁之间为主,置业特征：多次置业，多数已有别墅,职业特征：多为贸易物流公司老板、跨省企业董事、高管为主,销售状况,已基本售罄,产品水平,停车位：地下,449,个，地上,15,个，共,464,个,装修标准,5000,元,平方米，德国进口家具,上实海上海,地处富人聚集区，占有强势资源组合，无敌海景,高尔,夫,山体景观,成熟城市配套,景观资源：无遮挡一线无敌海景、石老人海岸高,尔夫、午山、青岛国际高尔夫,城市资源：毗邻崂山区海尔路,市政,青岛大剧院、青岛博物馆

23、教育：新贵都幼,儿园、崂山第二中学、朱家洼小学、青岛大学,商业,乐天玛特超市二店、青岛丽达购物中心,医院,青岛大学附属医院,银行,农行、工行、中行,户户俯瞰一线海景,青岛大剧院,山海景观,上实海上海,规划,海景资源和高尔夫资源,价值最大化，弧形楼座布局有,一定形式美感,建筑,典雅的现代风格建筑,外立面全部采用干挂石材,深,色玻璃，低调内敛的建筑挺拔,而厚重，富有存在感和体量感,园林,瑞士风格的围合式园林,景观设计也是上实海上海的,独特亮点之一,整体规划呈现明显的资源导向特征，高品质建筑和园林,为打造高端社区提供支撑,上实海上海,户型,面积,配比,总价,销售进度,客户特征,两室,178,平,约,

24、20,约,460,万,售罄,高收入并且有一定财富积累的的大型企业高管,职业经理人为主，升级居住条件，认可崂山的大,环境、认可上实品牌、关注产品力,三室,230,平,约,60,约,600,万,售罄,贸易物流企业老板为主，外地客户较多，大多有,别墅置业经历，对海资源敏感，其中的本地客户,大多在市南市北有房子,四室,320,平,约,20,约,830,万,售罄,贸易、物流、能源、房地产企业老板，有别墅置,业经历，资源导向特征明显,复式,450,1000,少量,1000,2500,万,售罄,城市顶级财富阶层，私人会所,资产处置,面积偏大、总价偏高，总价在,460,800,万的主力产品,面向本地高端改善客

25、户和外地客户,450,平米以上复式,作为标杆产品面向城市顶级财富阶层,上实海上海,户型点评,户型方正，南北通透，空间尺度舒适,电梯直接入户，配置独立工人电梯，青岛市场首,创设计实现市场领先,后台操作空间完善，独立工人房，主仆分区到位,户型公摊偏大,在满足实用性、舒适度基础上，实现了豪宅的分区及电,梯入户、主仆分道等要求,4,室,2,厅,3,卫,1,厨,2,室,2,厅,2,卫,1,厨,上实海上海,风格：提供两种风格供客户选,择：新古典风格,美式现代风,格,标准,5000,元,平方米标准,品牌：主卫五金（德国当代,浴缸（卡德维,面盆,座厕（德国唯宝,门锁（德国金凯登,橱柜（德国西曼谛克,电器（意大

26、利库西尼,德系品牌为主的高品质精装是产品的主要发力点，在销,售期内领先市场,上实海上海,位于麦岛金岸东侧,改善需求为主,多次置业,规模,占地面积,2.88,万平米总建筑面积,7,万平方米，容积率,2.16,共,336,套,产品类型,高层、订制化别墅,户型配比,140,平方米,560,平方米，主力户型,220,平方米,价格,均价,4,万元,平方米,高层豪宅,800,万以上,客户情况,购置目的：自用为主，改善需求为主,客户来源：青岛本地客户,外地客户,4,4,外地客户各处都有，其中有,东北、山西、河南、广东、香港等地以生意人为主,客户年龄特征,40-55,岁之间为主，部分富二代,客户置业特征：多次

27、置业,客户职业特征：贸易、物流私营业主，主要为生意人，还有部分金融,行业企业高管,销售状况,项目现阶段未开盘，开始预约交定金，前期只预定,300,名客户，（客户,名额小于开盘套数），交定的金额为,150,万,200,万,400,万,600,万,视户型大小确定定金额度。目前预定时间,7,天,已预定出,60,套,已交定金,2,亿元,已定制出别墅一套，总价,7500,万元,点评,自然资源优势明显，海景、山景资源突出；产品品质特点明显，产品,细节体现出高贵、专属性,海信天玺,位于崂山区，依托城市价值、山海资源打造豪宅体系,山海资源：一线海景、背靠浮山,旅游配套：临近极地海洋世界,城市资源,接壤市南市中

