[硕士论文精品]我国物业税制度的模式选择及立法构想

中文摘要近年来，我国房地产业发展迅猛，宏观上己经成为国民经济的支柱产业。然而，在房地产蓬勃发展的同时，我们也注意到其税收体制的不足征税范围过窄导致税源大量流失；税种繁杂、税费混淆导致税收体制混乱，从而造成税收的不公平、不合理和税收征管效率的低下；“重交易轻保有”的现状造成土地利用效率低下等等。这一系列的问题严重制约着我国房地产行业的健康发展，对其进行改革、征收统一的物业税已势在必行。那么如何选择适合我国国情的物业税征收模式如何构建适合我国发展的物业税税收制度本文介绍了国际社会物业税征收的经验，通过对土地政策型、财政收入型和混合型征收模式的比较，选择出适合我国国情和发展现状的混合型模式；通过比较面积评估方法、市场价值评估方法和租金评估方法的优劣，选择了最有合理有效的市场价值评估方法作为我国物业税征收的评估依据。接着具体分析了我国房产税税收体制的现状，找出了其中存在的问题，由此引出在我国进行房产税制改革，构建物业税税收制度的必要性。最后对构建我国的物业税税收法律制度，包括实体法和程序法上法律制度，提出了自己的看法。物业税，模式选择，立法构想关键词ABSTRACTINRECENTYEARS，THERAPIDDEVELOPMENTOFCHINASREALESTATEINDUSTRY，THEMACROLEVELHASBECOMEAPILLARINDUSTRYOFNATIONALECONOMYHOWEVER，THEBOOMINGREALESTATEATTHESAMETIME，WEALSONOTEDTHEINADEQUACYOFITSTAXSYSTEMREDUCINGTHESIZEOFTHETAXBASECAUSESUBSTANTIALLOSSOFREVENUESOURCES；COMPLICATEDTAXES，THETAXSYSTEMOFTAXESANDFEESTOCONFUSECAUSECONFUSION，RESULTINGINTAXUNFAIRANDUNREASONABLEANDTHELOWEFFICIENCYOFTAXCOLLECTIONANDMANAGEMENT；“RELIGHTTHETRANSACTIONTOMAINTAIN”THESTATUSQUORESULTEDININEFFICIENTLANDUSEANDSOONTHISSERIESOFQUESTIONSOFOURCOUNTRYISSERIOUSLYRESTRICTINGTHEHEALTHYDEVELOPMENTOFTHEREALESTATEINDUSTRY，ANDFORREFORMING，AUNIFIEDPROPERTYTAXLEVYISIMPERATIVESOHOWTOCHOOSESUITABLECONDITIONSOFOURCOUNTRYPROPERTYTAXLEVYMODEHOWTOBUILDOURCOUNTRYTHEDEVELOPMENTOFSUITABLEPROPERTYTAXSYSTEMTHISARTICLEDESCRIBESTHEINTERNATIONALCOMMUNITYTHEEXPERIENCEOFTHEPROPERTYTAXBVTYPEOFLANDPOLICYFISCALREVENUEANDMIXEDCOLLECTIONOF一一一，一一一MODELCOMPARISON，SELECTASUITABLESTATUSOFCHINASNATIONALCONDITIONSANDDEVELOPMENTOFHYBRIDMODEL；BYCOMPARINGTHEAREAOFASSESSMENTMETHODS，ASSESSMENTOFMARKETVALUEWAYSANDMETHODSTOASSESSTHEMERITSOFTHERENT，THEREISAREASONABLESELECTIONOFTHEMOSTEFFECTIVEMETHODTOASSESSTHEMARKETVALUEOFOURCOUNTRYPROPERTYTAXLEVYASABASISFORTHISASSESSMENTFOLLOWEDBYADETAILEDANALYSISOFCHINASPROPERTYTAXSYSTEM，THESTATUSQUO，IDENTIFIEDONEOFTHEPROBLEMS，WHICHLEADSOURCOUNTRYFORREALESTATEATTAXREFORM，PROPERTYTAXTOBUILDTHENEEDFORTHETAXSYSTEMFINALLY，TOBUILDOURCOUNTRYSLEGALSYSTEMOFPROPERTYTAXREVENUE，INCLUDINGTHESUBSTANTIVEANDPROCEDURALLAWONTHELEGAL，PUTFORWARDMYOWNVIEWSKEYWORDSPROPERTYTAXMODESELECTIONLEGISLATIVEPROPOSITION西北大学学位论文知识产权声明书本人完全了解西北大学关于收集、保存、使用学位论文的规定。学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版。本人允许论文被查阅和借阅。本人授权西北大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权中国科学技术信息研究所等机构将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库或其它相关数据库。