苏州市别墅市场研究

苏州别墅市场研究第一部分苏州的背景资料一、地理概况苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口578万人。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。二、人文历史苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。灵岩、天平、洞庭、东山、西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。三、苏州市经济状况及发展趋势（以2005年为例）1苏州市经济高速增长2005年苏州市国民经济延续04年高增长的势头，首次突破4000亿元，全年实现地区生产总值402652亿元，比上年增长14，远高于全国95的增长速度。2固定资产投资规模扩大2005年苏州全社会固定资产投资完成187014亿元，再创历年新高，比上年增长203，增速在2004年增长104的基础上呈平稳态势。具体现在从全年各月看，投资累计增速年初较高，达267，3月起逐月回稳，特别是下半年投资增幅基本在20左右稳定运行。从近年走势看，2001、2002、2003年投资增速较高，分别达294、439和733，2004年中央针对部分行业过热现象，从土地、信贷等方面相继出台了一系列调控措施，投资速度明显回落。因此，2005年与2004年比增速提升10个百分点。从城市比较看，苏州全社会固定资产投资在省内总量保持第一、增速位居第八，总量比第二的南京市多467亿元、比第三的无锡市多535亿元，增速低于全省平均水平近8个百分点，低于增速较高的盐城、南通近15个百分点，稍高于无锡市（198）、南京市（167）；在全国20个重点城市中，苏州总量第四、增速居中，上海市3500多亿元、增长148，北京市2800多亿元、增长118，重庆市2006多亿元、增长237。3房地产投资占苏州市生产总值与固定资产投资的比重均有上升2005年，全市完成房地产投资420亿元，同比增长256，04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但苏州市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。2005年房地产投资占苏州市地区生产总值的比重为104，而这一比例高于全国。四同策观点地理位置、人文自然环境和经济发展环境的优越性将持续是苏州地产行业红火发展的几把利剑。经历了2005年地产行业的打压年,2006年作为复舒的第一个年头，居民持有资金的积累和大家对房产的理性认识，2006年已预示着将是一个新的地产年。第二部分近期有关别墅的国家政策一、政策措施（一）国土部将准确界定别墅标准，对其用地进行严格限制。政策详细国土资源部土地利用司副司长李海洋在央视经济信息联播中表示，独门独户独院、占地面积相当大、容积率非常低的住宅，今后可能要纳入别墅范围加以严禁。现在的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内，要对其用地进行严格限制。同时表示，目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及TOWNHOUSE项目，并不属于别墅，应划入高档住宅的范围，并称对这类住宅用地，要进行严格限制。（二）国税总局房产预售收入所得税上调5。政策详细国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知31号文，做出了两点调整一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20，地及地级市的城区和郊区不得低于15，其他地区不得低于10。（三）建设部个人住房公积金利率上调018个百分点，住房公积金存款利率保持不变。政策详细根据建设部下发的通知规定，从今年5月9号起，上调各档次个人住房公积金贷款利率018个百分点，即年（含）以下贷款由现行年利率396调整为414；年以上贷款由现行年利率441调整为459。住房公积金存款利率保持不变。调整后，年期以上住房公积金贷款利率459与年期以上个人商业性住房贷款的基准利率639，相差为18个百分点。而调整前二者相差171个百分点。