2013年别墅物业产品专题研究

1、近代别墅发展趋势,别墅涵义引入,何谓别墅？,（简要互动提问）,别墅涵义,别墅涵义,这与当今市场上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作为生活起居的第一居所， 从以前的单纯的住所拓展到居住、办公功能兼有。,中国人古时的涵义,“在风景区或在郊区建造的供休养的住所” -汉语词典,中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二 古时， 别墅是供游玩休养的山水美宅,国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子，是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水景观、自然环境，与现实城市生活有一定脱节。,

2、国外原始涵义,“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园和优美的自然景观的两层以上独立住宅。” -美国大辞典,别墅涵义,现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型： 一种是HOUSE，第一居所的房子叫做HOUSE ， HOUSE应该是“房子、住宅” 一种是VILLA，第二居所叫VILLA ，而VILLA才应当是“别墅”,Villa最早出现在中国时， 经常翻译成三种，别墅、 庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种

3、理想。,从国外引入的涵义,别墅涵义,目前，国内的别墅所覆盖的范围极广，包含 纯独立别墅（Detached house） 双拼别墅（Semi-detached house） 联排别墅（Townhouse） 叠加别墅 洋房产品也有趋向类别墅的产品,目前国内行业标准涵义,统称为“类别墅”,介于别墅与公寓产品之间,别墅涵义,模型提供：联排、叠加模型 为学员提供现场认知加深印象,别墅涵义纯独栋,容积率：0.2-0.3 层数:2-3F 建筑面积：800以上 占地面积：2亩以上,纯独栋别墅,参考案例： 杭州 青山湖玫瑰园 地上二层 地下一层 建筑面积：770-910 地上建筑面积：450500地下建筑面积：

4、300400庭院面积：14002500,独门独院，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等花园。私密性极佳，目前为市场极其稀缺别墅产品。,别墅涵义纯独栋,纯独栋别墅,英伦庄园式,法国里维埃拉式,意大利弗洛伦撒式,参考案例：上海檀宫 占地面积47384 容积率0.6 仅18栋 单栋建筑面积1500 -1800占地面积2500（4亩）,富含8种风格英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式，8种风格与8种房型组合衍生成十八种完全不同的建筑个性。,高容积率纯独栋 项目地处虹桥路西郊宾馆的西侧，其利用大独栋规

5、划高容积率，增加每栋独栋花园占地面积,类别墅,别墅涵义类别墅,在目前极其土地资源极其稀缺的情况下，类别墅的形态越来越多样化,类别墅,别墅涵义类别墅,双拼别墅,由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下,A户,B户,别墅涵义类别墅,类别墅,联排别墅,由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。有天有地，每户独门独院，仅为两面采光（南北）,通过类独栋方式建造联排别墅，提高该类产品价值,打造手法：首层局部连接 参考案例：保利林语溪 手法 相邻两套联排建筑在一楼门厅位置做局部拼接，一层建筑局部相连，二、

6、三层建筑分离。 优点 有效降低联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，增强社区的通透性，营造独栋别墅般的私密空间。,拼接处俯视,拼接处后部,拼接处正面,别墅涵义类别墅,类别墅,联排别墅,别墅涵义类别墅,类别墅,叠加别墅,一般由两组（或三组）类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层（或六层），B1/1F/2F为下面一户，3F/4F为上面一户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。 缺点：并不能做到别墅真正意义上的“有天有地”,15,叠墅的价值实现途径：,1、独立入户方式，确保私密性,1：二、三层位于一层的独立入户； 2：一层住户入口； 3：四、五层位于一层的入户口；,入户示意,1 2 3,2、

7、每户均有一层庭院配置，享受花园生活,庭院空间示意,参考案例：上海华润橡树湾 创新三叠“联庭”别墅 B1/1F 2F/3F 4F/5F 分别独立入户,别墅涵义类别墅,类别墅,叠加别墅,入户方式模拟,二层,三层,二层,一层花园,一层花园,下沉式花园,下沉式花园,入户楼梯下方空间很难利用,别墅涵义类别墅,类别墅,叠加别墅,参考案例：上海 龙湖滟澜山 创新三层二叠户型,花园洋房产品特征：,院：首/底层入户阳光花园庭院； 错：相互错层布局，镂空采光强； 退：层层退台，每户花台私享采光； 露：顶层大面积露台，展现生活高品质。,院 错 退 露,别墅涵义类别墅,退退台设计，有效利用光照,错错落布局，立面灵活,

