龙泰假日酒店项目可行性研究报告

洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告1龙泰假日酒店项目可行性研究报告二一二年十月洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告2目录第一章总论411项目名称与承办单位412申请报告编制的依据和研究范围413承办单位概况514项目提出的理由515研究工作概况616建设条件717建设内容及投资估算718结论及建议719主要技术经济指标9第二章项目背景及建设的必要性1021项目背景1022项目建设的必要性11第三章建设条件1231地理位置概况1232自然条件1333区位交通、通讯条件1334基础设施条件1435项目建设材料供应1436政府支持14第四章建设方案1541总体规划1542空间组合1643公建、商业建筑与公用设施布置1744道路交通组织1745绿化与景观环境1746项目主要建筑规划指标17第五章公用工程1851给排水工程18洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告352热力工程2053电气工程21第六章环保、消防、节能2261环保2262消防2363节能23第七章项目管理及建筑进度2571项目管理2572项目实施阶段2573建设周期26第八章投资估算及资金筹措2681估算说明2682估算方法和依据2783总投资估算2984资金来源31第九章财务评价3291费用与效益估算依据3292费用与效益估算数据选取3293运营收入及营业税预测3394项目运营成本测算3595项目损益分析3896贷款偿还计划3997盈亏平衡分析4198风险性分析42第十章社会效益评价46101就业效果分析46102对区域资源配置的影响46103对环境保护和生态平衡的保护46104对区域经济发展的影响47105对提高人民物质文化生活及社会福利的影响47洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告4106对远景发展的影响48第十一章结论及建议49111结论49112建议49附件1洛阳龙泰投资股份有限公司营业执照、税务登记证、代码证2建设用地规划意见3建设工程规划证4本项目地块土地使用权证书5环评意见附图1项目地理位置图2总平面布置图洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告5第一章总论11项目名称与承办单位111项目名称龙泰假日酒店112承办单位承办单位名称洛阳龙泰投资股份有限公司法定代表人刘展栋113项目拟建地点“龙泰假日酒店”项目位于洛宁县永宁大道以北，建设路以东，东临洛宁县检察院、祥瑞小区。12申请报告编制的依据和研究范围121申请报告编制依据1项目申请报告编制委托合同；2项目承办单位提供的相关基础数据、技术资料；3专业技术人员现场勘察的有关资料、数据等；4国家有关部门对项目申请报告编制的深度要求。122申请报告的研究范围根据国家有关部门对申请报告的工作范围规定，本报告研究工作的范围及内容如下洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告61探讨项目建设的意义和必要性；2论证建设条件；3确定建设规模与工程方案；4安排项目建设进度；5研究环保、消防、安全卫生及节能措施6进行项目投资估计和确定资金筹措方式。7对项目的经济效益进行初步分析8提出投资建议及研究结论13承办单位概况洛阳龙泰投资股份有限公司成立于2010年10月，公司注册资金5000万元，。公司现有各类工程技术人员50人，其中具有高、中级职称的技术人员38人。公司积极投身于洛阳地区房地产开发，通过协商成功取得洛宁县永宁大道与建设路交叉口东北角地块的开发权。公司正面向未来，以信誉求发展，以更高品质的工作实现“创造完美，服务用户，奉献社会”的追求。14项目提出的理由随着洛宁县发展“特色产业强县，旅游强县”战略目标的实施，政府开发力度将进一步增强。洛宁县政府出台一系列优惠政策招商引资，大力开发新城区。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告7洛宁县经济的蓬勃发展，推动城区人口规模急剧膨胀，带来由此将引发对住宅和写字楼及商业铺面的极大需求，造成供不应求的状况，洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”商住区适时的推出，它所提供的住宿服务、住宅和办公楼、商业铺面等，将极大地缓解这一情况，适应了城市发展的需要，它将按照现代商住模式，创造可持续发展的高品位精品商住社区。15研究工作概况我院在接受洛阳龙泰投资股份有限公司的委托后，即组织有关专家及技术人员对洛阳龙泰投资股份有限公司进行了考察和了解，对基地及其周边环境进行了实地考察，重点了解该项目建设条件及洛阳龙泰投资股份有限公司的现状。在充分、细致调查的基础上，就编制本申请报告的有关问题与洛阳龙泰投资股份有限公司领导及相关人员进行了交流，充分征询了项目承办单位及有关专家的意见。在反复论证和研究的基础上，依据国家有关部门对建设项目申请阶段工作范围和深度的规定，结合了洛阳龙泰投资股份有限公司现状和发展规划及建设基地的自然条件和其周边环境等因素，对本项目的背景及概况、建设的必要性、建设内容及方案环境保护与劳动安全及节能措施、项目管理及实施计划安排、投资估计与资金筹措等方面进行了综合研究和分析。并重点研究和论述了项目建设的必要性、建设内容及方案、投资及资金筹措等内容，为本项目建设决策提供了参考依据。