保密论文待解密后适用本声明。学位论文作者签名垄二盈丝指导教师签名学位论文作者签名狻二盈丝指导教师签名抄7叫刖日缮狮7年多月莎日西北大学学位论文独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，本论文不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得西北大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名J套，刁磅年6月日两北人学顾J学位论文11选题背景第一章绪论近年来，房地产行业在我困蓬勃发展。在全国各大城市，尤其是北京、上海、广东这样的经济发达地区，房地产行业已经成为重要的税收来源。而与此同时，现行房产税制的弊端也逐渐显露出来，如征税范围过窄导致税源大量流失；税种繁杂、税费混淆导致税收体制混乱，从而造成税收的不公平、不合理和税收征管效率的低下；“重交易轻保有”的现状造成土地利用效率低下等等。这些成为房地产行业健康发展的障碍。自从2003年底中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定中明确提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”以来，学界和业界对丌征物业税的相关问题一直在不断探讨。2005年11月19日，财政部长会人庆和国家税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛2005”上再次表示，在“十一五”期间将大力推进税制改革，完善税收制度体系，稳步推行物业税。在2008年和2009年的两会期FNJ，物业税都成为代表们关注的热点。我国目前有多个城市已经开始了物业税的“空转”试验。最早提出愿意歼展物业税试点的是广州市。随后，深圳、上海、温州等地也先后提出愿意丌展物业税改革试点。2006年，财政部批准北京、深圳、重庆、南京等城市丌始物业税“空转”实验。2007年，又批准河南、安徽、福建、大连等地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。目前，物业税已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连这T0个省市进行了房地产模拟评税试行。我国在物业税准备征收的道路上，实际上已经做了很多前期准备工作。12选题意义毫无疑问，征收物业税将成为我国税制改革的重要举措，合理的物业税制度对建立和健全我国财产税体制、增加地方政府税收、调节贫富差距、进一步实现社会分配的公平等方面都有重要意义。尽管在征收物业税的细节问题上存在许多分歧，但学者们仍一致主张，物业税的丌征首先是个法律问题，而不仅是经济问题。如何建立一个完善合理的法律制度以保障物业税的合理合法征收，是当酊应该关注的一个重要问题。第一章绪论13选题现状目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，制度相对来说已经比较完善。而我国尽管有相关的房产税制，但重点都是有关房产交易方面的税费，对于房产保有阶段的“物业税”制度一直未能建立。早在20世纪90年代初，我国就有学者提出“开征物业税”的尝试性建议，物业税进入我国最高决策层的视线是在前文提到的2003年底党的十六届三中全会上，之后学界和业界对这一问题展开了更为激烈的讨论。对于是否应该征收物业税，学界的回答基本是肯定的。目前争论的焦点主要集中在如何定我国物业税制度的税基和评估模式、如何对现行的税种进行整合、土地出让会等其他一系列税费是否应该并入物业税征收、如何实现新旧制度的转轨等。这些是构建我国物业税制度是必须关注的问题。14研究思路与框架征收物业税势在必行，那么征收的制度如何设计就成了关键问题。笔者会从物业税的基本概念出发，搞清物业税的含义及其与相关概念的区别。其次，介绍世界各国的物业税制度，尤其是可以为我国借鉴的制度。再次，分析我国现行房产税制存在的问题，对当前存在争议的热点问题进行分析，提出自己的看法。最后是我国物业税征收的立法构想。西北人学硕FJ学位论文第二章物业税界说2003年10月中共中央十六届三中全会通过关于完善市场经济体制若干问题的舰定明确提出“实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产歼征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。该规定一出，物业税成为各政府部门、学术界及房地产商关注和议论的焦点。2005年11月19日，财政部部长谢旭人在“中国财税论坛2005”上再次表示，在“十一五”期间将大力推进税制改革，完善税收制度体系，稳步推进物业税，并取消相关收费。毫无疑问，征收物业税是我国税制改革的重要举措，如何选择我国物业税的模式，如何建立我国的物业税制度，如何实现新旧制度的接轨，是值得思考的问题。21物业税概述“物业”一词源于香港和东南亚地区，是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套设备、设施和场地。