上海天地源集团西安木塔寺项目前期定位和可行性分析报告

上海天地源集团西安木塔寺项目前期定位和可行性分析报告天地源木塔寺项目发展概念策划2006年7月29日研究框架市场策略开发投资高新区市场环境项目市场定位策略的选择开发建议及指标设定建安成本及经济效益估算土地价格的敏感分析PART3开发市场领先者的开发建议市场跟随者的开发建议（一）市场领先者的开发建议开发强度选取物业类型组合户型面积配比开发分期及开发时序开发强度选取高新区在售楼盘容积率2738曲江在售楼盘容积率1825本项目产品发展方向以18层以下高层为主，发展部分多层物业充分发挥项目的景观优势保证较高土地利用率保证产品的均好性高新区在售项目产品高层（18层）54高层（12层，18层）26小高层（6层，12层）20市场定位一拓展区域高端市场建议整体容积率25左右建筑密度20市场领先者策略各地块开发强度设定三块地差异化的周边环境和资源条件开发时考虑首期以部分稀缺性物业类型（多层）切入市场ABC办公用地容积率4农民回迁房公园用地建议容积率3考虑因素西邻高容积率办公用地用地规模不大，地块南北长，东西短景观面较窄建议容积率25考虑因素用地规模较大，利于环境空间营造作为首期开发用地东邻农民回迁房，可享景观资源适中建议容积率15用地规模最小景观资源最优考虑发展高价值物业类型市场领先者策略开发时序开发顺序BCA考虑因素B地块占地规模较大，景观资源均衡性较好，利于产品环境营造A地块用地条件、景观条件相对较差，前期开发价值不高，应于在小区和周边区域成熟后开发ABC办公用地容积率4农民回迁房公园用地市场领先者策略产品组合及分布考虑因素各地块容积率设定情况开发顺序由BCA，考虑到后期价格的提升，A地块应控制总价，适当缩小户型面积ABC办公用地容积率4农民回迁房公园用地物业类型以高层为主，可配置部分多层（小高层）物业户型面积户均面积144以130150平米三房为主，部分160180平米四房单位物业类型以多层为主户型面积户均面积170以140160平米三房，160200平米四房为主物业类型高层物业户型面积户均面积130以120140平米三房为主市场领先者策略开发产品价格发展曲线BCA均价发展线产品发展线（物业类型/面积）市场领先者策略整体物业类型配比主要分布在B、C地块C地块多层带电梯主要分布在A、B地块用地分布情况2080建筑面积比例一梯两户一梯两户、一梯三户平面结构6层18层层数多层高层物业类型考虑因素目前高新区在售楼盘的物业类型主要集中在18层以上高层物业市场价格梯度多层小高层高层，高新区多层物业稀缺B地块价值均衡性较强，以高层为主，辅以部分多层C地块价值相对较高，可多设置多层物业市场领先者策略整体户型面积配比总体户均面积147平方米304525户型套数比例高层物业6075万144大三房7080万元5060万元总价范围主要分布多层物业，可设置部分叠加复式单位主要分布在A地块高层物业分布情况120130中三房160180户均面积重心M2四房户型市场领先者策略开发分期总开发面积约25万平方米开发周期设定为4年，销售期3年考虑因素目前高端物业平均每年消化量在710万本项目凭借形近似的资源条件和品牌资源，预计年销售量可达89万平方米10万平方米/年，约770套/年高层、小高层物业4060万，均价4200绿地世纪城8万平方米/年，约460套/年小高层、高层5080万，均价4700中海华庭7万平方米/年，约400套/年小高层为主80100万，均价460094800曲江6号消化量及销售速度物业类型及主力套价参考楼盘市场领先者策略（二）市场跟随者的开发建议开发强度选取物业类型组合户型面积配比开发分期及开发时序开发强度选取总用地面积150亩整体容积率取3三块地容积率均取3建筑密度20ABC办公用地容积率4农民回迁房公园用地市场跟随者策略物业类型组合主要分布在A、B地块主要分布在B、C地块用地分布情况约20约80建筑面积比例一梯两户一梯三户平面结构12层18层层数小高层高层物业类型考虑因素采用高容积率、低建筑密度，保证产品均好性由于C地块景观面较宽，价值较高，多设置高层以提升产品价值市场跟随者策略户型面积配比整体户均面积120平方米拉长产品线、扩大产品覆盖面，抢夺高新区中高端市场各类消费人群主要分布在A地块153035万90二房154525户型套数比例主要分布在B、C地块4550万120135大三房5055万4045万总价范围主要分布在C地块分布A、B地块分布情况115中三房140户均面积重心M2四房户型市场跟随者策略开发周期及开发时序总开发面积约为30万平方米开发周期设定为4年，销售期3年考虑因素目前在售高新区主要物业的年消化量1012万平方米/年本项目凭借枫林绿洲项目品牌优势，预计每年消化量1012万12万平方米/年，约1015套/年小高层、高层物业4060万，均价36003800枫林绿洲10万平方米/年，约900套/年小高层、高层3055