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告816建设条件本项目地点位于洛宁县永宁大道的北侧，位于永宁大道与建设路交叉口的东北角，项目总占地7702455平方米。其中酒店占地109836平方米（约165亩）。项目所在位置交通、通讯方便，给排水管网完善，用电由市供电部门双回路供应，项目建设对自然环境不会造成污染和破坏，洛宁县城区水、电、路、环保和建设等政府管理部门将给予大力支持，项目建设的各方面条件已经成熟。17建设内容及投资估算本项目由房屋建筑，场地工程和配套公用工程三部分组成，“龙泰假日酒店”项目工程总建筑面积498493M2。其中酒店340493平方米,地下室15800平方米。项目总投资212256万元，资金来源于银行贷款及企业自有资金。18结论及建议181结论通过对本项目各项设计内容进行分析研究，本报告认为此项目是可行的，其中主要理由如下1项目建设非常必要且具有重要意义。“龙泰假日酒店”项目建设基地位于洛宁县建设路以东、永宁大道北侧，由于其周边多为行政单位、高档住宅区，同时又紧邻交通要道，洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告9人口大量集中，项目的建成，适时的为区域经济发展提供了硬件设施，避免了各种资源的浪费，它提供的商住空间、商业用房对吸引外来资金和繁荣周边经济起到巨大的作用。为提高城市形象，提高人民生活水平，加强城市现代化进程，全面建设小康社会，“龙泰假日酒店”项目势在必行。本项目的实施将在该区域形成一个崭新的商住中心，对于提高城市形象，改善人民生活水平，发展区域经济促进社会繁荣均具有重要意义。2项目所处地理位置优越本项目位于洛阳市洛宁县城南部新区，永宁大道与建设路交叉口的东北角，项目周边都是洛宁县城市交通要道，交通条件非常便利，闹中取静，为商住的绝佳场所。3建筑条件充足本项目建设的水文、地质、气象等自然条件，以及用水、用电、用地、交通、通讯等基础设施条件具备或比较容易达到，加之省市有关部门和当地政府的支持等，可以确保项目建设顺利实施。182建议本项目位于洛宁县永宁大道沿线，项目的建成对于促进洛宁县城区经济的发展具有重要意义。为确保项目的顺利实施，建议承办的单位切实抓好项目建设的组织管理工作，对项目建设的方针、承建等工作内容，应严格执行规范的设计、施工、监理等程序，严把质量关，使项目尽快洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告10发挥应有作用。19主要技术经济指标详见技经专业第8章文件。效益指标计算表序号项目单位数量备注1总投资万元2122562资金筹措万元21225621自筹万元11225622银行贷款万元100003正常年收入万元1261312（从第4年起）4营业税及附加万元693725年总成本费用万元9008376所得税万元901197税后年利润总额万元2703578投资利润率/9借款偿还期年5年10投资回收期年1378含2年建设期11财务内部收益率128412财务净现值万元584011洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告11第二章项目背景及建设的必要性21项目背景211洛宁县基本建设的目标与规划根据洛宁县未来发展十二五计划，今后五年是洛宁县城市建设的关键时期，洛宁县城市建设未来五年以建设一个20万人口中等城市为目标。政府工作要以“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实党的十六大和十六届三中全会精神，树立科学的发展观，坚持“五个统筹”围绕全面建设小康社会，大力实施“特色产业兴县，旅游强县”战略和科教兴洛、可持续发展战略，深化各项改革，积极发展开发型经济和非公有制经济，推进工业化、城镇化和农业现代化，做好就业和社会保障工作，建立服务型政府，发展各项社会事业，保持社会大局稳定，不断提高人民生活水平，促进经济社会全面、协调、可持续发展。要坚持“特色产业强县、旅游强县”战略，扩大消费需求，努力繁荣第三产业，要全面推进基础设施建设，加快洛宁县城区改造开发，争创国家生态环境模范城。凭借雄厚的旅游资源及深厚的文化底蕴，发挥区位优势和交通优势、特色产业优势，加强流通领域建设，强化城市职能，带动经济全面发展。建立和完善社会主义市场经济体制，加大改革开放力度，抓住机遇，加快第三产业发展步伐，调整和优化产业结构，把洛宁县城建设成为宜洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告12居宜业的现代化园林城市。22项目建设的必要性按照上述项目背景论述分析，本项目建设的必要性如下1符合洛宁县关于加快城市建设全面推进基础设施建设，快速推进城乡一体化的发展思路，“龙泰假日酒店”项目对永宁大道沿线城市形象的提升，服务洛宁县“打造生态文化旅游名县”，繁荣周边经济，是非常必要的。2为实施洛宁县城乡经济可持续发展战略而进行。“龙泰假日酒店”项目在设计时充分地考虑了自身的可持续发展，整个项目进行了详细的规划和建筑设计，其设计理念是先进的，最大限度地开发了土地的利用率，对环境的影响降到了最低，对提高人民生活质量，全面建设小康社会具有重要意义。（3）符合洛宁县“打造宜居宜业示范县”及未来五年建成20万人中等城市的规划目标。综上所述，“龙泰假日酒店”项目工程，对全面提高区域内商住环境，促进区域经济发展，推动洛宁县经济可持续发展战略，繁荣经济，实现洛宁由“中国生态旅游大县”向经济强县的转化发展目标是十分迫切和非常必要的。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告13第三章建设条件31地理位置概况311社会概况洛宁县地处豫西山区，洛河中上游，距省会郑州215公里，省辖市洛阳86公里。