万科地产工程管理六管一控

1、【框架】万科工程项目管理框架万科将项目管理的知识与工程管理相结合六管一控1 洞察预五个环节定义务司战服公略与范围修2维管理5策计划采购划项管理管理与项目及供评质量风险组织估目管理管理方4成本完工策管理管与制交略理控移与场现3万科培训体系【功能】万科工程项目管理的六管一控范围管理计划管理质量管理 成本管理组织管理采购管理管理范围定义确保所作的工作既充分且必要，这些工作可以实现项目的目标。管理范围含义所确定的工作范围是充分的工作范围不包括那些不必要的工作工作范围规定要做的工作能够实现预计的项目目标司战公范围略计划管理风险项管理项目管理供组织成本目管理质量管理方策管理管略理【功能】万科工程项目管理的

2、“六管一控”【功能】万科工程项目管理的六管一控范围管理计划管理质量管理 成本管理 组织管理采购管理房屋的生命周期决策阶段实施阶段使用阶段土地机会 市场定位 概念 规划 施工图房屋销售物业寻找 产品建议 设计准备 设计 设计设计施建工造管理项投资方DMPM目开发方DMPM的PM参设计方与PM者施工方其它供方PM物业公司FMDM - Development ManagementPM - Project ManagementFM - Facility Management【功能】万科工程项目管理的六管一控司战略工程项目管理的含义公范围计划管理采购通过项目策划(Project Plan)和项目控制(P

3、rojectControlling)以达到项目的费用目标（投资目标、成本目标）、项管理项目管理供质量目标和进度目标。组织质量 及风险PM=PP+PC目管理成本管理方房地产的工程项目管理的范围包括了策管理管 参与项目的前期设计略理 参与项目采购【功能】万科工程项目管理的“六管一控” 依照公司的经验计划开展质量、进度和成本控制 配合销售计划管理 对供方的管理 保证房屋竣工验收提问：由于图纸原因影响施工进度，谁应该负责？【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控范围管理 计划管理 质量管理 成本管理 组织管理采购管理范围管理 计划管理理 质量管理 成本管理 组织管理 采购管

4、理编制项目计划的重要性万科三级计划管理体体系系5我们在计划管理中常犯的错误：计划管理的 拍一级计划：三年经营计划; 项目实施前的详尽预测和模拟由公司计划管理工作组拟稿，公司决策层审议，总经理签发二级计划：项目开发工作指导书等; 促进项目干系人之间的沟通，达成共识由相关责任部门拟稿，计划管理工作组审核，总经理签发; 为项目测量和控制提供基准例：项目开发工作指导书：项目经理部与各专业部门协调后拟稿，; 构成项目档案的主要组成部分计划管理工作组审核，公司总经理签发 项目的独特性决定了，每个项目都是从未做过的事情，所三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划由项目总经理协调各专业部门拟稿（集成），项目总经

5、理审核并以计划编制对项目来说是非常重要的。签发 计划编制是一项贯穿整个项目生命周期的持续不断的工作。 计划编制不是精确科学，不同的项目团队对同一项目可能做出截然不同的计划。【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控范围管理 计划管理 质量管理 成本管理 组织管理采购管理范围管理 计划管理理 质量管理 成本管理 组织管理采购管理万科的三年经营计划万科的二级计划目标管理的产物-组织的目标目标分解的产物业务目标与管理目标内容公司发展战略与策略各部门季度及年度考核的依据公司经营目标内容9业绩项目开发工作指导书9品牌与客户9项目经营目标9内部管理9项目开发进度（狭义的计划）9创