从狭义上讲，物业税即是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或者承租人每年都要缴付一定的税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高，这个市值是由专业评估机构评估出来的。广泛意义上的物业税也称财产税PROPERTYTAX，最早作为一项常规税种或可上溯至公元前600年的希腊。起初人头、财产、房产都在征税之列。这一税种后来为罗马人所传承。最早以书面形式记载对财产生行课税的典籍是罗马书见圣经新约，当时是按照所有公民申明持有的财富来普查应税额度。该税种对珠宝、战车等奢侈品采取累进税制分期折旧以评估其实际价值。1。我国对土地等财产课税则可以上溯到公元前1600年左右的夏朝，当时各地方对朝廷交纳的“贡”实质上就是一种土地税，周朝实施的“廛行之征”则具有房捐的性质，春秋战国时期鲁国实行的“初税亩”将土地与税赋直接挂钩，可以看成是农业税的雏形，也具有对财产课税的基本特征。现代意义上的物业税出现于中世纪的英格兰，是美国各州现在实施的物业税的自订身。物业税属于从价税，从各国征收实践看，其并无统一的征收形式，征收对象也很不一样。有的国家设立财产税，将物业税归入其中征收，对居民持有的财产，包括房屋、土地等不动产，也包括飞机、车辆、船只等不动产和股票市场、债券市场的投资等无形F11赵秉忠上编香港法律制度1997。21钟伟冯维江，物业税缸收的困期绛验及僻壤研究J税务研究，2004，4。第二审物业税界说资产；有的则在财产税外单列物业税；有的则只列了物业税，而没有设立财产税。相应地，各国对物业税或者财产税的规定也十分不同。例如，“在英国，是对可以获得租金收入的商业用途的房屋征收物业税；在美国对个人持有用于商业用途的动产课以等同不动产的财产税同本税制规定对土地、建筑物及应折旧资产征收财产税；澳门市区房屋业钞章程规定在本地区市区房屋的收益为课征对象，市区房屋系指接合或永久性坐落地上的楼宇及楼宇廊路用地而言，如果该房屋属于农业或畜牧业经营者，则不在此限；而在香港物业税则被明文规定为是向本港土地及或楼宇的业主所征收的税项”。“。综观各国地区规定，可以认为，广义的物业税更确切地说应该叫做财产税，它对商业用途的动产和不动产或其租金收益的评估价值，甚至包括无形资产课税；而狭义的物业税即对土地、房屋等不动产或其租金收益的评估价值课税。本文所提到的物业税，是仅涉及对土地及房产征收的狭义上的物业税。22物业税征收的理论依据一般说来，国内外关于物业税征收的理论基础主要有“公平说”、“受益说”、“税制完善说”、“资源合理配置说”、“效率说”、“管理控制说”等六种观点1。221公平说这种理论认为在当今社会，个人能力固然是造成收入不平的重要原因，但是除了这一原因，一个人拥有的财产也可以成为他收入的重要来源，即可以“以钱生钱”。从社会上大多数人的内心考虑，显然以个人能力确定个人收入显然让人觉得更公平，也更容易被人接受。因此，社会需要通过对财产课税来解决整个社会财富和收入的不平等，这也是时税收杠杆作用在调节社会贫富分化方面作用的体现。“英国古典经济学鼻祖亚当斯密提出，税收应贯彻的原则之一是一国国民都须在可能范围内，按照各自能力的比例，即按照各自在国家保护下享得收入的比例，缴纳国赋，维持政府。或者对于富人来说，可能按照收人更高比例为国家费用。税收的首要原则，就是关于纳税人之间的公平。引。”这一公平观念后经引申，并加入社会政策观念，便形成了“课税公平原则”，即根据社会政策的观点，按纳税能力的大小，采用31IOJ21【4L傅光IJ，论开缸物业税的理论依据和重人意义J湖ILT会科学2006，10511一141两北人学顾F学位论文累进税率课税，以求得实质上的平等，并不承认财富的自然分配状态，同时对最低生活费免税，并重课财产所得税。税收公平是指国家征税应使各个纳税人的税负与其负担能力相适应，并使纳税人之FBJ的负担水平保持平衡。税收公平包括横向公平和纵向公平两个方面。横向公平是指经济能力或纳税能力相同的人应当缴纳数额相同的税收，办即应以同等的课税标准对待经济条件相同的人。显然，捐J有较多财富的人要比拥有较少财富的人具有更大的纳税能力。拥有财富除了能给财产所有者带来利益，更重要的是能够从所拥有的财富中获得的经济资源的控制、非现金收入和社会地位等。可以说，财富给所有者带来的利益要大于当时所取得的现金收入。而纵向公平指经济能力或者纳税能力不同的人应当缴纳数额不同的税收，亦即应以不同的课税标准对待经济条件不同的人。纳税人承担税负的大小应该与纳税能力的大小成比例。怎么判断纳税能力的大小呢通常以纳税人所拥有的财富的多少、收入水平的高低或实际支付的大小等作为判断依据。税收的公平标准主要是依据能力原则要求纳税人应当根据他们的支付能力纳税。222受益说受益原则是指根据纳税从政府提供的公共物品中受益的多少，判定其应纳税的多少和税负是否公平，受益多者应该多纳税，少者应少纳税。由于该说按照市场平等交换的观点，把纳税多少、税负是否公平同享受利益的多少相结合。因此又称为“利益说”。受益原则主要观点是政府给房地产提供了大量基础设施等公共产品以及治安、消防以及国防等诸多的安全保护。居民购买一处房屋后，所享受的不仅仅是房产本身，更重要的是能享受到居住在这一地点所能享受到得公共服务，如周边的绿化环境、交通的便利程度、教育医疗服务质量、治安的好坏等等。因此，居民所拥有的房地产的价值会随着基础设施的完善、自然环境及经济环境的改善而不断升值，这样一来，也必然带给房地产所有者巨大的经济利益和心理满足。