8、院入户花园，下沉花园,露顶层露台花园,院下沉花园,生活方式别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。 身份标志它是住户身份品位和个性的标志。是“富人阶层”占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源 。 资源占有别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。,别墅价值衡量体系客户心理,用地属性,城市区位,资源占有,价值衡量体系,别墅价值衡量体系,产品属性,功能属性,景观属性,别墅功能属性 如何区分？,别墅的资源占有

9、 有哪些？,容积率 如何确定产品？,别墅价值衡量体系城市区位,城市型别墅,度假型别墅,功能属性,第一居所定义：指客户购置的纯粹为家庭长期居住而非过度性投资或休闲的居所,别墅价值衡量体系城市区位,第一居所,城市别墅,地段属性：相对城市中心(区位)，交通便捷（交通），配套完善（配套） 产品形态：以联排、双拼别墅居多，面积较为舒适 独栋别墅较为稀缺，城市独栋别墅则价值高昂,第二居所定义：指客户在市区以拥有一套房产后在郊区或者风景区再次购置物业为周末（5+2生活模式）或者假期作休闲度假的居所,别墅价值衡量体系城市区位,第二居所,度假别墅,地段属性：郊区或者风景区(区位)，自然环境优美 相对交通及配套要

10、求较低 产品形态：以联排、双拼别墅，面积较紧凑 独栋别墅则以周边景观资源及社区密度为重点考量对象,别墅价值衡量体系 资源占有,资源占有,自然景观,历史人文,山体,水系,高尔夫,历史人文,人类与生俱来向往自然的精神归宿,别墅价值衡量体系资源占有, 山地别墅,自然景观资源,在山地资源较为稀缺的城市，山地极其稀缺的景观资源与顶级豪宅紧密相连： 如上海佘山别墅区域无疑则是上海顶级别墅区的代名词,别墅价值衡量体系资源占有, 山林别墅,自然景观资源,参考案例：上海 佘山别墅区 佘山的别墅项目主要集中在佘山风景区的核心位置，从规划和价格上看，都是以建造高价高品质的别墅为主，容积率都非常低，均在0.2左右，别

11、墅的总价都在2000万元以上.,目前国内已有近10家实力型房地产开发商抢滩佘山板块，利用佘山的地理优势各自打造独具风情的别墅社区，各大开发商使出浑身解数，最终目标就是充分诠释佘山的天然品质，表达别墅生活的精华。,别墅价值衡量体系资源占有, 海景别墅、江景别墅、湖景别墅,自然景观资源,据研究，别墅客户考量自然环境时对于水体的关注度极高： 别墅对于水系的占有程度（如一线海景与二线海景之间）决定其核心价值,别墅价值衡量体系资源占有, 海景别墅,自然景观资源,参考案例：深圳 万科十七英里 万科17英里用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约50米，利用规划巧妙布局，户户可观海景，自04年开盘销

12、售，别墅类售价从开盘的15000元/持续上涨，由于其户户都是海景房目前的二手房价已经超过了每平米5万元，且由于无人出售，所以很难买到。,为了最大化的利用景观资源，整个项目朝向海面排布双拼别墅，由于其后高前低的山地形态，因此每户都是海景别墅。整个项目形态恰似一个剧场，每栋别墅就像剧场中的每一个座位，都被设计的能够清晰的看见这里的舞台-整个海滩。,别墅价值衡量体系资源占有, 高尔夫别墅,自然景观资源,高尔夫作为一项高端客户的运动，其代表着身份及地位的象征，在欧美等高度发达地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍，其核心价值在于大面积的绿化景观以及可作为高端圈层的私人的社交场所,别墅价值衡