6、新和可持续发展9质量管理、风险管理公司经营计划-业绩目标的细化财务管理、销售管理、土地储备、人力资源工作指导书9利润销售面积、销售收入资金控制性计划土地储备控各职能部门年度工作目标与计划制性计划人力资源控制性计划个项目开发控制性计划2计划模板【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控范围管理 计划管理 质量管理 成本管理 组织管理 采购管理范围管理 计划管理理 质量管理 成本管理 组织管理 采购管理万科的三级计划项目计划（2级计划）在在项项目目生生命命周周期期的的位位置置过程管理的产物目标与行动公司多项目操作模式下，项目总经理控制各部门实施协同工作的有力工具内容：项目

7、操作全过程中各专业的作业计划清单计划编制三级计划收尾项目开发二级计划的分解落实控制围绕项目各专业协同作业的依据启动实现二级计划目标的重要保障时间万科颁布的计划管理理办办法法包【功能】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控范围管理 计划管理 质量管理 成本管理 组织管理 采购管理范围管理 计划管理理 质量管理 成本管理 组织管理 采购管理工期的经验值是编制计划的基础之一工期的经验值是编编 制制 计计 划划 的的 基基 础础 之之 一一万科的规划设计工期万科的建造各阶段工工期期（集集团团平平均均33层层）策划阶段设计前期实施方案施工图3个月5个月2个月设计周期3：5：2【功能

8、】万科工程项目管理的六管一控【功能】万科工程项目管理的六管一控范围管理 计划管理 质量管理 成本管理 组织管理 采购管理范围管理 计划管理理 质量管理 成本管理 组织管理 采购管理工程项目计划的主要内容（3级计划） 控制性进度计划（为业主服务）材料设备进场计划（项目部编制）2、均好中加速速分包进场计划（项目部编制）施工图需求计划（项目部编制）3、标准化提高高项项目目的的速速度度采购和招标计划（工程管理部编制）销售配合（卖场）计划（项目部编制） 施工总进度计划（为施工服务）阶段性进度计划4、工厂化提高高建建造造过过程程的的速速度度前期及基础施工阶段进度计划主体进度计划装修进度计划验收进度计划月进

9、度计划、周进度计划、日进度计划项目里程碑节点表万科计划管理体系司战【功能】万科工程项目管理的六管一控公范围略范围管理 计划管理 质量质量管管理理 成本管理 组织管理 采购管理计划管理采购质量的困惑项管理项目管理供组织质量 及风险但是 质量是什么？目管理成本管理方策管理管投诉依然不断，客服、维修忙个不停略理谁对质量负责？【功能】万科工程项目管理的“六管一控”我们都认同质量的重要性质量管理部分公司也通过了ISO9000的认证我们有详细的制度关于质量我们应做些什么？我们在现场频繁地做着施工监督的工作交楼前我们会仔细的验收【功能】万科工程项目管理的六管一控万科质量管理之质量文化范围管理计划管 质量管理

10、成本管理 组织管理采购管理质质量量文文化化的的力力量量万科三五年工程管理策划质量公共关系领导者行为氛围规范过程管理绩效评估行动绩效符号人事惯例质量标准准则决策愿景目标和战略供质组织结构方工程团队建设质量保证体系量价值观客户管文竞争环境信念质量文化巡讲理化技术管理、搭建技术平台中国质量管理的发展：TQC、TQM、ISO9000、6西格玛、ERP客户、服务突破口和管理工具上：乱点鸳鸯谱，赶时髦，学招式，学皮毛实施变革和过程管理上：蜻蜓点水、戏化质量文化关注市场、成本和持续学习领导把要培养的孩子交给别人养策划书万科质量管理之质量文化【功能】万科工程项目管理的六管一控质量管理水平评价一级：质量控制-出

11、厂前产品检验质量管理 之万科质量标准入伙前模拟验收二级：质量保证-生产过程控制ISO9000三级：质量管理-以顾客为中心，倡导质量文化文化：万科PK中海万科质量管理之质量标准万科质量管理之质量标准国家质量管理条例万科的质量标准建设工程质量管理条例客户工程质量满意度调查结果9客户对工程质量的满意程度作为衡量工程管理专业的核心指标第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：9在公司内部以户均保修率作为改善质量的重要指标9设立工程质量管理专项奖金（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构历年工程专业满意度工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；关键的质量指标：（二）屋面防水工