万，均价38004000紫薇臻品12万平方米/年，约1049套/年小高层为主4050万，均价35003600城市风景消化量及销售速度物业类型及主力套价参考楼盘市场跟随者策略PART4投资估算市场领先者（方案一）投资估算市场跟随者（方案二）投资估算两方案对比市场领先者（方案一）容积率24注明其中A地块容积率30，B地块容积率25，C地块容积率15，1432880平方米多层（6层）717600平方米小高层（12层）79189920平方米高层（18层）1000平方米会所建筑面积其中2/3按地下停车考虑112车位配比按每户平均面积144M2计算1676户住宅总户数计入容积率部分241400平方米地上总建筑面积地下室车库（包括人防）46939平方米地下总建筑面积288339平方米总建筑面积24毛容积率25总建筑密度150亩100100000平方米总用地面积备注比例指标项目主要经济技术指标市场领先者（方案一）售价设定小高层（12层）均价4800元多层（6层）均价5500元曲江华府参考楼盘高新区价格年增长率25考虑多层产品的稀缺性，按年均3增长本项目销售期3年高层（24层）4500元小高层（12层）5200元中海华庭高层（1824层）均价4300元绿地世纪城项目未来三年销售期均价多层5500元高层4600元多层（6层）5000元高层（18层）4300元本项目多层（6层）5000元枫林华府未来售价现时售价市场领先者（方案一）销售收入估算说明以上销售收入暂未考虑商业销售收入，小高层和高层按均价4600元/平方米考虑。124,2725,169240,400总体合计10,7298万元/个1341个可售车库（个）113,5434,723240,400住宅小计95,4594,600207,520高层住宅18,0845,50032,880多层住宅住宅小计（万元）售价元/M2面积（M2）项目总体销售收入预测表市场领先者（方案一）不含土地成本的投资估算3,14575,913总销售成本53458,326销售税项42,80067,586总成本费用31283,083财务费用231543,728销售费用（3）22491,192企业管理费（2213328,003开发费用2481,168不可预见费（2）162465,937开发期规费151964,728公建配套设施141,88145,405建安成本13972,345前期费用12土地成本112,46859,583开发成本1地上面积单方投资（元）投资额万元项目序号开发成本费用估算表市场领先者（方案一）不同地价条件下的投资收益注按容积率24测算208244282323367414（所得税前）投资收益率21,35924,35927,35930,35933,35936,359税前利润（万元）124,272124,272124,272124,272124,272124,272总销售收入（万元）102,91399,91396,91393,91390,91387,913项目总投资（万元）4,2634,1394,0153,8903,7663,642单方总成本合计（元/M2）3,1453,1453,1453,1453,1453,145不含土地成本的开发成本费用（元/M2）1,118994870746621497楼面地价（元/M2）180万元/亩160万元/亩140万元/亩120万元/亩100万元/亩80万元/亩土地价格市场领先者（方案一）开发成本售价的敏感性分析备注基准方案按地价为180万元/亩计算市场领先者（方案一）20826232338946254363411515520826532839847656311010315320826833540949210550981502082713424211000243931472082753509555123587144208279901076722268014020885售价变化115110105100959085开发成本变化（所得税前）投资收益率市场跟随者（方案二）容积率302060000平方米小高层（12层）80240000平方米高层（18层）1000平方米会所建筑面积其中60按地下停车考虑11车位配比按每户平均面积110M2计算2736户住宅总户数计入容积率部分301000平方米地上总建筑面积地下室车库（包括人防）57464平方米地下总建筑面积358464平方米总建筑面积30毛容积率25总建筑密度150亩100100000平方米总用地面积备注比例指标项目主要经济技术指标市场跟随者（方案二）售价设定小高层（12层）均价3800元高层（1834）均价3500元城市风景参考楼盘高新区价格年增长率25本项目销售期3年高层（24层）3600元小高层（12层）3800元枫林绿洲高层（1824层）均价3600元云顶圆项目未来三年销售均价高层4200元高层（平均18层）3900元本项目高层（2734层）35003600元阳光曼哈顿未来售价现时售价市场跟随者（方案二）销售收入估算说明以上销售收入暂未考虑商业销售收入，小高层、高层按均价4200元/平方米考虑。