物业管理方案编制培训教材

1、什么叫物业管理方案原为投标文件的一部分,是对物业项目管理过程的详 细解析。是实施管理服隽的纲领性.指导性文件。掷标人向介221O25卩付件N6c mj工“平 m门幻、幺物 y rr屮|!势畀蔦乃 w m f r對旳件附們：=.坏mqW 件 tf. W 4k TX11刀陡毎皿：ffij仝标乐昭fl z：扌殳初;iWJ卯稈瞰3凶标2U也 衣9MM4 匕=搂标评分标”卡及评6*技-注.CD木“什标比*2 上物业川4%4HttU示H* . 收吹初、砒UX肚停4：收佚H，永乃Mfil 理金1时诈业13理刁：他：人丿成钏沖化圧讨广*卿， M *- - m 匕 匸* rfh% 力公他、冋业川1切7匕馁林公刁

2、飘外恢改啖柠冲;曲咖 久 JR*r Wif W4rHli 农内 口1午位xu/JE 主 门 3MX3M立c/n ；Wa疋，三刊编制要求1、准确性：定位准确；2、系统性:一体化管理服务、衔接对应；3、针对性:特点、特色；4、可操作性:易于理解、实施；5、有效性:效果可预期。编制方案必须遵守的规定二. 编制方案的一般程序三、方案的主要内容四. 编制方案的要点和方法五、编制方案应注意的问题1. 响应招标文件的要求（招投标项目）;2. 必须根据项目的基本情况和特点制定；3. 方案必须在熟悉.了解的基础上制定；4. 方案所做的服务承诺.工作计划.工作目标. 实施方案等必须切合实际z切勿脱离实际.能 够履

3、行的基础上承诺；5. 物业服务费用收支测算合理设计科学.运行 合理6. 口内諒符合国家及地方法规的规定（招投标项目）。细节部位做好标注,为下一步提 供依据支持认真仔细研究VX如何编制物业 管理方案？怎么编制物业 一到九步告诉你编制方案的程序组织管理、技术、财务等人员参与制定；B制定方案不仅仅是项目负责人、市场拓展人员的工作,参与部 门趣多,方案执行过程中效率趣高。收集物业项目的基本情况信息；项目的位置、性质、占地面积、建筑面积、绿地面积、设施设 备、总户数、开发单位背景、周边环境等情况进行数据收集、分 析。踞花因诚d：肋尔夫元翻* zj国际展乞览中心9仁恒HUH At：、二金陵江浚国际 会议中

4、心酒店奥体申心站金马略7嘶中!央花国江VGSlhftGmCCICTJ LA応Q斤庚 g规划详细指标电区位介绍规划总平面Z8 79.412 6601.81地上建筑期102517.9117 S6. 26计勰?垄面积10 0 7 61.6S95053.S5i J会所5321 6rtf轲业办公386 2地下建翁辭24033.9：_濟逐3.5首礎筑辭4257.4建翊1盖至14.80%绿地率61.10%最誕筑蛊度142.1m总尸数501P54 S刼畤逐沏SEMI彳 目行车停车数1105辆河西臾对客户需求进行调查；包括年龄、职业、生活习惯、交通出行、学历、经济状况。ssis* A別黑嘛衣白前彗-Mmffli

5、ffi遂 isil-B-、win 3專畳讪蛊岁lssis普NIW劈(藝*淵fflA 別SNF.F.F.根据物业的设施设备技术参数、组织架构人员酉6置、市场信息、管理经验等进行测算（测算支出）。电梯等设备维保、有人值守配电房、出入口、定岗位是重点。分工协作.编制;根据部门工种及员工特长进行分工,例如 理念提炼Z环境景观.设施设备.人员培 训等进行协作分工。根据项目要求或者招标要求制定操作方案。项目的需求、要点 等考虑。测算物业服务费收入（管理费单价）O依据成本控制、管理经验、政府指导价、经营管理等确定收入 ,找出利润。最后校对.审核.调整.打印.装订。方案的主要内容主要包括:物业项目的整体设想与

6、目标、组织架构与人员配置、管理制度的制定.档案的建立与管理.、常规物业管理服务综述及应急预案、费用测 算与成本控制、重点难点工作策划、物资装备与工作计划 等。方案的主要内容按照作用分为:关键性内容：？ 实质性内容：?h项目的整体设想与目标。必须对项目进行分析研究的基础上实施,只有对物业项目的基本情况和业主的需求尽心详尽深入的调查z分析才能制定出 科学.合HL可行的方案,因此项目分析是编制方案的前提条 件。第一部分 项目认识服务定位.承诺目标管理措施整体设想2、项目的简介（了解项目,熟悉环境）3. 客户需求分析（根据客户需求的调查情况,得到客户 的需求,逬行合理定位）,例如、安全、尊贵、舒适、自

