2010年重庆市煌华国际广场项目定位及产品建议书

1、Project Marketing Service Proposal 煌华国际广场 项目定位及产品建议书,目 录,市场分析,一级市场（土地成交）,2009年重庆市共成交土地201宗，成交总面积约1375.3791万平方米，成交总金额约436.36亿元，成交均价约211.62万元/亩。 除去工业用地、加油站用地、教育用地等90宗外，2009年我市用于房地产开发的土地共111宗，总成交面积为779.3947万平方米，总成交金额约410.28亿元，成交均价约350.43万元/亩，最大可建筑面积为2360.2094万平方米，平均容积率3.03，平均楼面地价约1734.93元/平方米，平均楼面均价同比上

2、涨了719.53元。,二级市场（商品房销售）,市场供给（商品房批准预售面积）,江北区的商品房批准预售面积在整个主城区中所占比例较高，2007年至2009年一直维持在10.6%15.0%之间，房源供应量大。这是由于近几年江北区是开发的热土，土地面积供应较大。其可供应的土地、新开发的楼盘也必然较多。,二级市场（商品房销售）,市场需求（商品房成交）,江北区2007年至2009年平均成交面积约为298.51万平方米，2008年整体市场疲软的大环境下较07年均有所下降。2009年随着整体市场的回升，尤其重庆城市化进程的进一步加快，江北区作为主城核心地段的稀缺性价值越来越明显，其成交量有所提升，成交与供应

3、比较，市场出现供不应求的状态。,重庆地位,西部增长极、长江上游经济中心、国家五大中心城市、内陆开放高地和国家级的交通枢纽。 （重庆市城乡总体规划（2007-2020）,被美国时代周刊和英国金融时报评为 “亚洲十大最佳投资城市”第七位,2010，西部大开发第十年，作为内陆城市发展高地，从寸滩保税港区通过国务院验收，到“两江新区”挂牌。 根据“两江新区”公布的建设时间表，到2020年，主要经济指标要达到地区生产总5000亿元以上，占全市总量的1/4；实现工业总产值超过10000亿元。,重庆，发展机遇史无前例！,中国看西部，西部看重庆，重庆看江北！,江北，保税港区与两江新区交集！ 区域的发展必将带动

4、房地产的同步提升。随着城市的发展，江北核心地段的建设用地将越发稀缺，江北未来核心区的房地产价格将有更大幅度的拉升。,江北区,重庆,观音桥,聚集世界关注的城市， 汇聚全城瞩目的区位， 成熟地段中的黄金位置。,江北综合型商业 商务公寓及写字楼 五星级酒店 江北区滨江豪宅,通过分析本项目特点，选择具有以下条件的个案作对比分析：,附：观音桥商圈重点项目及零售商业分布,13,已经营典型商业零售项目 北城天街/远东百货 重庆百货 世纪新都 茂业百货 新世界百货 世纪金源 绿云尚都 协信黄金海岸 家乐福 已建成/在建商业项目 富力海洋广场 协信.中心 旭阳朗晴广场 世纪英皇 潜在项目 煌华国际商城 太阳谷

5、大融城,观音桥商圈潜在商业密布，潜在供应量较大。,太阳谷,大融城,观音桥商圈零售商业情况,已经营商业,目前江北观音桥商圈已经营零售商业面积51万方； 在建/已建成未经营的零售商业面积19万方; 潜在的零售商业体量有25万方； 零售商业总体量达100万方。传统零售商业竞争激烈。,观音桥商圈零售商业情况,区域写字楼市场分析,已租赁项目,区域写字楼市场分析,观音桥商圈写字楼已出租的体量约15万方。目前在售/已推出体量6万多方。 预售项目和商圈周边潜在写字楼体量预计在25万方左右（含本项目）。 可见，写字楼市场有较大的市场空间。,区域五星级酒店状况,五星级酒店一览表,目前观音桥商圈有两家五星级酒店，在

