物业设备管理

1、物业设备管理1、管材、器材及水表2、室内给水系统3、室内热水供应系统4、室内饮水供应1、总述：什么是房屋设备？房屋设备是房屋内装饰完善的给水、排水、热水、采暖、通风、空气调节、煤气、供电等多种设备的总称。2、虽然新技术革命使用建筑设备的品种与日俱增，但是从建筑设备的使用功能来看，其构成仍然是传统的两大类：建筑卫生设备和建筑电子工程设备。1、管材、器材及水表 给水管材应根据给水要求选用，如：生产用水和消防用水的给水管道，一般采用非镀锌钢管；当管径小于70mm时，应采用镀锌钢管；当管径大于70mm时，可采用非镀锌钢管或给水铸铁管。生活污水管道多采用铸铁排水管。1.1、管材 管材选取取决于管道所承受

2、的压力、土质、施工条件等因素； 小区给水、排水过程常用的管材有： 金属管 非金属管 复合管材1.1、管材 （金属管）金属管：钢管、铜管、铸铁管a) 钢管： 优点：强度高，承压能力高，抗振性能好，接头少，加工安装方便； 缺点：造价高，抗腐蚀性差。b) 铜管： 优点：抗锈蚀能力强，强度高，可塑性好，坚固耐用，热胀冷缩系数小，抗高温，防火性好，无污染； 缺点：价格高。c) 铸铁管 优点：造价低，耐腐蚀，耐久性好; 缺点：韧性差，易脆，重量大，施工困难。1.1、管材 （金属管）u 钢管的链接方法：螺纹连接、焊接、法兰连接 螺纹连接是利用配件连接，连接方便，但承压低，连接处易腐蚀和泄漏；螺纹处一般要加填

3、充材料料； 焊接只能用于非镀锌钢管，接口牢固严密，不能拆卸。焊接完成后腰对焊缝进行外观、严密性和强度检查； 法兰连接一般用于连接器材以及需要经常拆卸、检修的管段上，管径大，压力高，安装复杂。连接处必须加垫圈防止渗漏，并且一个接口只能加一个垫圈；u 铸铁管 给水铸铁管一般采用石棉水泥捻口的承插连接，当需设阀门时，采用法兰连接。1.1、管材 （非金属管）非金属管： 塑料管（硬聚氯乙烯塑料、聚乙烯管材、三型聚丙烯管材） 石棉水泥管 陶土管 钢筋混凝土管1.1、管材 （复合管材）常用的复合管材：钢塑复合（SP）管材、铝塑复合（PAP）管材钢塑复合（SP）管材特点：机械强度高、塑料管耐腐蚀，一般为3 层

4、结构。铝塑复合（PAP）管材：由聚乙烯层-粘胶剂层-铝层-粘胶剂层-聚乙烯层5层结构构成。 根据中间铝层的焊接方式不同，分为： 搭接焊铝塑复合管、对接焊铝塑复合管1.2、器材 管道器材是安装在管道及设备上的启闭和调节装置的总称。一般分为：配水器材、控制器材。 配水器材：安装在卫生器具及用水点上的各式水龙头，用以调节和分配水流。（球形阀式配水头、旋塞式配水头、盥洗龙头、混合龙头） 控制器材：用来调节水量、水压、关断水流，改变水流方向、（球形阀、闸阀、止回阀、浮球阀、安全阀、减压阀） 1.3、水表水表是一种计量用水量的仪表。流速式水表按照翼轮构造不同分为旋翼式和螺翼式。旋翼式：多为小口径水表，宜于