139,1354,638300,000总体合计13,1358万元/个1642个可售车库126,0004,200300,000住宅小计（万元）售价元/M2面积（M2）项目销售收入预测表市场跟随者（方案二）不含土地成本的投资估算3,10693,496总销售成本53109,322销售税项42,79684,174总成本费用31233,710财务费用231394,174销售费用（3）22501,496企业管理费（3213129,380开发费用2491,467不可预见费（3）162487,462开发期规费151865,590公建配套设施141,92057,793建安成本13822,482前期费用12土地成本112,48574,794开发成本1地上面积单方投资（元）投资额万元项目序号开发成本费用估算表市场跟随者（方案二）不同地价条件下的投资收益注按容积率30计算18,63921,63924,63927,63930,63933,639税前利润（万元）155184215248282319（所得税前）投资收益率139,135139,135139,135139,135139,135139,135总销售收入（万元）120,496117,496114,496111,496108,496105,496项目总投资（万元）4,0033,9043,8043,7043,6053,505单方总成本合计（元/M2）3,1063,1063,1063,1063,1063,106不含土地成本的开发成本费用（元/M2）897797698598498399楼面地价（元/M2）180万元/亩160万元/亩140万元/亩120万元/亩100万元/亩80万元/亩土地价格市场跟随者（方案二）开发成本售价的敏感性分析备注基准方案按地价为180万元/亩计算市场跟随者（方案二）15520726532839847556211510415521027033741149411054102155212276347426105045010015521528335810046034597155219291959655103994155223901471086519339115585售价变化115110105100959085开发成本变化（所得税前）投资收益率对比分析两种方案对比155208（税前）投资收益率18,63921,359（税前）利润120,496102,913总投资（万元）139,135124,272总销售收入（万元）市场跟随者（方案二）容积率30市场领先者（方案一）容积率24建议选择市场领先者策略（方案一）市场跟随者策略（方案二）VS市场领先者策略（方案一）项目价值利用（区位/资源价值）经济效益企业品牌促进作用市场进入门槛市场竞争密集程度越多，促进作用越大越多，竞争越激烈越多，门槛越高越多，效益越好越多，匹配程度越高THANKSPART5附件（市场基础资料）市场调查工作内容20067132006729项目地块现状调研项目用地条件、资源、交通状况、周边重要配套设施等西安全市及高新区经济发展调研西安全市房地产市场调研已出让、待出让土地情况城东、城南、城北、城西在售的主要楼盘（约50个）相关专业人士访谈相关政府部门走访（城市规划局、国土局、房管局等）相关工业园区走访市场调查公司房地产信息网二手资料收集、整理及分析（城市、经济、房地产总体市场及个盘等）高新目前咨询登记高层3343万多层7080万预计高层3300多层5000高层6871（1房1卫）97100（2房2卫）125128（3房2卫）多层主要以138158为主（3房或4房2卫）17栋高层、3栋小高层、4栋多层3020200枫林华府中海2005年7月5565万为主其次8590万高层尾货4300小高层5200140160为主，其次1201405栋24层和1栋29层高层、17栋小高层2514721022中海华庭100120尾货以133144为主14016080120305080以下3060120160100140140160120140普通公寓65103精装修公寓375110012080100120140主力户型融侨2006年3555万3600元一期11栋板式小高层、高层，以小高层为主，共5500户）2780430融侨紫薇馨院紫薇2002年7月4550万3400推售高层尾货161802200紫薇田园都市上海绿地2004年9月4565万4200430054栋住宅11层小高层、1824层高层、2座酒店、3栋公寓、1条绿地新天地商业街、7栋办公楼等16总建120万，住宅65万1160绿地世纪城陕西锐捷实业3545万34505栋28层高层496620丽湾蓝岛嘉天实业2006年3月1321万42002栋19层MINI国度西安伟鑫2005年9月35万以下34002