12、程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面80%的防渗漏，为5年；1. 户均缺陷率（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；60%（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为240%60%68%2. 户均渗漏率年。61%52%20%3. 户均裂缝率其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。0%建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。2002200320042005说明：总体呈上升趋势。2005年，在各专业系统中是提升最快的，但绝对值仍是最低的。2005年集团总体满意度为82%。万科质量管理之质量标准万科质量管理之质量标准万科的质量标准万科的质量标准客户关注的质量重点是什么？客户衡量质量的标

13、准客户质量标准的特点客户关注的问题就是我们工作的重点对渗漏水、裂缝无法接受2003年注重使用功能抱怨的前三位：关注观感质量铝合金/塑钢门窗、墙面、阳露台关心质量的耐久性能2004年允许质量有瑕疵，但希望及时维修整改抱怨的前三位：铝合金/塑钢门窗、墙面、楼地面/顶棚万科质量管理之质量体系【功能】万科工程项目管理的六管一控1质量策划质量管理 之万科质量管理体系2合理工期3施工过程质量控制4对供方的质量管理输出万科质量管理之质量体系1万科质量管理之质量体系1质量策划质量策划确定质量目标确定质量目标：成果体现质量目标：工程管理指导书+防水体系等各种分项工程标准总体质量水平：鲁班奖、XX杯重要分项工程质

14、量指标：渗漏水率、裂缝防治、南京金色二期工程成都工程项目管理其他细项质量标准管理策划书指导书工程管理流程符合度：体现项目内部管理水平武汉公司防水体系加气混凝土砌块砌筑工艺标准Microsoft Word 各种成果的上报时间要求文档万科质量管理之质量体系1万科质量管理之质量体系1质量策划质量策划建立质量管理体系的重要性万科质量管理体系介绍1、减小失误概率质集团项目评估量集团项目评估2、持续保证成功管公司检查评比理公司检查评比体万科项目部抽检3、系统性控制风险系层万科项目部抽检级监理公司质量监控4、职责清晰监理公司质量监控承包商质量保证体系承包商质量保证体系重点承包商应建立完善的多多级级检质查量：

15、保证体系 ：工人自检班承组包自商检监质理量公员司检验万，科保项证目资部料（万砼科试工块程、部钢筋万抽科检集报团告工等程）部审查万科质量管理之质量体系1万科质量管理之质量体系2质量策划合理工期质量管理体系评估和改进集团检查深圳区域检查三令五申深圳区域检查总结定1、监理公司除每天日常监理外并应对重要分项工程进行专项检查，对安全文明施工应每周检查一次;集团运营与计划管理 最新运营管理办法检单位期2、项目部每周对承包商进行工地巡检评比各总包查3、万科工程部月度检查评比评比项目部名次;均好中加速估1、检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是;质量底线（质量与计划的关系）评否正常运转，人员架构有无缺失与

16、2、找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期问题改3、组织各承包商相互学习先进经验进4、处罚是必要的手段IMPORTANT缺陷一定要整改关闭！万科质量管理之质量体系2万科质量管理之质量体系2合理工期合理工期一申：万科确定工期注意的两个方面二申：关键线路的控制是工期管理的核心标准工期：把控关键线路，合理穿插搭接规划成果考虑正常的技术间歇、组织间 歇、特殊季节消防审查报建单体报建（麦收、秋收、梅雨）和自然条件影响而编制出工程规划许可证施工图审查的正常施工周期。桩基、总包合同备案请写出简单的装修房开工证及监督登记勘察、设计、监理、安全、质量监督手续施工关键线路最短工期：桩基施工基础施工销售许可证考