作为政府行为的受益者，房产所有者理应支付一定的报酬，也就是说，物业税代表了房地产所有者对从政府那罩获得的利益的一种支付。从实践来看，许多国家都将物业税作为地方主要税种，以此为地方公共支出筹措资金。地方政府特别是城市政府提供的各种基础设施，使得物业的价值由于市政设施的改善而提高，因此，征收与其增值相当的物业税也是公平的。6|。223资源合理配置说161M4L第一二誊物业税界说该理论认为对财产课税有利于社会资源的合理配置。在税收压力下，财产的所有者不得不对闲置的资产加以合理且充分的利用。在实践中，物业税的丌征将加大房地产的持有成本，从而激励房地产所有者更加关注房地产的有效利用。224税制完善说该理论认为完善的现代税制度应当包括所得课税、商品课税和财产课税这三大体系。商品课税主要针对商品流通过程中的流转课税，它既不涉及财产的收益状况，也不涉及财产的占有和分配状况；所得课税是以纳税人的所得额为课税对象，而对纳税人不使用的资本和财产不能课税，所以为了弥补上述不足，需要另外对财产课税，物业税正是这样一种财产税。225效率说“该理论主要是将财产税和同量所得税加以比较。可以从两个方面来进行讨论对劳动力供给和对企业的影响，对现存财产使用的影响。一是认为财产税较之同量所得税对工作激励的反作用要小一些，这是因为财产税是对过去工作努力而不是现在的工作努力成果征税。换言之，如果对人们过去努力的成果即他们的财富征税而不对他们现在努力的成果即他们的本期收入征税，就很可能激励他们增加工作时间、谋求生产率较高、工资较多的工作。不过这种观点并非是无条件的，它要受所得税是否有利于工作努力及其激励工作的程度大小所限制，同时也受到工作的目标是为了储蓄即将来消费还是为了眼前消费的约束。二是对来自财产的收人而不是对财产本身征税，会促使人们将资本投向那些现金收人少或没有现金收入的财产，以避免缴纳所得税。在极端情况下，如果投资者将资本投人不生产任何现金收人的那些财产，就可以避免征收所得税，如私人所珍藏的绘画。与所得税不同，财产税则对各种财产，不管这些财产有没有收入，均按相同税率纳税一1。”226管理控制说这一理论认为，征收财产税可以给管理部门带来一些可利用的信息，加强对所得税逃税和避税的控制。纳税人的收入或许并不真证反映他的真是财富，这一点在很大程度上都要依靠纳税人的意识，这一点是十分明显的，政府部门也难以控制。这也正是法国1982年引进财产税的原因之一。加强管理控制，还有利于取得更可靠的财富分配数据，至少可以获得征税所需要的可靠数据，这对一个国家的税收政策都是十分有用的信息。71LRD4两北人学顾IJ学位论文以上六种说法从不同的方向和层面概述了征收财产税，包括物业税的理论依据。第三章物业税讧法的固、比较第三章物业税立法的国际比较31几个典型国家地区物业税情况简介311美国现行房地产税情况简介在美国，根据联邦、州、地方三级政府的权责不同，美国实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，三级政府共同分享税收权力。联邦和州有税收立法权，而地方政府没有立法的权力，只能在州制定的税法约束下征税。其中联邦征收的收入主要来自个人所得税及公司所得税，州政府的收入主要来自于所得税和销售税，而地方政府则把包括动产和不动产在内的财产税作为其主要的收入来源。美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税，归在财产税项下。不动产的纳税义务人为不动产的所有人，课税对象是纳税入所拥有的不动产，主要包括土地和房屋建筑物。经过长期发展，美国已经形成了完善的房地产价值评估体系，由政府专门设立的统一机构核定房地产的市场价格，以此作为房地产税的计税依据。对于房地产税的税率，整个国家没有统一标准，由地方政府自行决定，如“德克萨斯州规定要计算有效税率和反转税率等指标，然后由州政府和选民共同决定适用税率。M1房地产税的免征范围也是由各地产政府单独设立的，如“德克萨斯州规定减免范围可以包括州和地方政府所拥有、用于提供公共服务的产品等。呻312加拿大地税物业税情况简介加拿大的物业税也是对不动产征收，是地方的主要税种。不动产的课税对象包括土地和建筑物以及其他不动产。其价值由政府来评估，一般采用市场价评估法。加拿大各省都设有专门的集中评估机构，有大量的专业评估人员及评估方法以保证评估的误差减少到最低。加拿大绝大部分省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，评估师可以任意索取相关资料，当事人必须予以配合。同美国一样，加拿大没有全国统一的物业税率，税率主要依据各地方政府的实际状况自行规定，因此，即便在同一省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。加拿大物业税收的减免与美国很类似，主要也是依据物业的用途和物业的所有者予以减免。主要包括对农业用地、森林用地、宗教用途的土地等给予轻税待遇对政府拥有物业给予免税待遇。除此之外，加拿大的一S1【9】降国强炎图的财产税制度及对中困的启，J以德克萨斯州为例两北人学顾J学位论文些省还设有税额扣除法、延期付税法，以减轻低收入家庭和有困难的特定纳税人的税收负担101。313韩国物业税情况简介从税收结构上看，韩国税收包括国税和地方税两种，其国税又可分为国内税、持有特定目的税和关税，地方税又分为州税、市郡税。