2013年九江修江新天地第三季度营销推广提案

1、2013年修江新天地第三季度营销推广提案,2013.7.25,报告体系REPORTING SYSTERM,目标进程 前期工作回顾 市场分析 营销策略 二季度营销执行方案,一、目标进程,2013年目标进程,本年度目标计划：九千万! 本年度销售额完成4171万元整，完成年度销售46%，离年度销售目标仍就有一定距离，因而三季度将面临重压考验。 截止7月26日，累计来访登记490组， 而三季度为完成本年度销售任务，提升项目有效来访，将成为三季度的关键,二、 前期工作回顾,前期工作回顾： 4月29日5月1日：“修江世家 全城首映”项目顺利开盘； 4月29日5月1日：修江新天地豪车展，配合开盘，形成市场关

2、注度； 5月16日：二季度”太太的花园“开始全面推广； 6月2日：”太太的花园“之太太的亲子作战活动开展； 6月8日：增设城区户外广告位两款； 6月16日：”太太的花园“会一款糕点多美妙蛋糕教学活动开展； 7月：由于现场工程整改，并未做推广； 预计8月份：开展与中国人保有限公司开展的“修江车友会”活动,前期工作回顾,1、开盘造势： 实现项目整体战略第一步； 完成销售任务百分之三十五，实现项目品牌影响力,2、”太太的花园“全面推广； 向市场传播项目买点，赠送面积，价格等； 只针对洋房和联排产品进行推广； 营造出高端、高贵形象,前期工作回顾,3、赠送城区中心户外广告； 弥补城中心品牌展示少，形象单

3、一的问题； 有效传播营销推广诉求； 维系高端、高贵形象。 （城南中心区） （线四小对面，进城主路口,前期工作回顾,前期工作回顾,4、“太太的花园”系列圈层活动； 针对女性客户推出，挖掘女性客户； 深化二季度营销推广主题； 挖掘潜在客户，提升现场来访。 （城南中心区） （线四小对面，进城主路口,前期工作回顾,5、“太太的花园”活动主题网络造势； 为配合整体营销推广，通过网络推广维持市场关注度； 挖掘潜在客户，抓住这对外推广的唯一平台,前期工作回顾,6、软文造势（修水报+网络）； 为后续开盘热销的做足舆论攻势； 抢占项目高端话语权,7、5月1日至7月25日客户分析： （一套别墅抵销售成交2套，五月

4、份双拼别墅一套，六月份双拼别墅一套，,前期工作回顾,统计分析,三个月中由于5月份为开后一个月，整体客户情况和销售情况均比较好； 但6月份及7月份，无论是来访和销售均有比较大的下降，究其原因：一、天气炎热，导致客户来访减少、二、由于整个项目处在工程整改过程中，并未进行活动推广和销售推广。 本季度的整体营销推广，充分说明营销推广和活动配合是拉动客户来访的关键。 同时结合前一段时间的圈层活动及大型活动推广上看，圈层文化活动应在渠道和客户 挖掘上做足准备，不然会导致整个活动难以操作运行，而大型的活动推广，必须具有较大吸引力，由于项目距离城市中心有一定的距离，没有一个较为引爆市场的关注点也将难以形成市场

5、号召力,市场销售及价格情况,通过整体市场分析，从销售量上说，整个走向基本与项目基本吻合，从五月份起，市场逐步进入淡季。 从销售均价看上，二季度是销售均价相比一季度一出现百分之五左右的下滑，市场很多新的楼盘推出，使得市场上很多楼盘急于销售冲量，导致销售单价跌破4000元,三、市场分析,锦绣南山项目现处在代理商重组中，新的代理公司以开始招聘销售人员和宣传推广布局（已坚定高速连接线高炮一块，柯龙线户外广告一块，为期半年），项目有望在12月份开盘，同时如工程进度可以，将于十月份开始产品认筹，同时样板房装修也在计划之中，因此10月份的整体营销推广将变得极为重要，如若不能实现既定销售任务，将会面临与锦绣南