28、心，交通便利,医疗：市立医院、青医附院东部院区,教育：双语幼儿园，周边分布着大苹果双语幼儿园、燕儿,岛路小学青大附中、青岛大学、海洋大学,其他：银海国际游艇俱乐部、奥帆基地、海信广场、阳光,百货、海景花园大店、香格里拉大酒店,SPR,白宫会馆,海信天玺,选用兼具现代时尚及古典美感的,ARTC,DECO,立面风格，建筑形象按照三段式,构图，强调对称，创造浑厚内敛、扎,实稳重的形象，采用卡拉麦丽金石材,Artdeco,干挂石材建筑立面,写意园林,殿堂级大堂打造,豪宅气质,写意园林,日本造园设计株式,会社设计。戏水池,为主题，采用“透,景”笔法打造，主,题宏大突出、细节,精致典雅的围合式,中央公园景

29、观,殿堂级外大堂：专属管家,恭迎入户，随时待命服务,周边特设会客厅,双层安防大堂：安防电动,门，结合外大堂，充分保,证业主居住的安全私密,ArtDeco,干挂石材立面,殿堂级大堂,海信天玺,以,136,平米两室及,217,平米三居为主力，符合青岛豪宅,客户居住需求，顶层大平层及复式户型扩充豪宅客户群,满足更多客户需求,户型,面积区间,套数配比,总价,客户描述,两居,130-140,平米,34,600,万,高端客户自住为主,三居,221-230,平米,59,1000,万,外地客户占据,60,青岛人占据,40,顶级财,富阶层,客户多为成功人士，有一些知名演艺人士，年,龄在,40-50,岁,置业目的

30、为改善自住、资产处置,对单价和总价不是很敏感，主要看重产品,认可天玺的地段、海景景观、视野,大平层,复式,300-418,平米,3,1300,2000,万,别墅,429-620,平米,4,2000,3000,万,海信天玺,优点,缺点,户型南北通透,主卧套间设计体现豪宅居住,感,社交、居住软性分隔,放大主卧及客厅面积，提升,居住感,添加综合活动区，满足豪宅,客户的多样需求,层高,3.15,米，顶层,3,套大平层,为,4.45,米,产品附赠率相对较少,面向室外及景观面的空,间不足，资源价值展示不,充分,HUF,定制别墅,青岛市场首创订制化别墅概念，与德国贺府,HUF,公司合作研发建设五栋,HUF,

31、别墅，是海,信顶级产品品质的代表之作，具备强市场影响力,世界级定制别墅作为标杆产品影响力突出，高层户型设,计体现豪宅居住感，但对海景资源价值的展示不足,高层产品,海信天玺,大师设计,顶级品牌,科技智能居住系统,设计师,香港高文安,装修风格,大都会风格和现代风格,装修标准,6000,8000,元,科技智能,窗式新风系统、外窗保温,系统、水源热泵系统,选用品牌,德国维宝洁具、德国当代,水龙头、德国美诺厨电、嘉格纳厨电,海信天玺,小结,规划建筑,参照项目除依托山海资源外，社区感的打,造尤为重要，建筑单体、景观规划设计均由世界知名景观设,计院设计,户型,直接参照项目主力户型区间为,160,180,平米

32、舒,适型三居，间接参照项目主力户型区间为,220,平米舒适型四,居,客户,参照项目客户大部分为自主性客户，改善型为,主，以贸易、物流私营业主为主，大部分为生意人，还有部,分金融行业企业高管,精装,参照项目均为精装修，精装标准,2000,5000,元,均由世界知名室内设计师设计，均采用德系的卫浴器具,Part 3,青岛高端客户分析,私企打工者、普通,公务员、企业基层,管理人员等,普通工人等,支付力,高,低,顶级财富阶层,目标物业总价,1000,万以上,从业特征,大型金,融、能源、外贸、物流、房地产企业主,置业目的,本地客户自,住、外地客户资产沉淀,代表客户：东海路,9,号、银都花园,主流财富阶层

33、,目标物业总价控制,600-800,万,从业特征,中小,型金融、能源、外贸、物流、房地产企业主,置业目的,自住,养老,代表客户：海信天玺、鲁商中心、上实海上海,入门级财富阶层,目标物业总价控制,300-500,万,从业特征,金,领,职业经理人,置业目的,自住，为子女置业,代表客户：御,景峰、恩马文景园、爱丁堡国际公寓,顶级财富阶层,主流财富阶层,入门级财富阶层,私企业主、金领,国企高层、政府,权力部门高官,政府基层干,部、大学教,师、大型钢,企中层,外贸、物流、金融,房地产业业主和高管,通过客户访谈和项目调研，青岛高端客户按照财富层,次可分为顶级财富阶层、主流财富阶层和入门级财富,客户三个层次