5、测量小的流量；螺翼式：适用于大流量大口径的水表。水表的性能参数： 特性流量、最大流量、额定流量、最小流量、灵敏度选择水表是按照通过水表的设计流量，以不超过水表的额定流量确定水表直径，并以平均每小时流量的6%8%校核水表的灵敏度。对于生活和消防公用系统，还需要加消防流量复核，使总水流量不超过水表的最大流量限值。2、室内给水系统2.2 水泵水泵是一种输送液体，并增加液体能量的机械。a) 水泵装置 在建筑室内给水系统中，一般采用，离心式水泵。离心式水泵的工作方式有：吸入式和灌入式吸入式：泵轴高于吸水池水面；灌入式：吸水池水面高于泵轴；b) 离心式水泵的选择：流量、扬程 c) 水泵房 水泵机组应设高度

6、不低于0.1m的独立基础，水泵基础不得与建筑物基础相连。 2、室内给水系统 室内给水设备的任务是将水自室外经水管引入室内，并在满足用户对水质、水量、水压等要求的情况下将水送至各配水点。2.1 室内给水系统的构成 引入管、水表节点、给水管网、配水龙头、生产用水设备、 给水附件设备u 给水管网 室内给水管网有上行下给式和下行上给式。其中，上行下给式干管一般沿着最高层顶棚布置，而下行上给式布置则通常置于低层走廊内，走廊地下或者地下室中。2、室内给水系统2.3 水箱 在室内给水系统中，当需要增压、稳压、减压或者需要贮存一定量的水时。均可设置水箱。当水箱利用管网压力进水时，其进水管上应装设不少于两个浮球

7、阀或液压水位控制阀。 溢流管口的高度应高于设计最高水位50mm。2.4 气压给水设备 气压给水设备：密闭罐、水泵、空气压缩机、控制器材等组成。单罐变压式气压给水设备常应用在中小型给水系统中；普通直接接触式气压罐汽水直接接触，易使水质受到污染；与之对应的是隔膜式气压给水设备，是一种新型的给水设备，水和压缩机空气不直接接触，因而水质不会受到污染。3、室内热水供应系统3.1 热水使用量标准和热水水质 室内热水供应是对水的加热、贮存和输配的总称。用水量标准有两种：a) 按热水用水单位所消耗的热水量及其所需水温而制定的；b) 按卫生器具一次或1小时热水用水量和所需水温而制定。 生活用热水的水质满足生活饮

8、用水水质标准，以及对集中热水供应系统加热前水质是否需要软化处理等。 热水锅炉和水加热器的出水温度一般为65-70水温设计，最高不得超过75；配水管网最不利配水点的最低温度：供洗涤时不低于60，供浴盆时不低于55；水加热器的出口与管网最不利配水点温度差不得大于15。3、室内热水供应系统3.2 热水供应系统的分类 室内热水供应系统，按照热水供应范围分为局部热水供应系统、集中热水供应系统、区域热水供应系统。 局部热水供应系统 ：在各用水点设置小型加热器，把水加热后供该场所使用。适用于用水点少，用水量小的建筑物； 集中热水供应系统： 在锅炉房或热交换间设置加热设备，将冷水集中加热，通过热水逛网供各用水

9、点使用。适用于医院、疗养院、旅馆、公共浴室和体育馆等； 区域热水供应系统： 加热冷水的热媒多使用热电站、工业锅炉房所引出的余热集中制备热水，供建筑群需要。3、室内热水供应系统3.3 集中热水供应a) 普通集中热水供应方式: 干管下行上给全循环供水方式、上行下给式系统、干管下行上给半循环管网方式、不设循环管道的上行下给管网方式；b) 普通集中热水供应设备. 容积式水加热器、加热水箱、快速式水加热器、热水贮存器c) 太阳能热水供应方式： 自然循环式热水系统、强制循环式热水系统、整体式太阳能热水器；d) 太阳能热水器种类 闷晒式太阳能热水器、平板式太阳能热水器、真空管集热器4、室内饮水供应室内饮用水