东西长68公里，南北宽50公里，总面积2306平方公里。境内山、塬、川地形地貌皆备，大体为“七山二塬一分川”。现辖18个乡（镇）、389个行政村、45万人，是典型的山区农业县，也是国家扶贫开发工作重点县。洛宁古称崤地，是中国古代沟通东（洛阳）西（西安）两京的官道，地理位置十分重要。在北魏太和十一年（公元487年）设崤县，唐武德元年（公元618年）改称永宁，民国二年（公元1912年）更名洛宁至今。312区域经济洛宁山水秀美，自然景观和人文景观众多。2001年开发了神灵寨风景区，先后晋升国家森林公园和国家地质公园；洛宁淡竹栽植有4000多年历史，素有“绿竹之乡”的美誉，全县现有竹林面积1万余亩，围绕绿竹资源开发了绿竹风情旅游，已举办两届绿竹风情节。此外，还有库容12亿立方米的国家中型水库故县水库、河南省最大的野外狩猎场楼梯山狩猎场、原始森林全宝山等自然景观，发展旅游潜力巨大。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告14洛宁县委、县政府认真贯彻落实科学发展观，因地制宜，依托资源优势，突出招商引资、民营经济、新农村建设、基础设施和旅游开发，全面发展各项社会事业，县域经济呈现快速发展的良好势头。2010年全年生产总值达到93亿元，同比增长13，财政收入83亿元，增长595，其中地方财政一般预算收入342亿元，增长177；一般预算支出118亿元，增长173，财政保障能力显著增强。全社会固定资产投资1418亿元，增长245，其中城镇固定资产投资1144亿元，增长215；社会消费品零售总额303亿元，增长179；城镇居民人均可支配收入13322元、农民人均纯收入4338元，分别增长122和11。32自然条件洛宁县气候属暖温带大陆性季风气候，四季分明，季风转换明显，常年主导风向为东北风和西北风，最低海拔为2103米，年平均气温137，日照22176小时，年平均无霜期216天，年降水量600800毫米。适宜多种农作物生长。本项目建设地点位于洛宁县城区，建设路以东，永宁大道以北，地震烈度按中华人民共和国地震研究区划图核定为7度。33区位交通、通讯条件洛宁县公路四通八达，有省道S323、S249线从县城通过，洛阳到洛宁城际高速即将建成通车。交通十分便利。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告15固话网络、移动通讯网络已实现城乡完全覆盖。34基础设施条件341供水供电水电均为市政供应，已获得县政府主管部门的批准和支持。342建设用地本项目位于洛宁县永宁大道沿线，建设用地已完成三通一平，交通条件非常便利。343环境保护本项目属基本建设工程，项目建设地点周边无文物保护区和风景保护区，在项目建设过程中和建成后，不会对自然环境，生态环境和社会环境造成污染和破坏。35项目建设材料供应本项目主要建设材料包括钢材、水泥、木材等，均非紧俏物质或产品，可从当地物质部门或生产厂家直接购进，能够保障供应。36政府支持本项目属洛宁县重点工程项目，县委、县政府对此非常重视，并出台相关文件，要求市政府相关部门和有关单位，要积极支持，大力配合建设工作，政府的支持为项目建设提供了重要保障。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告16项目运营期，政府提供免税三年及安排政府接待业务的优惠政策。第四章建设方案41总体规划411基地概况用地位于洛宁县永宁大道北侧。“龙泰假日酒店”规划用地面积160804平方米。该地块周边现状为东临洛宁县检察院、祥瑞小区，南临永宁大道，西临建设路，北临居民区。项目前期工作已经完成，工程已开工建设，目前已完成基础部分，正在施工地下室。412设计原则充分考虑该项目设计需要和与周边地块的关系，以及该项目所处地段，结合城市特征作为设计思想依据，确保其在满足法规法定的基础上，符合洛宁县整体环境的特点，同时又满足使用的需要。充分按照设计任务书所提供的设计依据，结合洛宁县地质和城市管网及道路规划要求，结合酒店各使用功能的区别采用适当的标准。同时提升酒店商住品质，改善周边环境。考虑到酒店功能性质的不同，在空间组织上采用了分开的做法，包括车行交通路线和人行入口空间均分设处理，其各个功能分区都通过临街门厅同外界发生关系，居住为主的酒店主体大楼，其功能空间有单独的出入口与外界产生关系，闹静分设，互不产生影响。但在某些必要的洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告17功能区，则通过休息厅产生联系。考虑部分功能设施的特殊性而将这些功能区设在较低的楼层，通过竖向交通将上下间功能关系联系在一起。充分理解建筑容积率的高低直接影响业主对地块开发的决策，力争达到业主的开发期望值。退距与间距遵循规划要求标准，平衡建筑面积与绿化用地之间的矛盾，努力创造优美的城市外环境及酒店内环境。底层临街面的绿化相对集中，为工作人员创造一个良好的工作之余的休息环境，沿街绿化则结合街道和酒店活动广场空间需要布置，绿化美化城市，酒店内围绕景观广场设置大片的集中绿化区为酒店创造一个高雅、奢华的娱乐休息场所。413平面布局4131酒店建设用地与周边高层住宅小区浑然一体，酒店周边高层住宅环绕，酒店建筑位于近乎圆形地块的中间。详细的平面布置见总平图。42空间组合421规划中强调“方便顾客的设计理念”，强调所有的使用功能按使用频率就近布置。422项目采用环状道路网结构，场地内有便捷明确的交通路线，并均按通行汽车考虑。沿建筑物两端入口处设地下停车场入口，内有环状交通路线，沿建筑周边设有消防环路。