北京某商业广场物业运营成本测算

1、北京某商业广场物业运营成本测算根据商业广场经营业态不同的具体情况， 在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算， 一为百货超市； 二为统一经营商场； 三为功能配套门市。一、超市：18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为 3 000 m2，主要以租赁形式引进专业连锁店， 以合作业户自己经营管理为主， 运营成本业户自行承担， 同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要， 设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑（在 18#楼招商方案中已论述） 。在物业管理费的收取方式和金额上， 需根据顺开公司下属物业公司的收费标准， 同时结合租金水平同时考虑。二、统一经营商场：16#

2、、16#A、17# 楼，建筑面积约 17 000 m2，实际经营面积约为 12 400m2 。 16#A 楼的一层和二楼的一部分与 17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场（见功能布局图） 。统一经营商场建筑面积约为 15 270 m2 ，经营面积为 11 140 m2，柜位面积为 7 270 m2。（一）电费：1、 照明用电： 商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m2（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至 18W/m2，营业时间按每天 12 小时，则

3、商场照明年耗电量为：18W/m212h301211 140 m21000=866 244 KWh2、 空调用电： 根据华北地区的气候特点和商场的经营要求， 商场的空调制冷集中在 5 月 9 月五个月时间，供热集中在 11 月至 3 月五个月时间，其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。华北地区空调的设计耗电负荷应为 50W/m2左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的 70%，为 35W/m2。则制冷阶段的每平方米耗电量为：35W/m2 12h30 5=63 000 W/m2=63 KWh/m 2通风负荷按 3W/m2计算，则通风每平方米耗电量为：3W/m2 12h307=7

4、560 W/m2=7.56 KWh/m 2则商场空调平均每平方米年耗电量为：63+7.56=70.56 KWh则商场空调年耗电量为：70.5611140=786 038 KWh3、电梯用电：百货商场共设 8 部扶梯和 1 部货梯，每部电梯的功率为 7.5KW ，平均运行负荷按 50%计算，则年用电量为： 7.5KW 0.59 12h30 12=145800 KWh则商场年总耗电量为：866 244+786 038+145 800=1 798 082 KWh北京地区的商业用电电费为0.8 元/KWh ，则商场年电费为：0.8 元/KWh 1 798 082 KWh =1 438 466元（二）水

5、费：商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天 50 吨，空调用水每天 120 吨，则商场平均月用水量约为：50 3012+120 305=36 000北京地区的商业用电电费为4.4，则商场每月电费为：4.4 元/吨 36 000 吨=158 400 元（三）物业管理人员工资：经理 1 人： 3500 元 /月主管 3 人： 20003=6000 元/月一级职员 2 人： 12002=2 400 元/月二级职员 19 人： 1000 19=19 000 元/月三级职员 5 人： 9005=4500 元/月员工 26 人： 70026=18200 元/月工人 8 人： 500 8=4

6、000 元/月人员工资共： 57600 元 /月年工资总额及保险： 5760012（1+32.5%）=915840 元（四）年设备、设施维修、保养材料费：120000 元（五）年空调水处理费每月约为：30000 元（六）年工具、工装等装备费：12000 元（七）年保洁耗材费； 24000 元（八）年外围物业管理费： 72000 元(由顺开物业公司承担的垃圾清运、外墙清洗、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等 )。（九）取暖费：由于供热方式未确定， 现只能进行预估， 根据北京地区的供热情况， 采取集中供热，每年的取暖费为 24 元 /m2，是费用最低的取暖方式， 采用电锅炉取暖是费用最高的方式，

7、每年费用约为 55 元/m2，我们可预估每年取暖费为 40 元/m2，则商场每月取暖费为： 40 15270=610 800元（十）房屋建筑保险费：100 000 元商场部分每年物业运营成本为：1 438 466+158 400+915 840+120 000+30 000+12 000+24 000 +72 000+610800+100 000=348.2万元商场部分每月物业运营成本为：348.2 12=29 万元商场部分每平方米 (柜位面积 )月物业运营成本为：290 000 7 270=39.9元 /月 m2三、门市：门市部分建筑面积为 1 730 m2，经营面积为 1 260 m2。因为门市是独立经营，所以用电用水可单独装表， 按实际用量代收水电费， 这里不做考虑。 应收的费用为：1、空调用电费：按经营面积（63+7.56） 12 0.8=4.71 元/月 m2按建筑面积4.711 260 1 730=3.43元/月 m22、空调用水费：按经营面积12030 5 4.4 1212 400=0.54 元 /月 m2按建筑面积0.541 260 1 730=0.4元 /月 m23、取暖费：按建筑面积4012=3.33 元/月 m2按经营面积3.331 730 1 260=4.58元/月 m24、外围物业管理费：按建筑面积1 元/月 m2按经营面积1 1 730