10、供应，包括开水、凉开水、饮用冷水供应u 饮用冷水 饮用冷水一般由自来水供应在进行深度处理，整个系统由：机械过滤器、活性炭过滤器、微孔精滤器 、紫外线灭菌灯、注药器；第二章 室内排水设备 1、室内排水系统的分类与组成 2、室内卫生设备 3、屋面雨水排放2.1、室内排水系统的分类与组成 室内排水系统的任务是汇集居住建筑、公共建筑和生产建筑内的污水，并在满足排放要求的条件下，排入室外排水管网。2.1.1 、室内排水系统的分类 按照排放污水的性质，分为：生活污水、生产污（废）水、雨（雪）水。u 生活污水排放系统用于排放人们日常生活中所产生的洗涤污水和粪便污水。粪便污水单独由生活污水排水管道先排入化粪池

11、。u 生产污（废）水管道用于排放生产过程所产生的污（废）水。其中，对于污染轻度的生产污（废）水，可直接排放或简单处理后重复利用；对于污染严重的生产污水，需经处理并达到国家规定的排放标准后才能排放到城市排水管道。u 雨（雪）水排放系统用于排放建筑屋面的雨水和融化的雪水。2.1、室内排水系统的分类与组成确定室内排水系统的合流或分流体制，主要考虑因素如下： 室内污（废）水污染性质、污染程度、室外排水系统制式、城市污水设备处理完善程度、综合利用情况。2.1.2、室内排水系统的组成室内排水系统主要由：污水收集器、排水管系统、通气系统、清通设备、污水抽升设备、局部污水处理的构筑物等部分组成。2.2、 室内

12、卫生设备卫生器具是室内排水系统的起点，接纳各种污水后排入管网系统。污水经过器具后经过存水弯和器具排水管流入横支管。卫生器具要求：不透水、耐腐蚀、便面光滑、易于清洗、耐冷热、有一定的强度。2.2、室内排水系统的分类与组成2.2.1 、便溺用卫生器具： 主要作用是收集和排放粪便污水。 大便器： 坐式（高级住宅、饭店、宾馆的卫生间，造型美观，使用方便） 蹲式 （一般住宅以及普通旅馆卫生间，用高位水箱或冲洗阀进行冲洗） 大便槽（卫生条件较差） 小便器：挂式 立式（卫生设备条件要求较高的公共男厕） 小便槽（构造简单，造价低）2.2.2 、盥洗沐浴用卫生器具 洗脸盆、盥洗槽、浴盆、淋浴2.2.3 、地漏

13、地漏主要用于排放地面积水。地漏应设置于地面最低处，且地面应有不小于0.01的坡度坡向地漏。 2.2.4 、存水弯存水弯是一种弯管，在里面存有一定深度的水，称之为水封深度。其作用是：阻止排水管网中产生的臭气、有害气体或可燃气体通过卫生器具进入室内。每个卫生器具都必须装设存水弯，有的设在卫生器具的排水管上，有的直接设置在卫生器具内。2.3、屋面雨水排放2.3.1 、屋面雨水内排水系统主要用于哪种类型的建筑，主要组成有哪些？ 内排水系统主要用于大面积建筑屋面及多跨工业厂房等采用外排水有困难的建筑。 主要组成有：雨水斗、悬吊管、立管、埋地横管、检查井及清通设备。2.3.2 、外排水系统 檐沟外排水也称

14、为普通外排水或水落管外排水。水落管外排水一般采用聚氯乙烯塑料管制作，管径多为75mm100mm； 水落管间距：民用建筑8m16m； 工业建筑18m24m。天沟外排水是利用屋面构造上的长天沟本身容量和坡度，是雨水向建筑物两端或者两边泄放，由雨水斗收集经墙外立管排至地面或雨水道。天沟坡度不得小于0.003，并伸出墙0.4m。第三章 住宅小区给排水 1、住宅小区给水系统 2、住宅小区排水系统 3、水景及游泳池给水3.1、住宅小区给水系统小区排水系统的设计：考虑小区内外地形地貌特征、小区内地面、地下所有建筑物特性，同时考虑人文、地质、气候、环境等因素。3.1.1 、住宅小区给水系统的组成组成：主要由进

