第二章物业管理企业

1、第二章物业管理企业第一节物业管理企业的设立 第二节物业管理企业的机构设置与人员培训第三节 物业管理企业的权利和义务 第四节 物业管理企业的财务管理一，物业仙企业的概念是指对建成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关 场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层 次的有偿服务及良好的生活和工作环境，具有独立法人资格 的经济实体。民法通则规定法人的四个条件:(1) 依法成立(2) 有必要的财产和经费(3) 有自己的名称、组织机构和场所(4) 能够独立承担民事责任二、物业管理企业的类型1、按股东出资形式划分有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司2、按投资主体划分全民、集体、联营、私营、合资3

2、、按经营服务方式划分 4、按产权关系划分管理型、顾问型、综合型代理租赁服务型、委托管理服务型、自主经营型5、按组建方式划分三、物业管理企业的设立1、物业管理企业设立的条件按公司法规定的条件执行(1)有限责任公司的设立条件(公司法第二十三条规定)(2)股份有限公司的设立条件(公司法第七十七条规定)2、物业管理企业设立的程序(1)工商注册登记(2) 资质审批(3) 税务登记(4) 公章刻制工商注册流程6、银行开设基本户（开在自己方便的1、起好公司名称，填好名称预先核准 表格，提供身份证在工商行政许可 矢序查名；2、起草章程，设立验资帐户，由注册 会计师事务所验资；3、准备其他设立工商登记的资料，连

3、 同验资报告等资料去工商行政许可 大厅办理营业执照；4、办理组织机构代码证（技术质量监 督局）5、税务登记；I?:可以在天津市内任何地方开组织机构代码是对中华人民共和国境内依法注册、依法登记的机关、企、事业单位、组织机构代码证社会团体和民办非企业单位等机构颁发在全国范围内唯一的、始终不变的代码标识6代地效中华人民共和国 组织机构代码证江苏笛常州市武进区横山桥鎮檢山 村机构名称：儒州格林电力机械制造有限公可期.自2006年12月27日莹2010年12月2613机构英酸企业法人迂 记 兮；102-064940倾发虹位：霸州市跆LtU技术监替局NO20C6 1597936年檢记中事人人金和刃“釈轨金

4、代耳疋MMg勾&中华人 人虑和Ji出內咬一的於终1:龙凑筑离耳处识. 屮疔人人郭知MMIXX荷R码畝决.血帆就用法土 代仪彼的9LU分止*仃制农年人尺矣4Wtt價忱构代碼iO 不却他*. 町、为追.lit.(4 鼻人L. E的賞江瓠氓淺竇父炉iS&fti识忧約直劣歧宵关良龙14个岌忆奂的杲风 *a.、am H a 曲矗4-iWtiC.5ew y.；3NW2 星3萌DD1I盟5,fi+串跟p 17,8, 辿前冕谢貝9, 皤Hl迪誠履，礪幡0 KwiMi四、物业管理企业的资质管理界志。资质：界定、查验、衡量(物业管理)企业具 黃磁扼直璽去侖数量甘专业 窥模營方面酹状况，是企业资质审批物业管理市场管

5、理的手段、资质管理的作用(1) 着利于提高物业管理水平，促进我国物业管理 行业的健康发展。(2) 有利于规范我国的物业管理市场秩序。(3) 能够更好地保护业主和使用人的合法权益。第一节物业管理企业的设立2、物业管理企业的资质等级及相应标准物业管理企业资质管理办法第五条3、物业管理企业资质的行政管理(1) 物业管理企业资质的申请 物业管理企业资质管理办法第六条(2) 资质等级核定管理物业管理企业瓷质管理办法第七、九条(3) 资质等级审批管理物业管理企业瓷质管理办法第四、十条(4) 资质等级动态管理物业管理企业资质管理办法第十七、十八条(5) 业务管理物业管理企业资质管理办法第八条一级企业序号辦1

6、噌理企伸虫称资质等级法人代表贸质证号1天浬市安华物业有限公司一级范志诚逹物企2003J019号2天津市天房物业管理有限佥司级张伟杰)10300463天浬市金浩物业管理有限公司一级齐新民i：i 10100084天浬顺驰物业爸理有限公司一级齐铁树()10300485天浬天孚物业管理有限公司一级朱志刚1)10100076天津市房信物业发展有限公司一级刘金旺|：) 10300477天浬华原物业营理发展有限公司金强1)10502128天浬万科物业管理有限公司一级周成晞1)10502149天津市津房物业管理有限公司一级沈铸伦)105021310天浬市红50物业经营管理有限公司一级宗志强()10502521

7、1天浬融创物业管理有限公司一级王永平(建)10802612天浬市君怡物业管理有限公司一级袁学交(建)10802713天浬津這联合物业服筠有限公司曹嗓(建)108051企业性质：国有组建日期：2如0年4月2E；日企业资质:一怨注册资金：EOD万元地 址：天津开发医洞庭路花号邮政编码：300457员工总数：686；公司简介：核心理怨:尊重毎一个人，珍惜毎一分钟经营理念：冥诚的服务永远的朋友公益理念:联系政府、回报社会、完善社区、满意业主.爭业领域：在中高档物业额域实现规模化经营口战略电象：物业莒理行业中忧异与规複化的标志口价值观念:我们工作的全部价值都在他人的笑客里口 行対准则：対天孚的亲耆而行动

