2012年夫夷新城整体定位及产品建议提报

1、,谨呈：湖南祥达置业有限公司,长沙凯黄投资咨询有限公司 2012年4月,夫夷新城 整体定位及产品建议提报,邵阳县东进， 新城在崛起。 湖南祥达， 为造城而来， 打造县域新人居典范！,CONTENTS,目录,项目定位,项目认识和理解,酒店建议,商业建议,住宅建议,Project position,Project understanding,Commercial proposal,Hotel recommendation,Housing advice,Project understanding and the understanding,项目认识和理解,项目认识和理解,项目区位 项目交通 项目指标

2、 项目物业组成 项目SWOT分析 项目SWOT策略 项目总结,项目区位:邵阳县向东发展，项目离邵阳县城区仅6公里，属县城中心区的延伸区；,项目位置： 项目一期位于振羽大道 与开元大道交汇处； 项目四至： 东至开元大道 南至振羽大道 西至富康路 北至正德路,夫夷 新城,项目交通:紧邻开元大道与振羽大道，路网发达，交通便捷；,项目一期,振羽大道,开 元 大 道,项目物业组成:由商业街、酒店、住宅等物业组成，可视作综合体；,商业街,酒店,项目SWOT分析,优势(S)： 1、项目规模巨大，具备造城规模； 2、项目地块周正，易于规划及设计； 3、地理位置优越，位于邵阳县通往外地的门户； 4、毗邻多个生态

3、公园，生态环境优越； 5、紧邻开元、振羽等主干道，项目昭示性强； 6、交通便捷，二广、上瑞、沪昆等高速公路经过，升值潜力大。,劣势（W）： 1、项目多为山地，开发成本高； 2、项目所处地目前尚处于开发初期，各种配套 均不完善； 3、县城人口数量少，项目开发量大，为项目 销售带来巨大的压力；,机会（O）： 1、邵阳县城向东发展，这一规划给本案带来机遇； 2、政府四大院及政府各局级单位搬迁至此，给项目 销售带来大量的客流； 3、项目旁边的时代大道与邵阳大道连通，这使邵阳县 与邵阳市的距离缩短三分之一，也必将引来大量的客流； 4、产品自身从规划设计、户型面积设定上符合当前 市场需求，也必将给项目成功

4、开发带来机会。,威胁（T）： 1、政府的宏观调控政策继续从紧，限购令出台、银行 连续加息，上调准备金率，银根收紧，压力剧增，市场 可能进入观望期。 2、由于所处的地域环境、现有的商业形态及消费观念 落后，在一定程度上严重影响了本地消费者的消费习惯 与观念，对于消费者的商业消费观念及习惯引导将会是 本项目后期运营的重要威胁之一。 3、由于邵阳县城的地域特性以及本地商业市场的发展 相对落后，本地的商业资源相对短缺，外来的商业资源 也严重不足，这将直接导致对本项目的招商及后期经营 难度加大。,项目SWOT策略,SWOT策略可以分为SO（利用机会张扬优势）、WT（弱化劣势避免威胁）、ST（张扬优势避免

5、威胁）、WO（利用机会弱化劣势）等四大策略，一般而言在项目处于较为乐观的情况下采取SO的策略，一般项目的情况下可采取ST、WO的策略，对于项目处于比较悲观的情况则采取WT策略。 本项目优势明显，机会突出，我司认为项目宜采用SO策略（利用机会张扬优势）；,项目SWOT总体策略,SO策略（利用机会张扬优势）,1、利用不可复制的大盘形象，造城之势，树立县域新人居典范； 2、项目周边多条高速公路通过，作为邵阳县城对外门户，誓将项目打造成邵阳县城的门户新城； 3、邵阳县城向东发展，政府四大院及政府各级单位搬迁至此，这致使项目能更好地提升领导地位及形象；,项目总结,最应张扬的优势：大盘之势 最应改变的劣势

6、：利用大盘之势，大力推广； 最应把握的机会：大力推广区域的发展之势； 最应正视的挑战：如何解决投资者对本项目定位的认可性、接受度、 以及招商难度的问题。加大力度宣传；,项目是一个县城中心延伸区的有酒店、住宅、商业街等多种物业并存的综合体！,项目定位,客群分析 定位前的思考 市场定位,关于本案客源的思考： 项目所在的邵阳县区域处于新县城板块，本案又是区域内率先启动的个案，并没有成功的案例去参考，那么我们的客源又该从何而来？,客群分析,第一层次：公务员类,客源来源：邵阳县县局机关单位、事业单位、银行等 职业背景：公务员、医生、老师等 精神属性：经济实力和购买力较强，渴望居住高品质的社区，并希望到邵

