新楼盘营销策划方案 - 组织人事 -

1、新楼盘营销策划方案 - 组织人事 - 新楼盘营销策划方案 篇一：房地产营销策划方案范本 房地产营销策划方案 简介所谓的房地产营销策划方案，从字面上理解就是为提高房地 产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的考虑最终形成一 整套适合自己企业的的营销策划方案。在品牌塑造房地产策划方案中，品牌塑造采取的是321法则品牌策划优势，即30人数据分析、20人策划方案、10人完善审核。根据企业的不同性质为企业量身定 做一套适合他们的策划方案，房地产行业有房地产行业的总体策划 思路，然后针对房产企业的性质再分别设计出相对应的营销策划方案。 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有

2、效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市 场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（vi设 计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活 动策划等。 创意房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必 须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心； 2、富于竞争，且乐此不倦； 3、头脑敏锐，不拘传统； 4、感性认识和理性认识相处融洽； 5、注重历史，尊重现实，睽重 未来。 构思框架 （1）以塑造形象为主，渲染品味和意念； （2）展现楼盘的综合优势； （3）体现楼盘和谐舒适生活； （4）直切消费群生活心态。 流程 形象定位： 对楼盘的综合素质进行整体概

3、括，揭示楼盘从地理位置、物业档次 到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可 以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处 处顾及 住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空 调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力 争完美。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的 形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，开发商信誉不同，人均拥有空 间不同，升值潜力不同，车位数量比例不同，小区规划不同。这“八 种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的 重

4、要线索。 主要卖点： （1）地理位置（2）、楼盘设施结构；（3）、楼盘做工用料；（4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多栋单体效 果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为 楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，精美的效果图对营销 起了事半功倍的决定性作用。 广告诉求点： （1）阐述楼盘的位置；（2）阐述楼盘所在地的历史渊源；（3）阐述楼盘交通条件；（4）阐述楼盘人口密度情况；（5）阐述楼盘的 升值潜力；（6）阐述楼盘开发商的信誉；（7）阐述楼盘的背景以 及公司规划；（8）阐述楼盘的舒适

5、温馨；（9）阐述楼盘的实用率；（10）阐述楼盘的品质；（11）阐述楼盘的物业管理有什么不同。 广告阶段划分： 对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每 一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段： 第一阶段：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标， 从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告 费用投入相对较大。 第二阶段：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。 第三阶段：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼

6、盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。 总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。 广告表现： 在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。在预售参观登记前一周，更新围在售楼部和样板间外侧的围布。直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。届时，课举行一些活动以渲染气氛为主，配合精彩有效的揭幕预售仪式先期刊登宣传从而达到预期效果。 首期广告内容及时间安排 内部认购展示会和

7、首期展销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下：楼盘效果图。 围绕展示会其它促销宣传用品（例如：水壶、厨房用品、水杯等要印上楼盘简要信息） 售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。 工地围板的设计、绘制。 展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。 展销场地道路指导牌的制作。（协商） 展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。 影视广告创意构思及拍摄制作。 报纸广告首5期的设计、完稿及定版。（选择性制定） 卖点 确立行销要求： 楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。突显出楼盘产品的价值，进而满足购房大众独有的品味与格调。故楼盘在行销上须完全符

8、合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，制定营销策略（例如：限制销售、饥饿销售等）下列几点是营销方面应重点考虑的问题。 时代性：具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。 生活性：完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。 安全性：各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。 方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。 舒适性：现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。 选择性：多样化的产品提供多样化选择。 自由性：使生活、休闲、购物紧密结合。 进行消费者背景分析： 选购本楼盘的动机： a、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。 b、经过比较

9、竞争后，认同本楼盘的价位。 c、想在此地长久居住者。 d、认为本区域有远景，地段有发展潜力。 e、信赖业主的企业规模与财力潜力。 f、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。 排斥本楼盘的理由： a、消费者本人经济能力不足。 b、比较之后认为附近有理想的楼盘。 c、购买个体者较少，对后市看空。 购买本楼盘的理由： a、对本区域环境熟悉念旧者。 b、满现居环境品质者。 设计完美的行销动作： 塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户 在选择有独特定位的产品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成 社会影响。 强势吸引广大的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次