在财产保有税方面，韩国分别设有土地综合税和财产税。土地综合税是以所有类型的土地为课税对象的税种，原来在财产税中一并征收，1990年分离出来，它与以建筑物、船只、飞机等财产征收的广义财产税存在很大不同。土地综合税以每年6月1日为评估基准同，即以这一天的评估价值作为纳税基础，纳税期限为每年10月16日至10月31日。土地综合税的税率分为一般综合税率、特殊综合税率、分类税率三种类型。一般综合税率适用于法律规定的作为一般课税对象的土地，特殊综合税率适用于附属于建筑物的税法规定，分类税率适用于法律限定的特定类型的土地。另外土地综合税也规定了相应的免征范围，如对国家、地方自治团体或者国外政府机构拥有的土地以及由非盈利性组织直接用于宗教、教育等事业的土地为非应税土地，免征土地综合税，对按税法有关规定计算的应纳税额不足1000韩元时，免予征收土地综合税1。314日本物业税固定资产税情况简介日本对不动产保有课税主要设立有固定资产税和城市规划税，按应税财产所在地，由地方政府征收，是地方政府收入的主要末源。固定资产税的课税对象是土地、房屋和折旧资产。土地具体指水田、旱田、宅地、盐田、矿泉地、池沼、山林、牧场、原野和其他土地房屋指住家、店铺、工厂、仓库及其他建筑；折旧资产指土地、房屋以外的经营用资产，按法人税法和个人所得税法舰定折旧计入亏损或必要经费的资产。固定资产税的计税依据是征税对象的固定资产价格，具体指在固定资产征税台账上登记注册的金额。固定资产价格按照萨常条件下成立的交易价格计算。比3。“在评估土地的价值时，每次单独对同一类土地进行评估，如住宅用地、农业用地和森林用地等。然后以某一区域内一定数量和标准的土地，作为同一类土地价值的标准，每块土地的价值可以依据标准土地的价值并结合周围环境而定。在评估房屋和建筑物的价值时，根据住房供给政策，IIOL魏晓峰，外因房地产税制比较及对我困物业税改革的借惨，2005L金瑛。韩陶虏地产税制对我困开FLF物业税的绛验借惨，2007顾红II奉税收制度。M经济科学版T，2003第二章物业税P法的困期I比较对房屋提供税收减免。“。”日本的固定资产税对土地、房屋、折旧资产设置免征点，土地价值不超过30万R元，房屋不超过20力同元，折旧资产不超过150万同元的免征税。同时，还有一些具体的减免规定，“如公路、墓地或用于教育、宗教、社会福利以及地方税法案规定的其他用途的财产免税，中央政府、都道府县和市WF,F以及外国大使馆所拥有的财产也免税。固定资产征税台账中所列的房屋、土地或建筑物的评估价值，依据土地市价、房屋或建筑物的替代成本的变化，每三年修订一次。每年从3月LF1起，固定资产征税台账都要向纳税人公开展示20多天。在此期间，纳税人可以进行查询，如果对评估价值有疑问，可以向固定资产评估委员会提出申诉。N”征税时间在每年的4月、7月、12月和次年2月，分四次缴纳。315香港地区物业税情况简介香港实施物业税，其房地产税制各税种如利得税、物业税、印花税、遗产税、差饷、房地产买卖所得税之I日J相互协调，是香港财政收入的主要来源。物业税为“是向本港土地及或楼宇的业主所征收的税项”，凡是香港境内的土地不包括农场及地上建筑物都应依法缴纳物业税，物业税纳税主体为在香港拥有房屋、土地建筑物的业主，不包括农场主。若一块土地的业主权与建于该土地上的物业全部属于同一个人则分别征收物业税。若房地产用以出租则租金收入须缴付物业税。物业税的计征采用一种“评税值”法，即按照物业在有关年度头一天出租可获得的租金得出的估税依据。征税之前先由税务部门按照物业评估署确定的“评税值”加以评定，然后以扣减20的维修费用之后的余额作为计税依据。余额乘以标准税率即为应纳税额。其中香港定对土地和楼宇的业主征收的物业税税率在15左右，2004年略增加为16，如果业主当年没有从物业获得租金收入，则不需要缴纳物业税，有税收抵免或豁免项。32各国地区物业税的立法比较321以征税目标划分的物业税模式3211土地政策型税收作为国家宏观调控的一种手段和工具，从诞生之同起就担负着推动国家政策的责任。在一些土地资源紧张的国家和地区，如何有效地刺激土地市场的运行、提高土地利用效率，成为一国土地政策的重点，因此在税收政策商业更倾向于税收的资源配置功13114I肖亮亮固M、物业税征收的经验及F许撩【J】商业时代，2005，12两北人学顾I学位论文能。在土地政策型的物业税模式下，国家只对土地价值征税，而不对建筑改良物等的价值征税，会更好地促进土地资源的丌发利用。在实践中，土地所有者会极力寻求因改良建筑物而带来的额外收入或价值，以弥补较高的土地税收成本。这种激励作用会被进一步释放，因为这种改良不会被记录到土地所有者的付税账单中，也就是说不管土地是否开发，他们都只需要支付相同的土地税，所以只征收土地税会刺激高密度的土地开发旧1。目前世界上采用土地政策型模式的国家，大多是土地资源极为紧张的国家，其中最典型的是上文提到的韩国。3212财政收入型根据税收的历史定义，税收是国家作为统治阶级无偿、强制用以获得财政收入的一种手段。政府的财政收入主要来源于税收，而且只有依靠稳定的税收收入，各级政府才能维持国家机器的持续运转。因此，各国政府都很重视税收的收入功能，并把合理扩大税收来源、稳定税收收入作为重要的财政目标之一。采用财政收入型模式，国家对土地和房产同时按照统一的税率征税，这样在很大程度上扩大了税收来源，稳定了国家的税收收入。