工程项目投资的经济要素.ppt

1、2020/11/6,第2章 工程经济分析的基本要素P23,2.1 工程项目投资及构成 2.2 工程项目运营期成本费用 重点是折旧计算 2.3 销售收入、利润与税金,图 项目投资决策和建设全过程,2020/11/6,本节要求： 熟悉工程项目投资的构成 掌握基本计算方法：平均年限法的计算公式 余额递减法的计算公式 年数总和折旧法的计算公式 销售收入的计算 利润总额的计算 利润率的计算 课后了解应用：投资的估算、总成本费用的估算、折旧与摊销的估算、企业销售收入、税金与利润的估算,2020/11/6,投 资,投资（investment）指货币转化为资本的过程。投资者当期投入一定数额的资金而期望在未来获

2、得回报，所得回报应该能补偿：（1）投资资金被占用的时间；（2）预期的通货膨胀率；（3）未来收益的不确定性。 企业的投资活动明显地分为两类：（1）为对内扩大再生产奠定基础，即购建固定资产、无形 资产和其他长期资产支付的现金； （2）对外扩张，即对外股权、债权支付 的现金。,2020/11/6,2.1 工程项目投资及构成,建设项目投资指某项工程从筹建开始到全部竣工投产为止所发生的全部资金投入。 建设项目投资含固定资产投资和流动资产投资两部分，建设项目总投资中的固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等。,工程项目总投资构成,2020/11/6,土地使用费 与项目建设有关的其它费用 与企业未来生产经

3、营有关的费用,流动负债,工程项目总投资,1.建筑安装工程费,直接费 间接费 利润 税金,设备运杂费,3.工程建设其它费用,进口设备抵岸价,(工程造价) 固定资产总投资,2.设备及工 器具购置费,4.预备费,基本预备费 调整（涨价）预备费,5.固定资产投资方向调节税,6.建设期贷款利息,流动资金,国产设备出厂价 （带备件）,设备原价,流动资产,静态投资,动态投资,2020/11/6,例某建设项目投资构成中，设备及工、器具购置费为2000万元，建筑安装工程费为1000万元，工程建设其他费为500万元，预备费为200万元，建设期贷款1800万元，应计利息80万元，流动资金贷款400万元，则该建设项目

4、的工程造价为( )万元。A5980 B5580 C3780 D4180答案：C,2020/11/6,2020/11/6,进口设备原价有 三种交货方式,离岸价（FOB) 运费在内价（C&F) 到岸价（CIF),进口设备原价包括近10种税费 进口设备原(抵岸)价=货价（FOB）+国际运费+运输保险费+银行财务费+外贸手续费+关税+增值税+消费税+海关监管手续费+车辆购置附加费 设备运杂费=设备原价设备运杂费率,离岸价 （FOB),到岸价 （CIF),出口国,进口国,抵岸价 （进口设备原价）,运费运输保险费,进口设备原价,2020/11/6,工程建设其他费用 P25图3-3,工程建设其他费用，是指从

5、工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。 工程建设其他费用按其内容大体可分为三类： 一、土地使用费 二、与项目建设有关的其他费用 三、与未来企业生产经营有关的其他费用,2020/11/6,2020/11/6,招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 中华人民共和国国土资源部部令第 39 号,第一条 为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法和中

6、华人民共和国土地管理法实施条例，制定本规定。 第四条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。 本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告

7、，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。,2020/11/6,合肥新地王绿地集团 四宗“最”,2009年9月9日下午，一场名副其实的“土地争夺战”在合肥土地拍卖大厅再次上演。在拍卖前就已成为媒体焦点的政务区低密度住宅用地ZWQTB-034拍出了10.8亿元的天价，楼面地价更是高达5120元/，双双创下今年合肥单宗住宅类用地的新高。 单宗地块成交总价最高、楼面地价最高、容积率最低、竞争最激烈成就了这块2009年的合肥新地王。,2020/11/6,2011

8、1季度成交额86.67亿元,2011年一季度土地成交24宗，总面积为2389.41亩，总成交金额为866662.58万元，合约86.67亿元。,2020/11/6,地铁之上的金色地王 2009-12-02 2274万元/亩，瑶海区明光路与胜利路交口的黄金地块E0912地块被钱塘置业拍得，楼面地价3553元/平米，总价为2.1亿，溢价221%。 E0912地块位于瑶海区明光路与胜利路交口，占地面积9.41亩，规划为商业、居住用地，容积率9.6，建筑密度32%（高层），绿地(化)率：35%，参考地价708万元/亩，竞买保证金700万元。 E0912地块拍出时尚不知道自己处在地铁口之上，而后来1号线

