某物业管理有限公司工程服务部工作手册

1、工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 组织架构图文件编号 /GC001 版本编号A/0 生效日期12010年1月日 码 页 1/1 1目的 工程服务部人员架构编制,明确人员岗位的编排,在组织方面有序进行,达到统一人事经管组织结构。 2适用范围 中山市忠洋物业经管有限公司工程服务部。 3人员架构 人员架构图(暂定人) 工程服务部主管 运行组长 维修组长 运行组员 维修组员 工作时间：A班：09：0017：30（正常班） 如有紧急事件，应及时处理， 4相关表格F001 4.1工程服务部当值排班表/GC001F002 4.2/GC001调班申请单 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管

2、有限公司 部门职能及质量目标文件编号 /GC002 版本编号 A/0 生效日期 2010年1月1日 码 页 1/2 1目的 为了明确忠洋物业经管有限公司工程服务部的部门职能和质量目标，特制定本文件。 2适用范围 中山市忠洋物业经管有限公司工程服务部。 3内容 3.1主要职能 3.1.1归口经管中山市忠洋物业公司所辖物业的公用设备、设施和建筑物、场地，确保其状态满足提供服务需要。 3.1.2负责中山市忠洋物业公司所辖物业及新接物业的隐蔽工程、地下管网、电气线路等图纸、资料、文件的接收和保管。 3.1.3负责建立设备设施运行、操作、维护保养规范并组织实施。 3.1.4负责中山市忠洋物业公司所辖物业

3、的测量设备经管，确保按规定的校准周期进行校准并在校准的有效周期内使用。 3.1.5负责编制各种设备设施的维护保养和检修计划并组织实施。 3.1.6按规定处置业主/住户的报修和投诉。 3.1.7负责提报有关设备、设施运行、维护保养和抢修施工所需材料、配件服务的采购申请，选择并对供应商的评价。 3.1.8负责水、电的正常供应及停电/故障断电时的供电。 3.1.9根据灭火、抢险需要、确保所需设备或场所/部位水电的供应。 3.1.10确保维修人员具备法规或国家行政主管部门规定的需持证上岗资格。 3.1.11确保为业主/住户提供的服务及时、文明、有效。 3.1.12负责按规定保管、维护、安装和交付业主/

4、住户提供的产品。 3.1.13负责二次吉屋装修和保修期内遗留工程问题整改跟进工作。 3.1.14负责区内业主（或其委托人）提出的室内装修的经管工作。 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 部门职能及质量目标文件编号 /GC002 版本编号A/0 生效日期 2010年1月1日码 页 2/2 3.2质量目标 3.2.1房屋的完好率达98及以上。 3.2.2重点设备的使用完好率达98及以上。 3.2.3住户工程报修质量合格率达96及以上。 3.2.4住户工程报修处理及时率达95及以上。 3.2.5住户工程报修有效投诉处理率100。 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 主管岗

5、位职责和任职条件文件编号 /GC003 版本编号 A/0 生效日期 2010年1月1日 码 页 1/4 1目的 为了明确各岗位职责及各岗位的任职条件，特制定本文件。 2适用范围 中山市忠洋物业经管有限公司工程服务部。 3内容 3.1全面负责工程部日常工作的经管、协调、督导及考评。 3.2负责部门各类计划（工作计划、物品申购计划、培训计划等）的拟定或审核。 3.3负责部门各类资源的有效控制，保证经营指标的完成。 3.4负责针对本部门投诉的有效处理。 3.5负责组织开展小区工程设备的维修、保养、运行、经管。 3.6负责制定工程经管制度和设备操作程序。 3.7负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的

6、业务培训。 3.8负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核。 3.9负责洽谈、评诂、监督工程外判工程，组织对外判工程的质量验收。 3.10负责审核用户的室内装修。 3.11负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 3.12负责与相关业务主管部门进行业务联系。 3.13完成上级交办的其它任务. 4.主管任职条件： 大专及以上学历，有5年以上大型屋苑实际工程经管经验，熟悉ISO9001知识及物业经管法律法规，有较强的组织、沟通、协调控制能力；诚实守信，豁达向上，富于团队合作精神，年龄在25-45岁之间，限男性。 应掌握的文件： 物业经管条例法律法规、工程服务部工作手册、人力资源经管