以一万元20年的公积金贷款升息后月还款额由6278元增至6375元，多支出097元，累计利息20年共多交233元。若以40万元最高公积金贷款额度计算，每月多还3888元，20年一共多还利息9327元。同样是40万元的商业贷款，调息后20年多还的利息为13249元。外界反应网上调查数据显示，央行4月28日第三次调整房贷利率后，有5115的消费者将暂时推迟购房计划，6801的人认为加息后未来房价仍将上涨。中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格，但对于自住需求者来说，月供的还款压力并不是太明显，但是心理影响程度较大。宫萍还预测，为了进一步稳定房价，政府有可能会出台系列配套调控政策。（四）业界呼声提高房贷首付款比例到四成。主要目的使炒房降温，但目前只是一种传声，具体政策的发布还需银监会相关部门的确认。二同策观点苏州市的别墅兴起于的上个世纪的90年代，现阶段作为别墅的第三次浪潮，良好的自然、经济环境是苏州别墅市场撑起的一片睛天，但是就国家的相关政策措施来看，预售收入所得税的上调、代款利率的提高、对别墅的重新定义以及业界里提高房贷首付款比例的些许话题，无不给别墅带来一定的影响，因而将来选择什么样的别墅产品来避免不利因素，进而契合市场，将会是以后地产竞争的一个有利点。第三部分苏州别墅市场分析独立别墅市场苏州部分在售独立别墅个案情况列表区域名称地址开盘均价主力面积主力总价去化率备注白莲别墅干将西路西环路0311300025027132535295在售12栋别墅皆为木制别墅，带装修寒舍（二期）枫桥路南华盛路东036800032025610024户独栋别墅江枫园（四期）西环路西铁铃关北03511000350385100四期在售独栋别墅21户博雅苑宝带西路友新路05411000285300313330100共推出11户独立别墅市区兰亭苑（三期）白塔东路临顿路05416000280448100全案总建18万艺墅家（二期）竹园路新华路0475600280300157168100一期63户独栋，二期50余户独立别墅天邻风景（三期）竹园路，天平花园南0410900045040590三期共30栋绿洲明月湾金山路天平花园对面037600033019895共12户独立别墅吴中木渎随园（一期）金山路51号03916000（带装修）365584100一期19户吴中城南雅典世家盘蠡路太湖西路044288000350280100/金水湾（二期）金鸡湖东南岸043950030531529029910080户独栋别墅园区东岸绿洲半岛金鸡湖以东300米0368000330264100独栋12套丽晶星河谓塘043550038020990一期共91户聆湖丽墅（一期）阳澄湖镇凤阳路东0466400260288166184600一期共60余套相城静湖国际水岸阳澄湖东路039890036536932432810081户独栋别墅碧瀛谷渔洋山02818000（带装修）3753836756897558户装修别墅太湖之星（三期）长沙岛西北054101200028034033640860三期第一批房源共52套独立别墅东山景园（一期）启园路将军路0557000242169万45一期52套独立别墅西山恬园（一期）西山镇金庭路古樟园北侧0531000025025090一期20余套太湖翠峰山庄西山林屋洞05411000（带装修）60866870总45套太湖天阕吴中环太湖大道66号041126160006488001166144065总建33万，共46套日式风格高档独立别墅太湖西山东山区域天一墅度假区长沙路8号0411400040045056063055共65套独立别墅资料来源苏州新明区域分布全市在售独立别墅个案数量14个。其中太湖区域独立别墅个案较为集中，在售项目达到7个，吴中木渎区域3个，市区和相城区域各2个，而园区市场目前无独立别墅在售，从园区规划及未来推案来看，独立别墅未来推案将集中分布在金鸡湖沿岸。价格分析全市各区域独立别墅项目因区域环境、项目本身而使得价格差别较大。目前市区独立别墅可接受的价格带约在1100013000元/平方米之间，市区独立别墅主要分布在古城区西部。吴中木渎区域独立别墅可接受的价格约在6000元/平方米左右，但不同项目根据产品力、项目周边环境的不同，其价格差别也较大，如天邻风景较好的周边环境使其市场价格达到了9000元/平方米左右。吴中城南区域在售独立别墅项目较少，目前市场可接受的价格约在8000元/平方米左右。