济南绿景竞品市调报告.ppt

1、济南绿景竞品调查报告,时间：2014年10月8日 调查人：甄方方,竞品市调工作,市调项目选择 注意竞品楼盘的选定，根据本案的楼盘性质、面积、价格段等筛选出有竞争力的同类楼盘； 具有竞争力（如总价、产品性质等方面具有可比性）的楼盘 本次市调主要针对绿景尚品对比代表性项目，进行市场调研,调研范围包含项目布局、消费群体、销售状态、等基本情况,以对本项目销售中起到关键的作用。,因此根据以上原则，经过分析得出，主要竞争楼盘:恒大帝景、茗筑一品、紫御台、保利海德公馆、广厦聚隆广场、燕山公馆,竞品市调工作目的,熟知竞品 应对客户对竞品的提问 客户在做出购买决定之前，必定会对他认可的区域的产品作全方位了解 我

2、们必须比客户了解的信息更多，加深客户对项目及对我们的认可度,全面分析对比 提炼竞争性说辞 对该项目的基础信息做出分析，找出该案卖点及弱点 针对本案实际情况，拟定针对性说辞,1、恒大帝景项目鸟瞰,占地面积:120000平方米 总建筑面积:370000平方米 容积率：3.22 绿化率：44.5% 总户数:1230 交房时间：2016年6月底 开发商: 济南恒大翡翠华庭置业有限公司 物业公司:金碧物业集团济南分公司 建筑风格：现代中式 建筑形态：住宅/商业/写字楼 建筑类型：高层28/31层 交房标准：精装、豪装（1500/3000） 已推出：1、2、3、4、5、6号楼 销售率：79%（在售约200

3、套） 未入市：8、9号楼（约200户住宅 ） 产品面积： 主力95平 主推320平,220平产品 均价：1.78-1.93W元/平 主力总价：160万/套左右 车位：20-22万,项目基本信息,HTC One (E8),恒大帝景 项目概况,1、恒大帝景地图索引,1、恒大帝景在售竞争户型,179 两梯两户 精装户型 价格;1.8W 户型优点： 南北通透，全明设计，层高2.1米优势， 户型不足： 公摊面积大，次卧室设计不合理，主卧开间小，整体进深长开间短。,220 两梯两户 精装户型 价格;1.9W 户型优点： 南北通透，全明设计，功能区分合理，层高优势； 户型不足： 公摊面积大，卧室客厅开间小，

4、整整体进深长开间短。,1、恒大帝景在售户型,95 两梯四户 精装户型 价格;1.78W 户型优点： 功能区分合理，设计紧凑实用，95平小三居概念。 户型不足： 居住密度大，采光次卧室设计不合理，通透性差。,1、恒大帝景在售户型,320 两梯两户 豪装户型 价格;1.9W 户型优点： 南北通透，全明设计，功能区分合理，层高优势，豪华装修，提升价值； 户型不足： 公摊面积大，卧室客厅开间小，整整体进深长开间短。,恒大帝景十大卖点对比分析,品牌 区域 规划 外立面 景观 物业形态 交通 教育 内配套 物业服务,绿地，中国500强 中国综合性地产领军者 四新国际新城，立意高远，前景看好 综合体项目，多

5、物业形态+大商业 现代简约 六湖连通，水景引入社区 联排、花洋、高层、大型商业多建筑形态 暂无公交，各干道驱车上江城大道抵达。 汇佳幼儿园，全国首个全木质幼儿园 综合超市、影院、购物等10万方商业体 绿地“金钥匙大管家”服务,万科，中国房地产领军品牌 经开区核心居住区 溯源全球规划，成就高端生活 Art-deco风格 对称美学建筑与园林 全高层 博学路与三角湖路交汇，208、585直达 知名幼儿园即将签约 盛辉公司旗下modena五星级酒店 万科“RE尊贵服务”,最大三个优势,最大三个不足,四新国际新城，区域发展潜力大,10万商业综合体作为内配套,户型设计紧凑，功能区分合理,目前无公交抵达项目

6、,景观塑造力一般,联排产品进深过长,恒大帝景 卖点对比分析,最大四个优势,最大四个不足,品牌地产、社区景观园林规划,户型设计合理、均好性强,层高在2.95-4.8米，高于普通住宅,社区居住密度高、公摊大,临近主干路噪音影响、交通较堵,交房晚，工期长，非即买即住,精装修低成本，走市场销售价格,精装修是恒大的特点也是恒大的缺点,针对恒大帝景的攻击性说辞,1、建筑、装修质量问题！ 2、产品进深过长，面宽显窄，户型开间均小！ 2、社区不同层次客群，两梯四户，居住密度高，舒适度低！,2、茗筑一品项目鸟瞰,占地面积:38700平方米 总建筑面积:89900平方米 容积率：1.76 绿化率：40% 总户数:

7、309 交房时间：2015年6月底 开发商: 山东茗筑华亭置业有限公司 物业公司:世邦魏理仕物业顾问 建筑形态：住宅/商业/写字楼/幼儿园 建筑类型： 4栋6层多层/3栋高层 交房标准：毛坯 已推出：6、8、4号楼（1期约190户） 销售率：65% 认筹中：2号楼（24户） 未入市： 3、5、7号楼 产品面积： 主力80平152平 少量160平,116平产品 均价：高层17000元/平/多层200000元/平 主力总价：150万/套左右 车位:19万/ 储藏室：5500元/（绑定制）,项目基本信息,4,3,2,5,幼儿园,6,7,8,写字楼,18F 14F,18F 16F,18F,茗筑一品 项

8、目概况,2、茗筑一品地图索引,2、茗筑一品在售户型,116多层,2、茗筑一品在售户型,160多层,2、茗筑一品在售户型,80高层,2、茗筑一品在售户型,124高层,132高层,2、茗筑一品在售户型,152高层,2、茗筑一品在售户型,195高层,茗筑一品 卖点对比分析,最大四个优势,最大四个不足,社区教育、商业配套完善,山大路商圈作为外部配套,户型面积迎合市场，均好性强,期房，在2016年交房，工期较长,临近主干路噪音影响居住舒适度低,多层面积两种116/160设计跨度较大,产品以电梯多层和高层组成,主干路交通较为不畅,针对茗筑一品的攻击性说辞,1、期房，交房较晚，购买风险大！ 2、临近主干路，

9、居住舒适度低！,3、聚隆广场项目鸟瞰,占地面积:46100平方米 总建筑面积:220000平方米 容积率：3.5 绿化率：35% 总户数:1468 交房时间：2016年12月底 开发商:山东宏海置业有限公司 物业公司:诚信行物业管理有限公司 建筑形态：住宅/商业/写字楼 建筑类型：高层33/29层 交房标准：毛坯 已推出：首推3、4、5号楼 新推1、2号楼 销售率：60 % 未入市：A地块（写字楼） 产品面积： 主力90平167平 少量205平 均价：1.3W元/平 主力总价：130万/套左右 车位：20万,项目基本信息,5,1,2,3,4,聚隆广场 项目概况,3、聚隆广场地图索引,3、聚隆广

10、场在售户型,167户型,132户型,3、聚隆广场在售户型,171高层,205高层,聚隆广场 卖点对比分析,最大四个优势,最大四个不足,社区城市综合体配套,周边配套完善、成熟,户型面积设计广泛，迎合各层次客户,期房，在2016年交房，工期较长,设计多为两梯五户四户，居住密度高,两梯多户，户型设计有不足,学区房，历城实验小学,主干路交通较为不畅,针对聚隆广场的攻击性说辞,1、期房，交房较晚，购买风险大！ 2、两梯多户，户型采光差，居住密度大！,4、保利海德公馆项目鸟瞰,占地面积:171200平方米 总建筑面积:427000平方米 容积率：2.4 绿化率：35% 总户数:2000 交房时间：2016

11、年12月底 开发商:保利山东置业有限公司 物业公司:保利物业 建筑形态：住宅/商业 建筑类型：板楼 小高层 高层33层 交房标准：毛坯/部分精装 已推出：均已推出 在售产品：1期（现房）、3期 销售率：76%（在售300套约） 产品面积： 主力107平165平 少量281平 180平产品 均价：三期1.1W元/平-1期(装修)1.5W平 主力总价：120-160万/套左右 车位：12-16万,项目基本信息,1期,2期,3期,海德公馆 项目概况,1期,2期,3期,4、保利海德公馆地图索引,4、保利海德公馆1期在售户型,167户型,281户型,4、保利海德公馆3期在售户型,139户型,168户型,

12、保利海德公馆卖点对比分析,最大四个优势,最大四个不足,社区内设计规划中小学配套,社区70万平大型综合体配套,板式住宅设计，户型通透均好性强,在2017年竣工，工期较长,临近主干路，周边居住环境较差,位置偏离主城区，周边发展落后,1期装修现房低价销售,两梯两户，公摊面积较大,针对保利海德公馆的攻击性说辞,1、位置稍偏，居住环境较差，地段发展落后！ 2、公摊面积大！,5、紫御台项目鸟瞰,占地面积:84000平方米 总建筑面积:200000平方米 容积率：2.4 绿化率：35% 总户数:1459 交房时间：2016年6月底 开发商:济南冠华建设投资有限公司 物业公司:济南东旺物业管理有限公司 建筑形态：住宅/写字楼 建筑类型：高层11. 18.28层 交房标准：毛坯房 已推出：1-6号楼/7.9.11.12.13.14号楼 8、10号楼（约300户 认筹中） 销售率：70%（在售450套约） 未入市： 15号楼（约64套） 产品面积： 主力80平110平 三期少量128平,140平产品 均价：1.1W元/平 主力总价：100万/套左右 车位： 万,项目基本信息,10,8,15,紫御台 项目概况,5、紫御台地图索引,4、紫御台在售户型,