6、建的有两家，另外四家五星级酒店都尚处于待定中，有改变规划的可能性。,区域滨江豪宅项目分析,项目周边滨江豪宅综合体项目，以滨江豪宅为主。目前销售价格达到1.6万元/，可谓真正的滨江豪宅。 本项目无一线江景资源，地段更临近观音桥商圈，不适合做滨江大户豪宅类似物业。,区域公寓类物业分析,现房项目,观音桥商圈现房中普通公寓体量达到59万方。近期在售项目中已售/已推出体量近7万方。预售项目和潜在项目的公寓类物业体量约30万方。公寓类物业投资性较强，市场空间也比较大。,期房项目,地块分析,公交体系完善： 40余条城市公交线路途经地块城市轻轨3号线站点紧邻地块,交通路网通达：距离江北机场约20公里距离龙头寺

7、长途客运站点约5公里距离菜园坝长途客运站点约2公里距离解放碑商圈约5公里距离观音桥商圈约0.5公里距离上清寺商务办公区约0.5公里。,标识性显著：地处嘉陵江大桥桥头，是进出观音桥的标志性建筑群,尽揽城景、江景资源：眺望嘉陵江江景，渝中夜景。,商业潜力巨大：,日均人流量约50-60万人； 2009年观音桥商圈销售额同比增长40.8%，高于解放碑商圈21%的增长率； 2010年“5.1”期间，观音桥商圈共计刷卡交易金额1.77亿元，超过了渝中区解放碑商圈的1.03亿元； 大量滨江豪宅区，洋房别墅区汇聚江北，为商业发展注入了持续而强劲的动力。,商业竞争激烈，尤其零售业：,江北区目前常住人口约68万人

8、 （数据来源：重庆市统计年鉴） 据不完全统计，仅观音桥商圈商业供应量逾百万方 （数据来源：天晟市场部）,项目距观音桥其他成熟商业约步行1公里，步行时间约10分钟，有快速干道切割，距离步行街商圈心理较远。,和步行街商圈割裂：,本案与主要商业物业的距离,分析结论：,难得一遇的城市中心区稀缺地块； 具备打造为全市，乃至全国影响力的高端城市综合体的条件； 办公及居住属性俱佳，但商业竞争激烈。,项目定位,比肩全球的新城市综合体,市场定位,重庆，中国第五城，西部最闪耀的经济高地。观音桥商圈，重庆未来城市的新核心。本案作为观音桥商圈不可再生的稀缺资源项目，其定位的高度和设计理念的前瞻性对本案价值和未来经营风

9、险至关重要。天晟认为定位于全国甚至全球精英认可的建筑品质，以更先进的建设城市综合体的理念来超越本地项目将更利于项目的价值提升和商业运营,煌华国际商城是什么？,城市中的都会,丰富的城市生活体验 它是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店和豪华影院为一身的建筑综合体! 它具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达5万人。 都会精英聚集在此，光影流动，精彩纷呈的城市生活时时上演，一个全新的生活方式从此蔓延！,58层楼高的大厦、五星级酒店、豪华影城、精品店、主题餐厅、办公楼、展览馆、户外剧场、城市住宅、开放空间、街道、公

10、共设施集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，业态保罗万象，应有尽有，是真正意义的“一站式”消费中心，几乎可以满足都市生活的各种需求。,各种类型的物业形态在此融合,花园中的都会,尽管高楼林立，但是也预留尽量多的景观空间。大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，结合良好的艺术规划与开放空间设计，将整体空间塑造得更加艺术化和人性化，成功构建了一个功能完善、密集、绿意浓浓、且立体化的花园都会。 在居住区，利用景观绿化增加居住者的参与性，根据不同季节变化形成不同的时段性景观变化，充分利用屋顶绿化，形成特色鲜明的主景观带，尽可能的采用高大植