10、购屋需求，亦可引导第二次购屋、换屋或投资客 进场购买。 根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力。 慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将 房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的态度外。更要以 耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿 的销售目标在短期之内顺利实现。 销售人员应默契配合，充分准备，以使客户在整个销售过程中确 实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦诚、自尊的销售氛围。 以实现“订房便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系。 篇二：某楼盘营销策划书 一、城区总体住宅市场形势分析 1、江都经济较快

11、发展 x年江都gdp为230.2亿元，比上年增长15.8%；人均gdp为22851元，比上年增长15.9%。 x年江都gdp为280亿元，比上年增长16%；人均gdp为27805元，比上年增长16%。 按gdp和人均gdp比上年分别增长15%计算，预计x年江都gdp将达到320亿元左右、人均gdp将达到32000元左右。 2、居民收入稳步增长 x年江都城镇居民人均可支配收入10999元，农民人均纯收入6131元，分别比上年增长15%和11.3%；x年在岗职工平均工资为17260元，比上年增长15.8%。 x年江都城镇居民人均可支配收入13105.5元，农民人均纯收入7011元，分别比上年增长1

12、9.1%和14.4%；x年在岗职工平均工资为20288元，比上年增长17.5%。 预计x年江都城镇居民人均可支配收入达到15000元以上、在岗职工平均工资达到23000元以上。 3、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观 （1）近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购买力 x年江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。 x年江都商品房施工达到188.90万平米，仅新开工商品住宅就有71.96万平米、竣工住宅53.48万平米，住宅销售76.74万平米（6480套）。 x年江都城区商品住宅均价仅在2000余元平米，目前商品住宅均价已达到3700-3800元行业特征成交价

13、格软性新闻主题投放频率/费用估算 7、推广费用 现场包装（营销中心：示范单位：围板等）：印刷品（销售文件：售楼书等）：媒介投放 二、销售策划方案内容： 1、销售现场准备； 2、销售代表培训； 3、销售现场管理； 4、房号销控管理； 5、销售阶段总结； 5、销售广告评估； 6、客户跟进服务； 7、阶段性营销方案调整 三、销售策划方案的内容及步骤 1、项目研究，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况：购买人群：接受价位：购买理由等。 2、市场销售方案调研，对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼：百战不殆”。 3、项目优劣势分析，针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分

14、析，并找出支持理由。 4、项目再定位，根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场 销售方案需求，做项目市场销售方案定位的调整。 五、项目销售策划方案思路： 1、销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来， 避免盲目跟随风 2、主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字 包装，都要有一个明 确而统一的主题。 一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但 都是为说明大主题服务的。 3、操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断：前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。 六、项目销售策略： 1、项目入市时机选择 理想的入市时机：入市时机并不

15、是指时间概念上的时机，而是指根 据自身情况和市场销售方案状况来决定什么时候开始进入市场销售 方案，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶 再开始卖；是按部就班：调整完步伐后再卖还是急急忙忙：仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。 根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备： 1：开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求； 2：你已经知道目标客户是哪些人； 3：你知道你的价格适合的目标客户； 4：你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点； 5：已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统 一形象的中心主题； 6：已确定目标客户更能接受的合

16、理销售方式； 7：已制定出具竞争力的入市价格策略； 8：制定合理的销控表； 9：精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案； 10：组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划； 11：尽力完善现场氛围； 12：你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市； 13：其他外部条件也 很合适。 （二）项目广告宣传计划 当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广 告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整 的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同

17、优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！ （三）销售部署 房地产销售策划方案的阶段性非常强，如何把握整体冲击力：弹性与节奏：步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致预热期：开盘期：强销期：保温期；防范销售阶段性问题如工期：质量：配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析资金积压、广告推广、税费变化等。 第四节：销售策划方案的原则 1、创新原则 随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场销售方案的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指

18、明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让：有奖销售：先租后买：降低利率等各类措施，大多能产生更强烈：更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场销售方案条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。 2、资源整合原则 整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场销售方案渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型：互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定 营销目标的一种新型的：市场销售方案化的房地

19、产营销模式，整合营销克服了一般营销模式中间强、两头弱的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于、智能互补、利益共享、风险共担。 3、系统原则 房地产营销策划是一个综合性：系统性的工程，需要在先进的营销 理论指导下运用各种营销手段：营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场销售方案：熟知市场销售方案到推广市 场销售方案的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房 地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求 内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场销售方案特征和消费 习惯及发展要求，体现市场销售方案的要求。 房地产营销首先