相城区域别墅主要分布在阳澄湖周边，以优美的湖景作为卖点。区域独立别墅可接受的价格带约在55006400元/平方米之间，其中阳澄湖周边区域项目由于湖景优势明显，价格高出区域平均市场价格，而相城周边一些镇上的项目则由于远离城区，价格相对较低。太湖区域独立别墅主要围绕太湖、西山及东山独特的自然景观展开。目前区域独立别墅市场可接受的价格带约在1000014000元/平方米。而园区市场目前无独立别墅项目在售。从东岸绿洲半岛和金水湾的价格行情来看，目前市场可接受的价位约在9500元/平方米左右，价格不算高，主要是产品力不高的原因。主力面积分析目前市区独立别墅主力面积分布在280320平方米之间。吴中木渎区域独立别墅主力面积约在300360平方米之间。吴中城南区域独立别墅主力面积约在350平方米左右。相城区域独立别墅主力面积分布较为平均，260380平方米都有。太湖区域独立别墅主力面积集中在400600平方米之间，比其他区域相对要大，这是与其以旅游度假型别墅为主有关的。而园区独立别墅主力面积集中分布在300330平方米之间。主力总价分析市区独立别墅主力总价在310380万左右。吴中木渎区域独立别墅主力总价在150200万左右。吴中城南区域独立别墅主力总价在280万左右。相城区域独立别墅主力总价在160200万左右。太湖区域独立别墅主力总价在400700万左右。而园区独立别墅主力总价在260300万万左右。产品分析在售独立别墅多以3F居多；以单车库设计为主，也有部分项目有双车库；基本上都附赠花园；产品风格多为欧式风格，外立面同质化，也有个别项目主打园林式、苏式风格独立别墅。销售分析从各区域来看，市区在售独立别墅多为尾盘，案量较小，新开个案数量也较少，但由于市区相对优越的地理位置，区域去化速度和去化率都还是比较高的。吴中木渎区域在售个案均为尾盘，未来推案量较少，同时区域独立别墅产品同质化严重，由于销售周期较长，虽然目前销售率较高，但去化速度较慢。吴中城南区域在售独立别墅案量较小，去化速度和去化率一般。园区市场独立别墅在售个案少，案量小，目前已无独立别墅在售。由于金鸡湖较好的自然环境和高起点规划，因此独立别墅去化较好。加上未来园区别墅推案将集中在金鸡湖区域周边，预计未来该区域独立别墅将有更好的市场接受度和去化效果。相城区域独立别墅在售个案由于远离城区，去化速度和去化率较低。太湖区域独立别墅主要以旅游度假型为主，但区域推案量相对较大，且万元以上的均价和较高的总价使得该区域去化速度和去化率较低。重点个案江枫园四期所属区域苏州城西寒山寺东侧。周边环境本案地处南环路以西，铁铃关以北，小区北面为京杭大运河，南面是苏州著名旅游景点铁铃关和寒山寺，人文气氛浓烈，出行也较方便，到苏州新区、上高速或到石路市中心都较为方便。小区为纯园林式别墅。附近有寒舍为竞争个案。产品类别独栋别墅建设指标占地14万，总建7300平方米，开盘时间035销售面积7300平方米，21户独栋别墅销售率100主力房型独栋约350平方米均价11000元/平方米主力总价约385万元主打诉求建筑风格及景观项目优势1、各项生活配套设施较齐全2、高档住宅小区，且项目开发已久有一定的口碑劣势1、单总价高。2、小区实行先买后建。时间不太容易常掌握，前期入住的客户回受后期客户的施工影响。随园所属区域吴中木渎金山路，天平大酒店西面。占地面积约86万平方米，建筑面积约24万平方米，计65户独栋别墅。容积率028在建进度部分内装修开盘时间037在售户数16户销售率100均价16000元/平方米（带装修）主力面积365平方米,主力总价584万元。主打诉求园林水景，天平山景和四星级尊贵服务。项目优势1、有山景和规划设计的苏州私家园林景观，水景规划出色。2、是整个市场唯一的全双汽车库设计的独栋别墅小区，具有领先优势和唯一性。3、是市场上第一个带装修的苏州私家园林建筑风格的纯独栋别墅小区。4、有天平大酒店为其提供会所配套服务功能，为项目增值不少。劣势1、单价高，主力面积大，总价很高，影响去化。碧瀛谷所属区域太湖渔洋山占地面积约7万平方米，建筑面积约18万平方米，计59户独栋别墅。容积率025，在建进度内装修开盘时间028在售户数59户销售率75面积配比房型面积（M2）户数（户）户数比例29231019323753833051独栋别墅4271017均价18000元/平方米（带装修）主力面积375383平方米，占51,总价675689万元。主打诉求太湖湖景和半山装修别墅。项目优势1、建在山坡上，临太湖，景观好。