6、山正面竞争的局面,主要竞品跟踪锦绣南山别墅项目,四、销售策略及执行,我们所面临的问题,营销策略思考,全年销售 压力大,客源面窄,市场竞争即将出现,如何撼动金九银十,我们如何突围,突围关键因素一,制造市场关注力，提升来访，解决【我们所面临的问题】客户来源问题,选取战役决战日： 10月1日样板房开放 全城首个高端样板房，是实现项目具象成为高端生活场景的真实写照，足够市场号召力及销售推动力,营销策略思考：如何规划这场高端战役,八月底启动样板房开放形象，也是三季度主题形象，同时配合“首席别墅生活体验师”选拔活动，制造市场关注度，引出三季度营销推广策略。 推广主题：臻墅样板 首映修江 活动配合：招募修江

7、首席别墅体验师，日薪千元 活动时间：8月10日9月20日,营销策略思考:如何揭开这场关键战役,九月底启动样板房开放日期，如何吸引全城所有高端客户关注，如同开盘的豪车展一样，我们需要一个关注点，吸引全城客户前来关注。 推广主题：臻墅样板 首映修江 活动配合：携手国际超模，首映臻墅样板开放 活动时间：9月20日10月7日,营销策略思考:如何揭晓这场关键战役,如何影响这场战役，后期将通过多个配合活动来强化别墅生活体验述求，以此活动影响最大化。包括“家装展”、“车技表演”“同学会”等,营销策略思考:如何影响这场关键战役,突围关键因素二,深入渠道，影响城市阶层，解决【我们所面临的问题】客户面窄的问题,营

8、销策略思考:深入接触客户,一、市调行动： 活动时间：8月20日9月20日 中午11:3014:30 晚上17:3020:00 参与人员：置业顾问， 活动内容：每天选派两位置业顾问至已联系好的高档餐饮场所进行问券调查，既可进行市场调查反馈意见，又可以挖掘潜在客户。 活动要求：置业顾问需佩戴整洁，仪表大方，进行市调活动。而选取的场所需高档消费场所，并取得商家支持,突围关键因素三,调整产品价格，提升产品竞争力【我们所面临的问题】化解销售难题,销售关键词： 样板别墅，5998元/平 样板房的价=刚需电梯房的价， 通过调整与样板房同样户型的产品，由6180元、6480元/平的价格，调整至五千元以内，使联

9、排别墅的每平方价逼近想城中央”奥林华府“的每平方价，直观对面，形成价格冲击力。 这样做能联排别墅的销售难题，也能带动其他产品的看房欲望,营销策略思考:价格策略,五、费用预算,一、“别墅体验师”系列活动费用预计： 法式大厨工资：6000元 预计活动开展三天，2000元/天（包括用料）； 现场红酒及西式糕点：3000元，1000元/天； 第一天小型的发布仪式：1000元 体验师工资：3000元 不可预计费用：3000元 预计整体费用16000元,费用预算:活动费用预计,二、“携手国际超模，首映臻墅样板开放”系列活动费用预计： 8位国际超模及2013年超模赛事合作费用（两位外籍模特，六位中国模特），

10、预计费用30000元； 现场国际超模秀场费用，10000元； 其他不可预计费用10000元； 预计整体费用50000元整,费用预算:活动费用预计,三、“家装展”系列活动费用预计： 与好来居装饰公司联合推出 预计费用仅限宣传推广费用，费用整体纳入推广费用； 作1万元费用不可预计费用。 预计整体费用10000元整,费用预算:活动费用预计,四、“中秋车技”活动费用预计： 与集团4S联合推出，预计集团4s提供场地及推广2万元，整体费用基本持平， 整体推广费用有集团4s提供场地及推广2万元支出； 为增设活动整体市场关注力，特邀全国独轮车车技表演现场表演， 预计费用1万元费用不可预计费用。 预计整体费用10000元整,费用预算:活动费用预计,五、“江先生的30年同学会”活动费用预计： 类似于圈层活动，展现别墅生活，通过寻找一批在县域具有影响的名流为他们举行一场同学会。 预计整体费用10000元整,费用预算:活动费用预计,六、“修江会峰汇”活动费用预计： 预计整体费用10000元整,费用预算:活动费用预计,预计三季度整体活动费用：106000元,费用预算:活动费用预计,费用预算:推广费用预算,样板房开放现场氛围，样板房入口两侧围挡，4块，预计1200元,费用预算:现场氛围费用预算,项目主路