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告1843公建、商业建筑与公用设施布置发挥沿路区位优势，结合项目临街广场布置绿化，共同形成引人入胜的入口空间，环境优美；项目13层为酒店大堂，餐饮、洗浴、娱乐，上部为酒店客房。设备间设置在地下；停车场除广场临时停车外，地下室设置停车场。44道路交通组织项目环独立塔楼设置道路，项目主干道宽70M，次干道宽40M。45绿化与景观环境451结合楼前绿化规划设计，采用连片的绿化系统。452通过绿化，形成绿树成荫的沿路景观。46项目主要建筑规划指标“龙泰假日酒店”主要经济技术指标表项目单位指标备注建设用地面积M2160804总建筑面积M2498493其中计容积率建筑面积M2340493不计容积率建筑面积M215800容积率31绿化率31洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告19第五章公用工程51给排水工程511设计依据建筑给水排水设计GBJL588建筑设计防火规范GBJL6872001年版自动喷水灭火系统设计规范GB500842001汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797建筑灭火器配置设计规范GBJ14090甲方提供的设计原始资料有关给排水设计手册512设计范围本次设计的范围包括项目内商业设施、酒店住宿等建筑的室内给排水、消防给水和区域内室外给排水及消防给水等。513给水设计5131水源由市政自来水管两路供水接入。给水系统分区六层以下为低区，由市政管网直接供水；六层以上由屋顶生活水箱及生活水泵联合供水。生活水池和消防水池及相应增压设备等设于地下设备间内。514排水系统室内排水直接按重力流排出，底层单排。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告20消防电梯排水坑设于电梯井旁，通过潜污泵提升排出。地下室排水由其它集水坑汇集通过潜污泵提升排出。裙房餐厅及娱乐设施的厨房污水经隔油池处理后排至室外污水管网。空调冷凝水废水自成系统汇集后排至室外雨水系统或散水。室外排水采用雨污分流，雨水排入市政雨水管网。污废水经处理后或直接排至市政污水管网市政道路设油污水管道。515室外设施项目内设有环状消防给水管网，给水干管DNL50DN100，并在环状管网上布置室外地上式消火栓，设置间距不超过120M，保护半径不超过150M。516室内设施酒店客房、商业建筑、项目公建设置室内消火栓及手提式磷酸铵盐灭火器。消防管材，消火栓系统采用球墨石棉水泥接口，承插连接，室内部分采用热镀锌钢管，DN100MM采用丝扣连接，DN100MM采用法兰或卡箍连接。灭火器每个消火栓处设置工具手提式磷酸铵盐干粉灭火器，每只充装量2KG。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告2152热力工程521热力工程（1）规划依据采暖通风与空气调节设计规范GBJL987城市热力网设计规范CJJ342002洛宁县城市总体规划20102015（2）规划原则利用城市热力管网集中供热，降低供热成本，提高环境质量。（3）规划热负荷热负荷指标公建采暖热指标80WM2商业设施100WM2采暖热负荷同时使用系数KN10管网散热损失系数K1O05已包括在热指标内管网漏损系数K2003。为保证热用户的需要，同时达到节能的目的，热力站应设计考虑适当的供热质、量调节措施。热交换站布置在项目内靠近热负荷中心的位置，热交换站内布置高效智能汽水波纹管采暖热交换机组，热交换站内同时配套循环泵、补水泵、凝结水箱等附属设备。项目内热水管网采用冷安装无补偿直埋敷设，采暖主干管埋深指钢管底部敷土深度12M左右，自采暖主干管接至每个热用户的入户管标高均坡向检查井，热水管采用硬质聚氨脂直埋保温管道，外保护管采用聚乙烯管。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告2253电气工程531供电项目设10KV配电所，采用两路高压10KV电源供电一路由附近降压站引来。另一路引自附近公用架空线。配电馈线电缆以放射方式向各变压器供电。负荷容量按单位指标估算。消防用电、备用设备不计入负荷计算。消防用电为二级负荷。其余为三级负荷。533电话由市话局引入电话电缆至项目控制中心设备间的电话交接箱，自电话交接箱用铠装电缆引至各楼后经电话分线箱引至各层用户。534有线电视同轴电缆引自县城有线电视网络及自建卫星接收装置。有线电视前端设在项目控制中心设备间。由前端箱引至各楼后经楼内放大器，分配器引至各层用户。535闭路监控控制主机设在物业控制中心。对所有进入酒店出入口、公共通道和院区主干道的人员车辆进行实时监控，以保证顾客消费安全。摄像机与报警装置、录像机联锁，进行图像跟踪及记录，当有警情时，监控屏上立即弹出相关的图像信号，并录取所视察到的现场信息。控制主机带矩阵切换、单频输出、报警联动输入功能，设多功能多画面分割器，实施定格显示以及循环切换，设长时间录像机。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告23536火灾报警及消防联动控制给排水专业设置消火栓，消火拴按钮动作后，联锁启动消防泵，在消防控制中心手动可直接启动消防泵。在消防控制中心设置直通市内119电话。537宽带网本项目宽带网拟采用光纤从附近引入，终端交接设备设在项目控制中心，然后以放射方式至各房间。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告24第六章环保、消防、节能61环保611影响环境的因素本项目属于对环境不会造成严重污染和破坏的基本建设工程，能够对环境产生一些影响的主要因素包括废水和固体废物，即生活污水和生活垃圾。