7、工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 维修组长岗位职责和任职条件文件编号 /GC003 版本编号A/0 生效日期 月2010年11日 码页 2/4 1目的 为了明确各岗位职责及各岗位的任职条件，特制定本文件。 2适用范围 中山市忠洋物业经管有限公司工程服务部。 3内容 3.1.岗位职责 3.1.1严格遵守公司各项规章制度，自觉维护公司利益和形象。 3.1.2在工程部主管的直接领导、安排下，开展工作。 3.1.3公平、合理、科学地安排好组内工作。 3.1.4协助工程部主管搞好组内员工培训工作。 3.1 5定期召开班组组员会议，归纳总结、布置、协调运行班组内的各项工作开展。 3.1.6

8、协助主管做好物业接管验收工作，遇有物业验收时，随时能抽调人员到场。 3.1.7每日对组内员工的着装，仪容举止、文明礼貌以及员工是否注意安全作 业，是否保证工作质量，工作记录，现场收尾工作是否做好等情况进行全面检查、评价，对不合格的要求其及时整改纠正。 3.1.8协助仓管员负责经管好本班组的公用工具。 3.1.9参与制定运行班组所管辖的设备设施维修保养年计划，并具体协助组织实施。 3.1.10完成主管下达的其它工作。 3.2维修运行组长任职条件 高中及以上学历，有电工证，高低压配电入网操作证，5年以上高低压配电工作经验，有较强组织、沟通、协调能力，服务意识强，诚实勤勉，富于团队合作精神，年龄在2

9、3-45岁之间，限男性。 应掌握的文件：电工安全操作规程。 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 水电工岗位职责和任职条件文件编号 /GC003 版本编号 A/0 生效日期 2010年1月1日 码页 3/4 1目的 为了明确各岗位职责及各岗位的任职条件，特制定本文件。 2适用范围 中山市忠洋物业经管有限公司工程服务部。 3内容 3.1.岗位职责 3.1.1严格遵守公司各项规章制度，自觉维护公司利益和形象。 3.1.2在维修班长的直接领导、安排下开展工作保质保量的认真完成维修班长分派的各项工作任务。维修班长不在，遇有应急工程报修时绝对服从调度当值人员的调派。 3.1.3积极参加部门、

10、班组内组织的各项培训工作，认真做好学习笔记，不断提高自身素质。 3.1.4负责住户室内外公共设施、设备以及区内的配套设施的水电、土建安 装、维修、检查、保养工作。 3.1.5严禁假公济私，个人私自承接业主/住户家庭安装/维修业务。在制作/安装/维修过程中如遇到疑难，应及时如实地汇报给维修班长、调度当值员或主管，请求支援解决，严禁盲目乱拆乱换。 3.1.6每次维修完后应尽量将换下来的废品带回工程部交给仓管员，由仓管员 核实记录。 3.1.7按要求完整、清晰、真实地填写好各类工程报修单，同时也应按要求认 真填写好工作记录本以备日后查询。 3.1.8完成主管委派的其他工作。 3.2水电工任职条件 高

11、中及以上学历，有电工证， 5年以上高低压配电工作经验，有较强组织、沟通、协调能力，服务意识强，诚实勤勉，富于团队合作精神，年龄在23-45岁之间，限男性。 工程服务部 中山市忠洋物业经管有限公司工作手册 仓管员岗位职责和任职条件文件编号 /GC003 版本编号A/0 生效日期 2010年1月1日 码页 4/4 1目的 为了明确各岗位职责及各岗位的任职条件，特制定本文件。 2适用范围 中山市忠洋物业经管有限公司工程服务部。 3内容 3.1.岗位职责 3.1.1严格遵守公司各项规章制度，自觉维修公司利益和形象。 3.1.2在主管的直接领导下开展工作。 3.1.3负责仓库的日常经管工作，对出入库的材

