《房地产制度》PPT幻灯片

1、1,第二章 房地产制度,2,【培训目的】,通过本章教学，使同事明确房地产制度; 明确土地使用制度、房地产管理制度； 了解中国土地改革发展趋势。,3,第一节 中国房地产制度概述,一、房地产制度 基本概念：房地产制度是指由房地产政策、法律所规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行业规范准则。,4,第一节 中国房地产制度概述,房地产法是调整房地产活动的法律规范 的总称.,5,一、房地产法律关系,行事法律关系 土地、房屋规划、审批； 土地征用； 市场管理。 国家与行政相对人之间的行政管理关系。,6,民事法律关系,房地产交易关系； 开发中的委托设计、承包关系； 相邻关系； 物业管理

2、关系。 平等主体之间就房地产使用、交易等法律关系。,7,三、房地产法体系,1、宪法 规定土地归属和利用制度，是房地产的根本法。 宪法改革 2、物权法 规定房地产权利以及取得、丧失规则，相邻关系、抵押是房地产法律、法规的直接法律基础。 物权法完善 3、房地产法律法规 直接规定房地产的权利、义务。 房地产法律法规现代化。 4、相关法律、法规 如城市规划法 相互配套,8,第一节 中国房地产制度概述,一、房地产制度 世界上流行的两种土地制度 中国的土地分类、使用、管理制度 中国的房产管理制度（中华人民共和国房地产管理法）,9,土地所有权形式分类,根据我国1982年宪法规定，在中华人民共和国境内城市土地

3、归国家所有，农村土地采取集体所有制，城市郊区土地除法律规定属于国家所有的以外，一般属于集体所有。,10,按土地自然用途,农用地直接用于农业生产的土地。包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 建设用地建造建筑物、构筑物的土地。包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 未利用土地指农用地和建设用地以外的土地。,11,按土地社会目的,公益用地 为了公共利益或与公众利益密切相关 土地用途包括 公共设施用地：街道、公园、文物古迹 政府行政用地：政府宾馆等经营性场所用地除外 公共性质用地：学校、医院、体育馆 私益用地 直接或仅仅为了私人利益 土地管理法第

4、八条 国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。,12,中国土地分类改革趋势,1、取消土地城乡二元制度； 市场经济的统一性，土地的分封建制是对立的 2、明确公益用地和私益区分，明确范围。 市场经济区分私人产品与公共产品,13,第一节 中国房地产制度概述,二、我国房地产制度的历史演变 新中国成立后，中国房地产发展的五个阶段： 1.19491955年第一阶段： 社会主义公有制计划体制下房地产制度的初步确立,14,第一节 中国房地产制度概述,二、我国房地产制度的历史演变 2. 19561965年第二阶段： 使城市房屋逐步发展成为公有制为主体的社会主义房地产管理制度,15,第一节 中国房

5、地产制度概述,二、我国房地产制度的历史演变 3.19661978年第三阶段： 没有建立新的房地产管理制度，原有的房地产管理制度也遭到了不同程度的破坏。,16,第一节 中国房地产制度概述,二、我国房地产制度的历史演变 4.19791987年第四阶段： 我国房地产业恢复和改革试验阶段，为全面推开房地产制度改革创造了条件。,17,第一节 中国房地产制度概述,二、我国房地产制度的历史演变 5.1988至今第五阶段： 我国房地产业全面振兴和快速发展阶段,18,第二节 中国土地使用制度,一、中国土地基本制度 1.城市土地国家所有制和农村土地的集体所有制 2.城市土地有偿使用制度 城市土地使用权的出让和转让

6、制度 工业用地50年；居住用地70年；商业用地40年。 土地使用权获取方式：划拨、出让、转让、出租、抵押,19,第二节 中国土地使用制度,一、土地使用权划拨 1、概念： 土地使用权划拨是指经县级以上人民政府批准，用地者只缴纳土地的补偿、安置费，或者无偿的获取土地使用权的行为。,20,第二节 中国土地使用制度,2、适用范围： 国家机关和军事用地； 城市基础设施和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地（经济适用住房、廉租住房项目用地）,21,第二节 中国土地使用制度,3、特征： 1）无期限限制：随时可收回 2）无偿性,22,第二节 中国土地使用制度