17、虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大主体结构施工施工单位成本投入而编制出的最短施工周期。开盘门窗安装砌筑工程外檐装饰室内水电安装外架拆除防水施工范例：上海万科工程主要竣工验收内檐装饰节点统一参考工期标准工期室外配套工程竣工备案园建绿化工程万科质量管理之质量体系2万科质量管理之质量体系2合理工期合理工期三申：合理的施工间歇必须考虑四申：以大局为重，配合销售9桩基成桩后28天达到龄期，开始试桩可采用早强剂、销售配合是公司经营需要，必须服从大局提高标号等措施。9土方夯实回填每30cm回填一次，分层夯实，环刀取样。9砼混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人。必须按照合理最短工期排定9加气块

18、砌筑1天砌筑高度不得超过1.5m，2天砌完，7天后顶请写出一项正常施工砖，15天（含顶砖时间）后才能开始粉刷。增加必要的成本以保证质量工序交接间歇时间9粉刷分层粉刷，每层间隔五天。必须安排相应技术措施和后期整改维修9防水表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）。请列出五项技术措施9地坪养护7天后才能上人。提高砼标号、早强剂、铺设钢丝网、杜拉纤维、碘钨灯、搭设大篷、细石混凝土地坪、防水材料选择万科质量管理之质量体系2万科质量管理之质量体系3合理工期施工过程质量控制五申：坚持合理工期过程质量控制的6项做法坚持合理工期要求材料控制工期的红牌制度样板引路制度前期工作

19、延误、销售成品保护配合、经营压力等对工序检查工期的压缩质量巡检制度竣工验收项目经理职责所在坚持合理工期要求是职业项目经理的职责！没有合理工期不可能有优质工程！万科质量管理之质量体系3万科质量管理之质量体系3施工过程质量控制施工过程质量控制材料控制：选用要求质量稳定材料控制：建立材料样板的封样制度品牌产品可靠大厂产品经过考察的产品材料进场检验制度材料样板间材料封样材料对样样板材料选用封存甲供和三方现供场货专材设料一进间场材料样板间，由地域差别项目材料一览表招标完成后，项目经理部应要地方规定时，甲方工材程料师工和程监师理负人责员管理，分类别满足技术原材料产地求工程合约部或材料供应商适应地域均可调出

20、样贴板标到签现有场序进陈行列对，并建立材料标准和环提供封样材料，同时存档合同特点样，用完后样及板时入归库还台。帐已。有任何人进入材保要求或定样时所规定的技术规格、封样的材料第样一板次间进，场都时必，须有材料工程要求。对非甲供的其它重要材材料和部品定样手必须进行现师场陪对同样，任并何对现已确定样板的册料，也应进行材料封样。场对样情况变做动出都书必面须记通载过。材料工程师。料设备采购管工程材料设备使用室内环境污染控制管理指引.doc作业指引.doc规定万科质量管理之质量体系3万科质量管理之质量体系3施工过程质量控制施工过程质量控制材料控制：做好材料合同交底材料控制：做好材料进场验收关组织交底交底内

21、容材甲供材料乙供材料材料料进合场同验工程师组织监理公司、承建商交收承包商必须向监理公司进行报项目经理部组织监理、总包进对材料当场进行对样；检查供底材料规格验，验收要求必须符合国家规行集中交底，对于材料工艺复应商是否按要求提供了合格的技术标准范、现行技术标准、政策、法产品合格证明、质量检验报杂或特殊的，可邀请供应商进规规定的要求；重要的乙供材行交底供。货周期告；安排监理公司根据国家规料：如钢筋、水泥、砌块，项范、万科技术标准、合同要求订货方式目经理部会同监理公司将另行进行抽对样材检料查进，行由抽项样目送部检人。员设备材料验收作业 设备材料验收单见证取样送检。指引万科质量管理之质量体系3万科质量管