8、行动口号：您好T天孚宵您服务匸副会髀札天孚物业管理有限公司企业简介：天津天孚物业管理有限公司是天津经济技术开发区泰达控，股公司一泰达連设集团属 下的丈型综合性物管公司口为中国物业管理协会常务理爭单位口公司0301年彼逹设部 批淮対.物业管理资质一级企业.并荣茯天淳市“物业管理十理企业称号口址司按现代企 业制度要求构逹适应市场需要和企业发展需要的新型经营管理机制，依靠自身管理、 服务、品牌等忧势赢得了市场，成为业界知名企业口截至目前鼻物业管理项目已达 ；兀1余牛管理项目规模达6匚心余万平方米刑成了高档写字楼宇高教后勤管理、工 业园区管理、商业物流、大型图书馆-城市轨道交通金融机构和大型居住社医、

9、商业 物业.顾问咨询营理等十大管理门类鼻企业的主要指标位居天津市物营行业之首口蛙司 十分注重品牌逹设观品牌肯企业的生命鼻祝极与国际著名品牌婪司联手合件鼻下丈力 呈加速人才培养，全面提髙员工素质，引进吸納国际先进的管理经验 不斷探索具有天 孚特色的管理服务模式，瓊珍惜毎一分钟鼻尊重毎一个丿J为企业的核心理念，精心为 物业项目和业主提供忧质满意的服务口副会长单仏天咸业管理有限公司企业性质 健日期 企业资质 注册资金 地址 邮政编码 员工总數 公司简介国家-级500万天淳币河駆平山道咦瞰号3000741116A管理人员总数124人苴中，中溯上晰15人劳务人员总数9以企业经营骁：劃物业价值营造美好环境

10、企业服务宗旨：用航换你韓企业简介:天房物业管理有限張司是中国物业管理协会常务理事单位、天津市物业协会副会桧 单位口公司经営范围主要以物业管理为主，兼以房屋经営管理、供热S写字楼经营及管 理等为辅的丈型国有物业管理企业下辖华学房地产经営有限公司X华驰租赁有限瓷 司、津城职工住宅合作社S华天白猎建筑装怖有限公司S华博金翔物业管理有限公司等 多家子公司.2i：i05WTisogi：n：ii： 201:10质星管理体系认证“促进了企业管理水 平的提升.实现了企业经営规模化、管理科学化和服务行为规范化几年来，公司贻终谨循“提升物业价值.営造美好环境的企业宗旨奉行团结协 作.用心去掘T的企业藉神坚持：用我

11、真心.换你真情的服务理念.不斷强化履行合同 意识宵业主提供更加忧质和满意的物业服.劳口 2006年被评为天津市业主最满意物业 管理企业J一、物业管理企业的组织形式选择仁直线制2、职能制经理I经理图21直线制组织形式适用于物业管理业务量较小的小型企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。业茸部业务部班组图22职能制组织形式 适合物业管理业务较复杂， 服务项目较多的物业管理企 业。（现已少采用）业弹职能啓non pim4、事业部制3、直线职能制图23直线职能制组织形式适于中等规模企业，目前较 多采用，不适宜多品种生产 和规模很大的企业。图24事业部制组织形式 适用于规模较大的企业。5、矩

12、阵制图25矩阵制组织形式适用于较大规 模、物业管理种类 较繁、综合经营性 强、专业服务较多 的物业管理企业。有利于资源共享，节省管理成本 有利于实施品牌管理 有利于产生规模经济效益 有利于实现物业管理的社会化和专业化物业管理公司的集团化选择物业管理公司选择集团化经营的发展道路，实际上是市 场竞争的必然结果，它对改善物业管理有以下优点:(1)(2)(3)(4)不论是从市场竞争的角度，还是从节约成本的角度， 或是从物业管理本身的特点来看，物业管理公司走大型化、 集团化经营的发展道路,发挥集团的整体优势和规模经济优 势，既是市场竞争的必然结果,同时也是实现节省管理成本、 实施品牌管理和产生规模经济效

13、益的选择。尬津房物业（V）灭痒物业A安华物业命华厦物业空万科物业rvvrrr”龙都物业目标性原则统一领导与分级管理相结合的原则 专业化分工与各部门协作相统一的原则 遵循集约化管理的原则适于规避物业及物业管理风险的原则二、物业管理企业的机构设置r1、物业管理企业机构设置的一般原则(1)(2)(3)(4)(5)2、物业管理企业的主要职能机构(1) 经理部最高一级的指挥决策组织(2) 办公室经理领导下的综合管理部门(3) 财务部制定财务计划、预算方案、监控资金运用(4) 工程部 技术管理部门(5) 管理部业务主管部门(6) 经营部多种经营业务，综合代办服务(7) 管理处与公司下属企业物业管理处：物业