11、物和景观植物的营造城市绿谷的生态环境。,开阔的公共空间、高绿化率，高超的设计，让此地成为城市景点,便捷的立体交通体系,垂直流动线构成的建筑，使整体空间充满了层次变化感，将都市的生活流动线由横向改为竖向，建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市，以改变人们的居住与生活行为模式。通过大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，并缩短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间。,内部：精装豪华高速电梯与扶梯相辅，平行交通到垂直交通的完美切换，让你毫无后顾之忧；,外部：充分利用地铁交通系统与都市公共交通系统，与地区商业活动完美结合。,文化的都会,超现代感的外立面屹立在江北之端，蜕变成城市中心地标！ 融入代表

12、现代城市文明的公共设施及当代艺术品雕塑，用艺术理念传播商业价值，令艺术与商业相得益彰，以开放的视野，多元的取向，引导主流，领航前沿。 高品位的装修独立精装豪华入户大堂，酒店式奢华空间，财富与尊贵共享。,广场设置露天剧场、室内T台，举办各类演出,广场设置露天剧场既是剧场又是舞台。露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为户外活动提供场地；配合着可变换的空间设施，满足了多样化的活动场地需求，提供了变化丰富的空间。满足了人们“看”与“被看”的需求。 服装发表会、新品推广会、公益拍卖、艺术品展览等等，在此不断上演各类型文化表演，此地也成为最繁华、最时尚的都会中心。,玻璃帷幕为采光屋顶，产生了丰富的空间层次变

13、化，加上各式各样精彩有趣的亮丽店面设计，配合适当的景观与休憩服务设施，是一处既简洁明亮又令人感到开阔舒适的购物场所。 街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设置有大大小小的银幕，除了显示各种租赁、活动资讯外，还可以转播表演活动，播放各种商业广告，传递信息。,超高层顶楼亦设置为城市观景台拥有高11m且环绕建筑360的落地玻璃窗，从这个充满空间开放感的场所眺望都市夜晚绚丽的街景，亦可举办各类展览及文化活动。,过去，这里,未来,过去与未来,综述,“ 它是城市精英的舞台，城市财富的发动机 ” “ 它将是重庆最繁荣，最现代的时尚场 ” “ 它也将是旧城改造，城市综合体建设的典范 ” ,业态构成,塔 楼：1栋酒店

14、公寓、 2栋商务公寓、3栋小户型城市住宅 超高层：甲级写字楼+五星级酒店+360度观景台 商 业：主题餐饮、电影院、健身馆、SPA、茶馆、咖啡馆、 精品购物、超市、百货,产品组合：,商务办公楼,住宅,公寓,商业,城市住宅,酒店公寓,商务楼,甲级写字楼,五星级酒店,酒店,产品功能定位：,产品调整优化建议,1、3号楼：商务领馆,核心卖点：商务尽从容 释义： 强调其商务办公属性，为屈居于观音桥商住楼和老旧的写字楼里的中小公司提供良好的商务办公形象和办公空间，不必再为上下班高峰期挤电梯而郁闷，不用为低档的大堂，立面和公共装修档次而烦恼。,核心卖点支撑：,高端商务气质立面 甲级写字楼标准大堂 标准写字楼

15、层高 设置会议中心，商务中心配置 满足商务办公需求的电梯配置 赠送中低端分户式中央空调配置 共享综合体内高端商务配套（如恒温游泳池、健身桑拿房、商务会所等）,立面建议：,以黑白灰作为基本色调，突出商务气质 增大玻璃幕墙面积，突出现代科技感 基座及部分底层外墙外挂石材，增加厚重感,大堂标准：,入口位置： 1号楼临主干道设置，3号楼直接落到商业平街层 大堂面积： 约200-250平米 大堂层高： 约6米,公共部分交房标准：,大堂： 星级大堂装修标准，地面和墙面高级大理石、花岗石等高级石材装饰，石膏吊顶配豪华灯饰，高级沙发等候区 候梯厅及走道： 候梯厅地面及墙面铺高级石材，走道墙面和地面为高级抛光砖