9、的开建让拿地之后心存疑虑的开发商终于可以一展眉宇，当年的单价地王，摇身变成地铁之上的金色地王。 “这块地，可不是算算楼面价，算算建安成本就能做的，9.6的容积率不是谁都做得来的”然而拍卖当天一位到场观摩的开发商意味深长地说，钱塘高价拿地有失理性。金色地王的操作难度可见一般。,2020/11/6,“地王”,2011年1月6日，合肥土地市场开启了2011年土地供应大门，这第一拍就诞生了W1005“地王”，加拿大松芝国际羲福房地公司竞得W1005地块单价为1420万元/亩，楼面地价为6454.51元/，总价59015.20万元，合约5.9亿元，溢价率178.43%。 w1005地块6454.51元/

10、的楼面地价，超过绿地政务区“地王”ZWQTB-034地块所创造的5120元/最高楼面地价，成为合肥最高楼面地价“地王”。 W1005地块楼面地价为6454.51元/，预期未来的销售成本价格为15000元/。 W1005地块位于蜀山区长江西路与潜山路交口西北角，面积为41.56亩，商业与居住比例为1：1，容积率3.3,且1.0，建筑密度40%，绿地(化)率30%，参考单价510万元/亩，竞买保证金5000万元。,2020/11/6,W1005地块曲折上市 W1005地块本来定于2010年12月31日拍卖，但是因为轨道交通出口变更，以及学区划分等问题而延期至1月6日下午5点拍卖。 1月4日，合肥是

11、土地局发布的一则紧急公告关于原安徽经济技术学校地块（W1005）轨道交通线和学区问题的紧急通知将这宗延期地块上市的所有障碍扫清，同时出让时间也紧急更改为1月6日上午9点。 W1005地块出让伴随着延期、紧急通知与临时变更的出让时间，这一切让人意识到地块的重要性，同时“地王”的诞生也在人们的意料之中。 轨道交通出口地块被热抢 据悉，W1005地块位于未来的轨道交通2号线潜山路站西北角，而之前地块延期也是因为轨道交通规划的临时变更。 “这是一场轨道交通2号线出口地块的抢夺，对于合肥将到来的轨道交通时代开发商充满了信心。”合肥土地局副主任宋卫东在竞价结束后说。,2020/11/6,15000元/的销

12、售成本价格 W1005地块楼面地价为6454.51元/，预期未来的销售成本价格为15000元/，而目前该区域新华国际广场精装修住宅销售均价为9000元/，华地学府名都高层住宅销售价格为7700元/，花园洋房价格为14000元/，松芝万象城项目的复式LOFT产品价格为11000元/。 面对这样的价格在松芝国际羲福房地公司看来是完全可以接受的。 但是世联地产安徽区域总经理黄传伟表示了不同意见：“这样的价格有点偏失理性，开发商对于轨道交通预期太高，同时处于调控期的楼市，未来1年的房价还是会稳定在目前的状态，这样面粉贵过面包的价格会让开发商面临运营的困境。”,2020/11/6,蜀山W1005地块遭遇

13、退地 5000万元保证金不予退还,2011年11月2日，合肥土地市场网发布公告称，收回W1005地块，原因是地块竞得者一直未与合肥市国土资源局签订地块出让合同。 5000万元的保证金将不予以退还。 2012-7 记者从合肥市国土部门获悉，当年以创纪录的1420万/亩被抢的W1005地块更名W1202，容积率从最大3.3降为3.0后，再度上市，计划8月9日以拍卖方式上市。,2020/11/6,楼面地价知识,按房屋单位建筑面积平均分摊的土地价格。 楼面地价土地价格规划建筑面积 土地单价规划容积率 容积率=规划建筑总面积土地面积,2020/11/6,合肥市各用地级别及基准地价表(2005年 ),合肥

14、市商业用地级别及基准地价表 级别 元/平方米 万元/亩 级 4621 308.07 级 2929 195.27 级 1718 114.53 级 1030 68.67 级 636 42.40 级 408 27.20 级 317 21.13 合肥市住宅用地级别及基准地价表 级别 元/平方米 万元/亩 级 2584 172.27 级 1631 108.73 级 1070 71.33 级 682 45.47 级 485 32.33 级 292 19.47,合肥市工业用地级别及基准地价表 级别 元/平方米 万元/亩 级 381 25.40 级 319 21.27 级 260 17.33 级 214 14