14、管理工作的实体，负责具体操作。物业管理企业机构设置示意图直线职能制图26直线职能制组织形式物业管理企业机构设置第二节物业管理企业的机构设置与人员培训物业管理企业机构设置示意图一一国外矩阵式管理构架图27国外矩阵式管理构架三、物业管理企业人员培训1上岗培训针对新员工开展，为他们提供基本的上岗知识。2在职培训针对在职员工开展，通过轮岗实习，自我总结，使他 们经常有充电的机会。3、专题讲座邀请物业管理方面的专家，学者等，就某一专题与公 司员工进行交流探讨。4. 学历教育I三.1=11=1着重选拔那些热爱本职工作，具有发展潜力的员工， 使他们接受高层次的学历教育，成为物业管理的高级人才。一、物业管理公

15、司的权利1、根据有关法规,并结合实际情况制定管理办法；2、依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施 管睡；3、依喩物业管理委托合同和有关规定收取管理费；4、有权制止违反规章制度的行为；_（条例飙条）（条例第15条）3d5、有权要求业主委员会协助管理;：6、有权选聘专业公司承担专项管理业务工逹丄不得翌整釀翳任及利益粉上他人或单位,也不得 将专I贡业勢承包给个人。（址啟、能条）7、可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。物业管理企业的义务2、3、4、5、履行物业管理委托合同，依法经营；（条例第36条）III接受业主委员会和业主及使用人的监督;重大管理措施应提交业主委员会审议批准； 接受行政主管部门

16、监督指导*至少每年不少于一次向全体业主公布一次管理费用收支 帐目皐 （收费管理亦法第彳滦6、提供优良生活工作环境，搞好社区文化,7、发现违法行为要及时向有关行政机关报告；8、物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部 房屋.物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产， 艇觐粼 翩薛员会一、物业管理企业财务管理概述1、物业管理企业财务管理的含义 对物业经营管理中资金运动的管理。2物业管理企业财务管理的特点(1)(2)(3)财务监督的多元化(4)3.物业管理企业财务管理的任务(1)(2)(3)(4)4、财务管理的机构设置职能部门一一公司财务部职能:管理公司资金，审核各项开支，进行成本核算，协

17、助公司经理组织、安排、合理使用各种经费，保障公司各类资金正常流通以提高公司的经营效益。财务部门岗位设置图:二、资金筹措与使用管理1、物业管理企业筹措资金的渠道(1)物业管理收费(2)建立专项维修资金软I业保修期满.公有房屋出售后的大修更新费用。物业公用部位维修资金;设施设备维修资金。筹措渠道：业主、物业出售者.国家和地区财政收取。开发商给予一定的资金支持(4) 政府多方面的支持(5) 银行借款(6) 横向联合2、物业管理资金筹措的管理(1) 注重社会、经济和环境效益的综合平衡(2) 确定收费项目，明确收费标准政府部门审定 会同业主商定 委托双方协定及时递送收费通知单加强立法、追讨拖欠费用一般性

18、追讨、区别性追讨(3) 加强立法、搞好收费管理3、专项维修资金的管理与使用(1) 专项维修资金的管理要求(2) 专项维修资金的使用自用部位、设备一业主承担公用部位、设备一专项维修资金公用设施一专项维修资金公用部位、设备设施人为损坏一责任人承担4、物业管理企业资金使用管理(!)(2)(3)日常综合管理费的管理 保险费的管理 税金的管理经理人酬金的管理(管理者酬金)(4)三、(1)(2)、(3)(4) .(5)(6)(7)(8)(9)(10)(11)(12)(13)(14)(15)(16)物业管理费的构成公共物业与配套设施的维护保养费用聘用管理人员的薪金公用水电的支出购买或租赁必需的机械及器材的支

19、出投购物业财产保险（如火险、灾害险）及各种责任保险的支出 垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫之费用清洁公共地方及幕墙、墙面之费用公共区域植花种草及其养护费储备金（物业配套设施的更新费用）聘请法律.会计等专业人员之费用节日装饰费用管理者酬金行政办公支出公共电视接收系统维护费用其他为管理而发生的合理支出-物业管理企业正常的利润和应纳税收NFiSP物业管理费标准（元/月桝平方米或元/年桝平方米） F代表费用（元/月或元/年）S一物业总面积（平方米）按管理专业和专用设备归类匚A1=1行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、 空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、保 险费、管理者酬金、税项。1 V行政办公费Pi全年费用预算折合月费用 构成(1)行政办公人员费用片(元/月)工资、福利津贴、保险、服装、费用(2)文具、办公用品F2车辆使用费，包括油费、维修费、折旧费(4) 节日装点费F4(5) 公共交际费F5(7) 一切杂费F72、一般公共设施维护费P2(1) 人员费用(管理人员、技师、技工等)片(元/月)(2) 公共照明系统，包括大厅、门厅、走廊.路灯、装饰灯电费f2维修费(估算。经验值)f3(3) 抽送风电费f4维修费f5(4) 给排水电