7、 然环境等等。第一部分项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想例如:A项目总建筑面积约252323.27肝,其中高层住宅185214.1m1.商业用房 1397.7冊；B项目总建筑面积约为82634.1平方米,19栋住宅、：L栋第一部分项目认识、服务定位、承诺目标管理措施整体设想第一部分 项目认识服务定位.承诺目标管理措施整体设想1. 施工介入:人员、工作内容、沟通反馈;2、销售配合:人员配置、服务标准、培训；3、承接查验:项目、交接手续、遗留问题处理、成 品保护；4、入住策划:流程设计、资料清单。第二部早期介入与前期物业管理人员配备包括拟为项目配置的 各类人员,各部门.各岗位的 人员编制

8、与专业要求等遵循科学.高效.合 理的原则配置配置人员过程中应符合政策法规和等 级收费标准制走f同时参照同类项目 根据管理经验配置。第三部分组织架构与人员配置三、管理架构主任二、人员配置客户服务爭务管环境管理秩片於现人英5人 工厲按术3人 轶件NPEm人分区主管莎区主恆會计三27人-工程统术第三部分组织架构与人员配置需关注：1. 管理岗位设置结合工作内容;2、工程岗位设置考虑项目设施设备； 3、操作岗位设置根据实际需要。第三部组织架构与人员配置方案中重点难点是焦点，把握准确.分析得当，彰显 方案的含金量,要根据物业的性质、形态、业主的构成、需 求综合分析。核心 之_大厦、综合性物业经营管理和设施

9、设备管理方面住宅小区基础管理服务方面工业区消防、货物的出入管理方面政府办公楼维护政府形象、保童管理及特约服务方面工作计划的制定紧扣物业管理项目的总体策划及指导思想. 工作重点。要结合项目的实际情况分阶段制定,要做到全面而 不缺项Z例如创优计划.重大维修工作计划.社区文化工作计 划等。计划详细.操作性强第五部分工作计划及物资装备第二小部分:内部管理制度第一小部分:公众管理制度内部管理制度： 员工手册各岗 位职责、岗位操 作说明书、考核等规定公众管理制度：业主 规约业主手册装 修管理规电电梯使 用管理规电装修管 理流程、办理入住管 理流程制左日常管理方案,应切合实际,按照服务等级进行编制1. 秩序

10、维护,消防安全,车辆管理、房屋维修、设施 设备维护,清洁维护.绿化养护.特约服务等方面逐一阐 述。文本编辑编制合成逐一编制第七部分日常管理服务方案.质量标准及措施2. 编制过程中应按照项目需求.管理重点管理方法.管 理措施来编制；3. 在编制中应对各种应急预案进行编制，如停水.停电.火灾.电梯困人.雨雪天气等等；文本编辑编制合成逐一编制第七部分日常管理服务方案.质量标准及措施对于档案和资料要进行区别管理；如：建筑设备的图纸,隐蔽工程的资料,设施设备的 年检保养记录,物业使用人的档案资料；日常运行的记录,人事资料等等。非常关键,是日后解决问题的依据。第八部分档案管理、资料管理物业服务相对其他行业

11、来说，利润不高,尤其 收入单一z现在有人常说物业行业是捧着金饭 碗讨饭吃。因此需要我们来共同拓展思路z比如现在有的 ,收快递、做中介、百姓菜场进小区，情人节 卖花、等等。第九部分 项目特约服务与经营方案思路：1、在衣食住行用中找出需求。2、与社会化机构、专业公司合作,通过社会化力 量开展专业服务。3、根据项目不同、区位不同考虑需求不同,如青 年城与熙园。4、根据项目性质不同多重考虑,如写字楼的保洁 ,文化广场的例子。第九部分项目特约服务与经营方案 lit项目的定价方式,了解酬金制还是包干制的区别？2 种是实行政府指导价，另一种是预定一个区间价。-尽量详细准确具体真实。第十部分物业费收支测算3核

12、算成本，列出excel公式f按照费用的组成结构，逐项核算;4核算收入，分清主营收入其他收入等按照规是提取； L5最后计算税费,不能缺项,如营业税、城建税、教育附加枫孵税等尽量详细准确具体真实。第十部分物业费收支测算方案的组成部分及编制要点空住眶ratassram2WCIW)ISffWC小如更出员工制床依姑20Q9年综合支出测隽表2仙9年彖合收入测算表金板元） fl年单役，务中心序L4151TL8L9202223.社IZ文化活片計”长期關碧更用碎钧具它支出上克仔公司理長凸1上玄乞公司舊即费成本支出mttA.XXaa/AXXAJBM纱 （元）月 I:te3物业服务成本或物业服务支出：1）誣服务人融