22、理之质量体系3施工过程质量控制施工过程质量控制样板引路：样板引路制度是质量控制关键控制措施样板引路制度：施工样板间1、交楼标准间管理：施工样板间：解决设计缺陷和功能问题范围：每一家总包单位、每一种户型完成时间：在大面积装修施工开始前作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及完成标准：按交楼标准完成整套房间的早发现质量缺陷全 部施工2、检验施工图纸作用：检验设计合理性、材料部品效3、规范施工过程果，确保工程产品满足营销、设计要求和4、让各承包商明白万科的质量要求。客户正常使用要求。5、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准。万科质量管理之质量体系3万科质量管理之质量体系3施工过程质量控制施

23、工过程质量控制样板引路制度：工艺样板管理Microsoft Word成品保护流程和原则工艺样板：样板引路工文档作流程表成品保护方案审核 目的：确定工序质量标准，控制大面积施工各合理安排工序负 范围：每一道关键工序其 时间：关键工序施工前成品保护样板验收责的要求：按要求做样板，样板的施工工艺和质量原实施并维护则合格后，才能大面积施工。注意事项：工艺样板的实施时间必须尽量提成品保护交验前，给设计修改和工艺改进预留足够的时间。成品保护体系示例万科质量管理之质量体系3万科质量管理之质量体系3施工过程质量控制施工过程质量控制工序检查的目的和内容工序检查表格的实施细则目的：工序检查表的建立主要是填补过程控

24、制的空白，使之编制：由项目经理部组织项目成员和监理公司，联在分步骤验收中规定更具体。合制定实施细则，保证工序检查能够落实。内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制的主要技术要点。内容：规定总包施工计划的编制必须符合工序验收执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求要求；规定不同施工阶段需采用的表格；规定总包单位建立和深化报验的工作次数、检验监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。批；规定违反工序施工的处罚措施等。万科质量管理之质量体系3万科质量管理之质量体系3施工过程质量控制施工过程质量控制建立健全质量巡检制度建立健全质量巡检制度1、建立项目工程师

25、现场质量巡视制度2、建立项目定期质量检查制度各地区公司对现场的质量应进行分级控制；项目经理部应建立工程师日常质量巡视制度；各地区公司工程管理部应制定项目管理评估检查制度，定期对各项目进行横向检查。目的是为提高项目质量管理水平，使各检查评分表项目工程师应不定期对现场质量进行专项检项目工程质量均衡发展并不断提高。查；各项目经理部应组织监理公司联合制定项目定期质量检查计划。项目工程师对检查的情况应该有详细的记录；针对不同项目的特点，作为公司工程管理部检查制定的延伸，应该更具体。项目经理应定期检查工程师日常巡检的记录，目前集团公司从年已经开始展开对各地公司综合检查并作为考核的依据之一。评估的工作，分为

26、深圳区域、上海区域、北京区域、武汉、成都几个片区进行检查，并相应制定了评估办法：项目工程管理监控实施办法（VKGC09-04）万科质量管理之质量体系3万科质量管理之质量体系4模拟验收施工过程质量控制对供方的质量管理输出供方管理的重要性项目部验收客户服务中心验收从产品开发的流程：拿地设计报建建由项目经理部组织，监理公司、物业公司、承造销售投诉处理物业管理中不难发现，几乎每个环节都离不开与我们合作的供方，包单位参与，其中物业公司在该阶段仅做公共如果供方提供的产品和服务能满足我们的要求，专项方面的检查。条件：房屋取得竣工备案证；现场所有工作项则我们的工作质量和效率就会大大提高。目已经完成；设计变更核对完毕；交房标准核对完毕；工序检查表记录完整、齐全、真实、有效；监理公司提交工程竣工报告。计划：项目经理部负责编制项目部内部验收计划。并组织召开预验收准备会，规定验收中的各项事物安排，包括缺点的指标。计划范例如附件所示。整改：项目经理部负责组织督促问题整改关闭情况。万科质量管理之质量体系4万科质量管理之质量体系4对供方的质量管理输出对供方的质量管理输出与供方的战略合作万科的发