xxx房地产项目申请立项可行性研究报告

1、xxxxx ”建设项目可行性研究报告二一二年十月第一章 概 述第一节项目实施背景第 二 节项 目 概 况一、承办单位基本情况 ,1二、项目基本情况 ,12.1 项目建设依据2.2 项目建设地点 ,12.3 建设规模及主要建设内容,12.4 工程概况 ,12.5 建设工期 ,1第三节 主要技术经济指标 , 1三、资源利用及能源耗用 , 13.1 资源利用 ,13.2 能源分析 ,13.3 节能 ,1Sx L 口 LJ，*3.3.1 概述 ,13.3.2 编制依据 ,13.3.3 节能措施 ,1四、生态环境分析 ,14.1 拟建工程概况 ,14.2 主要污染源和治理措施 ,1五、项目投资情况 ,1

2、5.1 投资估算 ,15.1.1 投资估算范围 ,15.1.2 投资估算 ,15.2 资金筹措 ,1六、社会效益分析 , 16.1 社会效益分析 ,16.2 结论与建议 ,1第一章 概 述第一节项目实施背景营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。营 口南接大连，西临渤海，背靠东北腹地，中国八大水系之 一的大辽河从这里注入渤海。同时，营口也是一个矿产资 源和水产资源十分丰富的城市。中国改革开放、发展经济的大背景为发展辽宁沿海地 区 企 业 总 部 提 供 了 有 利 的 政 策支 持 。 2003 年 ， 党 中 央 、 国 务院提出了振兴东北等老工业基地的发展战略，辽宁作为 东北三省的前沿

3、，为落实振兴东北的战略部署，辽宁省委、 省 政 府 于 2005 年 提 出 并 实 施了 打 造 “ 五 点 一 线 ”沿 海 经 济 带 的 构 想 ，拉 开 了 中 国 改 革开 放 由 南 向 北 梯 次 发 展 的 序 幕 ， 使辽宁成为我国目前最活跃、最具发展潜力的投资热土。营口 政 府 要 充 分 利 用 地 处 我 省“ 五 点 一 线 ”和 沈 阳 城 市 发展经济带以及环渤海经济带的区位政策优势，加快推进 营 口 地 区 的 建 设 。营 口 市 正在 全 力 打 造 的 一 个 多 功 能 复 合 、 人文环境宜居、具有北方湿地水城特色的美丽滨城。2008 年 底 以 来

4、 ， 国家 出 台 了 4 万 亿 的投 资 计 划 及 相 关政策，在未来几年内加大基础设施建设，扩大内需，刺激 经济发展，这给营口这样地理位置优越的沿海城市发展带 来了无限契机。营东新城作为营口未来的中心城区，海，陆，空交通 体系极其发达以渤海大街为轴的营东新城三横三纵道路 建 设 即 将 全 面 铺 开 ， 六 条 路 的建 设 标 准 均 为 城 市 主 干 路 II 级 ， 总 长 度 为 22 公 里 ， 总 造价 预 计 2.4 亿元 。 其 中 新 城 路 为双向六车道；新区大街和东湖大街为双向四车道；欢心 大街、新东路、新新路均为双向八车道。建成后的“三纵 三横”道路将与贯穿

5、新城的新营路、渤海东大街、营大路 交汇编织成一个四通八达的城中路网，成为连接哈大高铁 营口东站、营口飞机场和沈大高速路的快捷通道，从而构 筑起营东新城得天独厚的交通优势。身居新城，十分钟可 达营口飞机场，五分钟可达沈大高速路和哈大高铁营口东 站。本建设项目位于营东新城板块，东靠区行政中心，西 靠沃尔玛广场、北靠老边高中、南靠国际酒店，是营东新 城核心所在。地理位置优越，环境优势显著。有优越的地 理位置和良好的自然环境。对面又是文化艺术中心，周边 文化气息浓厚。得天独厚的资源优势，形成了巨大的开发 建设空间。第 一 节项目 概 况一、建设单位基本情况建设项目名称：建设单位：法人代表：单位地址：联

6、系电话：二、项目基本情况2.1 项目建设依据用地是 2011 年，在老边区土地储备交易中心公开挂牌出让国有土 地使用权。该宗地将建设大型综合商业及精品住宅项目。2.2 项目建设地点 该项目拟建于营 口 市 营 东 新 区 12 号 地 块 。2.3 项目建设规模及主要建设内容 建筑总面积 322203 平方米。共建设约 37栋楼，其中住宅及商住 34 栋，公寓 1栋，1个市场， 1 个购物中心，商业规划坚持以人为本，可持续性和生态化为原则，包括酒 店 、 购物 中心 、精 品商 业区 、文 化 商业 街、农 贸轻 工综 合市 场 组 合。住宅整体规划坚持以人为本，可持续性和生态化为原则，创建绿

