物业财务知识培训

1、主讲人：唐铃儿2018年7月31日,非财务人员财务基本知识培训,成都大业物业管理有限责任公司,引 言,会计是商界通用的语言，是企业家纵横商场的必备工具。古往今来，有许多政商界人士或是会计出身，或即使不是会计出身，但也精于会计。,引 言,为增强公司职工财务综合能力，提升业务管理水平，理解和掌握财务相关知识的应用；特别是营改增后，企业在合同签订、材料采购、纳税申报等方面应加强税票管理、降低成本、规避风险 财务管理在现代企业经营管理中起着十分关键的作用。但财务管理并非只是财务部门的事情，多数时候财务部门只是起到一个事后反应的效果。企业的税收不是财务部门做账做出来的，而是企业业务部门在做业务时候做出来

2、的，交税的多少不是财务做的帐，而是企业业务合同签订的。业务如何做，合同如何签订，才是决定企业税负的关键所在。所以，要把财务管理，合理避暑落实在项目管理人员身上去，用财务的手段改善公司内部控制，提高决策水平，增进公司的价值,降低成本、规避风险.,学好会计知识 更好地为公司服务,您对财务知识的了解 有多少,人,会计实务 Accounting practice,例：公司1月份开始营业，当月收入10,000元，成本7,000元，费用1,500元，应收账款1,000元，应付账款500元，公司利润表计算如下： 收入：10,000 减 成本： 7,000 减 费用： 1,500 利润 ： 1,500 月末盘

3、点现金，只有10,00元，那500元哪去了？,会计实务 Accounting practice,例：公司1月份开始营业，当月收入10,000元，成本7,000元，费用1,500元，应收账款1,000元，应付账款500元，公司利润表计算如下： 解析：应收账款1,000元，公司实际资金收入9,000元；应付账款500元，成本费用实际资金流出6,500元。 收入：10,000 收入： 9,000 减 成本： 7,000 减 成本： 6,500 减 费用： 1,500 减 费用： 1,500 利润 ： 1,500 资金余额： 1,000,财务知识培训,认识财务数字正确的书写,零 壹 贰 叁 肆 伍 陆

4、 柒 捌 玖 拾 佰 仟 万 亿 元 整 金额大写： 120,350.36 日期填写： 2009年10月20日 2017年11月10日,贰零零玖年零壹拾月零贰拾日,贰零壹柒年壹拾壹月零壹拾日,壹拾贰万零叁佰伍拾圆零叁角陆分,财务状况三要素： 资产 负债 所有者权益,经营成果三要素： 收入 费用 利润,资产,资产的含义：资产是由过去的交易、事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。,资产包括： 流动资产：货币资金、交易 性金融资产、应收账款、存货等 非流动资产：长期资产、固 定资产、无形资产等,负债,负债的含义：负债是指企业过去交易、事项形成的现时义务，履行该义务预期会导

5、致经济利益流出企业。 负债包括：流动负债和长期负债 流动负债：短期借款、应付账款、应付职工薪酬 长期负债: 长期借款、长期应付款等,所有者权益,所有者权益是指企业所有者在企业资产中享受的经济利益，其金额为资产减去负债后的余额。 所有者权益包括： (1) 实收资本 (2) 资本公积 (3) 盈余公积 (4) 未分配利润,收入,收入的含义：收入是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。 例如：业主支付的物业服务费就是我们的主 要收入，称为主营业务收入；,费用,费用的含义：费用指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与所有者分配利润无关的经

6、济利益的总流出。 按经济内容分：营业费用、管理费用、财务费用。 例如：日常报销差等支出就构成我们企业的费用。,利润,利润是指企业在一定会计期间的经营成果。 利润=收入-费用,架构,资产,负债,所有者权益,会计等式 Accounting equation,1、静态会计等式：反映企业在某一特定日期财务状况 资产= 负债+所有者权益 2、动态会计等式：反映企业在一定会计期间经营成果 收入-成本费用=利润 3、综合会计等式：综合企业利润分配前财务状况等式和经营成果等式之间的关系，反映企业财务状况和经营成果的内在联系 资产=负债+（所有者权益+收入成本费用） =负债+所有者权益+利润,财务知识培训,资产