612治理措施（1）废水处理废水主要是生活废水，其排放采取雨污分流制。粪便污水及其它少量含有有害物质的废水经达标处理后排入市政污水管网；由市政污水处理厂统一处理，不产生环境污染。盥洗用水经处理后浇洒绿地或农田。要规范废水排污口，并设立明显标志。（2）固体废物固体废物主要是生活垃圾，采用袋装收集，可分类定点存放与处理，由物业保洁员定时收集清运处理，纳入垃圾收集外运系统，运至城市的生活垃圾处理场，实行无公害处理，减少环境污染。（3）绿化绿化是改善和治理环境的重要措施。本项目应注意绿化和美化环境，花草树木应以全新的景观设计理念合理种植，营造一个环境幽雅、清新美观生机盎然的情景化环境。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告2562消防本项目建筑物为高层建筑，建筑规模较大。在工程设计阶段严格遵照建筑设计防火规范，在消防车道、消防间距、耐火等级、防火分区、安全疏散、防火构造等各方面满足规范要求。并根据规范要求配备必要的防火灭火设施。63节能洛宁县属夏热冬冷地区，热工设计要求满足夏季防热要求，同时，兼顾冬季保湿，基本满足节能设计标准。631围护结构及填充墙，均采用加气混凝土等保温性好的轻质建材，外墙采用聚苯板保温，在主要环节上控制能源损耗。632建筑设计采用适宜的房屋进深，门窗均采用塑钢窗及隐框玻璃窗，有良好的封闭性和隔热性，开窗的形式有利于室内组织自然通风。633部分外窗设有遮阳设施。634屋顶采用150厚加气混凝土砌块保温隔热，厚度满足了最小的隔热要求。635生活、公建及商业建筑，室内采用下行上给的给水方式，设计时建议使用节水卫生器具如陶瓷阀芯水龙头、延时自闭水龙头、光电控制水龙头和节水大便器等，达到节约用水的目的。636室内选用节能灯，对日光灯采用节能型电感镇流器，以改洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告26善功率因数，节约能源。变压器选用节能型变压器S9型。按供电部门高供高计原则采用高压专用计量柜。637热力管道及设备采取良好的保温及防水措施，以降低散热损失，采用先进、可靠的阀门等附件，以减少漏损。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告27第七章项目管理及建筑进度71项目管理为确保本项目高质量、高标准地按进度计划安排的工期完成。特制定以下管理措施。711实行项目设计和项目建设招投标制详见招投标方案。712实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接负责人，实行工程质量终身追究制度。713实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资质的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。714严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受建设主管部门和社会监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。715严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。72项目实施阶段项目实施分为以下三个阶段准备工作编制项目申请报告及审查、批复；准备设计资料、方案设计等。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告28勘察设计场区测量勘察、总体方案设计；初步设计及审批；施工图设计。施工根据规划对基地内原附属物拆除，同时要落实好协作关系，土建招标与施工、设备安装与调试等。为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定的交叉。73建设周期由于项目较大，计划分期实施，工程建设周期初步计划为2年。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告29第八章投资估算及资金筹措81估算说明本估算为洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目的投资估算。投资估算范围包括该项目土建工程、公用工程、室外工程，相关的土地费用、前期费用等其它费用。本项目估算投资额212256万元，由企业自筹部分资金，银行贷款一部分资金。82估算方法和依据82L工程费用土建工程根据其建筑面积和建筑结构特点，参照类似工程的造价水平估算。项目估价包括一般基本装修，不含高档装修与卫生洁具、公用管线支管等。公用安装工程包括房间内的给排水、采暖工程、照明配电工程等，按其建筑面积套用类似工程概算指标估算。场区道路广场、绿化、公用管线根据占地面积指标估算。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告30工程费用估算表序号项目数量M2单价元/M2合价万元1酒店大楼建安费用4984931300648042酒店后期装修及设备采购安装340493300010214793道路及广场45002401084绿化35001505255室外管网7626变配电及室外照明168合计170999822其它费用建设项目“其他费用”包括土地费用及出让金、建设单位管理费、考古勘探费、勘察设计费、工程监理费、消防设施配套费、环境影响咨询费、工程招标费用、预备费等。