13、量体系资源占有, 高尔夫别墅,自然景观资源,参考案例：上海汤臣高尔夫别墅 汤臣高尔夫别墅由香港汤臣集团于1997年投资开发，总共分8期开发，目前已全部开发完毕，项目地理位置优越，而且是上海市区唯一拥有世界级高尔夫球场的高档别墅项目。,项目指标 占地面积：140公顷 高尔夫球场：90公顷 别墅用地：40公顷 其它配套：10公顷 开业时间：1997年 物业开发：8期（已经交房） 售价：34万元/平方米,其别墅区紧贴高尔夫球场南北两侧而建，连接紧密而又相对独立，以英式、法式、日式风格为主，前排别墅充分保证了景观视野的通透性，同时，后排的别墅主要以营造内部花园为景。,会所,别墅区（1-6期）,别墅区（

14、7-8期）,别墅价值衡量体系资源占有, 高尔夫别墅,自然景观资源,参考案例：佘山高尔夫别墅,佘山高尔夫的球场设计以茂密的森林为主题，突出的地势起伏将整个球场融入山体的延伸部分，是上海惟一森林丘陵型高尔夫球场，与佘山国家森林公园相邻。,别 墅 区,佘山高尔夫别墅区位于球场西侧，占地500亩，以意大利TUSCAN风格为蓝本，与1700余亩的高尔夫球场交融一体，如同球场的脉络一般和谐伸展在起伏的球道之间，并与周边水系浑然一体，组成了一座极富意大利田园山居风格的高尚社区。,别墅价值衡量体系资源占有,参考案例：北京 颐和原著,龙湖颐和原著紧邻颐和园东宫门，位于康乾百年盛世所缔造的三大皇家园林(畅春园、圆

15、明园、颐和园)的中心位置。项目所在区域历来被称为“上风上水”之地。, 艺术品/收藏品别墅,人文历史资源,颐和原著继开盘以来，突破京城别墅金字塔尖”项目的销售瓶颈，单月售12栋，总价均在6000万左右，究其热销原因，其极其稀缺的文脉资源是其重要核心要素。,各种容积率情况下，纯别墅物业的建筑形态：,容积率高低最终限定产品属性，目前市场产品研究为针对容积率在0.6-0.8的产品创新研究,别墅价值衡量体系用地性质,工业化,紧密伴随哲学与技术的发展而演变,最具代表性和宏观叙述的风格特征,鲜明的时代特征，传统意义上的建筑血统,对传统的批判，现代建筑大革命,对未来的思考,表现或暗示的原型（符号），民族的、地

16、域的,具有本地独特的文化品格和个性,建筑中的民间与民族风格，地方文化的微观叙述,别墅建筑风格浅析,古典 风格,现代 风格,地方风格,古典 风格,现代 风格,工业化,埃及风格,古希腊风格,古罗马风格,拜占庭风格（东罗马）,哥特风格,巴洛克风格,洛可可风格,新古典主义风格,罗曼风格（西罗马）,文艺复兴时期古典风格,折衷主义风格,新艺术运动,工艺美术学派,德意志制造联盟,维也纳学派,芝加哥学派,风格派、表现派、未来派,现代派,有机建筑赖特,High-Tech,整体规划,密斯风格,典雅主义,粗野主义,后现代,隐喻主义、文脉主义、装饰主义,ART DECO,别墅建筑风格浅析,民间与民族风格 地方文化微观叙述,地中海风格,法式风格,英式风格,北美风格,中式风格,东南亚风格,现代主义风格,古典 风格,现代 风格,工业化,地方 风格,别墅建筑风格浅析,地方风格起源 退隐而包容,“地方风格”最早的起源也许可以追溯到英国的埃德温鲁琴斯爵士（Sir Edwin Lutyens，18691944）。 他1900年左右在伦敦郊区建造的乡村住宅以和周围的环境相协调而著称。他的设计照顾到了当时的现代派风潮，但也仅止于装饰很简单而已；虽然也有折衷主义的迹象，似乎也只是