15、入小区水井以后的管道、阀门井、进建筑物之前的水表井。排气泄水井、室外消火栓等组成。u 枝状管网 （适应于小区域或多层住宅小区的生活供水）u 环状管网 （适应于工厂供水或用水不允许间断的建筑群）a)阀门井根据阀门的规格、型号及数量，阀门井分为圆形（单个）和矩形（多个）。l 轻型井盖（地面无重负载）l 铸铁重型井盖（主要道路上或经常有重型车辆经过的地方）b)水表井及排气泄水井水表井应设置在易于维修和管理的地方。当管网敷设时，由于地下管交叉或者地形变化较大，管道转弯或随地形变坡时，应在高点设置双筒排气阀，避免产生水吉。c)室外消火栓室外消火栓用途：（1）提供室外消防流量；（2）向消防管网补水 分类：

16、 （1）地下式 （寒冷地区） （2）地上式（温暖地区）3.1、住宅小区给水系统3.1.2、住宅小区给水管道的敷设室外给水管道的敷设长采用：地沟、埋地敷设。给水管道埋设深度一般位于所在地区冰冻线以下200mm，且管顶覆土深度不小于0.6m。室外给水管道常采用闸阀： 螺纹连接 （公称直径50及以下水管） 法兰连接 （公称直径50及以上水管）3.1.3、住宅小区消防给水l 消防水泵房供水要求（消防水量最大，压力最高）l 管网的设计（环形管网，且高层内建筑进水管不少于2条）l 消防加压泵（小区的中心地带）l 设置消防蓄水池l 通过减压阀井与室外环状区域消防管网连接l 集中消防加压泵房（采用计算机控制的

17、临时高压给水系统）l 设置统一的小区水泵接合器（主要用途）将水送至室内消防管网3.2、住宅小区排水系统3.2.1 、住宅小区排水系统的制式 分流制 合流制 雨水-污水合流制或各系统分流制3.2.2 、住宅小区排水系统的组成排水系统主要由排水管道及管道系统上的附属构筑物组成。附属构筑物：污水局部处理构筑物、跌水井、雨水口、检查井等3.2.3 、住宅小区污水的处理常用处理方法：化粪池、一级处理、生物二级处理及二级处理后在经过消毒回用。常用的处理工艺： （1）生物接触氧化；（最广泛）（2）酸化水解重点p 小区污水处理厂设计原则（第四条竖向和平面）p 小区污水处理厂址选择和布置3.3、水景及游泳池给水

18、3.3.1 、水景 1）水景工程的组成及主要构件（喷头是主要部件） 组成：水池和给排水系统 2）水景工程的给排水系统（采用循环给水方式）3.3.2 、游泳池供水系统 （1）室内游泳池类型.（标准游泳池、标准跳水池、综合性游泳池） （2）室内游泳池标准（水深1.8m、水质符合生活饮用水卫生标准、水温28度、室温25度。） （3）室内游泳池给水方式(直流式供水、定期换水方式、定时处理供水方式、循环过滤供水) 直流式：一方面向游泳池注入新水，另一方面由池底排水口排除污染的池水； 定期换水式：新鲜游泳池水使用数天后全部排除，然后将池底清洗干净在注入新水； （4）游泳池池水的过滤处理（混凝剂） （5）游

19、泳池池水的消毒（液氯、次氯酸钠发生器、臭氧） （6）游泳池附件 （7）水循环系统附件（加药器）第四章 室内消防系统 1、消火栓给水系统 2、自动喷水灭火系统 3、水池、水箱和水泵 4、其他消防灭火系统4.1、消火栓给水系统4.1.1、消火栓给水系统组成消火栓灭火系统由：水枪、水龙带、消火栓、管阀、水源等组成。水管枪口径分为3种：13mm、16mm、19mm。（接口50mm、65mm）u 高层民用建筑室内消火栓给水系统用水量、多层建筑室内消火栓的给水量。详见课本。4.1.2 、消防用水量出一支水枪的控制率为45%，出两支水枪的控制率为65%，因此火灾现场出水枪不得少于两支。4.1.3 、消防给水