7、色 住区是本规划的初衷。规划力求合理利用土地及现有的生态资源，文化资源，争取以最小的投入创造最大的收益，使得居住区范围的生态系统 具有自我维持能力，创造住区良性发展的机制，促成生态、文化、效益 三者的有机统一，营造有机性的诗意栖居。在设计上更加突出“功能实 用”的特点，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求， 满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求以中小康居户 型为主，设计上坚持“大开间、进深小”的原则，让格局功能更具为人 性化。2.4工程概况框架剪力墙结构。建筑防火等级为一、二类，耐火等级为一、二级, 使用年限为50年。2.5建设工期1、基本建设2012年5月下旬动工

8、，到2013年12月中旬前主体工程竣工。2、装修工程2013年12月中旬开始，至U 2014年5月中旬完成。3、设备安装到2014年5月中旬开始，至U 2014年12月中旬完成。到2014年12月末一一次年2月初，广场可以正式营业。本项目建设工期为 天，见下表：项目建设进度计划表内容8月9月10月11月12月1月2月土建（含装饰）外管网外网道路及道板附属配套竣工第三节主要技术经济指标青花坊经济技术指标：项目单位数量备注规划用地面积：h m29.30总建筑面积m2322203地上总建筑面积m250334住宅建筑面积m182582公寓建筑面积m19656会所建筑面积m1080商业建筑面积m4701

9、6地下地下车库面积m31882地下面积不计入容积率地下超市面积m28012容积率2.69居住户数户1907绿地率%31.3%建筑密度%33.25总停车位个14600. 8 车位 /100 m三、资源利用及能源耗用3.1资源利用本工程主要需要占用的资源为土地，占地93000 平方米，项目区为规划建设用地。由于土地为不可再生资源，为了节约占地和统一管理，总平面布置 在设计时考虑功能分区明确，又不浪费空间。3.2能源分析1、 供水排水水源为城市自来水管网，进水管径为DN200（ 2根）， 由规划市政给水管接入，并且按住宅建筑给排水工程 设计规范要求设计如下：（1）、用水标准和用水量住宅生活用水：15

10、0公升/ （人日），初 步 估 算 ， 住 宅 生 活 用 水 每天 约 900 立 方 米 。2) 、 给 水设 300 500 立 方 米 消 防 水 池 ， 消 防 泵 房 内 安 装 室 内 消 火 栓 消 防 水泵 2 台 ，自 动 喷 淋 消 防水 泵 2 台。在住宅屋顶设消防水箱一处。城 市 自 来 水 进 水 管不 小 于 DN200 ，设 两 组 水 表 装 置。3) 、 室 内 给 水 和 消 防 给 水 系 统 室内生活给水：由城市供水管网直接供给。 消防供水系统：由居住区集中消防泵房供给。4) 、 室 内 外 排 水室 内 污 水 排 放 量 按 供 水 量 的 85%

11、90%估 算 ， 约810 立 方 米。 室 内 排 水 需 经 室 外 化 粪 池 处 理后 ， 进入城市排污管网。室外排水雨、污分流，雨水量按当地地区暴雨 强度公式计算。2 、 供 电1) 、 供 配 电 系 统负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小 区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷 为三级。供 电 电 源 及 电 压 ：外 网 供 电 电 压 为 10 千 伏 电 源 。 主 要 电 力 供 应 指 标： 设 备 容 量 2155 千 瓦 ，计 算 负 荷 1657 千 瓦 ，变 压 器 装 机 容 量 10000 千 伏 安 。 每 户 按 6 千 瓦 考 虑计 量 。2）

12、、 照 明 及 电 力 设 计配 电 方 式 ：H 级 负 荷 按 设 备 功 能 分 组，由 不 同 母 线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三 级 负 荷 为 单 回 路 供电 ；每 户 户内 设 分 户 箱 ，按 6 千瓦/户计算。照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外 景 观 照 明 。照 度标 准 按 国 家 标 准 GB133-90 的 中 值选取。主要光源为节能型莹光灯，住宅预留 灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯 口、通道等位置，设安全出口标志灯；在通道 及转弯处，设疏散标志灯。电力设计：消防设备按消防中心指令开停机； 通风空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水 泵控水