15、.23,2020/11/6,预备费=基本预备费+涨价预备费,基本预备费指在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要预先预留的费用。主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。 基本预备费=（设备及工器具费用+建安工程费用 +工程建设其它费用）基本预备费率,2020/11/6,PC涨价预备费 It第t年投资使用计划额（建装工程费用、设备 工器具购置费、工程建设其他费用及基本预 备费之和？） f年价格变动率,涨价预备费是指建设项目在建设期内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。包括：人工、设备、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。

16、,2020/11/6,某工程投资中，设备、建筑安装和工程建设其他费用分别为600万元、1000万元和400万元，基本预备费率为10%。投资建设期2年，各年投资额相等。预计年均投资价格上涨5%，则该工程的涨价预备费为（）万元。 A 152.50 B 100.00 C 167.75 D 52.50 静态投资=(600+1000+400)*1.1=2200 第一年涨价预备费=1100*0.05=55 第二年涨价预备费1100*(1+0.05)2-1=112.75 +.,2020/11/6,建设期利息分为两种,1）一次性发放贷款,2) 分年均衡发放贷款 建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当

17、年贷款按半年计息，上年贷款（包括利息）按全年计息。,Pj-1 第j1年贷款额累计金额与利息累计金额之和 Aj第j年贷款金额 i 年利率,i 实际利率,2020/11/6,【例】某新建项目，建设期为3年，在建设期第一年贷款300万元，第二年400万元，贷款年利率为10，各年贷款均在年内均匀发放。计算建设期贷款利息。,解:,第一年利息:,第一年末本利和:,第二年利息:,第二年末本利和:,第三年利息:,Q2 =766.5 10%=76.65,:143.15,P2 =315+400+51.5=766.5,P1 =300+15=315,2020/11/6,固定资产投资方向调节税,1991年4月16日国务

18、院发布中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例，从1991年起施行，自2000年1月1日起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。 投资方向调节税根据国家产业政策和项目经济规模实行差别税率，差别税率按两大类设计，一是基本建设项目投资，设计了四档税率，即0、5、15、30；二是更新改造项目投资，设计了两档税率，即0、10。 固定资产投资方向调节税 =（设备及工器具购置费+建筑工程费+工程建设其它费用+预备费）规定税率（5%，10%，15%，30%）,2020/11/6,2.2 工程项目运营期成本费用P32,本节主要内容： 了解：经营成本、固定成本、可变成本 掌握：固定资产折旧 折旧计

19、算,2020/11/6,成本费用,（一）财务管理中成本的内容 1、生产成本 2、销售费用 3、管理费用 4、财务费用 总成本费用是一定时期生产经营活动所发生的全部费用总和，=生产成本+销售费用+管理费用+财务费用 （二）按照成本费用与产品产量的关系，将产品成本划分为： 1、固定成本：是不随产品产量变动而变动的费用 2、变动成本：随产品产量变动而变动的费用。 (三)经营成本是指在总成本中剔除了折旧费、摊销费及利息支出后的成本费用支出。,期间费用,2020/11/6,固定资产折旧,1.折旧的概念 固定资产随其在使用过程中的磨损和损耗而将其价值逐次转移到产品中，计入产品成本费用，从产品的销售收入中计

20、提的折旧是对这种磨损和损耗的补偿。 2.企业计提折旧的规定： 应计提折旧 不提折旧的 房屋和建筑物（使用与否） 除房屋建筑物外不需使用的固产 在用的固定资产 以经营方式租入的固定资产 季节性停用和大修理停用设备 在建工程交付使用前的固定资产 以经营租赁方式租出的 破产、关停企业的固定资产 以融资租赁租入的固定资产 过去已估价单独入帐的土地 未提足折旧提前报废的固定资产 3.影响固定资产折旧的因素： 固定资产原值（原始价值或重置价值） 固定资产的净残值（资产报废时可能收回的残余价值清理费用 固定资产估计使用年限,2020/11/6,4.折旧计算方法,直线法,加速折旧法,年限平均法,工作量法,双倍