劣势1、别墅规模不大，生活配套差。2、建筑单体外立面过于简单，不耐看。3、单价高，且别墅带装修，主力面积又大，总价很高，影响去化。4、建筑天际线处理较差。静湖国际水岸所属区域苏州相城区阳澄湖东路，中兴高尔夫南侧。产品类型纯独栋别墅占地面积约10万平方米，建筑面积约26万平方米，81户。容积率026在建进度近封顶开盘时间039在售户数81户销售率100面积配比房型面积（M2）户数（户）户数比例28629335433653694555独栋别墅60012均价8900元/平方米。主力面积365369平方米，占55,总价324328万元。主打诉求湖景，水景。项目优势1、项目规划较好，产品力强，外立面美观、新颖。2、纯别墅小区，规模适中。3、紧靠中兴高尔夫球场，为本案一大卖点。4、项目临镜丽湖，两面环水，自然环境佳。劣势1、项目所在的相城区，在市民心中低于市区，园区和新区。2、项目受高速公路噪音影响3、周边生活配套较差，项目本身配套设施较缺乏。双拼联体及叠加别墅市场苏州部分在售双拼联体及叠加别墅个案情况列表区域案名位置开盘产品类型均价（元/M2）主力面积（M2）主力总价（万元）去化率备注艺墅家（二期）竹园路新华路047双拼5000288144100二期共68套石上清泉向阳路香江路043双拼58002661469038户吴中木渎山雨墅竹园路金山路0310双拼600024514710056户雅典世家盘蠡路太湖西路044联排60002302702888575户南丰花园永生路盘蠡路041联排720026028418722045约90多户吴中城南泰盛澜庭石湖东路051双拼65002447515910014户博雅苑宝带西路友新路053联体710025127117819280联体别墅18套盘门诚品南环路盘蠡路0411联体730026019070联体别墅26套虹桥世家桐泾路金门路054联体850024020460/市区西江花园吴趋坊专诸巷043联体7500230280173210100/聆湖丽墅（一期）阳澄湖镇凤阳路东046双拼560020321411412080/相城丽晶星河渭塘043双拼450025011390/苏州知音春申湖东路采莲路046联体5000200100100/东岸绿洲半岛金鸡湖以东300米036联体6500286185100108户枫情水岸钟园路星湖街0412叠加850024020455共92套叠加别墅高尔夫花园机场路星港街054叠加900022019850共88套叠加别墅双拼730026319210020户园区金水湾（二期）金鸡湖东南岸043叠加60002201329624户太湖缘（一期）东山太湖灵嘴湖公园055双拼毛坯5000装修5800266毛坯133万装修154万45一期40套太湖西山东山东山景园（一期）启园路将军路055双拼600019011440一期共30套区域分布全市在售及预推双拼别墅个案数量5个，其中吴中木渎区域1个，相城区域2个，太湖区域2个。全市在售及预推联体别墅个案数量5个，其中吴中城南2个，市区3个。全市在售及预推叠加别墅个案数量3个，均分布在园区湖东。价格分析双拼别墅吴中木渎区域双拼别墅价格带约在55005800元/平方米之间。相城区域双拼别墅价格带约在45005500元/平方米之间。太湖区域双拼别墅价格带约在50006000元/平方米之间。此外，从已售项目及目前市场来看吴中城南区域双拼别墅约在6500元/平方米左右。园区中档项目的双拼别墅可接受价格约在7300元/平方米左右。联体别墅吴中城南区域联体别墅价格带在60006500元/平方米之间。市区联体别墅价格带在75008500元/平方米之间此外，从已售项目及目前市场来看相城区域联体别墅可接受的价格约在5000元/平方米左右。园区中档项目的联体别墅可接受的价格约在6500元/平方米以上。叠加别墅目前市场上的叠加别墅都集中在园区。从市场来看，中档项目的叠加别墅价格约6000元/平方米左右。高档项目的叠加别墅均价约为8500元/平方米，比区域内一般双拼别墅价格还要高。主力面积分析目前市场上双拼别墅主力面积集中在245266平方米之间。联体别墅主力面积约在240280平方米之间。叠加别墅主力面积在220240平方米之间。主力总价分析双拼别墅吴中木渎双拼别墅主力总价约在140150万之间。吴中城南双拼别墅主力总价约在160万左右左右。园区中档双拼别墅约在200万左右。相城区域由于离城区较远，双拼主力总价在110120万之间。