12、料和工具进行验收、登记，对不符合规定的物品和手续有权拒绝入库或领取。 3.1.4保持仓库清洁卫生、通风良好，并做好防火、防潮防晒、防水、防盗等防护措施，确保物品质量和库房安全。 3.1.5建立仓库经管资料，做到手续、记录齐全。 3.1.6不断提高业务水平，保证各岗位领料及时，工具借还有序。 3.1.7完成主管交待的其他工作任务。 3.2仓管员岗位任职条件： 高中及以上学历，熟悉仓库的业务，有3年以上的仓库经管工作经验，工作责任心强，诚实勤勉，富于团队合作精神，年龄在25-40岁，男女不限。 应掌握的文件：仓库经管规定、物料入仓规定、仓库盘点制度 仓库防火规定。 工程服务部 中山市忠洋物业经管有

13、限公司 工作手册 吉屋接管验收规范及检验方法文件编号 /GC004 版本编号 A/0 生效日期 月2010年11日码 页 1/4 1目的 为了明确房屋接管验收规范和检验方法，特制定本文件。 2适用范围 中山市忠洋物业公司所辖物业各小区业主房屋及其水电配套设施等。 3内容 3.1规范 参照建设部ZBP30001-90规范和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收规范及达到业主（住户）的合理要求。 3.2规范及检验办法 3.2.1梁、柱、板主体 3.2.1.1按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。 3.2.1.2无钢筋外露。 3.2.2顶棚 3.2.2.1抹灰面平

14、整，而层涂料均匀，无漏刷，无脱皮。 3.2.2.2无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。 3.2.3墙面 3.2.3.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。 3.2.3.2块料（如磁砖）面层： a) 粘贴牢固，无缺棱掉角； b) 面层无裂纹、损伤、色泽一致； c) 对缝砂浆饱满，线条顺直。 3.2.4地（楼）面 3.2.4.1毛地面：平整，无裂纹。 3.2.4.2块料（如磁砖）面层： 工程服务部工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 吉屋接管验收规范及检验方法 文件编号/GC004 版本编号 A/0 生效日期 11月日 2010年码 页 2/4 a) 粘贴牢固，无缺棱

15、掉角； b) 面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直； c) 对缝砂浆饱满，线条顺直。 3.2.4.3水泥砂浆面层： 抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。 3.2.4.4卫生间、厨房和前后阳台地面： a) 用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确地漏，不应有积水，倒泛水； b) 第二天到楼下检查楼面无渗漏。 3.2.5门窗： 3.2.5.1开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现：目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。 3.2.5.2从室内轻扔晃门锁与门连接牢固，开启灵活。 3.2.5.3木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。 3.2.5.4单指

16、轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象：玻璃胶缝密实、美观，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花痕迹。 3.2.6电子可视对讲门铃 3.2.6.1开启灵活，通话器完好无损，通话清楚，图象清楚； 3.2.7窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法： 3.2.7.1窗外防水胶均匀。先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普遍为多屋住宅区）自上而下的均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入； 3.2.7.2查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗门关紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水。 3.2.8楼梯、扶手 工程服务部工作手册 中山市忠洋物业经管有限

17、公司 吉屋接管验收规范及检验方法文件编号 /GC004 版本编号A/0 生效日期 2010年1月1日 页 码3/4 3.2.8.1砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。 3.2.8.2钢木结构的楼梯： a) 用力轻摇无晃动，安装牢固； b) 钢筋无锈蚀，无弯曲； c) 木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。 3.2.9开关 3.2.9.1安装牢固，目视盖板无损坏。 3.2.9.2全检开关灵活，开启接触效果良好。 3.2.10供水系统 3.2.10.1安装牢固无能摇动；打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀）管道完好无损，无渗漏水，无锈迹。 3.2.10.2管道接头