21、余额递减法,年数总和法,在固定资产使用初期提取折旧较多， 后期减少， 以使固定资产价值在使用年限 内尽早得到补偿,2020/11/6,（1）直线折旧法（平均年限法）,例：企业进囗一高新设备，原价为41万元，预计使用5年，预计报废时净残值为20000元，试计算该设备计提的各年折旧额。 解：41-2=39万元 年折旧额39/5=7.8万元 累计提取折旧额39万元,2020/11/6,（2）双倍余额递减法,含义：,双倍余额递减法是指在不考虑固定资产净残值的情况下，根据每年年初固定资产帐面净值乘以双倍直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。,计算公式：,年折旧率=（2折旧年限）100%不变 年折旧额=

22、年初固定资产帐面净值年折旧率,2020/11/6,例：企业进囗一高新设备，原价为41万元，预计使用5年，预计报废时净残值为20000元，要求采用双倍余额递减法为该设备计提的各年折旧额。,解：年折旧率=（25）100%=40%,164000,164000,246000,246000,98400,262400,147600,147600,59040,321440,88560,88560,35424,356864,53136,53136,21254.4,378118.4,31881.6,这样计算正确吗,2020/11/6,注意点:,实行双倍余额递减法计提折旧的固定资产,为了操作方便，在其固定资产折旧

23、年限到期以前两年内,将固定资产净值扣除预计净残值后的价值平均摊销,即最后两年改为直线法计提折旧。,20000,第四、五年的折旧额=（8856020000）2=34280（元）,34280,355720,54280,54280,34280,390000,则：,2020/11/6,课堂练习,某企业一台高科技设备原价100万元，预计使用年限为5年，预计净残值为4万元，要求采用双倍余额递减法计算该设备各年的折旧额。,2020/11/6,（3）年数总和法,含义：,年数总和法是以固定资产预计使用年限数字之和为基础，将固定资产的原值扣除净残值后的余额乘以一个逐年递减分数的各年折旧率来计算各年折旧额的一种方法

24、。这个分数的分子代表固定资产尚可使用的年数，分母代表使用年数逐年数字总和。,计算公式：,（当）年折旧率=（尚可使用年数预计使用年限的年数总和）100% 年折旧额=（固定资产原值预计净残值） （当）年折旧率,2020/11/6,例：接前例，要求采用年数总和法为设备计提的各年折旧额。,解：年数总和=1+2+3+4+5=15,130000,130000,280000,390000,4,4/15,104000,234000,176000,390000,3,3/15,78000,312000,98000,390000,2,2/15,52000,364000,46000,390000,1,1/15,260

25、00,390000,20000,2020/11/6,课堂练习,某企业一台高科技设备原价100万元，预计使用年限为5年，预计净残值为4万元，要求采用年数总和法计算该设备各年的折旧额。,2020/11/6,加速折旧法小结,1、采用加速折旧法，使固定资产在有效使用期的前期多提折旧，后期少提折旧，有利于加速企业的固定资产的更新改造和技术装备的提高。,2、双倍余额递减法和年数总和法相比： （1）计算基数的确定方式不同：双倍余额递减法的逐年减少；年数总和法的每年均相同。 （2）年折旧率的确定方式不同：双倍余额递减法的每年均相同：年数总和法的逐年减少。,3、最后一年末资产净值=残值,2020/11/6,课外

26、练习作业,某项固定资产原值为30万元，预计可使用年限5年，其净残值为2万元，试分别用三种方法进行折旧。,直线法,加速折旧法,年限平均法,双倍余额递减法,年数总和法,2020/11/6,年限平均法,解： 30-2=28万元 年折旧额28/5=5.6万元 累计提取折旧额28万元,2020/11/6,双倍余额递减法,20000,22400,257600,42400,42400,22400,280000,2020/11/6,年数总和法,93333.3,93333.3,206666.7,280000,4,4/15,74666.7,168000,132000,280000,3,3/15,56000,224

27、000,76000,280000,2,2/15,37333.3,261333.3,38666.7,280000,1,1/15,18666.7,280000,20000,2020/11/6,2.3 销售收入、利润与税金,销售收入 企业生产经营阶段的主要收入来源是销售收入，它是指企业销售产品或提供劳务等取得的收入。计算公式为： 销售收入产品的销售数量销售价格,2020/11/6,税金测算,销售税金及附加是指增值税、消费税、营业税、城市维护建设税、资源费和教育费附加等，均要按照规定从销售收入中扣除。,2020/11/6,1流转税又称流转课税、流通税，指以纳税人商品生产、流通环节的流转额或者数量以及非商品交易的营业额为征税对象的一类税收。 （1）增值税：应纳税额=销项税额-进项税额 （2）消费税：配合增值税而新增的税种 （3）营业税：劳务、转让无形资产或销售不动产