13、工资、社会保删翩趨取的福 利養髯；2）物业其用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；3）物业管理区域清洁卫生费用；4 ）物业管理区域绿化养护费用；5 ）物业管理区域秩序鈴费用；6 形律田-7）物业滋业固定资产折旧；8）物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；9）经业主同意的其他费用.第十部分物业费用测算支出部分测算的要求一全，二细，三实,h全一应“横向到边,纵向到底,中间到位” O2、细如测算人工费人头要细到0.几个人；测算材料费要细到多少根领带、多少个膨胀螺丝。测算办公费用可能要细到一个月或一年要用多少支签字笔等。多踴髻要细到有多少个灯泡,每个灯泡多少瓦,每个灯泡开 大暦彎a到有多少水笼头

14、每个笼头的出水量有多3、实就是要做实。之前要进行工作分析和工作分解。将一年、一季、一月要干的事情,用货币的形式反映出来。科学测算的基础是工作的有效分析和有效分解。如:测算供配电系统维护费工作分析和工作分解为：(1)保持配电房清洁卫生；(2 )检查变压器电压.电流互感器.断路器隔离开关高压熔 断器及避雷器配电箱.导线等供配电系统的运行状况,并抄 表做好记录 出现异常及时处理；(3)委托专业单位对变压器.高压开关柜进行测试.试验等项目 的维修保养；(4 )对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；(5) 保证正常电力供应，内线限电.停电按规定时间通知业主(使用人)；(6) 检测接地电阻；检测配电房主

15、要电器设备的绝缘强度；(7) 检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管 高压操作工具:(8) 潮湿天气时,采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法,保持配电房内主要电器设备干燥；(9 )检测配电房内有无蛙、蚁等虫害,如发现马上采取措施杜绝；(10 )填写运行记录,建档备查。结合服务标准承诺:(1) 每周清扫地面及擦拭配电柜表面,要求地面无积灰,配 电柜表面无污渍；(2 )每日检查一次；(3 )每年测试、试验1次；(4 )每年进行2次；(5 )限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)；(6)每年检测1次；(7 )每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年 送供电部门检测1次；(8)持续保持配电

16、房内主要电器设备干燥； (9)每月检测1次； (10 )每日填写运行记录并归档备查。4、多要多次上下沟通,多次讨论。测算编制的方法定(一般用于在管)(1) 以过去实际费用支出为基础 考虑测算期内相关因 素,在过去实际费用基础上增加或减少一定百分比确定出的 测算。(2) 其假设的前提是:现有的业务活动是必须的；原有 的各项开支都是合理的；增加费用测算是值得的。(3) 主要特点是编制后f一般不做变动或更迭f具有相定性。(二)零基(一般用于新建)(1)是以零为基础的测算(2) 不受以往实际费用支出水平的限制,完全根据测算期内业务活动的需要和各项业务的轻重缓急z对各项支出项目进行逐个分析和计量Z从而制

17、定出费用测算。(3) 有助于物业管理企业提高收费的使用效益,从而提 高物业管理企业的竞争能力尸 i38KO 2鄭遂罩強S,凹G3M制烘瞰蕭耕。fi+w4、遵循全面、高效、合理的原则。5、利用日常的管理经验综合分析,必要时要采取学习借鉴。晶找出项目中存往的管理风险、经营风险、通过有效的方法防7、方案的内容要符合国家及地方的法律、法规的规定。勤睦谢制mfi+3閒關前朮君HE略3S4iw313 #TsiISS3sffi -Im吻細吻加府關囲。fi+w谢谢大家!不当之处敬请指教 1、物业服务企业支付的物业管理用房有偿 费用计入营业成本或管理费用； 2、物业服务企业支付的物业管理用房装修 费用计入递延资产； 3、收取固定费用,盈亏自负的物业服务 收费方式是？ 4、代办业务手续费是否需缴纳营业税? 5、税金、利润是否是企业的营业成本? 6、专业公司单项承包按实际支出标准；社 会保险、工资标准按政府部门的规定作为 测算基础。龍号攵入是否属于物业服务企业物10、物业服务企业成本预算中z工会基金1=1按工资总额的2%计提,福利费不超过14%。 11、财务费用构成项目包括利息支出、汇 兑损失