18、无渗水，接头外观处理良好。 3.2.10.3水龙头（花洒）和水阀：打开水阀，流水畅通，接头无漏水，安装牢 固，无划痕、锈迹，卫生清洁。 3.2.11排污管道（含塑料管） 3.2.11.1安装牢固，外观完好无损，配件齐全。 3.2.11.2从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞。 3.2.11.3铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。 3.2.12地漏：过滤铁篦安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。 3.2.13室内配电箱 3.2.13.1安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常。 3.2.13.2开关符合型号规定。 3.2

19、.13.3 导线与设计相符，布线规范。 3.2.13.4目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活。 工程服务部工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 吉屋接管验收规范及检验方法文件编号 /GC004 版本编号A/0 生效日期 2010年1月1日 页 码4/4 3.2.14.水表、电表和液化气表：安装牢固，无摇晃；打开室内水阀，看表内读数运转是否正常；目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤；安装整洁、有条理、美观，布线、布管规范。 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 公共设施接管验收规范及检验方法文件编号 /GC005 版本编号A/0 生效日期 112010年月日 页 码 1/4 1目的 为了明确

20、公共设施接管验收规范及检验方法，特制定本方法。 2适用范围 中山市忠洋物业公司所辖物业小区的公共场所、娱乐活动设施及其水电等。 3内容 3.1规范 规范建设部ZBP30001-90规范和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收规范及达到设计要求。 3.2验收规范 3.2.1基础设施 3.2.1.1房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等。 3.2.1.2散水坡： a) 无下降、断裂，与墙体分裂； b) 面层平整，无脱层； c) 无倒泛水现象。 3.2.2天台： 3.2.2.1屋面隔热层、防水层： a) 板端缝、伸缩缝油膏紧贴； b) 隔热板、防水层表面无裂缝。 3.2.2.2天沟、落水口

21、畅通，管道完好； 3.2.2.3天面扶栏：无破损、变形，无明显锈蚀。 3.2.3公用天线：配件齐全，安装到每家每户，收视效果良好。 3.2.4屋面避雷设施：各种避雷装置的所有连接点牢固可靠，并符合国家要求。 3.2.5消防设施（消防栓、消防箱）： 3.2.5.1消防栓： a) 油漆均匀，无少刷、漏刷现象； 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 公共设施接管验收规范及检验方法文件编号 /GC005 版本编号A/0 生效日期日月年201011 页 码 2/4 b) 阀门完好，无渗漏水。 3.2.5.2消防箱： a) 消防管、消防带等配套齐全； b) 箱门上标识清楚，箱门玻璃安装牢固，门

22、锁开启自如； c) 消防管无渗漏水，阀门完好。 3.2.6小区路灯： 3.2.6.1按设计要求安装。 3.2.6.2灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损坏，灯泡照明正常。 3.2.6.3灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花。 3.2.7小区道路： 3.2.7.1道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤。 3.2.7.2路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。 3.2.7.3块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角。 3.2.7.4路牌标志清楚，地面线条顺直。 3.2.8垃圾池（箱） 3.2.8.1冲洗水管： a) 垃圾池通水率100，水管安装牢固，接口处密实，无漏水； b) 水阀开关灵活无漏水

23、； c) 水阀箱装锁，箱面无锈，油漆面均匀，锁头开启灵活。 3.2.8.2砌筑类 a) 砌筑平直，底层无起砂，无裂纹，无空鼓； b) 装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤，无缺棱掉角； c) 投入口和清出的铁门：无锈迹，油漆完好均匀，安装牢固，开启自如； d) 清出口铁门安装小锁，小锁开启灵活。 3.2.9垃圾转运站：参照相关房屋接管验收规范和检验办法的室内接管验收 部分。 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 公共设施接管验收规范及检验方法文件编号 /GC005 版本编号 A/0 生效日期 112010年月日 码 页 3/4 岗亭3.2.103.2.10.1铝材和不锈钢类：安装牢固，配