1土地费用及出让金征地费本项目建设用地通过招拍挂取得,土地出让金及拆迁赔偿费用估算21万元/亩160804667507万元。2考古勘探费按79万元估算；洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告313勘察设计费依据计价格200210号进行估算，并结合项目实际情况考虑，按2进行估算；4工程监理费依据国家发改委、建设部发价格2007670进行估算项目前期工作咨询费，计价格19991283号，并结合项目实际情况考虑，按工程费用的08估算；5消防设施配套费按每平方米建筑面积2元计算6建设单位管理费依据财建2002394号文进行估算，并结合项目实际情况考虑，按工程费用的1计算。7工程招标费用按国家发改委计价格20021980号进行估算，并结合项目实际情况考虑8环境影响咨询费依据国家计委、国家环保总局计价格2002125号进行估算，并结合项目实际情况考虑9预备费基本预备费按工程费用的4估算。考虑到本项目建设周期较长，涨价预备费按6计。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告32其他费用估算表序号项目估算价万元备注1土地费用5072考古勘探费793勘察设计费3624工程监理费13685消防设施配套费1016建设单位管理费1717工程招投标费用328环境影响咨询费159预备费17099991基本预备费68399492涨价预备费1026610建设期利息11028311合计41257283总投资估算本项目总投资估算为212256万元。其中工程费用170999万元，其它费用412572万元（其中包括110283万元建设期利息）。详见下表洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告33总投资估算表序号名称单位金额占总投资比例（）一工程费用万元1709991酒店大楼建安费用648042酒店后期装修及设备采购安装10214793道路及广场1084绿化5255室外管网7626变配电及室外照明168二其它费用万元4125721土地费用5072考古勘探费793勘察设计费3624工程监理费13685消防设施配套费1016建设单位管理费1717工程招投标费用328环境影响咨询费用159预备费17099991基本预备费6839992涨价预备费102610建设期利息110283三合计万元212256洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告3484资金来源企业自筹资金212256万元，来源于企业自有资金、银行贷款等。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告35第九章财务评价91费用与效益估算依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2）中华人民共和国公司法及其实施条例（3）中华人民共和国营业税法及其实施细则（4）中华人民共和国企业所得税法及其实施条例（5）企业会计准则、企业会计制度及有关财务规定（6）国家及洛阳市当地有关劳动工资管理和社会保障等有关规定92费用与效益估算数据选取（1）项目计算期项目计算期定为15年，其中2012年、2013年为2年建设期，经营期从2014年开始，前三年的经营效率分别为40、70、80，从2017年以后正常满负荷运营，经营期为20年。（2）项目用以测算财务效益的总投资估算为212256万元。（3）财务基准收益率的设定目前全国社会财务基准收益率为8，参照国家行业主管部门发布本行业融资前税前财务基准收益率为8，因此本项目的财务基准收益率确定为8。（4）主要税率的选取根据中华人民共和国企业所得税法、中华人民共和国营业税暂行条例、中华人民共和国房产税暂行条例及有关税法规定，本项目所得税率为25、营业税率5、城建税率为7，教育附加费率3（营业税及附加按55计征）。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告3693运营收入及营业税预测项目建成后的营业内容较多，主要为餐饮收入、住宿收入、娱乐项目收入、会务会展收入、商品销售收入。A餐饮收入项目建成后平均每年可接待10万人就餐，参照洛阳市同类高档宾馆餐饮收费标准，平均收费标准暂定位在400元/位。按上述的收费标准、就餐人数计，预计年餐饮收入合计为4000万元。B住宿收入参照洛阳市同类宾馆收费标准，年营业天数按365天测算，预计年均出租率7080。（客房）住宿年均收入预测明细表单位万元序号房间类型房价（元/套）入住人数单位（套）天数入住率收入小计1标准间2人/间365702商务间2人/间365703豪华商务间2人/间36570合计58030044457C娱乐收入娱乐旅游收入主要分为棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡厅等收入（按酒店住宿收入的40估算）。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告37D会务收入项目建成后，将形成大、中、小型会议室。收费标准将参照同类级别会务收费标准计算（按酒店住宿收入的20估算）。E旅游商品销售收入项目建成后平均每年可接待15万游客，参照洛阳市同类酒店旅游商品销售收入水平，平均标准暂定位在100元/人。