13、位自动控制。所有远程控制设备均设置 手动控制功能。3、 供 气采用城市配套管道煤气供气方式。主要用气地为住宅 区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算（每户 每 月 40 50 立 方 米 ）， 从 小 区 预 留 口 接 入 。4 、 通 风 空 调住宅空调：住宅区内可采用分体热泵式空调器 （挂壁式或立柜式）由住户自行购置。通风及防排烟设计：安装机械排烟系统，排风 量 按 每 小 时 换 6 次 气 计 算 。 设备 用 房 换 气 次 数 为 46 次 / 小 时（ 变 配 电 房 按 10 次 / 小 时 计 算 ）。5、 弱 电 设 计小区通信线路由盘锦市市话网直接引入。 商住两用住宅

14、设数据、语音用模块化插座。数 据 语 音 均 采 用 100Mbid 高 速传 输 方 式 ， 用 五 类传输线。小区范围内设CATV保安监控、防盗报警系统。出 入 口 及 重 要 部 位 设 置 摄 像 机 、 双 监 报 警 监 视 和微音器。小区CATV电视系统由盘锦市光纤电视网引入， 每 用 户 设 23 个 电视 用 户 盒 。设 火 灾 自 动 报 警 、 消 防 联 动 系 统 和 紧 急 广 播 系 统。6 、 供 热热源：本项目供热热源拟采用城市配套集中供 热 系 统 ， 总 热 负 荷 11250 千 瓦 。供 热 系 统 ： 本 项 目 小 区 中 设 立 集 中 热 交

15、 换 站 ， 进行分户供热。供热方式：本项目采用散热器供热形式本工程主要消耗为电耗和水耗。单位水量能耗为 20 吨/日。单位用电能耗为7W/ m2.3.3 节 能3.3.1 概述我国是能源消耗大国，上前能源利用率较低，各类工业企业尤其是 传统型工业多为能源消耗型企业。 节约能源不仅有利于资源的合理开发 利用，而且从可持续发展的角度看，也有利于环境不仅有利于资源的合 理开发利用，而且从可持续发展的角度看，也有利于环境的保护和人类 的生活水平的提高，所以节能措施在项目建设中十分重要。同时，节能 也是企业降低成本，提高效益的措施之一。3.3.2 编制依据节约能源管理暂行条例 (国发 19864 号)

16、评价企业合理用电技术导则 (GB3485-85)评价企业合理用热技术导则 (GB3486-83)3.3.3 节能措施1、在建筑材料设计上，采用建筑体形系数、墙体保温、屋面保温 等符合节能要求。外墙材料选用 50 厚聚苯板加 300 厚轻集料混凝土空 心砌块。积极采用节能技术、新工艺和新设备，不选 用明确淘汰的高 能耗产品。2、在电气线路设计上采用铜线，以利节能，提高供电质量；灯具 采用就地控制，做到按需起闭，人走灯灭；所有电器均选国家定点厂家 生产的节能型合格产品。严格按家规定的照度标准设计负荷，根据用电 负荷选用节能截面。在满足照度的情况下，为减少线路损耗，设计选用 高效节能型灯具。3、所有

17、卫生洁具选用国家批准的节水型洁具，采用陶瓷芯片水龙 头，以防滴漏。四、生态环境分析4.1 拟建工程概况（一）项目的地理位置四方城市广场项目组坐落于营口老边城区内， 原址就是拟建一个商 业项目，已有规划，不占农田、对水和大气不构成影响。属非生产项目，对水和大气不构成影响。（二）、区域分布情况；项目所在地属区域，属生活区域范围，无地方病等情况。 交通运输情况：由公园路、龙山路外出，路面宽阔，项目无大型运输，交通方便。4.2 主要污染源和治理措施1、废水：项目在运营中产生污水为生活废水与粪便废水，无污染 性。生活废水与粪便污水合流排出，经化粪池处理后，排至市政排水管 网。2、废气处理：新建项目内没有

18、污染和废气。3、噪声处理：工程施工期间机械会产生噪声，为减小噪声施工期 间混凝土为商混，采取文明生产措施，施工现场以围墙与周围道路、建 筑相隔，夜间施工时间严格按政府规定执行。新建项目没有较大噪音， 部分设备用房有较大的噪声的，房间的墙壁、地面和天棚均采用隔声和 吸声材料。4、污物处理：新建项目产生的垃圾主要为日常生活垃圾，采取专 门地点存放，定时处理。五、项目投资情况5.1 投资估算5.1.1 投资估算范围该投资估算为投 资 额 ：3 亿 元 ，预计建筑面积为 322203 平方米。该项目的费用是正常的设计、 施工周期内为完成该项目需投入的费用。包括以下各部分： 工程费用， 工程建设其他费用， 工程建设预备费5.1.2 投资估算该项目建设工程总投资为 6500 万元。其中：A、前期费用150万地，工作内容：三通一平。B、单体建筑5050万元，工作内容：土建装饰、水暖、电气。C、外配套1