24、件齐全，型材无损伤，玻璃无污渍。 3.2.10.2砌筑类：参照相关室内验收规范。 3.2.10.3电动道闸：电器线路安装合格，安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤。 3.2.11车库： 3.2.11.1露天（地下）停车场：路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹。 3.2.11.2地下停车场： a) 参照房屋接管验收规范和检验办法的相关内容； b) 车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀。 3.2.11.3露天（夹层）车棚：参照相关室内验收规范。 3.2.11.4照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。 3.2.11.5排水系统：设有专门的排水沟， 3.2.12 沙井、检查井和化粪

25、池： 3.2.12.1池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕。 3.2.12.2检查井和化粪池进出水口高差不小于5cm，井盖搁置稳妥并设置井圈。 3.2.13明暗沟： 3.2.13.1沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整； 3.2.13.2沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通。 3.2.14挡土墙、坡： 3.2.14.1砌筑密实，沙浆沟缝饱满。 3.2.14.2按设计要求设有泄水孔。 3.2.15踏步： 3.2.15.1砼砌：踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂。 3.2.15.2块料砌：参照房屋接管验收规范及检验办法的相关内容。 3.2.16台阶：参照相关的面层砌筑材料的验收规范。 工程服务部 工

26、作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 公共设施接管验收规范及检验方法文件编号 /GC005 版本编号A/0 生效日期日月年201011 码页 4/4 3.2.18信息：信箱门锁开启灵活，房号标志清楚、有序。 景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计规范和所要求达到的效果验收。3.2.19 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 公共区域报修处理流程文件编号 /GC006 版本编号A/0 生效日期 2010年1月1日 码 页 1/1 1目的 为了明确公共区域报修处理流程，特制定本文件。2适用范围 中山市忠洋物业公司所辖物业小区公共区域报修。 3内容 公共设备设施报修信息 住户服务中心记录报修应急

27、内容 工程部完成维修工程 住户中心进行验收 住户中心存档 工程服务部存档 4相关表格F001 /GC006公共区域制作安装维修通知单登记表 工程服务部工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 室内维修方法文件编号 /GC007 版本编号A/0 生效日期 日12010年月1 码 页 1/14 1.目的 为加强小区住户室内维修的经管，确保住户室内生活环境及设施处于正常运作状态，为住户提供方便，特制定本方法。 2适用范围 中山市忠洋物业经管有限公司工程服务部。3内容 3.1维修原则 3.1.1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约修缮费用，能换局部配件的，不换整体构

28、件。 3.1.2修理及更换配件尽量与应原有配件型号规格一致的原则。 3.1.3方便业主（住户）的原则。 3.2维修依据 3.2.1符合修缮设计或修缮技术方案的要求，满足合同的规定。 3.2.2符合房屋修缮工程质量检验评定规范有关条款规范。 3.2.3符合维修服务规范有关条款规范。 3.3 住户室内维修规范 3.3.1楼层面漏水 3.3.1.1维修程序 a) 预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。 b) 如果是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通，如果是马桶漏水，应及时检修马桶； c) 如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面； d) 其它地方漏水，应将相关部位及时处理； e

29、) 检验：维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象； f) 维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.1.2告知住户使用须知：应爱护使用任何用水设施。 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 室内维修方法文件编号 /GC007 版本编号 A/0 生效日期12010年1月日 码 页 2/14 3.3.2换锁（木门、铁门） 3.3.2.1维修程序 a) 木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，及时修理，如锁不能修理至正常使用，立即更换。 b) 检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关数次，查看开关是否灵活自如。 维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 c)

