房地产可行性研究培训.ppt

1、房地产项目可行性研究永泰房地产（集团）有限公司营销策划部 李旭 二零零九年二月十八日,1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制； 2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析； 3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析。,本章学习内容,本章学习提纲,一.房地产开发项目可行性研究的目的,1.1 房地产开发项目可行性研究含义,房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相

2、关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。,1.2 房地产开发项目可行性研究的作用和依据,房地产开发项目可行性研究是项目投资决策、申请有关建设许可文件、申请金融信贷、指导规划设计工作的依据。,（1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策； （2）项目所在城市的规划条件； （3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料； （4）项目建议书、开发商的基本构想

3、和项目规划设计方案； （5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等； （6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。,1.房地产开发项目可行性研究的作用,2.房地产开发项目可行性研究的依据,保证投资决策的科学性和合理性； 保证投资方案的优化； 保证项目投资的有序。,1.3 房地产开发项目可行性研究的目的,1.4 房地产开发项目可行性研究的工作程序,1.5 可行性研究报告的编制单位,可行性研究报告可由开发商自行编制， 但不适用于向金融机构申请贷款的情况。,通常情况下，由开发商委托具有相 应资质的工程咨询机构来编制完成。,二.房地产开发的投资风险,三.房地产开发项目可行性研究的内

4、容,3.1.1 可行性研究的主要内容,投资决策就是在综合分析项目建设的可行性基础上，做出的是否可以投资的决定和安排。,在投资决策分析中应当注意的是：应当重视市场研究和市场研究方法的创新；在开发实践工作中，定性分析正变得越来越重要。,房地产开发项目的投资决策分析,3.1.2 房地产开发项目的投资决策分析,3.2 房地产开发项目投资与收入估算,3.2.1 房地产开发项目投资估算,3.2.2 招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算,3.2.3 房地产开发项目租售方案的制定,资金来源渠道,资本金,预租售收入,借贷资金,3.3.1 房地产开发项目的资金筹措,3.3 房地产开发项目的资金筹措方式,房地产项目

5、应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。,资金投放次序,先使用资本金,之后考虑使用预租售收入的再投入,最后可安排使用借贷资金,资金筹措计划表的编制,3.3.2 房地产开发项目的资金投入方式,3.4 房地产开发项目财务评价,财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。 房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。,3.4.1 财务评价的基本概念和指标体系,3.4.2 财务评价的主要技术经济指标,

6、财务评价指标的计算与评价,3.4.3 房地产开发项目财务评价报表的编制,4.财务分析及评价指标的对应关系,3.5 房地产开发项目国民经济评价,房地产开发项目国民经济评价，是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目的效益和费用，计算并衡量房地产开发项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。,3.5.1 房地产开发项目国民经济评价的概念,3.5.2 房地产开发项目国民经济评价与财务评价的主要区别,3.5.3 房地产开发项目国民经济评价的基本步骤,3.6 房地产开发项目社会影响分析,3.6.1 社会影响分析的主要内容,3.6.2

7、社会影响分析的步骤,四.房地产市场调查研究的内容,4.1 房地产市场调查研究的主要内容,A 宏观 经济分析,F 产品 初步建议,D 竞争 分析,C 市场 供给分析,B 市场 需求分析,E 市场 占有率分析,房地产项目可行性研究实际是项目开发过程的初步策划。所要求的市场调研工作主要侧重于以下几个方面： 项目所在地宏观经济情况的调研。城市经济总量决定了城市经济的活力，人均可支配收入体现了了城镇居民的商品购买力。 项目所在地房地产市场的调研。城市房地产投资、全社会固定资产投资与该城市第三产业和全社会国内生产总值的比值体现了该城市的城市化进程和房地产市场完善程度。 项目所在地商品房的年度竣工面积、销售面积体现了该地区房地产市场的供求比；通过市场商品住宅的平均价格和人均可支配收入可以推算该地区房地产市场的房价收入比；并可进一步推算未来该区域房地产市场的成长能力。 根据项目所在地城市人群的置业消费习惯、居住习惯，确定研究项目的开发、建设模式及初步设计方案。,4.2 房地产项目可行性研究的侧重点,项目概况：