7、,二、土地使用权的出让： 1、概念： 一定期限的土地使用权 国家（出让方） 单位或个人（受让方） 出让金 2、出让方式： 协议、招标、拍卖、挂牌出让,23,第二节 中国土地使用制度,三、土地使用权转让 1、概念 土地使用权 土地使用权 出让方（国家） 原使用人 新使用人 出让金 （转让费）,24,第二节 中国土地使用制度,2、方式： 出售，交换，赠与 3、条件： 1）必须是通过出让方式获得使用权的土地 2）对土地进行了投资开发利用,25,第二节 中国土地使用制度,四、 出租 内涵：具有土地使用权的一方将土地及地上建筑物全部或一部分，提供给他人使用并收取租金的行为就是出租。 出租的条件、租赁合同

8、和管理登记,26,第二节 中国土地使用制度,五、 抵押 内涵：具备合法土地使用权的当事人，把土地使用权作为抵押物而获得债权人资金借贷的行为。 抵押的条件、抵押管理登记、抵押程序,27,第二节 中国土地使用制度,一、农村土地征用制度 目前最具争议的制度，体现了计划体制的特色，征地具有强制性、补偿标准僵化、体现了城市与农村、政府与农民的不对等。 征用土地的管理、补偿标准依据、土地权属的变更,28,四、城市土地储备,1、定义 政府收购、征收土地，进行前期开发再储备或直接储备，再向市场供应。 2、目的 目的多样化，总体是为了城市发展， 平抑房价，促进住房问题解决， 抑制投机。,29,第二节 中国土地使

9、用制度,二、中国土地使用制度的特点 1. 土地来源多样，造成土地市场竞争的不公平。 土地来源可以通过出让、划拨、补办出让和村镇用地改变土地用途等方式得到，而这些不同的方式在得到土地时，其成本差异是巨大的。,30,第二节 中国土地使用制度,2. 土地使用相关法律制度不规范，执行漏洞大。 现在房地长市场投机、炒作风盛行，在很多源头问题上都是土地使用相关法律存在漏洞所致。,31,第二节 中国土地使用制度,3. 土地一级市场由于受到政府垄断，地方政府为了利益最大化往往乐以招标、拍卖方式出让土地，这样通常会起到拉动房价抬升的效果。,32,第二节 中国土地使用制度,4. 虽然在短期内获得了巨大的成效，但总

10、的来看，还存在土地使用制度不公平、不规范的问题。,33,第三节 中国房产管理制度,一、中国房产登记管理制度 国家实行房屋所有权登记发证制度 1. 内涵： 房屋所有权的确认和登记，明确规定房产产权的归属，在法律上保证房屋的所有属性。 2.法律依据： 城市房屋权属登记管理办法 3.房产登记程序： 初审、复审、审批、发证,34,第三节 中国房产管理制度,二、房产转让、出租、抵押管理 1. 转让 2. 租赁 3. 抵押 划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押,35,第三节 中国房产管理制度,房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。属于土地使用权出让后房地产

11、的开发经营，应被列为二级地产市场。 出让与转让的区别？ 转让的管理办法,36,第三节 中国房产管理制度,房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 发生房屋租赁时，出租人和承租人应当签订书面合同。 租赁合同的主要内容是：租赁期限、租赁房屋的用途、租赁的价格、修缮责任等，以及双方的其他权利和义务。房屋租赁合同订立之后，应当向房产管理部门登记备案。,37,第三节 中国房产管理制度,下列（ ）情形出现之后，出租人可以解除租赁合同。 A、承租人将承租的房屋擅自转租； B、承租人将承租的房屋擅自转让或转借； C、承租人利用承租的房屋进行非法活动或者损害

12、社会公共利益的活动； D、承租人累计六个月不交租金。,38,第三节 中国房产管理制度,房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 当债务人不履行其债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款获得优先受偿，也可以依照规定办理过户登记。,39,可抵押房地产的范围,可抵押的土地使用权 1、出让方式的土地使用权 2、划拨方式取得的土地使用权 一般不能抵押，但特殊除外。土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。 3、承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权 4、集体企业建筑物占用的土地使用权,40,

13、不得抵押的房地产,1、所有权、使用权不明或者有争议的房地产；2、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的社会公益房地产； 3、列入文物保护或有重要纪念意义的建筑物；4、已公告列入拆迁范围的房地产； 5、依法被查封、扣押、监管的房地产；6、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；7、依法不得抵押的其他房地产。,41,一、房地产抵押中房屋和土地使用权关系规则,1、地随房走和房随地走 土地使用权抵押同时导致土地上建筑物一同抵押； 房屋抵押导致土地使用权随之抵押,42,2、房屋抵押与土地使用权期限的关系 土地使用权到期，房屋抵押权消灭。,43,房地产抵押权与典权、租赁权关系,