34、,高端客户类型,顶级财富阶层】占有城市资源、海资源为主要置业特征，置业目的为私人会所、城市,会客、身份标定、资产沉淀,置业目的,置业偏好,产品诉求,来源地,职业特征,会客功能的“私人会所”为其置业的,主要目的，兼顾资产保值增值,稀缺的顶级海资源为其首选，城市或,其他稀缺资源也会影响其置业选择,拥有多次的置业经验，对产品本身品,质及相关配套有着极高要求,青岛本地与外地各占一半，外地客户,主要来自山东省内，其次为东北三省,大型金融、能源、外贸、物流企业主,万丽海景,万邦中心,东海路,9,号,顶级财富阶层写真,魏女士,45,岁，海归生意人,购买产品,200,多平米,购买量级,2000,万左右,置业背

35、景：曾有在温哥华居住,10,年的经历；资金充足，购买房地产成为其主,要的投资渠道，对房地产市场有自己的见解；客户目前居住在东海路的银都花,园小区。已有三套以上住宅,主要关注要素,对于置业,主要关注点在“海边、小区环境好、位置理想、房子质量要好,如购房目,的为自主，则要求必须离海很近，最好是观海房，位置和小区环境很重要，面积控制在,200,平米以内,180,平米左右,消费生活消费上并不是很高调，属于低调内敛一点都不张扬，基本生活购物在香港中,路附近一些购物中心,品质产品从外立面以及内部装修等，都要是身份的象征,对海资源要求必须临海，不然不算顶级豪宅,对崂山区看法,希望在崂山区域，因为目前住在崂山

36、区，有感情，生活习惯了，并且崂,山环境好，目前居住的银都花园是自己的理想居住，无换房意愿,顶级财富阶层写真,王先生,46,岁，某贸易公司老板,购买产品,500,多平米,购买量级,3500,万左右,置业背景：挺多房子，基本上都是爱人的秘书在打理，国外、北京、上海,青岛都有自己的房子；一旦喜欢就会买，决策非常快,主要关注要素,生意部分业务在青岛，现在生意做的还不错，常常会有国内外的客户来青岛拜访，基本,每次都安排到酒店去了，我们在国外常常去企业会所，这样比较助于企业形象的建立,资源与核心地段有足够的强势、稀缺的资源，标识性和身份标签,品质产品从外立面以及内部装修等，都要是身份的象征,圈层有些朋友在

37、这边买房子，周边都是这样的人，也比较有面子，增添了谈资与话题,对海资源要求必须临海，不然不算顶级豪宅,主流财富阶层】看齐顶级豪宅客户圈层，追求对海资源、城市资源占有，总价受限,距离换海景,置业目的,置业偏好,产品诉求,来源地,职业特征,购置海资源占有型的豪宅满足其身份,标签和会客要求，看齐顶级豪宅客户,受海资源导向和非顶级财富能力所限,会向城市边缘的海景区域外溢,看重产品的海景价值，社区的圈层感,和尊贵感,青岛本地客户占大部分，其余主要来,自山东各市,上实海上海,海信天玺,山水名园,中小型金融、能源、外贸、物流企业,主,主流财富阶层写真,师先生,29,岁，证券公司老总,购买产品,200,平米左

38、右,购买量级,总价,800,万左右,置业背景：客户属于典型财富新贵，白手起家，从事金融行业。毕业仅,4,年的时间成为亿万身价的私营公司老板。老家在河北，现打算定居青岛,资金充足。目前刚刚购置了第一套房产，总价近,400,万,202,平米的复式,主要关注要素,对于置业,对于置业，首先考虑“区域、产品、户型”，其他的不做重点关注，也不关注价格，但会考虑性价比问题。对于,区域还会多少考虑到风水的问题,产品,户型及功能空间没有特殊要求，喜欢复式，相对传统的要求南北通透、结构方正即可，对于高层和洋房产品更喜欢高,层，喜欢高层的视野开阔，住起来会觉得敞亮。而洋房产品则没有太多的认识，觉得和多层一样，但不绝

39、对反感,消费生活消费上并不是很高调，属于低调内敛一点都不张扬，但会追求一些奢侈品牌,品质产品从外立面以及内部装修等，都要是身份的象征,对海资源要求对于海景资源没有特俗要求，只要求自己住得舒服,圈层,生活圈层也基本属于财富人群，身价,2-10,亿的朋友居多，基本都有私人银行投资理财师，对于投资都较为理性。对于,目前市场情况有一定的认识,主流财富阶层写真,万女士,30,多岁，职业经理人,购买产品,200,平米左右,购买量级,总价,400,万左右,置业背景：客户在青岛属于典型金领阶层，收入较高，对市场、经济、投,资有自己的看法。外地来青岛，后定居青岛，目前在青岛已有三套左右房产,资金较为充足,主要关