栋32层高层1269106新一代国际公寓陕西佳鑫1020万34001栋小高层451033领先心城陕西正通4565万高层3600小高层40004栋26层、5栋11层166445云顶园中天集团2005年10月3555万38505栋1822层高层、17栋911层小高层2811639中天花园上海大华集团2006年4月3555万350036001栋34层，2栋27层，3栋30层3883148大华阳光曼哈顿高科2005年7月4555万高层3500小高层38005栋高层、24栋小高层34321124城市风景夏日景色陕国投鸿业地产2005年10月普通2844万精装修2027万普通公寓4300精装修公寓53002栋公寓（1普通公寓、1精装修）、1栋写字楼930金桥国际广场西安侨盛房地产二期刚开盘3555万36009栋11层,总户数4000多2031001022中华世纪城胜利集团、七星地产35万以下340036002栋21层、1栋13层415472519798米罗蓝山紫薇2005年8月4555万380043003栋27层、1栋26层、8栋18层、6栋11层、2栋6层2323150紫薇臻品建筑面积万M2占地亩开发商开盘时间主力总价范围均价物业类型容积率规模在售楼盘2006年9月份开盘28363500360012栋多层（4层和6层）、小高层（11层和15层）、高层（20层）57200,38种户型，80100平方米的占80以上，三房100130，多层三房为100110，总户数1000户2241282858曲江城市风景460010余栋小高层,高层,共1182户40300十余种不同户型2841487785曲江6号60100万小高层均价4600多层55004排6层多层板式小高层多层面积150170三房（带阳光花房）小高层139140平方米三房1922206曲江华府360728万90001400033栋66户别墅物业双拼别墅400550平方米,约66户39500溪园登记均价800010000以别墅物业为主连排别墅独立别墅400800平方米花园洋房曲江公馆现内部认购6080万80100万均价4600470011栋12层小高层135平米三房、159平方米四房173平米三房和218平米四房2430190钻石半岛20063200300万元均价7900别墅,分二期开发,总户数132户,一期132户,二期99户,建筑层数为地下一层,地上三到四层叠加别墅200平米以上；连排别墅300平米以上；独立别墅09745586708航天御苑20067154560万小高层35003900高层35004500910层小高层为主，3栋1415层高层（高层为170200平方米大户型）130159平米三房2329192曲江兰亭建筑面积（万M2占地亩开盘时间总价范围均价物业类型主力户型容积率规模在售楼盘待定14栋1315层小高层；4栋一梯六户28层高层；8栋一梯三户18层高层，10栋一梯四户高层现售8090平米二房；110130平米三房；后期户型可能有所放大22一期建筑面积2134万平方米1200亩一期153亩广厦水岸东方多层已售完，小高层剩几套130平米；二期年底开4050万34003500顶层复式4500一期8栋花园洋房,6栋小高层135左右三房为主1540400沁水新城3300一期为多层二期为12层小高层,3栋51花园洋房,3栋小高层,4栋高层3栋花园洋房已售完小高层二房二厅,三房二厅,面积102140平方米311432927026家天下共500套5570万435010层小高层5栋多层（一梯两户）联排139154平米三房164平米四房1814115就掌灯5060万为主，部分四房6070万430089层小高层6层多层一梯两户118138平米三房163平方四房112平方米二房东尚2期建筑面积占地备注总价范围均价物业类型主力户型容积率规模在售楼盘2940万2800310028栋12层小高层、5栋20层高层102128（3房2卫）320102旭景碧泽园2005年6月4045万3000整体均价高层均价33003400二期（8栋多层，3栋小高层、2栋高层）、白领公寓（8栋小高层）（624户）130144（3房2卫）二期44二期10万平米总占地72亩,二期34亩爱西华庭二期白领公寓2004年9月2734万32002栋高层（22层），1栋多层（约400户）83107（2房2卫）48335平方米万强艺术家二期2004年12月1345万3300二期2栋高层（424层）（二期约420户）3864（1房1卫）83107（2房2卫）5910254西城芳洲二期建筑面积占地开盘时间总价范围均价物业类型主力户型容积率规模在售楼盘电子城科研机构单位人员1318万3600主要依托周边配套，社区有少量的商业配套1栋24层高层，7栋18层高层，672户一室一厅，3452平方米2611511467297我爱我家特II号电子城科研机构单位人员1345万3700单