7、阳市但又受工作地点的牵制。 本案吸引点：地缘优势，产品品质，升值潜力,第二层次：私营业主类,客源来源：邵阳县城区 职业背景：本地的私营业主和外出工作客户 精神属性：普遍有闲钱，不缺房住，但是邵阳县区内没有真正高品质的物业值得其出手，但希望能将手头上的现金变为固定资产以抗击通货膨胀 本案吸引点：产品品质，升值潜力,第三层次：乡镇客户类,客源来源：邵阳县下属乡镇(白仓,下花桥,金称市,黄亭市,塘田市,五丰铺,九公桥等 ) 职业背景：当地先富起来的一批人 精神属性：经济实力和购买力较强，渴望居住高品质的社区，并希望进入邵阳县城。 本案吸引点：地缘优势，产品品质，升值潜力,目标客户群的购房行为习惯,他

8、们多为邵阳县的公务员或者经商成功的人士，了解或者体验过大城市现代化的生活。已经对居住品质与居住环境有了一定的要求； 他们多为家族居住，家族观念强，对老人和孩子的居住要求也会比较高； 他们是邵阳县的中高端人士，他们也希望自己的邻居是和自己一个圈层的人士，这样才有归属感,注重项目本身的地段及价格。作为邵阳县精英一族，他们的置业观念依旧需要能炫耀自己实力并展现家族地位； 关注楼盘功能及配套设置。除了庭院环境及休闲设施外，更关心绿化、配套，会所等生活配置； 注重楼盘本身的文化品位，能够体现业主中上流社会的身份特点，满足业主精神上的需求； 注重物业管理。,目标客户群的消费心理,改善现有居住条件，提高自己

9、的居住环境与条件； 看重居住的自然环境与居住的品位，是自己身份象征； 购买高品质住宅，作为在退休后养老居住的地方； 投资增值。,目标客户群的购买动机,客源构成特征,定位前思考,1、 项目是一个县城中心延伸区的有酒店、住宅、商业街等多种物业并存的综合体； 2、突出项目大盘气势； 3、体现项目区位优越与升值，强调新城气势； 4、针对竞争对手，突出区域内唯一多种物业并存的项目优势； 5、针对客户，引导客户消费，把区域的前瞻性灌输给客户，大力宣传区域的发展潜力及政府的支持力度。,项目整体定位：,县域新人居典范,县域城市样板,项目一期产品定位：,邵阳县唯一城市综合体,商业建议,商业体量建议 各商业分布建

10、议 商业建筑风格建议 商业业态建议 商业街建议 商业街交通组织建议,商业体量建议：,项目一期合计商业规划体量为13万多方； 根据我司以往操盘经验，一个县城的年商业去化量应为8多万方，据不完全统计，邵阳县城目前的市场存量为4万多方； 因此我司建议： 项目一期体量8万多方为宜；,各商业分布建议：,图中所示1、3、8、10处均设置为两层底商； 图中所示4处设置成两层商业，部分主力店为三层商业； 2、5、9处设置成三层商业； 6、7处设置层可做夹层的一层商业；,1,2,4,3,5,6,7,8,9,10,商业建筑风格建议：,为保持整个项目的统一性及成本，我司建议商业建筑风格为现代简约风格； 为保持整个项

11、目的统一性及成本，我司建议商业街建筑风格也为现代简约风格； 商业街二层连通，玻璃橱窗定制式销售；,现代简约风格,商业街业态建议：,图中所示1处临近人民医院，我司建议业态主要为医疗配套商业，2处业态为主力店招商，建议引进大型电器城，如通程电器；,4,3,5,6,7,8,9,10,1,2,图中3处主要为餐饮美食类，图中4处一层业态为服装、精品及休闲清吧间隔，二层靠西边业态以美食餐饮为主，二层玻璃橱窗设计，定制式招商或销售，业态为服装、精品、饰品等，三层商业主要考虑为主力店招商，靠东南面二三层主要以婚纱摄影、游戏厅、动漫城；,4,3,5,6,7,8,9,10,1,2,商业街业态建议：,图中5处为电影

12、院招商，图中6处业态为书店、文具、健身器材等；,4,3,5,6,7,8,9,10,1,2,商业街业态建议：,地方特色美食,服装,精品,休闲清吧,游戏厅,动漫城,电影院,书店,文具店,商业街业态建议：,图中所示7处业态主要为建材、家具等，8处业态为通讯、银行等； 图中9处业态招商主要是大型生活生活超市； 图中10处业态为大型休闲运动中心，招商、其余为会所、银行、通讯等；,4,3,5,6,7,8,9,10,1,2,建材店,家具店,社区医院,大型生活超市,通讯店,商业街建议：,商业街的宽度设置为30米，太宽，根据以往操盘经验，县城商业街一般为18米-22米； 街道中间布置盆栽、绿植、休闲座椅及雕塑小