F营业收入测算根据上述计算，预计项目建成后年均营业收入约为1261312万元，运营收入估算表序号项目收入估算（万元）满负荷运营（70入住率）备注A餐饮4000B酒店住宿44457均价580元/间C洗浴、娱乐服务26061D会务收入130305E旅游商品销售收入1500F合计1261312G营业税及附加测算营业税及附加按营业收入的55计算为69372万元洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告3894项目运营成本测算（1）经营成本和总成本费用估算根据现行财务制度规定，企业的总成本按营业成本及管理费用、财务费用、制造费用等期间费用计算。为便于本项目的财务测算及评价，本报告依据投资项目可行性研究指南及投资项目经济咨询评估指南的方法，将上述费用中的相同各项费用归并后，本项目总成本费用按直接成本、工资及福利、折旧费、修理费、财务费用及其他费用等成本要素进行测算。总成本费用估算表详见附表总成本费用估算表。A直接成本项目的直接成本包括餐饮直接成本、住宿直接成本、洗浴项目直接成本、娱乐项目直接成本、会务会展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。据目前洛阳市同类项目的成本统计数据显示，餐饮业务的平均直接成本分别为其营业收入的60；客房业务、娱乐业务、会务会展业务的平均直接成本分别均为其营业收入的50估算；B工资及福利项目劳动定员220人，工资按人均年收入15万元测算，福利费按工资的14提取，预计年均工资及福利费为3762万元。C固定资产折旧费根据国家有关规定，固定资产折旧按平均年限法，建筑物折旧年限40年，残值率率5。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告39折旧费从项目经营期第一年开始计提。每年计提折旧费为5041万元D维修费维修费按固定资产原值按05计算，每年计提10613万元。E其他费用其他费用包括除工资及福利费、固定资产折旧、维修费后公司其他管理费用等。F总成本费用本项目年均总成本费用为900837万元，见附表总成本费用估算表。总成本构成根据财务分析和可行性研究的需要，总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本；按项目评价则采用经营成本。（1）固定成本固定成本是指在一定的经营规模限度内，不随住宿客流量等其他因素的变化而变化的费用。具体包括工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、财务费用、部分直接成本等。（2）变动成本变动成本是指随住宿客流量因素的变化而变化的费用，包括部分直接成本等。（3）经营成本按项目评价原则，经营成本是从经济分析角度，将其从总成本费用分离出来的一部分成本，其计算表达式为洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告40经营成本总成本费用折旧费摊销费财务费用。预计本项目年均经营成本为787361万元，见附表总成本费用估算表。（4）流动资金按500万元考虑流动资金。总成本费用估算表运营期序号项目名称第1年第2年第3年第4年第5年及以后1经营成本34334456535363935578736178736111工资福利367203672036720367203672012直接成本26826246945953652567065667065613维修费106131061310613106131061314管理费用27749485615549869372693722折旧费50410504105041050410504103其他运营费用25226441465045263066630664总成本费用41898065990874021890083790083741固定成本113998153729166973193461193461洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告4142可变成本304982506179573245707376707376运营期序号项目名称第1年第2年第3年第4年第5年及以后1营业收入50452588291810090501261312126131211运营收入5045258829181009050126131212613122经营成本34334456535363935578736178736121工资福利367203672036720367203672022直接成本26826246945953652567065667065623维修费106131061310613106131061324营业税及附加27749485615549869372693723折旧费50410504105041050410504104其他运营费用25226441465045263066630665总成本费用4189806599087402189008379008376所得税计算基数855442230102688323604753604757所得税21386557526720890119901198年收入5045258829181009050126131212613129年总成本费用41898065990874021890083790083710利税总额8554422301026883236047536047511税后利润6415816725720162427035727035712企业发展基金64161672620162270362703613职工奖励及福利基金3208836310081135181351814应付利润5453514216917138022980322980315未分配利润54535142169171380229803229803洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告4295项目损益分析96贷款偿还计划项目计划向银行贷款10000万元，建设期第一年借款7000万元，第二年借款3000万元，贷款利息按银行三五年贷款利率69执行，还款期五年。