30、3.3.2.2告知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其他硬物开锁，定期给锁活动部位上油。 3.3.4个别楼梯停水。 3.3.4.1维修程序 a) 先检查是哪一楼梯没有水； b) 然后关掉总阀； c) 拆开支阀，取出滤网； d) 清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水； e) 检验：做好跟踪，到停水楼梯检查住户是否已正常供水； f) 维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.4.2告知住户使用须知：楼层停水应及时通知住户中心派专业人员前来检查维修。 3.3.5维修墙内水管 3.3.5.1维修程序 a) 先查找原因； b) 关好室内所有用水阀门； c) 查看水表是否转动，如

31、转动说明墙内水管破损漏水； d) 维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管； e) 装入新水管； f) 打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修饰面； 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 室内维修方法文件编号 /GC007 版本编号 A/0 生效日期 日年20101月1 码 页 3/14 g) 检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查； h) 维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.5.2告知住户使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向经管处申请，由经管处派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时

32、通知经管处派维修人员前来查看。 3.3.3阀门接头漏水 维修程序3.3.3.1a) 检查阀门，接头何处漏水，然后关上自来水总制； b) 如是阀门、接头未扭紧的原故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧； c) 如因破损配合而漏水，应及时更换相关配件； d) 如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头； e) 检验： 维修完毕后，把自来水总阀门打开，检查是否漏水； 阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。 f) 请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.3.2告知住户使用须知：应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。 3.3.4水龙头漏水。 3.3.4.

33、1维修程序 a) 检查漏水情况，然后关上自来水总制； b) 如是因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧； c) 如是内芯断裂应更换内芯； d) 如是内芯橡皮过小或破损，应更换； e) 如是水龙头自身有沙眼而漏水，应更换水龙头； f) 检验：检修完毕后，打开自来水总制，反复开关水龙头数次，使其开关 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 室内维修方法文件编号 /GC007 版本编号A/0 生效日期 12010年1月日 码页 4/14 自如，不漏水； g) 维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.4.2告知住户使用须知：旋扭开关不

34、要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。 3.3.8浴缸堵塞和漏水。 3.3.8.1维修程序： 3.3.8.1.2堵塞维修程序 a) 先查明原因； b) 如是排水管堵塞，打开检查口（如检查口在下层住户室内，应先与该住 ，取出杂物，用水试通直到正常；户预约维修时间）c) 检验：维修完毕后，往浴缸内放水，查看是否能正常排放； d) 维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.8.1.3漏水维修程序 a) 先查明原因； b) 如是排水管漏水，打破饰面，取下排水管重新安装； c) 检验：维修完成后，往浴缸内蓄水，到一定水量后，存放5分钟再排放，查看相关部位有无漏水； d) 维修完毕后，请住户在有

35、偿服务申报表上签名验收； 3.3.8.2告知住户使用须知：使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干爽清洁。 3.3.9通马桶 3.3.9.1维修程序 a) 先检查顷听马桶堵塞原因； b) 用马桶抽子抽通马桶； c) 如不通就打开检查口用疏通机器来疏通堵塞介质； d) 如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为止； e) 盖好检查口，进入室内后放水冲洗，能正常使用； f) 检验：反复放水，检验马桶是否畅通； 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 室内维修方法文件编号 /GC007 版本编号 A/0 生效日期 日年20101月1 码 页 5/14 g) 维修完毕后，请住户在有偿服务申

36、报表上签名验收。 3.3.9.2告知住户使用须知：使用马桶时不要乱抛杂物（如硬纸等）。 3.3.10疏通地漏 3.3.10.1维修程序 a) 先用抽子试通； b) 不能查明原因时则打开检查口检查； c) 不通时再使用疏通机疏通直到通畅为止； d) 检验：用水试通如水源不方便，可接胶管水冲或用水桶装水检验； e) 维修完毕，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 。（如硬纸等）水泥砂桨使用地漏时不要乱抛杂物，告知住户使用须知：3.3.10.23.3.11马桶漏水 3.3.11.1维修程序 a) 先检查漏水情况；分析马桶冲水器工作原理。找出原因； b) 如是出水口地面漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱

37、，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换；装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥在马桶四周密封一圈（3小时后可以使用）； c) 检验：维修后，反复多次实验放水看是否漏水； d) 维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.11.2靠知住户使用须知：应正确使用马桶。 3.3.12洗菜盆下漏水。 3.3.12.1维修程序 a) 先检查何处漏水，查明漏水原因； b) 如是软管断裂、漏水，应及时更换软管，并把接头处接好； c) 如是水龙头（水咀）或接头漏水，检查水龙头（水咀）或接头处是否有破裂损坏情况，如有此情况，应及时换上新水龙头（水咀）或接头，并用生胶带密封

38、此处； 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 室内维修方法文件编号 /GC007 版本编号 A/0 生效日期 12010年月1日 码页 6/14 d) 检验：打开菜盆水龙头放水，看相关部位接头是否漏水； e) 维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.12.2告知住户使用须知。 a) 必须正确使用水龙头，不要乱动开关或接头处，不要乱弯软管，以防水龙头、接头或软管有破裂情况发生； b) 不要用力撞击洗菜盆，以防盆四周的白水泥膏松脱。 3.3.13修理门窗 3.3.13.1维修程序 a) 检查门窗的附件是否齐全； b) 检查有无配件损坏； 更换配件，达到预期效果； c)d

39、) 维修后请住户验收； e) 检验：维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的； f) 维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.13.2告知住户使用须知： a) 需定期往转动部分加油； b) 如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。 3.3.14洗脸盆下漏水。 3.3.14.1维修程序 a) 先检查何处漏水，查明漏水原因； b) 如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重的要更换弯管，情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止； c) 如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏

40、为止； d) 检验：在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（约需四小时），再在周围泡水检验； 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 室内维修方法文件编号 /GC007 版本编号 A/0 生效日期 日12010年月1 码页 7/14 e) 维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.14.2告知住户使用须知 a) 不要随意乱动分下弯管和接口处，防止漏水； b) 不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四周的白水泥膏松动。 3.3.15洗脸盆堵塞 3.3.15.1维修程序 a) 查明堵塞原因； b) 取下存水弯倒掉杂物； c) 装好存水弯； d) 如再不通

41、，打开检查口，用疏通工具疏通，直至通畅为止； 检验：维修完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止； e)f) 维修完毕后，请住户有偿服务申报表上签名验收。 3.3.15.2告知住户使用须知 a) 用洗脸盆时尽量不要掉入杂物； b) 及时清除不小心掉进洗脸盆下水管内的杂物。 3.3.16洗菜盆堵塞 3.3.16.1维修程序 a) 先用抽子试通； b) 不通时查明堵塞原因； c) 打开检查口用疏通工具疏通，再用水试通直至通畅为止； d) 检验：维修完毕后，把菜盆的水储满后再排放，使之畅通为止； e) 维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.16.2告知住户使用须知： a) 剩饭

42、、剩菜及其它杂物不能倒入洗菜盆内； b) 及时清除洗菜盆下水管内的残余杂物。 3.3.17维修墙外水管。 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 室内维修方法文件编号 /GC007 版本编号 A/0 生效日期 1日 年20101月码 页 8/14 3.3.17.1维修程序 a) 先查找原因； b) 如无法明显地找到破损漏水处，可先关好室内所有用水阀门； c) 查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水； d) 维修时先关水表前的总阀，取下破损水管； e) 装入新水管； f) 打开总阀后看各相关部位是否漏水； g) 检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后

43、跟踪检查； h) 维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.17.2告知住户使用须知： a) 不要擅自改动水管，确需改动的，请向经管处申请，由经管处派专业人 员施工；b) 一旦发现水管破损漏水，应及时通知经管处维修人员前来修理。 3.3.18住户可视对讲门铃故障。 3.3.18.1维修程序 分析原因，可视对讲门铃不响可能由以下原因造成： a) 线路问题造成； b) 门铃开关接触不良。 针对3.3.18.1)中的原因，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换，排除故障后，方可恢复门铃的正常使用。 3.3.18.2检验：门铃维修完毕后，反复试