13、品等，供消费者游玩、休闲，增加消费者在商业街停留的时间； 商业街建议定位为一站式体验式风情步行街； 商业街有独立的组团命名； 在图中蓝色处修建具有商业街代表性的入口；,休闲桌椅,盆栽、绿植,雕塑小品,商业街入口,商业街交通组织建议：,商业街一层中间设置2米左右的内走廊； 商业街二层周围设置回廊，增强二层的流通性及可逛性，回廊上间隔地布置休闲桌椅及绿植； 商业街二层间设置连廊连起来，让二层成为一个商业整体，利于招商及流通性；,商业街内走廊,商业街回廊,商业街连廊,住宅建议,建筑类型建议 建筑风格建议 户型建议 户型配比建议,建筑类型建议：,安置区,A区,图中所示A区 离安置区较近，生活环境不太好

14、； 因此我司建议： 此区域建筑类型应为两梯四户的蝶状建筑 B区建筑类型也为一厅两户多层板式步梯建筑 图中所示C区 为降低项目的开发成本，我司建议此区域建筑类型也应为两梯四户的蝶状建筑,C区,B区,建筑类型建议：,安置区,图中所示D区 享受中央景观及广场，可设为拉大价差的楼王； 因此我司建议： 此区域建筑类型应为面积较大的一梯两户的板式楼； 同理，图中所示E、F区 我司建议此区域建筑类型也应为一梯两户的板式楼；,D区,E区,F区,建筑类型建议：,安置区,H区,图中所示G区 根据走访，邵阳县城人们消费很理性，消费观念不强，根据成本为上原则； 因此我司建议： 此区域建筑类型应为两梯三户的品状建筑 同

15、理，图中所示H、I区 为降低项目的开发成本，我司建议此区域建筑类型也应为两梯三户的品状建筑,G区,I区,建筑风格建议：,根据片区规划可知： 项目的北部规划为政府行政中心所在地； 项目的西部为邵阳县人民医院； 为与周边的建筑风格保持一致，我司建议本项目的建筑风格为现代简约风格；,户型建议：,图中A区所示： 项目的北面为面积为80-90平米的两室一厅； 项目的南面为面积为120-140平米的三室一厅； A区为两栋蝶状建筑； 北面的两室一厅数量为： 15层*4户/层=60户 南面的三室一厅数量为： 15层*4户/层=60户,A区,户型建议：,图中B区所示： 项目的北面为面积为100多平米的两室两厅；

16、 项目的南面为面积为130多平米的三室两厅； B区为5栋板式建筑； 北面的两室两厅数量为： 5层*12户/层=60户 南面的三室两厅数量为： 5层*12户/层=60户,B区,户型建议：,图中C区所示： 项目的北面为面积为140多平米的三+一室两厅； 项目的南面为面积为110多平米的二+一室两厅； C区为两栋蝶状建筑； 北面的三+一室两厅数量为： 17层*6户/层=102户 南面的二+一室两厅数量为： 17层*6户/层=102户,C区,户型建议：,图中D区所示： 项目的东面为面积为180多平米的四+一室两厅； 项目的西面为面积为160多平米的三+一室两厅； D区为两栋板式建筑； 东面的四+一室两

17、厅数量为： 18层*2户/层*2栋=72户 西面的三+一室两厅数量为： 18层*2户/层*2栋=72户,D区,户型建议：,图中E区所示： 项目的东面为面积为160多平米的三+一室两厅； 项目的南面为面积为140多平米的二+一室两厅； E区为两栋板式建筑； 东面的三+一室一厅数量为： 18层*2户/层=36户 西面的二+一室一厅数量为： 18层*2户/层=36户,E区,户型建议：,图中F区所示： 项目的东面为面积为160多平米的三+一室两厅； 项目的南面为面积为140多平米的二+一室两厅； F区为两栋蝶状建筑； 东面的三+一室两厅数量为： 18层*2户/层=36户 西面的二+一室两厅数量为： 1

18、8层*2户/层=36户,F区,户型建议：,图中G区所示： 项目的南面为面积为140多平米的三+一室两厅； 项目的北面为面积为110多平米的二+一室两厅； G区为三栋两单元品型建筑； 北面的三+一室两厅数量为： 17层*12户/层=204户 南面的二+一室两厅数量为： 17层*6户/层=102户,G区,户型建议：,图中H区所示： 项目的南面为面积为140多平米的三+一室两厅； 项目的北面为面积为110多平米的二+一室两厅； H区为三栋两单元品型建筑； 南面的三+一室两厅数量为： 16层*4户/层=64户 北面的二+一室两厅数量为： 16层*2户/层=32户,H区,户型建议：,图中I区所示： 项目的南面为面积为140多平米的三+一室两厅； 项目的北面为面积为110多平米的二+一室两厅； I区为三栋两单元品型建筑； 南面的三+一室两厅数量为： 16层*8户/层=128户 北面的二+一室两厅数量为： 16层*4户/层=64户,I区,户型配比建议：,酒