16、，天棚采用石膏板吊顶配置灯具。 电梯： 豪华装饰，不锈钢，镜面饰面 消防楼梯间： 地面为优质地砖、墙面及天棚面饰高级乳胶漆。,电梯配置：,数量：5-6部（含货梯） 载重：1000kg,13人 品牌：中外合资知名品牌（如KONE、OTIS、日立等）,其他特别配置：,层高： 3.1-3.2米，高于普通住宅和商务公寓层高 会议中心： 特别设置会议中心，为小企业举行大中型会议提供服务 商务配套： 共享综合体完善商务配套,标准户型平面参考建议：,开间：约3.6-4.2米(端头户型可放大至7.2米) 进深：8-9米 厨房：无须设置 卫生间：每户1个（靠入户墙面） 特别建议：不临主干道户型可局部设置阳台,典

17、型户型格局参考,写字楼配阳台，增加半室外活动空间,附：观音桥商圈附近部分商住楼配置标准,5号楼：酒店式公寓,大人物的小公馆 释义： 强调其豪华，尊崇，服务，让投资者和居住者体验非凡成功感受和品质体验。,核心卖点支撑：,城市核心增长极区位 城市商圈黄金地段 渝中半岛景观和嘉陵江景观 5星级酒店标准大堂 5星级酒店装修标准 5星级酒店物业服务标准 专业的物业资产租售管理服务,大堂标准：,入口位置： 商业平街层开辟空间设置入户大堂 大堂面积： 约150-200平米 大堂层高： 约6米,公共部分交房标准：,大堂： 五星级酒店大堂装修标准，地面和墙面高级大理石、花岗石等高级石材装饰，石膏吊顶配豪华灯饰，

18、高级沙发等候区，艺术装饰画，插花等软装 候梯厅及走道： 候梯厅地面铺和墙面为高级石材，走道墙面地面为高级砖，天棚采用石膏板吊顶配置名牌灯具。 电梯： 地面高级石材（大理石，花岗石等），墙面不锈钢或木饰面，高级镜面，配置空调 消防楼梯间： 地面为优质地砖、墙面及天棚面饰高级乳胶漆。,室内装修标准：,一：入户门： 高级实木防火门（配门禁卡入户） 二：厨房： 定制橱柜，科勒或同档次水槽龙头，西门子或同档次抽油烟机、灶具、燃器、冰箱等。 三：客厅及餐厅 石膏板局部吊顶天棚，配置射灯及吸顶灯。 地面为圣象或同档次复合地板，部份户型局部石材拼花，成品踢脚线。墙面为高级墙纸，餐厅局部镜面造型。定制综合收纳柜

19、。 四：卧室 石膏板局部吊顶天棚，配置吸顶灯。 地面为进口品牌复合木地板，成品踢脚线，墙面为高级墙纸,四：卫生间 防水石膏板天棚。 墙面为高级墙砖配马赛克，地面为高级地砖配马赛克。 配置科勒、TOTO或同档次品牌洗手盆，马桶、洗手盆龙头及淋浴花洒。配置毛巾架、纸巾架。 定制滑动淋浴屏，根据户型不同形状略有变化。 定制洗手台地柜和镜柜，配置镜前灯。 五：阳台 天棚，墙面为乳胶漆，配置吸顶灯，预留洗衣机位，配置洗衣机龙头。 六：电气设备 西门子或同档次产品开关面板及电源插座。客厅及餐厅、卧室均配置格力或同档次空调。,室内装修标准：,特别建议：,为增加营销卖点，更好实现溢价，有以下建议： 少量装饰材料可选择国外广泛用于豪宅的知名建材产地进口； 地下停车场设立第一大堂，双重尊崇感受； 为增加豪宅气质，邀请香港或台湾设计师进行设计； 室内电视可接受境外电视台节目，增加国际感。,物业管理服务：,专业中介人员提供物业资产管理服务，保证资产收益回报； 24小时礼宾服务、24小时保安服务、24小时家庭商务办公支持，24小时全天候订餐服务，个性化私人管家服务、清扫及洗衣服务