7、负债表 利润表 现金流量表,-家底子 -面子 里子,问答：财务最基础的是哪三个表？,怎么理解这三张表的意义？,资产负债表 资产-我有多少钱 负债-我欠别人多少钱 所有者权益真正属于我,利润表 收入-卖出去多少货 成本费用-为卖货付出成本 赚了多少钱差额,现金流量表 经营正常产销 投资购买机器设备、股权 筹资从银行借款和还款,财务报表概述,财务报表,资产负债表,损益表,现金流量表,资产 负债 所有者权益,财务状况,经营成果,现金流量,收入 成本费用 利润,现金流入 现金流出,净 利 润,企业健康发展,企业面临关闭,经营性现金流,企业经营困难,企业经营困难,企业运营正常，自身能够产生经营现金流入，

8、企业的实现长期发展所需的资源能够得到保障。,企业没有经营现金流入，说明盈利质量不佳，需要外部融资来补充自身的现金不足。企业应加强内部管理，特别是对流动资金的管理，如存货管理、应收帐款管理，充分利用商业信用延迟付款期。,企业虽然亏损，但仍有经营现金流入，能够确保生产销售的正常进行，应重点提高产品的盈利能力，如降低成本，提高产品价格，加大市场投入以提升销量。,企业自身失去造血的机能，持续亏损，经营恶化，又得不到外部资金的补充，将面临破产清算的局面。,财务报表概述,理解企业财务报表能够帮助我们,了解企业以前、现在和未来的发展状况 准确分析企业目前存在的困难 采取有效的措施，去解决企业所面临的难题 预

9、测经营决策将会给企业带来何种财务上的影响,税务小知识,跟物业公司相关的税种有哪些？,增值税 城市维护建设税 教育费附加 企业所得税 个人所得税 印花税,增值税,概念：增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 征税范围：1、销售或者进口货物 2、提供加工修理修配劳务,税率,基本税率：16% 低税率：10% 零税率 物业公司物业费增值税税率：6% 不动产租赁：10% 电费：16% 水费：10%,增值税发票种类,增值税专用发票 区别？ 增值税普通发票,一般纳税人和小规模纳税人区别？,1、票面不一样 2、本质区别：是否能抵扣 3、开票资质：一般纳税人,1、计

10、税方法不同 2、开票权限不同 3、税率不同,小规模纳税人的标准是工业50万、商业80万、服务业500万；改革后，小规模纳税人的标准统一为年应征增值税销售额500万,增 值 税,销售额计算公式如下： 销售额含税总收入（1税率或征收率） 税额计算公式如下： 税额含税总收入销售额 不含税单价计算公式如下： 不含税单价销售额数量,增 值 税,下列情形不得开具增值税专用发票： 向消费者个人销售应税项目； 销售免税项目； 销售报关出口的货物、在境外销售应税劳务； 将货物用于非应税项目； 将货物用于集体福利或个人消费； 提供非应税劳务（应当征收增值税的除外）、转让无形资产或销售不动产,公司在中秋节采购月饼发

11、放给员工的时候，是否需要开增值税专用发票？,城市维护建设税,一、城市维护建设税 城市维护建设税是对从事工商经营，并实际缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。 二、城市维护建设税税率 城市维护建设税实行差别比例税率。根据纳税人所在地区，共分三档： 市区：7%； 县城、镇：5%； 不在市区、县城、镇的：1%。,所得税,我单位所得税包括企业所得税和个人所得税 企业所得税税率为25%（小微企业优惠为10%） 个人所得税使用5%45%不等的九级超额累进税率。,企业所得税,不得扣除项目 （1）资本性支出。 （2）无形资产受让、开发支出。 （3）资产减值准备。 （4）违法经营的罚款和被没收财物