太湖区域别墅是以独立别墅为主的区域，双拼别墅相对位置都较差，主力总价在120130万之间。联体别墅吴中城南区域联体别墅由于面积跨度较大，因此主力面积分布在220280万之间。市区联体别墅主力总价约在180200万之间。相城区域联体别墅主力总价在100万左右。园区中档项目的联体别墅主力总价在185万左右。叠加别墅从在售及已售市场情况来看，中低档叠加别墅主力总价约在130万左右，高档叠加别墅主力总价约在200万左右。分析汇总我们根据以上分析，可以得到如下汇总表产品类别/区域均价（元/平方米）主力面积（平方米）主力总价（万元）吴中木渎55005800140150吴中城南6500160园区7300200相城45005500110120双拼别墅太湖50006000245266120130吴中城南60006500220280市区75008500180200相城5000100联体别墅园区6500240280185叠加别墅园区6000（中低档）8500（高档）220240130（中低档）200（高档）产品分析在售双拼别墅和联体别墅以2F和3F为主；单车库设计为主；夹层计入总面积，车库不计；产品风格多为欧式风格；产品竞争力不强。在售叠加别墅均分布在园区，除金水湾产品力一般外，枫情水岸和高尔夫花园的产品力都较强，销售分析双拼别墅吴中木渎区域多为尾盘，未来推案量较少，同时区域双拼别墅产品同质化严重，由于开盘已有一段时间，去化率相对较高，但去化速度一般。吴中城南区域由于在推案量较小，因此泰盛谰庭的推出在一定程度上抓住了市场空白点，同时由于客户积累较为充裕，因此去化率和去化速度都很快。相城区域双拼别墅在售个案由于远离城区，去化速度和去化率一般。太湖区域是以独立别墅为主的区域，因此即将要推的两个个案预约情况还不错。园区由于双拼别墅案量较小，仅有金水湾在售，由于主力总价相比区域市场接受能力较低，因此去化较快。联体别墅吴中城南区域由于联体别墅在售及未来推案量很小，因此去化情况较好。但南丰花园由于其较高的价格，去化比较慢。市区和园区由于其地段的优越性，在售个案去化速度较快，去化情况较好。相城则由于其低价位的优势，去化情况也较好。叠加别墅从目前市场来看，由于园区在售叠加别墅定位较高，单总价都较高，因此在一定程度上影响了项目的去化。枫情水岸及高尔夫花园叠加别墅目前去化情况都很一般。重点个案金水湾二期位置金鸡湖东南岸建筑楼栋一期共75套，二期独立80套，双拼20套，叠加24套，共计199套总建面积共62万平方米工程进度一期已交房，二期外立面开盘时间04年3月主力户型独立（D2、D1户型）3058331523M2双拼（F户型）26326车库车库6165M2叠加220M2均价独立9500元/平方米双拼7300元/平方米叠加6000元/平方米主力面积独立3058331523M2双拼26326车库6165M2叠加220M2主力总价独立290299万双拼192万叠加132万去化率其中独立别墅去化其中独立别墅去化100，双拼别墅去化，双拼别墅去化100，叠加，叠加别墅去化别墅去化100主诉求金鸡湖畔使用年限70年销售情况目前独立和双拼别墅已售完。优先去化低总价房源，临湖区域由于面积和单价都较高，导致总价过高，也是最后去化；中间区域由于靠近会所，环境不如周边别墅，同时景观效果也不甚理想；双拼剩余8套，多位于双拼别墅区域的中间；叠加别墅由于价格较低，且量体不大，也基本去化完毕。优惠措施由于总价较高，一次性付款最大可达到九七折优惠。项目利多1、地段优势，环境和景观效果好；2、一期顺利交房，为小区营建了良好的生活氛围；项目利空1、部分房型，单价和总价都较高；2、生活配套不足。枫情水岸位置钟园路、星湖街建筑面积总建27万平方米建筑楼栋25栋高层及23栋叠加别墅工程进度竣工开盘时间高层公寓04年11月6日叠加别墅04年12月主力户型高层三房两厅二卫135140M2叠加别墅240M2均价高层公寓5200元/平方米叠加别墅8500元/平方米主力总价高层三房7073万叠加别墅216万去化率高层公寓60，叠加别墅35主诉求景观、建筑规划使用年限70年销售情况叠加别墅于2004年12月初推出，前期积累客户在开盘时去化20户，开盘后到现在预订客户较少，去化速度较慢。临近中央水景及中庭景观房源最先去化，底层去化较快，临路部分房源去化效果较差。客源分析由于价格高，因此客源以园区外企中高级管理人员为主，购买动机以自住为主。项目利多1、栖霞建设的品牌；2、建筑规划设计和景观有一定特色。项目利空1