与上述土地政策型模式相比较，财政收入型对房产也征收财产税，价值越大，征收的财产税就越多，这在一定程度上就会出现一种税收的扭曲效应。房产的价值越高，征收的财产税越多，就越会打击房地产市场建设和发展的积极性，导致土地利用不足，最终使得单位面积土地的投资低于经济上的最优效率水平16|。正因为上述原因，世界上采用财政收入型模式的国家不多，而采取此种模式的国家多是土地辽阔，土地资源相对于社会经济发展的约束相对较小，因此税收的调节功能显得不重要的国家，其中最为典型代表即为上文提到的美国和加拿大。3213土地政策与财政收入混合型对于世界上大多数国家而言，土地资源是非常匮乏的，土地市场的调节作用是十分必要和重要的。因此，在各国房地产税制演变过程中，逐渐形成了土地政策与财政收入混合型的房地产税制，既立足于调节房地产的市场流转，又强调为地方政府带来稳定收入的功能。在土地政策与财政收入混合型模式下，对土地及其上房产同时征税时，一般要求房M51北京人学中国绎济研究中心宏脱组中固物业税研究理论、政策1J口F行性，2007第27贝161L州1L，第29贝第三章物业税T法的田酗、比较产适用较低的财产税税率，土地使用较高的税率，这样做的目的一方面是将物纳入税基中，扩大税基，从而增加税收收入；另一方面，考虑到因对房产征收财产税而造成的效率降低，从而要保持对土地开发的刺激作用，以打击投机性的土地囤积行为L引。世界上大部分国家采用的都是这种模式，其中最为典型，对我圜最有借鉴意义的是上文提到的日本。3214三种模式的比较综合比较以上三种模式，我们具体评价其优劣为税基范围土地政策型只以土地为课税对象，税基范围最小，而财政收入型与混合型皆以土地及房产为课税对象，税基范围相对较大。税收收入在同等税率下，土地政策型的目标在于调整土地市场的流通和运转，税收收入最小；财政收入型的目标在于获得最多的财政收入，对土地和房产采用相同的税率，且税率较高，税收收入最大；而混合型为了实施土地政策，对房产征税的税率相对较低，因此，税收介于二者之间。评估难度因为把土地和房产进行统一征收，因而财政收入型进行价值评估时不需要进行具体区分，税基容易确定；土地政策型需要单独确定土地价值，一般相对较难，且不易区分；而混合型要准确区分土地及其房产的分别价值，难度最大，准确性也相对最低。税收效果从衡量物业税的标准来看，土地政策型对土地市场进行了一定的调节，财政收入型则侧重于地方政府的财政收入，二者各偏重一个目标，而忽视了另一个。混合型正是建立在二者的基础之上，既考虑了对土地市场的激励作用，又强调了税收收入这一目标，从而整体上更加完善和有效。322以价值评估划分的物业税模式3221基于面积的评估基于面积的评估，又称为单位面积计税的评估，在实际操作中是一种相对简单的评估方法。具体而言，在对土地或建筑改良物进行面积计量时，对财产评估为财产的有效评估面积每平方米的土地估算率估算率指对于每块土地和建筑物而言，有效税基面积占总面积的比例木每块土地的面积每平方米建筑物的估算率木房屋面积1。无论是土地估算率，还是建筑物的估算率，它们都直接决定了财产税的最后额度。071I卅1L，第30贝ISLI州1L，第30贝两北人学硕I学位论文一般而言，考虑到为了鼓励土地歼发及房地产建没，一般都设定土地的估算率比较高，建筑物的估算率相对较低，如土地面积中的80都要计入应税税基，而建筑物只须计入50等。在这样的评估体系中，土地和建筑物的实际面积、估算率及税率的大小都与需缴纳的财产税密切相关。同时，此时建立在面积基础上的单位应纳税额也是决定房地产税公平与否的关键因素。一般而占，土地与建筑物的单位应纳税额评估要随时调整，以反映财产所在的位置、结构的优劣或者其他因素等。普遍的做法为，将土地或建筑物分为若干个区域，在同一个区域内，使用相同的单位税额，不同区域的税额不同。值得一提的是，这样的单位应税税额是以每个区域内财产的平均价值为基础而据定的，它并不能反映每个财产的独立性。在单位税额和估算面积都核定以后，相关的财产税税额就可以计算出来了。这种基于面积的评估，在实际操作中有很多变形的应用。基于面积的评估方法的一个广泛用途是用于农业用地的评估。很多国家，农用财产都是按每平方米价值来估计的，单位价值随地理位置、土地生产力、庄家种植品种的不同而不同。如我国的耕地占用税，明确规定了不同类型的土地每平方米的应纳税额；城镇土地使用税，先将地区分为大城市、中等城市、小城市及建制镇等，然后根据划定的范围选择不同的适用税率_8|。3222基于市场价值的评估顾名思义，基于市场价值的评估就是要让市场来决定财产的应纳税额。这里的市场价格如何确定是整个评估体系的关键。综合各国的经验来看，目前确定的市场价值的方法主要有U可比销售法看与待评估的财产相类似的财产的销售价格。这种方法适用于在市场上交易活跃且存在大量同类资产可用于比较的情况。折旧成本法先估计空置土地的价值，然后再加上重置房屋和其他土地改良物所需要的成本来估计财产的价值。如果财产相对较新，而且没有可比较的销售价值，土地改良物又相对独特，则可以采用成本法。成本法通常也被用来评估工业用财产。收入法在这一思想厦，评估员首先估计财产可能产生的潜在总租金收入，再减去经营性支出。然后，用一个资本化率将物业每年净经营收入换算成资本价值。这一方法主要适用于可产生租金收入的财产。大部分经济合作与发展组织成员国采用的都是这ISLL刊。11，30贝19LFJLJ，343J灭第三章物业税F法的固际比较种市场价值的评估方法，这也是目前采用最多的一种价值评估方法。