12、的损失。 （5）各项税收的滞纳金、罚金和罚款。 （6）自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分。 （7）超过国家允许扣除的公益、救济性捐赠，以及非公益、救济性捐赠。 （8）各种赞助支出。 （9）与取得收入无关的其他各项支出。,企业所得税,应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额 企业应纳所得税额 =当期应纳税所得额*适用税率,个人所得税工资薪金,工资薪金适用的所得税税率：,应纳税所得额 = 工资收入金额 社保公积金（个人部分） 起征点(3500元) 应纳税额 = 应纳税所得额 税率 速算扣除数,我们的工资该交多少税呢？,让我们来计算一下吧！,大家来算算每月应缴纳多少个人所得税吧！,罗顺蒋2017年

13、1月份工资收入5800元，各项社会保险费用为600元，则罗顺蒋这个月应纳多少个人所得税？,那么应纳税所得额 = 工资收入金额 各项社会保险费 起征点(3500元) = 5800 600 3500 = 1700元，应纳税所得额1700元超过1500元，适用税率表二级，对应税率为10%，速算扣除数为105元。应纳税额 = 应纳税所得额 x 税率 速算扣除数 = 1700 x 10% 105 = 65元。,印 花 税,一、征税范围 1.经济合同类 2.产权转移书据 3.营业账簿 二、印花税的计税依据 1.合同类：以凭证所载金额作为计税依据,印 花 税,印 花 税,印 花 税,三、印花税应纳税额的计算

14、 1.实行比例税率的凭证 应纳税额应税凭证计税金额比例税率2.实行定额税率的凭证 应纳税额应税凭证件数定额税率3.营业账簿中：（1）记载资金的账簿 应纳税额（实收资本资本公积）0.5 （2）其他账簿按件贴花，每件5元。,税务风险规避,在公司经营中有哪些需要注意呢？,合同,发票,合同如何签订，才是决定企业税负的关键所在,以票控税,四流合一,合同、资金、发票、货物/服务,合同签订的重要性,企业的税收不是财务部门做账做出来的，而是企业业务部门在做业务时候做出来的，交税的多少不是财务做的帐，而是企业业务合同签订的。业务如何做，合同如何签订，才是决定企业税负的关键所在。,电梯维修/维保,1、维保：税率为

15、6%； 2、维修：10%（包料），16%（包安装） 3、销售：16%；安装：10%,房屋维修,1、混合销售； 2、兼营,合同签订的重要性,混合销售,建筑企业外购建筑材料并提供施工劳务的包工包料业务,兼营行为,施工企业自己生产建筑材料并提供劳务的包工包料的业务,合同签订的重要性,混合销售,建筑企业外购建筑材料并提供施工劳务的包工包料业务,（1）建筑企业营业执照上没有销售资质，只有建筑服务资质的情况下： 建筑企业全部按10%计征增值税，将材料价款和劳务价款一起按10%向发包方开具增值税发票。,（2）建筑企业营业执照上既有销售资质，又有建筑劳务资质的情况下，则按以下方法进行发票开具和税务处理： a、

16、将材料价款和劳务款一起合并按16%向发包方开具增值税发票； b、向发包方开具16%的增值税发票，劳务部分按10%计征增值税； c、签两份合同，一份是材料销售合同，一份是劳务销售合同，则材料部分按10%向发包方开具发票，劳务部分按3%向发包方开具发票。,合同签订的重要性,兼营行为,施工企业自己生产建筑材料并提供劳务的包工包料的业务,（1）如果建筑企业与发包方签一份合同，合同当中则要注明合同金额，而且有约定：价格含服务费，则施工企业全部按16%的增值税发票，向发包方开具16%的增值税发票； （2）如果建筑企业与发包方签订一份合同，合同当中分别注明材料款和劳务款的情况下，则材料部分按16%计征增值税，向发包方开具16%的增值税发票，劳务部分按10%计征增值税，向发包方开具10%的发票； （3）如果施工企业与发包方签订两份合同，一份是材料销售合同，一份是劳务销售合同，则材料部分按16%向发包方开具发票，劳务部分按3%向发包方开具增值税发票。,思考,如果公司有一项房屋维修施工，如果施工单位为营业执照上没有销售资质，只有建筑服务资质，合同如何签订对公司有利；如果营业执照上既有销售资质，又有建筑劳务资质，合同如何签订对公司有利；如果施工单位为小