14、成立时间在先的有优先权。 1、先租赁后抵押 抵押权实现后，不影响租赁。 2、先抵押后租赁 抵押权实现后，租赁合同不能约束抵押物受让人。,44,在建工程抵押,在建工程抵押的基本特征 1、土地使用权一同抵押 土地已经抵押的，不能再直接设定新的在建工程抵押； 可以解除原先的土地抵押，再设立在建工程抵押。 2、贷款用途一般限于工程继续建造 降低风险，包括抵押权人（例如银行）、房屋的购买。,45,在建工程抵押的设定,1、签订书面抵押合同 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证； 已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额； 已投入在建工程的工程款； 施工进度及工程竣

15、工日期； 已完成的工作量和工程量。,46,2、抵押登记 工程所在地的房地产管理部门； 抵押权自抵押登记之日起生效。,47,第三节 中国房产管理制度,三、城市房屋拆迁管理制度 获得房屋拆迁许可证的单位 1. 拆迁补偿（补偿标准） 2. 拆迁安置（搬家补助、安置补助）,48,第三节 中国房产管理制度,四、中国房产管理制度特点 1. 房随地走，土地管理是房产管理的基础。 2. 房屋产权相对土地使用权来讲是一种更完全、更基本的权利，房屋产权是没有期限的，是一种包含所有权利在内的基本权利。 3. 房屋所有权的多样性。,49,第四节 房地产税收政策,50,第四节 房地产税收,一、房地产税收 1. 是国家税

16、收的重要来源，也是国家税收的良好来源。 2. 世界不同地区对房地产登记和管理都普遍征税，如日本的取得税、登记税和转让税等；新加坡的不动产税，印花税等；中国台湾的土地增值税、赠与税、印花税、契税等；中国香港地区的物业税，印花税和买卖利得税等。,51,第四节 房地产税收,二、房地产税收的两种来源 1. 房地产进行交易时征税 2. 每隔一段时间，对土地价值进行评估，然后对增加的部分征收增值税。如台湾的土地增值税就是在土地所有权转移或设定典权时，或无转移而届满10年时，就自然涨价的增值额，向收益人征收的一种土地税。,52,第四节 房地产税收,三、房地产税收种类： 1. 房产税：房产税是以房屋为征税对象

17、，按照房产原值或出租房屋的租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。 2. 契税：房屋所有权发生变更时，新业主所交纳的一种税，我国目前为3左右。 3. 印花税：对交易活动中领取凭证所交纳的一种税，一般是购买印花税票贴在凭证上。我国对于将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免印花税。,53,第四节 房地产税收,4. 土地增值税：土地权属转移时，土地增值向原所有人征收的一种税。收取按照四级累进税率计算： 增值额未超过项目金额50，税率30。 增值额超过项目金额的50，不足100，按税率40计。 增值额超过项目金额的100，未超过200的按税率50计。 增值额超过项目金额200，按税率

18、60计。,54,第四节 房地产税收,5. 营业税：对房屋销售、出租收入所征收的一种税种。目前的新出台的营业税，对规范房地产市场还是起到一定作用。 6. 城市维护建设税： 7. 固定资产投资方向调节税： 8. 企业所得税、个人所得税 9. 评估费、登记费、手续费、工本费、调查勘测费等。,55,第四节 房地产税收,四、我国对房地产征收税种： 一、对房地产企业 1. 营业税 2. 土地契税 3. 土地使用费 4. 城市维护税 5. 教育附加费 6. 房产税,56,第四节 房地产税收,四、我国对房地产征收税种： （一）、对房地产企业 7. 企业所得税 8. 土地增值税 9. 个人所得税,57,第四节 房地产税收,四、我国对房地产征收税种： （二）、对个人征收税种 1. 契税 2. 印花税 3. 个人所得税 4. 登记费、工本费、勘测费、手续费、评估费等 5. 房产税,58,一系列涉及房地产的税种，主要集中在开发、交易、投资环节，多而重；占有环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，这刺激了房地产投机行为。房地产税的开征则直接与消费者相关，这也是该税的开征问题引起这么大影响的原因。,59,房地产税应包括四个部分：交易税、财产税（持有环节）、转让增值税（或资产所得税）和消费税。现在只有交易税，应逐步增加财产税、转让增值