20、管道设计当室内消火栓超过10个，且室外消防栓用水量大于15L/s，室外消防管至少有两条进水管与室外管网相连，并将室内管网连成环状，或将进水管与室外管网连成环状。对于居住、公共建筑，充实水柱的长度不得小于7m,若是6层以上单元住宅或6层以上民用建筑，或超过4层楼高的库房，充实水柱长度不得小于10m。4.2、自动喷水灭火系统4.2.1、闭式自动喷水灭火系统（类型、日常管理） 湿式自动灭火系统 （常年温度不低于4） 干式自动灭火系统 （温度超过70） 干湿式自动灭火系统 （供暖期少于240天的不供暖房间） 预作用自动喷水灭火系统 （不允许有水渍的高级建筑物）4.2.2、水幕消防系统水幕消防系统由喷头

21、、管网、控制设备、水源等组成。可采用自动和手动开启装置，水幕喷头分为开式喷头，其布置应满足4点要求。4.2.3、防火卷帘门系统遇火灾门体关闭，放下防火卷帘门，起到阻火，阻烟的作用，防止火势蔓延，较少损失，有利于人员疏散和消防求助。其他功能还有消防广播，电话联动系统等。4.3、水池、水箱和水泵4.3.1、消防水泵独立设置的消防水泵耐火等级应不低于2级。且应采用甲级防火门4.3.2、消防水箱消防水箱应贮存有10min的消防用水量。对于低层：水量不超过25L/s，贮水量12m；当水量超过25L/s，贮水量18m二类公建和一类住建，贮水量不应小于12m，二类住建不应小于6m。4.3.3 、消防水池由于

22、建筑物类型的不同，其火灾延续时间计算方法也不同。（3h 、6h 、2h ）4.3.4 、水泵接合器分类：墙壁式、地上式、地下式4.4、其他消防灭火系统：（重点）u 水：适用于一般建筑的火灾。u 干粉灭火剂：根据不同的干粉类型可分别适用于扑救易燃、可燃液体、可燃气体以及带电设备的火灾；u 泡沫灭火剂：适用于水溶性及非水溶性易燃可燃液体引发的火灾。u 卤代烷灭火剂：适用于电脑房、图书馆、档案馆等不能用水灭火的场所的火灾。u 二氧化碳灭火剂：适用于扑救易燃可燃液体、电气设备、计算机房等不可用水场所的火灾。第九章 物业设备的管理方式 1、物业设备的资料管理 2、物业设备的维修管理 3、物业设备的制度管

23、理第九章 物业设备的管理方式管理方式的实质是体制的问题：物业的管理实质上是体制的问题。物业设备的管理主要由：维修管理和运行管理。维修管理和运行管理既可以统一管理，也可以分别管理；9.1、物业设备的资料管理资料管理是基础性的工作；资料管理主要是指：建立设备管理账册和重要设备的技术档案以及建立设备卡片。 其中物业设备的资料管理至少要抓好两项工作： 填写设备登记卡 建立设备台账n 9.1.1 填写设备登记对于一般设备类别子午代号如下：A-空调；B-锅炉；C-压缩机；E-电梯；F-通风设备；G-地面设备；K-厨房设备；M-电机；L-洗衣设备；P-泵；R-制冷设备；S-变配电设备；V-阀门；W-电子设备