还款付息计划表单位万元借款还本付息表序号项目建设期运营期2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1年初累计借款7483011102839648368093536431424654622还本付息额22205722205722205722205722205721本期借款70000300022本期利息4830061983766106657455845443773211723本期还本1454471554831662111776801899403借款偿还资金来源6415823141643304070339697375331年收入50452588291810090501261312126131232年总成本费用41898065990874021890083790083733所得税2138655752672089011990119洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告43备注贷款总额10000万元，并在年中均匀发放，贷款年利率69。按照等额还本付息5年还清由以上贷款偿还计划可以看出本项目有足够的资金偿还贷款。洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告44项目投资财务现金流量表建设期运营期序号项目名称第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年1现金流入000000504525882918100905126131212613121261312126131212613121261312126131212613121261312277854211营业收入504525882918100905126131212613121261312126131212613121261312126131212613121261312126131212回收固定资产余值014672313回收流动资产0500002现金流出869024130353637109361391369485385673385673388775492000295352598837498837498837498837498837421建设投资84902127353622流动资金2003000023税金及附加0000002774948561554986937269372693726937269372693726937269372693726937224经营成本0000003433445653536393557873617873618183828506308841539190029190029190029190029190023税前净现金流量869024130353613343226900531419740457940457937355834131030778727293827293827293827293817901684税前累计净现金流量8690242172562039128177012314559261051347646768273211680993758866488249217621194701146763932578075所得税00000021386557526720890119901199011990119901199011990119901199011990119税后净现金流量86902413035361120462132532469893144603144602834392511912176681828191828191828191828191700049税后累计净现金流量86902421725620605141847261160027312858139713536879144367232190553623514658432940351222222122724折现系数I809260857079407350681063058305405046304290397036803403155税前折现净现金流量804716111713105945197719213968254885235869201721170655142505117090108356100441927995639036税前折现累计净现金流量804716192184718159021618183140421511493391346171173954108439857928148917313272691201085840117财务净现值（I85840118投资回收期（静态）13789项目财务内部收益率1284洛阳龙泰投资股份有限公司“龙泰假日酒店”项目可行性研究报告45由以上现金流量分析可知当折现系数为社会基准折现率8时，项目的财务净现值为584011万元；投资回收期（静态）1378年（含两年建设期），项目全部投资的财务内部收益率1284，大于社会基准折现率8，从财务角度分析项目可行。97盈亏平衡分析按项目经营期第4年的数据，以经营能力利用率表示的盈亏平衡点为BEP经营能力利用率年总固定成本/年运营收入年总可变成本年营业税金及附加100193461/（126131270737669372）3992；盈亏平衡分析以项目生产能力利用率表示盈亏平衡点TR总收益TC总成本年总运营收入1261312年总固定费用193461年可变成本7073760营业税金及附加69372BEP3992计算表明，项目正常生产