44、用几次，直至达到预期效果。 3.3.18.3维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.18.4告知住户使用须知：按照使用说明书正确使用可视对讲系统。不明知处咨询住户中心 3.3.19插座无电 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 室内维修方法文件编号 /GC007 版本编号 A/0 生效日期 1月日 2010年1码 页 9/14 3.3.19.1维修程序 分析原因，插座无电可能由以下原因造成： a) 由于外界因素（如停电检修）引起的人为停电； b) 由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关

45、跳闸； c) 由于频繁插拔操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良； d) 线路出现断线。 3.3.19.2针对3.19.1a)中的原因，告诉用户现在是在停电检修。 3.3.19.3针对3.19.1b)中的原因，首先了解住户使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障后，再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电。若线路超负荷，可告知住户及时处理。 3.3.19.4针对3.19.1c)中的原因，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。 中的原因，先断开此回路的电源开关，再用万用表欧姆档1.1d)针对3.3.19.5查找故障点，故障排除后方可送电

46、。 3.3.19.6检验：插座线路送电后，用试电笔验电，再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。 3.3.19.7维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.19.8维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障。 3.3.20住户家中无电。 3.3.20.1维修程序 分析原因，住户家中没电可能由下列几种原因造成： a) 线路停电检修； b) 用户总开关烧坏； c) 因住户使用的电气设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸； d) 进户线与接线端子接触不牢； e) 电度表烧坏。 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 室内维修方法文件编号 /GC007 版本编号 A/

47、0 生效日期 12010年月1日 码页 10/14 3.3.20.2针对3.3.20.1a)中的原因，及时向用户说明停电的原因。 3.3.20.3针对3.3.20.1b)中的原因，首先断开电源开关，检查住户用电设备 及使用现场，看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。 3.3.20.4针对3.3.20.1c)中的原因，首先将与跳闸的保持控制

48、开关有关的电气设备插头从插座上拔下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保持控制开关，逐一将电气设备接到电源上，直至找出故障跳闸原因并解决。 3.3.20.5针对3.3.20.1d)中的原因，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。 中的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路3.3.20.1e)针对3.3.20.6规定，其次检查电度表的接线是否正确，确认是表本身质量原因而烧坏，由供电局认可换同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。 3.3.20.7检验：当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。

49、 3.3.20.8维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.20.9维修须知：维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后，方可 恢复送电。 3.3.20.10告知住户须知： a)用电时，应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器。 b)不要超负荷用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路时，应通知经管处派专业人员进行处理。 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 室内维修方法文件编号 /GC007 版本编号 A/0 生效日期日 月2010年11 码页 11/14 3.3.21配电箱开关故障 3.3.21.1维修程序 分析原因，低压开关跳闸或烧坏，可能由以下

50、原因造成： a) 因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通电能力时，空气开关烧坏； b) 因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负荷电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏。 3.3.21.2针对3.3.20.1a)中的原因，先将配电箱的空气开关置于“OFF”位置，再将电源侧的开关置于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路的情况下，用万用表检查线路，查找短路故障点，排除故障后再检查配电箱内的所有电气保持元件是否完好，保持元件运作的整定值是否满足设计要求，最后更换

51、同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。 3.3.21.3针对3.3.20.1b)中的原因，如果是开关跳闸，先将电源侧的开关置，用于分闸位置（根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下）万用表检查跳闸开关及线路，确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超过设计要求；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷减少；如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格的元件后，方可恢复正常送电。 3.3.21.4检验：线路送电后，看线路上的，电流表指示是否稳定正常。 3.3.21.5维修完毕后，请住户在有偿服务申报表上签名验收。 3.3.21.6维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障，断电顺序为先断开负荷开关，后断开电源侧开关，送电顺序则相反。 3.3.22灯不亮 3.3.22.1维修程序 分析原因，灯不亮可能由以下原因造成： 工程服务部 工作手册 中山市忠洋物业经管有限公司 室内维修方法