24、；X-紧急火灾设备；CC-中央监控设备；ACP-仪表在进行完设备编号和配件登记之后，在开始建立设备档案。设备档案的主要内容有：合格证和检验单、说明书、施工图纸、质量检验单及试车记录、性能记录、事故报告及事故修理记录、检修、保养及修理内容表、检查记录表、改进及改装记录、操作规律、零件的明细表及设备清单、特殊零件加工图等。 9.1、物业设备的资料管理n 9.1.2 建立设备台账设备台账是根据设备登记卡，按照设备的分类顺序，统一填写在设备登记表上，作为工程管理部门今后管理房屋设备数量以及变动数量的台账。应每年进行一次全面的清点、核对，做到账物相符，心中有数。9.2、物业设备的维修管理9.2.1 物业

25、设备维修分类依据房屋设备的维修程度的不同分为（5类）p 零星维修保养工程p 中修工程p 大修工程p 技术改造p 设备更新9.1、物业设备的资料管理1、零星维修保养工程 工作量小，一种经常性的，甚至是常规性的行为2、中修工程 防患于未然，依据设备的保养规律，对其进行全面检修并更换部分零件3、大修工程 对设备进行全面彻底的检修，并更换主要设备零部件4、技术改造 对原有的设备进行部分技术改造，更换上某些先进的零部件，提高设备效益。5、设备更新 为了提高设备的使用效率，达到高投入高产出的目的。9.2.2 物业设备维修的基本环节（日常维修）设备的日常维修：以设备操作人员为主，专业维修人员为辅；主要任务是

26、对设备实施以清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性的保养工作。u 对操作人员的要求（4点）u 对专业设备维修人员的要求（5点）9.3、物业设备的制度管理所谓：三老四严说老实话、办老实事、做老实人严格的要求、严密的组织、严肃的态度、严明的纪律物业设备管理有一套行之有效的管理制度。9.3.1 岗位责任制度u 工程部经理岗位职责u 技术专业主管岗位职责u 领班岗位职责u 技术工人岗位职责u 资料统计员岗位职责 u 采购员岗位职责u 保管员岗位职责9.3、物业设备的制度管理9.3.2 常规管理制度制度建设方面的一项重要的任务是制定常规的管理制度。其中，对于规律性很强的工作所拟定的规章制度称之为

27、常规管理制度，如下： 值班调度制度l 工作现场的总指挥（对工程部经理和技术专业主管负责）l 必须坚守岗位l 按时巡查l 及时处理各种故障 交接班制度l 按时交接班l 交接班内容l 交接班时双方的班组长在值班日志上签字l 以下情况 不得交接班：5点9.3、物业设备的制度管理 报告制度l 一般情况下是逐级报告，特殊情况下越级向公司经理报告l 向组长报告的情况如下：7点l 向技术专业主管报告的情况如下：6点l 向经理报告的情况如下：6点 工具领用保管制度l 个人领用工具的程序l 班组领用工具的程序l 工具领用的登记制度l 工具更新制度9.3、物业设备的制度管理9.3.3 物业设备的程序管理n 一般设

28、备修理程序（重点）n 大设备检修程序n 事故设备检修程序n 设备更新改造程序9.3、物业设备的制度管理9.3.3 物业设备的程序管理n 一般设备修理程序（重点） 电话通知 统计员 派工单 汇总客户或使用部门 调度中心（记录） 班组 维修点 完成报告、电话 派工单返回 请修程序图第十章 给排水设备的管理 1、给水设备的管理 2、排水设备的管理10.1、给水设备的管理房屋的给水方式两种：（1）一般平房和多层楼房由城市供水系统供水；（2）高层建筑需二次供水（考虑城市管网的水压无法向高层供水，采用加压水泵或高位水箱 供水）10.1.1 给水设备管理范围的界定一般来讲，高层楼以楼内供水泵房总计费表为界，多层楼以楼外自来水井为界；界限以外的供水管线及设备，由供水部门负责维修、管理；界限以内至用户的供水管线、设备，由物业管理公司负责维修、管理。其中供水管线及管线上设置的地下消防井、消火栓等设备，由供水部门负责维护管理，公安消防部门负责监督检查；高低层消防供水消防系统包括泵房、管道、室内