3223基于租金价值的评估基于租金的价值评估，顾名思义，即是以物业的租金收入柬确定应纳税额。长久以柬，此种评估方法的合理性受到了很大的质疑和挑战。因为采用租金价值的评估方法，相当于认定财产税的税基是当期收入，是一种流量，而不是真正的财富存量，这与财产税保有税的性质是相冲突的。但是，也有人认为，当市场相对稳定的时候，租金价值与市场价值存在着某种可预测性的联系，从而租金价值评估的方法与市场价值评估的方法是相联系的。具体而言，采用租金价值的评估方法，相比于前述两种方法，可能存在一些问题首先，房地产的租金在现实中和容易受到管制，在试图评估真币的租金价值时就会比较困难，如带有补贴性质的租金就不能被直接认为等于市场租金。其次，对房地产的租金价值进行评估时，主要根据其用途去预测未来能产生的现金流量。在这种情况下，空置的土地由于尚未丌发使用，是不需要纳税的，从而可能间接促使了一种鼓励低回报用途、抑制高回报用途的负面激励。而且，如果对大量空置土地不征税，要想保持同样的财政收入，必然导致其他财产税收负担的增加。再次，评估员对实际租金收入的信息在获得上也存在一定问题。采用市场价值的评估方法，其市场价值一般式可以在市场的销售买卖中公开确定，而租会价值却很少在公开的情况下得到确定，因此其透明度及公正性也一直受到质疑。目前采用租余价值的国家和地区主要有中国香港、澳大利亚、印度、泰国等。3234三种模式的比较综合比较以上三种评估方法，我们得出其各自的优劣特点为税基确定的准确性以面积为评估的方法，只需要考虑土地及房产的面积，方法简单，准确性较高；而在以市场价值或者租金价值作为计税基础的评估中，价值估计的偏差可能较大，准确性相对较低。税收公平性从公平性来看，以面积进行评估在某种程度上会产生不公平性。因为一个地区中不同的房地产从周围的设施服务所获得的收益只能从其财产的价值中反映出来，其财产规模不能充分体现这一点。举例而言，地理位置不同、面积相同的房产，在面积评估方法中，税基相同；而在价值评估方法中，税基是不同的。征税成本基于面积的评估，评估程序简单，管理成本较低，税基随市场变化不大，不需要每年重新评估；但是基于价值的评估，无论是市场价值还是租金价值，都会两北人学颁学位论文随着市场的发展而产生变化，受外部环境的影响较大，因此，必须定期进行更新，管理成本较大。第PQ章我固物业税模式的选择发理由第四章我国物业税模式的选择及其理由著名经济学家熊彼特曾经精辟地论述过“一个民族的精神风貌、文明程度、社会结构，以及政策可能酿成的行为方式，所有这些甚至更多，都记录在它的财政史上。_0”也就是说，国家税收制度的选择必然与该国的本土资源息息相关。那么我国应该如何选择物业税的模式，与我国的历史发展阶段、国情等都是密不可分的。41从征税目标看，应选择土地政策与财政收入混合型模式411是对税收价值目标多元化的回应税法发展到今天，它的价值目标已趋于多元化。税法既要保汪征税主体对于财政资会的需求，也要满足纳税主体对于完备的公共产品的需要；税收既有筹集财政资金的职能，也具有宏观调控、调整纳税人收入的职能；税法在赋予税收机关征税权的同时，也要注重纳税人诸项权利的保障。成功的税收立法应协调好税收的多元价值目标。尽管我困幅员辽阔，但是能直接为人类生产和生活所利用，并能产生效益的土地却是十分有限的，正是由于这样的后备土地资源匮乏，随着人口的增加和经济社会的快速发展，土地利用的问题会越来越突出。为了解决这一矛盾，就要求我国的物业税制度要在一定程度上刺激土地丌发。同时，我国人口众多，社会发展还很不成熟，很多机制都不健全，公共服务和基础设施建设也不到位，这也导致政府负担很重。为了维持正常运转，地方政府需要很大的财政支持，这同时要求我国的物业税制度能够在一定程度上保障地方政府的财政收入。为了既实现刺激土地开发这一税收的宏观调控目标，又满足增加地方财政的要求，根据上文的分析，选择混合制模式无疑是最佳的选择。另外，在现代市场经济体系中，市场调节与政府干预是紧密相联、相互交织、缺一不可的重要组成部分。市场调节与政府干预部不是万能的，都有内在的缺陷和失灵、失败的客观可能，关键是寻求经济及社会发展市场机制与政府调控的最佳结合点。在我国长期的历史发展过程中，已经形成了政府干预经济的传统，用一个形象比喻就是政府这只“看得见的手”力量过于强大，经常会伸入市场这只“看不见的手”的调控范围。征收物业税属于政府干预的范畴，那么如何使这一宏观调控行为既达到其调控目标，又不会对市场调节造成不良影响呢这就牵涉到如何协调宏观调控职能和税收中性原则之I日J的关系问题。所谓税收中性原则，是要求把税收对各种经济活动所产生的不良影响降20J黎江虹，我罔物业税模J的选择法商研究，2004年第3朗，转0I白【炎J保罗萨璎尔森、或泉_I茗德豪斯绛济学，肖琛等洚，O仁夏版I1999年版，第234灭。两北人学硕J学位论文至最低限度。首先，国家在征税时，除了使纳税人因纳税而发生税款负担外，应尽可能少地使纳税人再承受其他额外的负担或经济损失；其次，理想的税收不应对资源的配置起任何作用，让市场规则充分地发挥基础性作用最后，在处理国家问的税收关系时，不应因税收而影响或阻碍商品、资金和人员的国际流动引。我国正处在由计划经济经济向市场经济的转型期，市场经济还很不成熟，大部分发达国家都不承认我国为完全的市场经济，那么当前培植市场竞争环境应是经济工作的重点。在此背景下，税收立法应峰持中性税收原则优先，物业税概莫能外。