40、注要素,对于置业,对于置业，主要关注“区域、产品、社区环境”，喜欢高层，对于洋房产,品有一定的看法，认为市场对其认知度不高，另外，主要要看楼盘位置，位置好的话洋,房可以接受，相对位置较远则对于洋房产品有一定的抗性。对于自己目前的住所很满意,生活便利，交通方便，配套齐全，因此不考虑更换第一住所，再置业主要用于投资。,产品,面积在,180-200,平米左右面积较为合适，对功能空间上没有明确要求，均属于,基本置业考虑的南北通透、户型方正等，对于情景化空间有很强的感知，认为室内装修,上需要考虑这些。对于装修风格没有特别明确的要求，但对于装修品质要求较高,消费生活消费上并不是很高调，属于低调内敛一点都不

41、张扬，但会追求一些奢侈品,牌,对海资源要求对于海景资源没有特俗要求，只要求自己住得舒服,入门财富阶层】改善居住需求为主要特征的老青岛客户，资源不是置业的决定要素,在总价范围内寻找更好的居住解决方案,置业目的,置业偏好,产品诉求,来源地,职业特征,主要置业目的是改变、提升自己的居,住条件,对温泉、景观及人文类资源感兴趣,对产品能够提供的居住舒适度有高要,求,主要是本地的老青岛客户和部分高收,入新青岛人,金领、职业经理人,芭东小镇,上实海上海,恩马文景园,御景峰,入门财富阶层写真,陈先生,29,岁，证券公司操盘手,购买产品,180,平米,家庭人口：未婚,购买量级,总价,300-500,万,置业背景

42、：目前一人住在市南区一个中等偏上的社区里，约,140,多平米的高层,主要关注要素,主要是环境好,不一定非得有特别好的海景,交通方便,不吵闹,不拥挤就好,关键得住着舒服,产品力,外立面、装修要上档次，有品质感,便利性,商场、教育配套离得比较近，生活起来很方便,私密性,小区的物业管理一定要很好，要有很好的私密性，不能像住在,大街上那么张扬,入门财富阶层写真,刘女士,29,岁，投资公司副总,购买产品,180,平米,家庭人口：一家三口，小孩两岁,购买量级,总价,300-500,万,置业背景：目前一家人住在市南区一个中等偏上的社区里,主要关注要素,主要是环境好,不一定非得有特别好的海景,但最好是可以看到

43、海的房子，交,通方便,不吵闹,不拥挤就好，关键得住着舒服,产品力,外立面、装修要上档次，需要德国进口卫浴，有品质感；大客,厅、大餐厅、有保姆间，社交空间的需求,便利性,商场、教育配套离得比较近，生活起来很方便,私密性,小区的物业管理一定要很好，要有很好的私密性，不能像住在,大街上那么张扬,豪宅客户拟合定位：主流财富阶层为领袖客户，入门财富阶层为核心客户,置业关键点分析,项目本体素描,本项目客户,匹配度,匹配度分析,顶级财富阶层,拥有海资源为其置业必要条件,面积空间尺度要求大，产品力要求,豪,区位,项目位于崂山区东,部边缘，区域未来规划为,科技谷，项目未来增值潜,力巨大,资源,拥有山体公园，南,

44、部临午山风景区，西临青,岛顶级城市高尔夫,定位,整体定位高端，将,呈现区域顶级社区和打造,区域顶级产品,不具备海资源,无法匹配顶级,客户核心需求,主流财富阶层,偏好海资源占有,受其非顶级财富能力所限，选择中,小豪宅户型产品,强调圈层感和尊贵感,不具备海资源,但项目高端定,位和区域富贵,属性，满足该,类客户部分需,求,入门财富阶层,以个性偏好的稀缺资源来进行置业,跳出海资源占有条框,关注物业的居住休闲舒适度,看重物业所属区域未来增值潜力,内部拥有山体,公园，外部紧,邻高尔夫，且,项目定位高端,区域未来具增,值潜力,三类豪宅客户在市场各项目上的分布,1000,2000,200,1200,400,600,800,万,丽,海,景,东,海,路,九,号,海,信,天,玺,鲁,商,中,心,凯,悦,中,心,银,海,一,号,爱,丁,堡,颐,和,星,苑,山,水,名,园,石,湾,山,庄,上,实,海,上