我国现行法是采土地税与房屋税分离的模式，重复征税、税法之间相互抵触以及过于注重宏观调控而导致市场规则受损的情况比比皆是。从实证分析上看，过于偏向税收干预职能的税收，如固定资产投资方向调节税、土地增值税实施效果的不效率导致陔税种或废止或名存实亡即为佐汪。选混合型模式的好处在于在于一是税名统一，有利于简化和完善税收体系；二是房地产保有阶段统一适用物业税，取消一些干预性较强的税种，让市场规则充分发挥其资源配置的基础性作用，可减少国家干预带来的资源损耗；三是由于税种的整合，纳税人的税负容易测算，可以避免重复征税，便于纳税人遵守四是税费关系明晰。412是税法公平原则新的内涵在财产税中的具体体现如前文在讨论物业税征收的理论基础中提到的那样，税收的公平包括横向公平与纵向公平，这是在代内考察税收公平价值时的评价标准。笔者认为，“代际公平”在财产税的丌征与改革中理应受到更多的关注，尤其是在倡导走可持续发展道路与构建和谐社会的今天。所谓“代际公平”也叫“世代利益平衡”，是指“作为物的一种，我们与现代的其他成员以及过去和将来的世代一道，共有地球的自然、文化的环境。在任何时候，各世代既是地球恩惠的受益人，同时也是将来世代地球的管理人或委托人。为此，我们负有保护地球的义务和利用地球的权利。H马克思也曾指出“即使把所有的社会群体都加起来，也只是地球的占有者或使用者而不是所有者，有义务为未来世代保护地球_31。”在代际公平问题上，绝对倾向于任何一个时代都是不可取的。也就是说我们既要防止过高的积累率影响当前消费从而影响人们的劳动积极性，又要峰持可持续发展，不能损害子孙后代的利益。【11黎江虹，我困物业税模式的选择【J1法商研究，2004年第3期【1赵爽罗尖丹。略论税收法律制度J町持续发键的良件且动【J】JI白EB魏伊丝朱水世代的公萨【M】汗静等译，法律版F，20003L马克思恩恪斯选集第3卷【C1人民版社，1972420第叫章我国物业税模式的选择及理由代际公平在资源保护及可持续发展的语境中具有非常重要的意义。物业税的征税对象是土地和房屋，土地的不可再生性在我国这样一个土地资源极为稀缺的国家极为突出。笔者认为，代际公平在物业税立法和征管中的含义应有两个一是提高土地的使用效率，二是控制土地资源的滥用。因此，围绕土地的制度设计都应以提高土地的使用效率和轻持代际公平为终极目标。物业税采用混合型模式，对土地和房屋采用不同的税率，在体现代际公平的原则上有以下作用第一，房屋和土地在现实中密切相关，房产或土地税税负对于双方都会有影响。采用混合型模式既可以避免分别立法所带来的模糊，使决策层准确把握住两者的税负走向，从而制定出最有利于提高房地产市场运行效率的政策，又能保持土地税和房产税各自的独立品格，各白发挥其在资源配置方面的功能。第二，混合型模式下的物业税一般是对财产保有阶段征税。在此情形下，丌发商囤积土地的成本和风险增加，房产炒家以贱买贵卖为赢利模式的投机炒作的成本和风险增加。这便于政府控制土地资源的滥用嘲1。413对我国不动产税收征管效率的提高有积极的作用我国现行税收法律体系是在原有税制的基础上，经过1994年工商税制改革逐渐完善形成的。当时的立法背景是要改变税收征管中无法可依的状况，因而构建完整税收的税收体系成为立法优先考虑的目标，而立法技术、立法价值定位和税法之问的协调在一定程度上被忽视了。这就导致了税法之I日J相抵触、重复征税现象严重，而对同一征税客体，税收执法机关也呈现了不恰当的多元化。另外再加上税务机关征管水平低下和纳税人纳税意识淡薄，税收征管效率低下在所难免。近年来，我国税制改革一直以简化税制、便利征收、降低成本为指导思想，特别是在税收具体制度的构建中，提高征管效率成为了重要的考量标准。就物业税制度的塑造而言，采土地政策与财政收入混合型模式可以对不动产征管领域中的征管效率产生积极影响。理由如下第一，从理论上讲，房屋和土地是两种性质相似的不动产，且房屋必须建筑在土地之上，将两者合并课税是可行的，有利于简化税制，便于征收，节省征收费用，提高征税效率。第二，混合型模式不仅是把土地税和房产税合并，更重要的是征管机关的统一，税务机关将成为惟一的征管机关，这也将带来征税效率的提高引。241IL21112511112I】两北人学彤IJ学位论文42从物业税的价值评估方法上看，应选择市场价值评估法我国现有的房地产诸多税收中，既包含了面积评估法，也包含了市场价值法和租会价值法，无论物业税采取哪种模式，我国部具备了一定的评估基础。但是，从未来我国房地产市场的前景看，市场价值评估法无疑是我们的最佳选择。原因如下第一，基于面积的评估方法在公平上存在很大的挑战。如考虑两份规模和年限相同但是地理位置不同的物业，一份物业紧挨工厂，另一份则紧挨公园，在基于面积的评估体系下，二者将被课以等量的物业税。但是在基于市场价值的评估体系下，紧挨公园的物业缴纳的物业税将多余紧挨工厂的物业。从公平角度来讲，采用面积评估方法，紧挨工厂的物业所有者会感觉到不公平，从而引发征管矛盾。第二，基于租会的评估方法在我国也不现实。中国地大物博，人口众多，房屋的产权形势也多种多样，如果按照租金价值来评估，很难确定每处房屋真正的租金价值是多少。同时，对于自住性房屋，如果按照租金价值来征收，纳税人会普遍认为租金估值过高，从而引发征管矛盾。第三，房地产市场瞬息万变，尽管丌征物业税后，评估部门也不可能跟随房地产市场价格的变化而及时进行调整，但是势必会在一定时期为限，对应纳税房地产市场价值进行评估，从而充分获得房地产价格升值所带来的收益，保持税收的公平性与公正性。第四，市